北京通州商住限购全面限购后会对北京房价造成什么影响

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-17 09:54 标签： 北京商住限购
北京商住楼现状：不限购致问题多多
如今，越来越多的商住项目开始交付使用，与买房时承诺的风花雪月不同，居住环境杂乱、不能入户口、商水商电、物业费高等等“硬伤”开始一一浮现出来，商住楼，这个宜商宜住的特殊产品，成了很多人眼中“住得不舒服，商得没面子”的鸡肋。
不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词充斥着各个商住项目的宣传广告上。商住楼，顾名思义，就是既能商用也能居住的房子。但这种多功能的房子，实际上在很长的时间里并不受待见。直到2010年“限购令”出台，住宅被严格限制后，商住楼一时间成了诺亚方舟，解决了许多人的“购房资格”问题，成了许多住宅买房人的替代品。但如今，越来越多的商住项目开始交付使用，与买房时承诺的风花雪月不同，居住环境杂乱、不能入户口、商水商电、物业费高等等“硬伤”开始一一浮现出来，商住楼，这个宜商宜住的特殊产品，成了很多人眼中“住得不舒服，商得没面子”的鸡肋。居住“不舒服” 公司“没面子”孟瑶在中关村一家网络公司工作，从大学开始已经在北京生活了12年，2011年，耗光了自己的积蓄，并在父母的“帮助下”终于在北五环买下了一套70平方米的商住房。其实当时父母建议她买一套大产权的住宅，但一方面由于限购的原因，另一方面也是因为她内心深处向往这种标榜“白领生活”的精装修公寓，于是，不顾家里反对，执拗地买下了这套商住房。最初真是十分开心，孟瑶表示，精装修的项目让她基本不用费力劳神，而且开发商还赠送了一个阳台的面积和一台洗衣机。但好景维持了大半年，孟瑶开始体会到，现实中的商住楼生活与偶像剧中的“白领公寓”大相径庭。“每天，我穿戴整齐准备上班时，遇到的却是一群群西装革履的年轻人从电梯里进进出出，一打听才知道同层的几套房子租给了公司办公用，并且这些公司在楼道里贴上了各种广告，显示存在感。”不仅如此，孟瑶还表示，到她回家时，还经常赶上这些公司下班，一等电梯就要等很久，电梯门一开，乌泱泱的全是人。她恍然间觉得自己又在公司里上班，一点“家”该有的舒适和温馨都没有了。然而，不满的不仅仅是像孟瑶这样的普通住户，对于在商住楼里开办公司的丁先生来说，同样一肚子苦水。丁先生告诉北京青年报记者，他开办的是一间广告公司，买下的这套商住房是这一层里面积最大的，是套160平方米的大四居。这套房子被他改造成了一个会议室，两个工作间和一个会客厅。由于还处于创业阶段，为了节省费用，他和合伙人才联合出资买下了这套房子，并改为公司所在地，他自己就生活在这里。虽然档次上不如写字楼，但一想到能同时解决家和公司这两种需求，还是很划算的。但实际使用起来，办公效果却并不尽如人意。“‘邻居们’经常提着菜篮子买菜、出门遛狗、穿着睡衣拖鞋在楼道内走来走去，给上门谈生意的客户留下很不好的印象，不少人怀疑我们是没实力的‘皮包公司’，一次接触后就没了下文。不仅如此，邻居也因为我们雇佣了几名员工，平时有些吵闹，经常发生矛盾，简直是里外都受气。”此外，虽然不少商住楼都设计了亮丽的大堂，精致的装修，但使用起来的不便利，让很多人怨声载道，尤其是商住项目的电梯，由于往来人员繁多，背景繁杂，电梯使用频率过高，坐电梯拥挤、等候时间长，令不少长期居住的业主对此心存不满。商住楼生活成本高 不能买房落户在京城的商住楼中，40年或50年产权的公寓数量最多，这些项目不仅产权年限少，最关键的“缺陷”是不能进行落户。许多商住楼位于位置较好的城区，周围名校林立，但买房人想靠买这类房子落户上学，却是不可能的。而且，多数商住楼都是商业用电、商业用水，电费、水费均高于民用电，大约要贵一半。在北二环看上一处商住楼的王女士，原本被项目超低的价格吸引，60平方米的面积，只卖220万元，单价仅合36000元，还精装修……在一堆单价6万元、7万元的房源中，找到这套“便宜房”令王女士“心潮澎湃”，恨不得立即付钱预定。“我当天晚上就赶过去看了，这是一套大开间，房间朝北，室内就像酒店似的：一进门，左边是一个卫生间，右边是一个开放式的厨房，台面上有电磁炉可以做饭。再往里走就是一张床和一个写字台了，空间显得挺大的，一两个人住肯定没问题。”王女士表示。但最后仔细了解，王女士才发现便宜的奥秘，这是一套商住楼，住进去之后，这个小区物业费每月每平方米3.5元，水费6.2元，电费1元，都比普通住宅高很多。一年下来，高昂的使用费用，造成了许多买房人买得起，用不起的尴尬。商住楼二手交易税费高 增值落后住宅一大截商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。一位中介门店负责人表示，目前商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后，营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例，所有与住宅相同的税都要交，而且还是按上限缴，比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外，商住楼还有30%-60%的土地增值税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。
此外，链家地产的一位负责人也表示，虽然各大中介公司都在做商住楼的买卖，但却并非主要业务，而且交易流通环节相对复杂，不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先，商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短，业主往往使用十几年甚至几年后出手，买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘；是不是补交土地出让金？还是此类项目用地到期后房子会被收回？都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾，因此，商住二手房在房地产市场上一直“不温不火”。不仅如此，对于许多打算依靠投资商住楼获取升值利益的买房人来说，商住楼这几年的表现是令人失望的。与核心区的住宅项目动辄五六万，甚至有的老房子也卖到八九万不同，即便是在CBD，SOHO（、、）、蓝堡等位置很好的商住楼，售价也还在三至四万元每平方米左右。此外，商住房作为一项房地产投资产品，其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去，那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担，业内人士表示，商住物业的管理费用本身就比较高，如果长期闲置在手中，“养护费”较高。
本文来源：北青网-北京青年报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈北京所有地区的商住项目将陆续停止网签的消息开始疯传房地产圈，北京商住市场“全面限购”的传言逐渐浮
继6月6日起门头沟停止商住网签后，北京所有地区的商住项目将陆续停止网签的消息开始疯传房地产圈，北京商住市场“全面限购”的传言逐渐浮出水面。虽然，北京市住建委于6月15日辟谣：“北京将全面停止商住网签”消息不实，但这次限购传闻依然导致了多个商住项井喷式成交。
上周（6.11-6.18）北京新房单周成交量价齐升，新建商品住宅共计成交5444套，环比上涨33.1%；成交均价约为29286元/平米，环比微涨7.1%；值得一提的是，北京商住全面限购传言致商住成交量大幅攀升，上周北京商住房共计成交4268套，环比上涨27.6%，约占北京新房总成交量的78%。
北京新房单周成交量再破5000套 商住项目占7成
从成交套数来看，上周（6.11-6.18）北京新建商品住宅共计成交5444套，再破单周成交5000套记录，环比上涨33.1%。具体来看，上周普通住宅成交749套，环比大涨46.3%；别墅市场成交427套，环比上涨84.1%；商住产品成交4268套，环比上涨27.6%，约占北京新房总成交量的78%。北京新房市场销量普遍回升
从成交均价分析，上周北京新房市场成交均价29286元/平方米，环比微涨7.1%，总体来看房价逐渐趋稳并有所回升。普通住宅成交均价31676元/平方米，环比下跌14.8%；别墅产品成交均价31746元/平方米，环比上涨41.7%；而商住房成交均价27762元/平方米，环比微涨2.3%。
商住全面限购传言促成交回升 大兴顺义销量走高
在过去的一周，北京商住房站在了舆论与市场的聚光灯下，北京商住市场“全面限购”的传言闹的沸沸扬扬。受商住限购传闻发酵的影响，开发商加速推盘，购房者抓紧看房签约，限购传闻依然导致了多个商住项目井喷式成交。
数据显示，上周北京商住房共计成交4268套，环比上涨27.6%，约占北京新房总成交量的7成。而在所有区域当中，成交最多的莫过于商住项目集中存在的大兴和顺义地区，分别成交1524套和1463套，较上周来看销量继续走高。
商住公寓限购与否之所以备受关注，还因为它已经成为北京楼市的主角，其销售对象主要包括刚需购房者和投资客。限购对于前者来说影响不大，但投资客却感受到了危机，因为投资客一向对政策风向敏感，商住是否纳入限购，直接影响了他们对楼市的判断。
北京别墅市场成交量大涨84.1% 大兴区独占鳌头
从成交区域来看，商住项目成交集中的大兴、顺义毫无疑问成为了上周新房成交套数的冠亚军，分别成交1765套和1717套。房山区成为普通住宅的成交冠军，大兴逆转顺义成为别墅产品成交的集中地。
而尤其值得关注的是，上周北京别墅市场现大幅回暖迹象。据统计，上周北京别墅市场共计成交427套，环比上涨84.1%，而大兴区成交229套远超其他区域。别墅成交均价为31746元/平方米，环比上涨41.7%。
上周（6.11-6.18）北京楼市成交排行榜&
1、上周普通住宅成交套数前三名是、、。成交套数分别为74套、53套和44套。
普通住宅成交前三名上榜理由分析：
春晖园·随园项目今年3月至4月连续3次开盘，随后并未出现于榜单，本次入榜为集中网签所致。
据了解，芭蕾雨悦都项目于2013年就已经结盘，且按照本次上榜的成交均价来看，也是区域内3年前的价格，因此该项目上榜为前期已售罄房源的后续签约。
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