银行作为债权人有权就抵押房产优先受偿
来源：中国法院网
作者：司家宏
　　日，丁老汉、赵大妈向原安徽省全椒县农村信用合作联社（现改名安徽全椒农村合作银行）下属的十字信用社承诺：愿意以共有的位于全椒县谭墩街道、房地产证号全房字第16（谭墩）0077号/全集建（2000）字第0736号房产为儿子丁先生借款作抵押，该房于日进行了抵押登记，权利人为全椒县农村信用合作联社谭墩信用社，债务履行期限为日至日。同日，十字信用社与丁老汉、赵大妈签订最高额抵押合同，约定以丁老汉的上述房地产为丁先生最高额贷款10万元提供担保。日，十字信用社又与丁先生签订借款合同，约定丁先生借款10万元，月利率8.4‰，还款期限为日。日，中国银行业监督管理委员会同意安徽全椒农村合作银行开业，全椒县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。借款到期后丁先生未偿还借款本金及利息。故安徽全椒农村合作银行起诉到法院。
　　全椒农合行诉称，借款到期后丁先生未偿还本息，故其起诉要求丁先生偿还本金10万元及截至日利息35420元，日后的利息按月利率8.4‰计算至付清之日止；以丁老汉、赵大妈抵押物优先受偿。
　　丁先生当庭答辩称：全椒农合行诉讼请求的借款本息其无力偿还。
　　丁老汉、赵大妈当庭答辩称：儿子家庭困难，要求延长还款期限，不同意变卖房屋为儿子偿还借款。
　　本案争议的焦点为银行能否因儿子丁先生未偿还贷款而对其父丁老汉的抵押房产优先受偿。
　　《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”《物权法》第179条也规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。《担保法》第五十三条规定：“ 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
　　所谓抵押权的实现方式,是指在抵押贷款合同的履行过程中,抵押物所担保的债权至清偿期而债务人无力偿还债务时,抵押权人对抵押物的处分方式。抵押权的实现必须具备以下条件：一是抵押权的成立合法有效，无效的抵押权不能享有优先受偿权；二是债务履行期届满，债务人未能履行履行债务；三是抵押权人主张权利。
　　在抵押贷款实践中,抵押权的实现有两种做法:一种方式是规定抵押人届期不能清偿债务,抵押物的所有权即直接转归抵押权人所有。这种做法往往造成对抵押人的不公平后果。当抵押债务人无法清偿到期债务时,倘若允许抵押物直接转归抵押权人所有,则抵押人势必蒙受损害。因此，这种由抵押权人直接取得抵押物所有权的抵押权实现方式,与我国关于抵押的传统理论和司法实践相去甚远，为欧美等国外做法。抵押权实现的第二种常见方式是法院监督下的拍卖方式或抵押权人与抵押人的协议买卖方式。即抵押权人向法院提出拍卖申请,在法院的干预下以拍卖方式处分抵押物,从中优先受偿。抵押权人如采用拍卖以外的处分方式,则必须与抵押人另立协议后方可进行,以协议方式变更抵押物。这种抵押权的实现方式在一定程度上限制了抵押权的滥用,可以避免因处分抵押物引起的诸多争议以及对抵押人显失公平的处分发生。我国法律不承认由抵押权人直接取得抵押物所有权的抵押权实现方式，在司法实践中大多采用由法院主持拍卖或抵押双方协议变卖的方式。
　　本案中，全椒农合行与丁先生、丁老汉、赵大妈签订的借款合同、抵押合同是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。丁先生未按约定期日偿还借款，违反诚实信用原则，应当承担本案纠纷的全部责任。全椒农合行要求丁先生偿还本息的请求于法有据，依法应当支持。现丁先生到期未能偿还借款，全椒农合行作为抵押权人要求处置登记的抵押物，并从所得的价款中优先受偿符合法律规定。
　　据此，安徽省全椒县人民法院一审判决如下：被告丁先生于本判决生效之日起一个月内给付原告安徽全椒农村合作银行借款本金10万元及利息（利息自日至判决确定给付之日止按月利率8.4‰计算，息随本清）；被告丁先生逾期不能偿付上述借款本息，原告安徽全椒农村合作银行有权申请执行被告丁老汉、赵大妈所有的坐落于全椒县谭墩街道、房地产证号全房字第16（谭墩）0077号/全集建（2000）字第0736号房产，所得的价款优先受偿。
　　（作者单位：安徽省全椒县人民法院）
责任编辑：顾小娟
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江必新对戴安娜o伍德一...&&nbsp抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题详解
抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题详解
　　笔者在实际工作中也遇到了这样的问题，一笔抵押贷款发生后，双方及时办理了抵押物登记手续，银行作为债权人取得了抵押物权属证书和他项权利证书;但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。个别银行信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一贷款抵押物的超值部分作为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续的误解。根据《担保法》的立法宗旨和相关规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据《担保法》第58条的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与银行之间的其他借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续而不能发生法律效力，不再承担抵押担保责任，银行也不能对此抵押物享有优先受偿权。
& & & 对贷款抵押中存在的上述两个问题，笔者认为首先应当采取的措施是银行信贷人员必须按照《担保法》的规定，严格执行抵押物登记程序，对于弄不清、吃不透的法律规定、法律关系和程序要求，决不轻易办理相关的抵押贷款，力避上述问题的发生和出现有违法律规定的结果，即能不出现上述情况就不出现。同时，为了提高银行的贷款效率，保证银行社会信誉，又能规避法律漏洞，有效保证银行的债权，针对上述两个问题，笔者提出自己的一点对策。为了避免出现前两种问题，可采取最高额抵押贷款的方式对应解决。所谓&最高额抵押&是指抵押人和抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。银行信贷人员在办理贷款合同时，可以附最高额抵押合同，双方约定，抵押合同中的抵押物担保的是某一段时间内连续发生的贷款债权;而且每一笔贷款合同的发生都应是在这一段时间(如果发生在这一段时间之外，则必须另行签订抵押合同，办理抵押物登记)。只有这样才能避免因合同约定不明造成抵押权与债权的分离，又能使登记的抵押权对先后发生的债权真正发生法律效力。对于已经存在的第二种问题，银行应采取什么样的补救措施呢?笔者认为在这种情况下，如果债务人和担保人是同一个人，银行可采取重新办理抵押登记。
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主债权超时效 银行抵押权能否主张
Error: Call to undefined function eregi() in /opt///ssi/Lib/Common/ip.class.php:144
Stack trace:
#0 /opt///ssi/Lib/Common/ip.class.php(43): ip::getip()
#1 /opt///ssi/Lib/Common/Ssi.class.php(119): ip->getIpAreaInfoBygis()
#2 /opt///ssi/Lib/Common/Ssi.class.php(46): Ssi->getAreaInfo()
#3 /opt///ssi/Lib/Common/CmsCommon.class.php(45): Ssi->__construct()
#4 /opt//Runtime/Cache/ssi/~runtime.php(2): CmsCommon->__construct()
#5 /opt//Runtime/Cache/ssi/~runtime.php(2): A('zhishimood')
#6 /opt//Runtime/Cache/ssi/~runtime.php(2): App::exec()
#7 /opt///ssi/index.php(12): App::run()
　　核心内容：超过诉讼时效，银行的能否得到主张呢?下面由法律快车小编通过案例为您介绍，希望对您有帮助。
　　案情介绍
　　：某支行
　　：蒋某
　　被告：尹某
　　原告某支行诉称
　　日，被告蒋某在我行申请个人消费贷款10万元，期限一年，并由尹某以其房产提供。双方签订了和，并办理了登记手续后，我行如约向蒋某发放了贷款。
　　此笔借款到期后，经我行多次催收，二被告至今拒不履行相应义务，故诉至法院，请依法判令被告蒋某偿还借款本金及相应利息;并要求依法实现抵押权。
　　被告蒋某辩称
　　原告所诉的借款属实。但该借款到期后，原告仅于2002年5月向我催要过一次，以后再未向我主张过权利，根据我国有关法律规定，原告之诉已经超过了诉讼时效，其诉讼主张不应得到人民法院的支持。
　　被告尹某辩称
　　日，蒋某在某支行贷款10万元，并以我的房产提供抵押担保。但该借款到期后，原告仅于2002年5月向借款人催要过一次，以后既未向借款人也未向我主张过权利，致使该借款超过了诉讼时效，也丧失了对房屋的抵押权，应自行承担责任。因此，请依法判令原告返还我的。
　　法院审理及判决
　　本案所涉借款合同、抵押合同是双方的真实意思表示，合法有效。由于某支行放款之后怠于收款，致使自己的债权超过诉讼时效，本院不予支持，判决驳回某支行的诉讼请求，某支行于本判决生效后5日内返还尹某房产证。
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