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深圳地铁联手万科 “轨道+物业”模式走向全国
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日，由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。论坛上，深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式等内容达成合作意向。此次签约，标志着深圳地铁与万科在对外复制输出“轨道+物业”模式上迈出了重要一步，未来双方的合作，将不仅仅限于深圳；对于万科而言，通过和深圳地铁合作，公司将有机会在地铁沿线获得源源不断的开发资源，“轨道+物业”的开发模式也为公司参与新一轮城镇化建设提供了契机。深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任表示，我国城市轨道交通建设已经进入快速发展的黄金时期。作为国际化、现代化、创新型城市的深圳，城市轨道交通大规模建设的局面也已经形成。据介绍，深圳7、9、11号线108公里地铁线路将于今年陆续通车，6、8、10号线也已经全面启动，加上新一轮修编，远期轨道交通总里程可达1000公里。根据此次签署的备忘录，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。深圳地铁集团总经理肖民表示，深圳地铁与万科达成战略协同，可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设，服务社会，有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩，加快向城市配套服务商转型。对于万科来说，联合深圳地铁，围绕轨道交通进行业务布局，既是突破土地资源瓶颈的最优选择，也是公司顺应中国城镇化的大趋势、提前进行战略布局的重要举措。万科董事会主席王石表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，万科将牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇，以“城市配套服务商”为定位，积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。国际经验表明，城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容，而轨道交通网络作为连结城市圈的重要纽带，在城市经济圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地铁携手万科和东莞实业开展合作，其深层次的背景，也在于深圳市近年来经济辐射力不断增强，已经具备了成为城市圈核心都市的条件。在深圳“东进战略”和区域一体化的大趋势下，深圳及周边地区的互通互联开始提速。随着我国轨道交通建设进入快车道，以轨道交通为导向引领城市发展的TOD理念，正在被越来越多的城市所接受。“轨道＋物业”一方面促进了城市土地的集约利用，另一方面也为轨道建设的可持续发展提供了可能，未来势必将在全国大量推广。深圳地铁是国内最市场化、也是最具有跨地域扩张实力的轨道建设运营商。和重庆交投的合作，意味着深圳地铁的影响力已经不仅仅局限于珠三角。而和中轨集团的合作，则为深圳地铁和万科参与轨道交通PPP项目提供了资金支持，中轨集团是全国城市轨道交通行业唯一的产业资本，拥有充足的外债指标和多元化的资金来源。未来，深圳地铁与万科的合作有望随着深圳地铁的扩张，延伸到深圳之外的区域；而率先践行“轨道+物业”模式的万科，也将在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。对于合作前景，深圳地铁和万科均充满期待。深圳地铁集团表示，未来将继续全力以赴推进“地铁+万科”战略合作，携手并进深圳、内地和海外市场。王石也表示，“轨道+物业”的黄金时代才刚刚开启，深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆。
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与深铁重组面临逾期的万科又提轨道+物业
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核心提示：按照万科原来的计划，8月份召开第二次董事会审议正式的重组方案，9月底召开临时股东大会，最终投票决定是否同意实施重组。而目前第二次董事会也没有召开迹象。
（原标题：与深铁重组面临逾期的万科又提轨道+物业，主角却成了比亚迪）
12月13日，万科集团通过官方微信号发布一则消息称，与比亚迪股份有限公司在大梅沙万科中心签署战略合作协议，通过资源共享，建立多元化合作模式，在国内各城市的轨道交通发展战略和布局、各城市工业园区开发以及海外业务开发中，进行深度、全面、整体合作。这则新闻稿称，比亚迪推出的“云轨”方案致力于解决三四线城市的拥堵问题，这种轨道交通走在城市绿化带上空，不占用城市道路面积。而双方将致力于轨道+物业的长期战略合作。而此前万科（000002.SZ，02202.HK）正在为万科与深圳地铁集团的重组案做最后努力。截至12月13日，距离万科深铁重组预案股东大会最后期限仅剩下4日。今年6月17日，万科（000002.SZ，02202.HK）召开董事会审议收购前海国际的全部股权及发行对价股份的重组预案，虽然重组预案在董事会上通过，但是来自华润的三大股东明确表示反对该重组预案，并公开质疑董事会程序合理性。据中国证监会《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》，发行股份购买资产的首次董事会决议公告后，董事会在6个月内未发布召开股东大会通知的，上市公司应当重新召开董事会审议发行股份购买资产事项，并以该次董事会决议公告日作为发行股份的定价基准日。也就是说，万科如果要达成当时的重组预案，必须在今年12月17日之前发布股东大会通知，否则就必须重新审议重组事项并按照最新价格重新定价。此前万科董事会秘书朱旭表示，如果超过了6个月期限，万科可以重新召开董事会审议该议案。12月13日，朱旭在回答澎湃新闻有关重组方案预期后如何处理问题时表示：话题比较敏感，有确切的消息后会以公告的形式发布。澎湃新闻关注到，11月29日，万科在深交所互动易平台回答投资者提问时，表示仍将继续推动这一重组预案，并称“轨道+物业”模式前景广阔，对公司未来实现可持续发展意义重大。按照万科原来的计划，8月份召开第二次董事会审议正式的重组方案，9月底召开临时股东大会，最终投票决定是否同意实施重组。而目前第二次董事会也没有召开迹象。此前，万科已二次延期寄发有关收购深圳地铁前海国际发展有限公司100%股权相关资料的通函。11月14日晚间万科（000002.SZ，2202.HK）在深交所和港交所分别发布公告表示，通函寄发日期预计将延迟至日或之前。11月17日，万科发布重组进展公告称，除了地铁集团以外，万科还与另一名潜在交易对手方签署了一份不具有法律约束力的合作意向书，虽然合作意向书目前已经自动终止，但仍有意以现金的方式收购潜在交易对手持有的部分资产或股权。中国人民大学法学院教授刘俊海指出，按照规定，在万科尚未发出股东大会通知审议深铁重组事项之前，需每隔30日发布一次进展公告，这意味着在12月17日还将有一次披露。刘俊海表示，目前来看，万科似乎仍有意向整合公司的资产，但是按照现在的股权结构，引入新的战略投资人或者说白衣骑士的概率不大。如果引入新的投资人，也需要董事会再审议，如果对各方都有益的话或得到董事会的支持。对于万科而言，一旦逾期发布股东大会通知但想要继续推进深铁重组的话，则最初456亿元的重组预案将按照最新定价基准日重新审议。
万科最初披露的拟发行股份购买资产的预案显示，万科拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元，全部交易对价交易发行股份方式支付，初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，即定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。据此计算，万科将就本次交易向地铁集团发行2,872,355,163股A股股份。而万科自7月4日复牌后股价一路向上，最近几个月一直在24元至28元之间徘徊。不过近期，伴随着证监会以及保监会等监管机构对于险资在市场中的杠杆收购的表态，万科股价略有回落。截至12月13日收盘，万科收盘价为23.06元/股，如果定价基准日改变，即使依然按照当时93.61%的折价率，这仍然意味着深铁收购万科股份的价格将会大幅度提高。澎湃新闻简单计算，如果按照12月13日的收盘价计算，深铁收购的这部分股权价值相当于662.37亿，差价达206亿元。
本文来源：澎湃新闻网
作者：范瑟
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牛浩思旧改先锋
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原创：因旧改概念坐地起价，正确认识那些“待拆迁物业”
前天有幸参加咚咚找房咚咖房学院组织的活动，给大家作了一个关于“旧改投资介入的机会和风险”的主题分享，也感谢网友提了不少意见建议，努力进步。结合踩盘和城市更新调研实际案例，给大家分享一下深圳的那些“待拆迁物业”，这也是对昨天内容分享的补充。&否定型：例如罗湖区黎明大院，因更新单元范围尚需完善等原因，直接被相关部门否定已立项。当然，这不是个例，特别是原关内几个区还有不少这类型的旧住宅区，本身占地面积就小，因建筑年限和总体感官被市场定义为待拆迁物业。&概念型：罗湖广场北街小区、南油AB区等；这类旧住宅区因为地段区位价值优越，也符合未来规划指引要求，一直传闻要改造，但是推动情况并没有实质性结果。只有开发商设立旧改办公室，拉横幅，很前期。建议对比交易和放盘数据，以政府相关部门实质公示为准。&计划型：木头龙、龙溪花园、南苑新村等已形成计划公示的项目，大家在规土委相关版块也是可以查到的。当然，作为前期公示的8个旧住宅区改造项目之一，木头龙始终是深圳旧住宅区改造的风向标，大家都在关注最后的结果。这也可以当作我们投资旧住宅物业博拆迁的的一个案例示范，从推进的难度，改造周期，交易预期控制等几点作为入手参考因素。为什么把龙溪花园列出来，首先它已公示计划旧改，而不是只存在于概念，加上地段区位，还学位和周边配套、人居层次等属性，包括市场交易参考价格等几个因素来考量，无论投资自住都值得关注，一旦改造顺利实施，将有更大的价值变现回报。&预期型：水湾B区、下步庙片区、南园新村等；只简单列出几个代表性的物业或片区，该类旧改概念小区明显和地段区位价值不符，居住条件落后，有很多属于房改之后转的红本。特点是有改造的判断预期，周期不是那么明显的，如果资金允许短期变现要求不强的话，可以考虑。建议选择地铁口周边物业、或者附近有统筹型改造可能的旧住宅小区，比如享受7号线和9号线开通利好的罗湖春风路和文锦渡一带、笋岗清水河片区，福田的八卦岭片区、华富村和黄木岗等社区、南山登良路一带等。当然，原关外也有不少此类物业。&意愿型：某区文体旅游局宿舍；为什么定义为意愿型，因为个人觉得这是原业主和政府双方意愿博弈的一个很好的案例。当然，此类旧住宅小区其实这种物业在市场上交易量很少，几乎对地产数据统计没有贡献，投资参考价值不大，当时可以提醒大家的是，不要轻易去触碰，因为首先已经很破旧，不适合居住，纯粹转手过来破拆迁的话，犹豫历史问题和后期政府处理态度方式不明朗，风险系数也是比较高的，比如红本产权换保障性住房，只有使用权。&政府主导实施型：海乐花园、新乐花园；此类物业明确由政府主导推动，并且规划方向是保障性住房。后续可能以服务的方式引入市场主体，借鉴棚户区改造模式，统一的协调拆赔机制，可能会有一定的交易条件限制，所以并不是好的选择。&小结：老旧住宅改造审慎推进，原则上不纳入计划。建议正确区分拆迁概念炒作和辨别交易预期，根据自己实际需要可以把投资标的锁定在项目周边，享受改造利好。个人认为预期型类的物业是个不错的选择，可以根据城市更新专项规划方向指引和轨道站点去判断。以上例举的“待拆迁物业”是根据自己跑盘调研收集的案例，欢迎继续添加交流。&&&
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LZ没提科技园北区的一些老小区，不知道命运如何
牛浩思旧改先锋
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科技园北是重点规划区域，旧住宅区纳入整体改造的可能性大一些引用1楼680505的发言:LZ没提科技园北区的一些老小区，不知道命运如何
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白石洲北面的一些老小区，祥琪花园之类，您怎么看？引用楼主的发言:科技园北是重点规划区域，旧住宅区纳入整体改造的可能性大一些引用1楼680505的发言:LZ没提科技园北区的一些老小区，不知道命运如何
豆包哒哒哒
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蛇口海昌街片区临近南水村的不知道有没有可能整体改造……
西北王几爷
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月亮湾花园呢
牛浩思旧改先锋
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如果世纪山谷和沙河五村顺利实施，直接受益引用3楼weyan007的发言:白石洲北面的一些老小区，祥琪花园之类，您怎么看？引用楼主的发言:科技园北是重点规划区域，旧住宅区纳入整体改造的可能性大一些引用1楼680505的发言:LZ没提科技园北区的一些老小区，不知道命运如何
牛浩思旧改先锋
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南水村遗留的问题比较多，其实改造的意愿很强烈，现阶段农民房密度高租金收益高也是个问题引用4楼豆包哒哒哒的发言:蛇口海昌街片区临近南水村的不知道有没有可能整体改造……
牛浩思旧改先锋
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月亮湾花园现在还没有拆迁的概念吧，而且旧住宅区推起来并不容易，可能前海房价真的实现30万+，业主都会自发想改引用5楼西北王几爷的发言:月亮湾花园呢
豆包哒哒哒
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南水村村民估计个个狮子大开口啊&旧小区环境恶劣的有没有可能政府来改善呢？添加电梯什么的……引用楼主的发言:南水村遗留的问题比较多，其实改造的意愿很强烈，现阶段农民房密度高租金收益高也是个问题引用4楼豆包哒哒哒的发言:蛇口海昌街片区临近南水村的不知道有没有可能整体改造……
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宝城区的灵芝新村（地主老曾经推荐物业），地段、学位、配套、公园、地铁交通都没有话说，居民改造意图强烈，2013年在街道办ZF大会上都有提到有KFS有意向进驻，ZF也是愿意改的，只不过后来深圳的一些对住宅类的新政出来后，才没有了消息。楼主对这个小区如何看，作为投资长期搏旧改如何？这个旧改时间会多长？
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请教楼主，对于政府法定图则公示中的“GX”计划地块，这地块上的商品房子，是旧改中的什么类型？比如宝安35区法定图则中“更新07”地块，商品房将工厂围在一起，开发商也在征集旧改意向，属于楼主说的概念型吗？
爱仕玛包包
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请楼主谈谈拆迁热点香蜜新村和天健工业区的看法，谢谢
大王叫我来巡场
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宝安45区鸿荣源&&47区卓越集团，都设了办公室。这些就是很前期的？？？？
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南油B区登良路有希望吗
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旧住宅区政府不纳入城市更新，难度大时间长，慎重.引用1楼edmund520的发言:宝城区的灵芝新村（地主老曾经推荐物业），地段、学位、配套、公园、地铁交通都没有话说，居民改造意图强烈，2013年在街道办ZF大会上都有提到有KFS有意向进驻，ZF也是愿意改的，只不过后来深圳的一些对住宅类的新政出来后，才没有了消息。楼主对这个小区如何看，作为投资长期搏旧改如何？这个旧改时间会多长？
西北王几爷
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佳兆业已经入住开始调研，能不能拆就不知道了引用楼主的发言:月亮湾花园现在还没有拆迁的概念吧，而且旧住宅区推起来并不容易，可能前海房价真的实现30万+，业主都会自发想改引用5楼西北王几爷的发言:月亮湾花园呢
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合适的旧改大家都受益，
美丽心灵0430
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罗湖东晓路的泰和花园有无希望列入旧改计划？据说旁边的一致春晓苑有可能被拆
shushanmoli
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宁水花园怎么没有？旧改概念
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运气成分也很大吧……
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与深铁重组面临逾期的万科又提轨道+物业
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核心提示：按照万科原来的计划，8月份召开第二次董事会审议正式的重组方案，9月底召开临时股东大会，最终投票决定是否同意实施重组。而目前第二次董事会也没有召开迹象。
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12月13日，万科集团通过官方微信号发布一则消息称，与比亚迪股份有限公司在大梅沙万科中心签署战略合作协议，通过资源共享，建立多元化合作模式，在国内各城市的轨道交通发展战略和布局、各城市工业园区开发以及海外业务开发中，进行深度、全面、整体合作。这则新闻稿称，比亚迪推出的“云轨”方案致力于解决三四线城市的拥堵问题，这种轨道交通走在城市绿化带上空，不占用城市道路面积。而双方将致力于轨道+物业的长期战略合作。而此前万科（000002.SZ，02202.HK）正在为万科与深圳地铁集团的重组案做最后努力。截至12月13日，距离万科深铁重组预案股东大会最后期限仅剩下4日。今年6月17日，万科（000002.SZ，02202.HK）召开董事会审议收购前海国际的全部股权及发行对价股份的重组预案，虽然重组预案在董事会上通过，但是来自华润的三大股东明确表示反对该重组预案，并公开质疑董事会程序合理性。据中国证监会《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》，发行股份购买资产的首次董事会决议公告后，董事会在6个月内未发布召开股东大会通知的，上市公司应当重新召开董事会审议发行股份购买资产事项，并以该次董事会决议公告日作为发行股份的定价基准日。也就是说，万科如果要达成当时的重组预案，必须在今年12月17日之前发布股东大会通知，否则就必须重新审议重组事项并按照最新价格重新定价。此前万科董事会秘书朱旭表示，如果超过了6个月期限，万科可以重新召开董事会审议该议案。12月13日，朱旭在回答澎湃新闻有关重组方案预期后如何处理问题时表示：话题比较敏感，有确切的消息后会以公告的形式发布。澎湃新闻关注到，11月29日，万科在深交所互动易平台回答投资者提问时，表示仍将继续推动这一重组预案，并称“轨道+物业”模式前景广阔，对公司未来实现可持续发展意义重大。按照万科原来的计划，8月份召开第二次董事会审议正式的重组方案，9月底召开临时股东大会，最终投票决定是否同意实施重组。而目前第二次董事会也没有召开迹象。此前，万科已二次延期寄发有关收购深圳地铁前海国际发展有限公司100%股权相关资料的通函。11月14日晚间万科（000002.SZ，2202.HK）在深交所和港交所分别发布公告表示，通函寄发日期预计将延迟至日或之前。11月17日，万科发布重组进展公告称，除了地铁集团以外，万科还与另一名潜在交易对手方签署了一份不具有法律约束力的合作意向书，虽然合作意向书目前已经自动终止，但仍有意以现金的方式收购潜在交易对手持有的部分资产或股权。中国人民大学法学院教授刘俊海指出，按照规定，在万科尚未发出股东大会通知审议深铁重组事项之前，需每隔30日发布一次进展公告，这意味着在12月17日还将有一次披露。刘俊海表示，目前来看，万科似乎仍有意向整合公司的资产，但是按照现在的股权结构，引入新的战略投资人或者说白衣骑士的概率不大。如果引入新的投资人，也需要董事会再审议，如果对各方都有益的话或得到董事会的支持。对于万科而言，一旦逾期发布股东大会通知但想要继续推进深铁重组的话，则最初456亿元的重组预案将按照最新定价基准日重新审议。
万科最初披露的拟发行股份购买资产的预案显示，万科拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元，全部交易对价交易发行股份方式支付，初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，即定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。据此计算，万科将就本次交易向地铁集团发行2,872,355,163股A股股份。而万科自7月4日复牌后股价一路向上，最近几个月一直在24元至28元之间徘徊。不过近期，伴随着证监会以及保监会等监管机构对于险资在市场中的杠杆收购的表态，万科股价略有回落。截至12月13日收盘，万科收盘价为23.06元/股，如果定价基准日改变，即使依然按照当时93.61%的折价率，这仍然意味着深铁收购万科股份的价格将会大幅度提高。澎湃新闻简单计算，如果按照12月13日的收盘价计算，深铁收购的这部分股权价值相当于662.37亿，差价达206亿元。
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汽车站也是14年就提出改造计划了，很快两年时间过去了，刚刚开通了地铁，没有3&5年不会动的，综合楼来说肯定等待的时间会更久，金景花园270户，已经基本不报希望了。引用152楼等待你走的发言:280户左右咯..和金景不同的是综合楼拆不拆车站都会拆.如果这次没能给卓越一起搞.地块这么小.一辈子都不看会改引用150楼咚咚佳在鹏城的发言:小区业主太多，不看好短期之内有旧改的可能性，金景花园已经有开发商进驻4年多了，依然是一潭死水引用97楼等待你走的发言:车站后面综合楼8月8号开始收意愿咯..引用44楼楼主的发言:那边可以多加关注引用27楼EDana的发言:银湖汽车站呢
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280户左右咯..和金景不同的是综合楼拆不拆车站都会拆.如果这次没能给卓越一起搞.地块这么小.一辈子都不看会改引用150楼咚咚佳在鹏城的发言:小区业主太多，不看好短期之内有旧改的可能性，金景花园已经有开发商进驻4年多了，依然是一潭死水引用97楼等待你走的发言:车站后面综合楼8月8号开始收意愿咯..引用44楼楼主的发言:那边可以多加关注引用27楼EDana的发言:银湖汽车站呢
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南山的荔芳村有没有项目？&因为一直以来定位危房，旁边的中兴之家已拆。政府文件里说会推进这一片区整体旧改。
咚咚佳在鹏城
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小区业主太多，不看好短期之内有旧改的可能性，金景花园已经有开发商进驻4年多了，依然是一潭死水引用97楼等待你走的发言:车站后面综合楼8月8号开始收意愿咯..引用44楼楼主的发言:那边可以多加关注引用27楼EDana的发言:银湖汽车站呢
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楼主想问下您，宝安2区的湖滨新村不知道什么时候能旧改？有没有消息？
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牛哥，宝安74区有拆迁的可能吗？
szshop2016
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龙华新区6号线元芬地铁口的元芬村？鸿荣源已设旧改办公室，楼主如何看？引用2楼楼主的发言:科技园北是重点规划区域，旧住宅区纳入整体改造的可能性大一些引用1楼680505的发言:LZ没提科技园北区的一些老小区，不知道命运如何
szshop2016
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即地铁六号线元芬地铁站，鸿荣源已入驻一个多月，上周六征集更新意愿，元芬社区是厂房和小产权房混合体，小产权房会不会坐地起价，这个旧改范围小产权房平2万能买吗？引用143楼szshop2016的发言:设立旧改办公室，并征集旧改更新意愿，未拉横幅的龙华新区地铁口村委小产权房会不会是很早期？也有可能坐地起价吗？引用35楼楼主的发言:凡是没有计划公示以立旧改办公室，拉横幅之类的，都比较前期引用13楼大王叫我来巡场的发言:宝安45区鸿荣源  47区卓越集团，都设了办公室。这些就是很前期的？？？？
szshop2016
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设立旧改办公室，并征集旧改更新意愿，未拉横幅的龙华新区地铁口村委小产权房会不会是很早期？也有可能坐地起价吗？引用35楼楼主的发言:凡是没有计划公示以立旧改办公室，拉横幅之类的，都比较前期引用13楼大王叫我来巡场的发言:宝安45区鸿荣源  47区卓越集团，都设了办公室。这些就是很前期的？？？？
牛浩思旧改先锋
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有单独立项改造吗？引用141楼栩栩如生的发言:蛇口工业七路联合羽毛球场（原饼干厂）什么改造
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蛇口工业七路联合羽毛球场（原饼干厂）什么改造
牛浩思旧改先锋
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十年的周期够长了引用naonao0317的发言:楼主，请问南油B区的住宅10年内有旧改的可能吗？
naonao0317
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楼主，请问南油B区的住宅10年内有旧改的可能吗？
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楼主……坪山东门旧改现在啥情況
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南油A区B区改造，现在又开始了！据说，政府极力支持。
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请问您对新安35区的旧改有了解的吗？现在是什么进度了？
牛浩思旧改先锋
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还没有改造主体公示引用134楼我在宝安翻身的发言:45区，鸿荣源改造。真的假的？
我在宝安翻身
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45区，鸿荣源改造。真的假的？
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