没有产权学校盖的房子没有产权可以申请产权吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-17 12:24 标签： 没有产权的房子
（法律咨询之一）未办产权证的房屋属于违章建筑吗？遇
【接到咨询】：我叫景旭，1992年我家以人口多住房困难为由，申请建造房屋，经批准在我家老房子西侧加建两间房屋，房屋建好后没有按规定去办理房屋产权证和土地使用证。2009年4月我家居住的区域规划拆迁，拆迁人在核定我家房屋面积时，以我家1992年建造的西侧两间房屋没有房产证为由，将这两间房屋认定为违章建筑。我拿着建房申请及批准文件到土地管理局和房屋管理局申请办理土地使用证和房产证时，他们又告知该地房屋已经被批准拆迁，不能办理房屋权属登记。请问：我家后建的两间房屋属于违章建筑吗？房管局不给我办理产权证合法吗？这两间房屋应不应算拆迁面积？
【笔者解答】：依据《城市房屋拆迁管理条例》、《城乡规划法》、《土地管理法》相关规定，结合你咨询的问题，解答如下：
首先，你建房时经申请和批准，因此后建的两间房屋是合法建筑，不属于违章建筑。
其次，土地管理局和房屋管理局不给你办理土地使用证和房产证符合法律规定。
最后，若对后建的两间房屋拆迁补偿问题无法达成补偿协议，你可以通过拆迁裁决方式予以解决，对裁决不服的还可以提起行政诉讼，由人民法院对面积予以确认。
【原因分析】：根据《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证但违反许可证的规定内容进行建设，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建以及改建的建筑物，具体来说主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定而建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑建设成永久性建筑。本案中景旭家的房屋是经过批准建造的，只是没有按照规定申请办理土地使用权证和房屋产权证，这并不影响该房屋的合法性。
既然是合法的建筑，为什么景旭到相关部门办理房屋权属登记，相关部门又拒绝办理呢？这是因为，此时该房屋已经被列入拆迁范围，根据《房屋登记办法》第22条的规定，房屋已被依法征收、没收，原权利人申请房屋产权登记的，房屋管理部门不予以登记，因此，土地管理局和房屋管理局不给景旭办理土地使用证和房产证是正确的。
《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额。而房地产的建筑面积一般是按照房屋权属登记记载为准，由于景旭没有办理产权登记，故应按照建房申请时的申请面积和房屋实际建筑面积相结合的办法处理：实际建筑面积小于批准面积时，应以实际面积为准；实际面积等于或大于批准建造面积时，应以建房申请批准的面积为准，实际多建的建筑面积因没有获得批准应属于违章建筑，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定不应获得补偿。
【一点看法】：违章建筑在法律上有明确的界定，没有产权证的房子不等于违章建筑。拆迁人在进行房屋拆迁调查时应本着实事求是的精神，而不能用简单粗暴的方式，将没有产权证的房子就直接认定为违章建筑。此外，不动产的设立、变更、转让、消灭以登记为准，我们在生活中也要按照法律的规定及时办理不动产产权登记，避免带来不必要的麻烦。
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房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。1、没有办理房产证的房子能过户吗?Q：我家的房子买了已经有好几年了，房款已经全部交清，可是开发商到现在还没有给我办理好房产证。最近我因工作调动要到外地定居，想把这套房子卖了，我想咨询下没有办理房产证的房屋能过户吗?A：依据《依据中华人民共和国房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”房屋尚未依法登记领取权属证书，需在依法登记领取权属证书后方可过户。2、没有房产证，先公证再过户是否可行?Q：你好，请问没房产证，先公证再过户是否可行?是否存在房产产权纠纷的隐患?A：根据规定，没有房产证的商品房是不允许买卖的。在现实操作中仍存在一些商品房在等待房产证的过程中被转让。对于这种二手房，买家要想保障权益，应该在合同中约定生效条件———“本协议自卖方取得房产证之时生效，并于取得房产证后一个月内办结产权过户”。3、签了房屋买卖合同却没有房产证，有法律风险吗?Q：我看中了某小区的一套住房，2004年的毛坯房，未办理房产证，无法改合同，但房产证年内可拿到，房主要求一次性付现金，并将购房发票和契税发票给我，拿房产证后可与我过户。 由于种种原因，我无法等他房产证下来后再与他过户并得房，打算一次性付钱给他先得房，再等房产证下来后再过户，但公证处以无房产证为由拒绝做公证。请问：我可否请律师对我们之间的买卖合同进行见证担保?此种合同是否具有法律效应?还有没有什么更好的办法可以解决?A：1、请律师见证没有什么特别的意义;2、合同具有法律效力;3、你的事关键不在合同的效力，而是你购房的风险极大。也许是律师谨慎，你应该想的更周全一些，很多一房二卖的情况就像你这样子的。你必须保证房子的产权没有问题，其次还有卖方不能在收到你的钱后把房子卖给别人，保证好这两点后，你才可以把钱交给她。百科：一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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没房产证的房子能买卖吗，遭遇一房二卖怎么办？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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没的房子能买卖吗2007年8月，王女士以50万元的价格将一套房子卖给张女士，双方签订了合同。由于该房为新房，尚未取得产权证，双方约定张女士首付30万元，待取得产权证后再支付剩余购房款。2008年3月，王女士拿到房屋产权证后并没有卖给张女士，而是将房屋以63万元的价格卖给市民刘先生，并办理了。目前张女士准备到法院起诉，要求王女士双倍返还已付购房款。在本案中涉及两个法律关系，一个是物权关系、一个是债权关系。房屋的归属关系属于物权关系；王女士和张女士、刘先生之间存在两个房屋买卖合同关系属于债权关系。由于物权是绝对权、对世权，具有公示的效力，而债权是相对权、对人权，不具有公示的效力，所以物权具有优先于债权的效力。遭遇一房二卖怎么办结合本案，由于刘先生和王女士之间不但有一个有效的合同，而且还办理了房产过户手续，所以根据一物一权原则，刘先生取得了该房屋的所有权。张女士虽有一个有效合同，但是没有办理房屋过户手续，所以不能取得房屋的所有权，但是可以追究王女士的违约责任。买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房，到了交房日，却得知房子已经卖给他人并办理了过户手续，从而使买房存在很大风险。笔者建议大家在买房的时候，在订立合同后房产过户之前，办理一个预告登记，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房二卖”。根据《物权法》规定，房地产登记引进了“预告登记”的新环节。预告登记行为属于准物权行为，买方在办理预告登记以后，如果卖方再想卖房必须取得预告登记权人的同意。如果未取得预告登记权人的同意，房产局是拒绝办理房产过户手续的。需要注意的是，“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”
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