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单位集资房纠纷的法律适用
最近代理了一件企业内部市场运作方式建设住房纠纷案件，对单位内部职工集资房纠纷的法律性质有了一些思考，与各位法律界同仁交流一下。2005年9月a公司根据《壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》（以下简称《暂行办法》）相关规定以市场运作方式为职工建设住房。根据《暂行办法》的规定，以市场运作方式建房特点是：市场运作方式建设住房是政策性建房，具有单位福利性质，单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房；建房成本全部由购房职工承担，市场运作方式建设住房的总价款必须全部由个人负担，单位不能违反规定，以任何形式给予补贴。由此分析，市场运作方式建房性质上属于单位集资建房。在该公司集资建房筹备和建设期间，建材市场价格不断上涨（以施工常用建材钢村为例，2005年期间价格为每吨3500元左右，工程施工期间的2007年、2008年达到了5000元左右)，针对建房成本已发生变化的实际情况，在交房时a公司决定按每平方米200元向购房职工补收购房款，否则不予交付房屋。部分职工由于资金困难、不理解公司做法等原因拒绝补交房款。2009年初，十余户购房户向法院起诉要求a公司交付房屋并赔偿迟延交房。a公司非常关心该案的最终处理结果，因为该批集资房共建房500多套，绝大多数职工已按公司的规定补交了该每平方米200元的购房款，如果该公司败诉，那么受影响的就不仅仅是十几户的房款的问题。笔者作为a公司代理人参与了该诉讼工作。答辩意见主要两点：一是原告没有按规定向a公司足额交纳房款及有关税费，反而起诉要求交付住房钥匙并支付所谓的迟延交房利息损失，没有事实和法律依据。二是被告认为本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请人民法院依法驳回原告的起诉。通过分析案情，为达到理想的诉讼效果，笔者认为本案的焦点问题应该放在第二点，即对单位内部集资房的性质的认识上：单位集资房不同于商业化建房，它是基于单位与职工之间的关系，严格按照政府的政策规定而实施的一项企业职工福利工作。根据《暂行办法》的规定，a公司作为房屋出售方与购房职工之间在买卖该公司以市场运作方式建设房屋时，存在不平等的内部行政管理关系，不是平等主体之间的商品房买卖关系。如果这个观点能得到法院认可，那么本案不属于人民法院民事案件的受理范围，最终诉讼结果将有利于a公司。笔者基于上述思路，收集整理了相关法律及法院内部文件、证据材料递交给了法院。令人欣慰的是，一审法院采信了笔者的意见，一审裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。二审法院终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案相关法律规定有：《》第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”如果诉讼发生在广西，还可以适用《广西壮族自治区高级人民法院关于当前暂不受理几类案件的通知》，该通知第一条规定：“集资纠纷案件，包括机关、企事业单位内部为生产、经营、建房而向职工集资引发的纠纷案件以及未经依法批准向社会不特定对象进行的乱集资活动而引发的纠纷案件”是法院暂不受理的十三类案件之一。
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专业律师优质解答【南京离婚案例】离婚期间分的集资房是否属于夫妻共同财产？——问问律师网
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【南京离婚案例】离婚期间分的集资房是否属于夫妻共同财产？
关键词：南京离婚案件,南京离婚纠纷,南京离婚律师
　　Y诉B离婚后财产纠纷案
　　南京市白下区人民法院
　　民事判决书
　　(2012)白民初字第1783号
　　原告Y。
　　被告B。
　　原告Y与被告B离婚后财产纠纷一案，原告Y于日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭于日公开开庭进行了审理。原告Y、被告B到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告Y诉称，日原告与被告签订离婚协议并于同年12月6日办理离婚手续，被告名下的某某路房屋，虽然系被告在离婚后购买取得产权，但该房系单位在2002年分配给被告的集资房，当时原、被告尚未离婚。故该房应视作原、被告婚姻关系存续期间获得的住房，应为夫妻共有财产，且未进行分割。故诉至本院，请求法院依法对原、被告夫妻共有财产本市某某路住房进行分割，确认原告对该房享有一半的所有权和使用权。
　　被告B辩称，原、被告于日签订《离婚协议书》并于同年12月6日办理离婚手续。《离婚协议书》第三条住房问题虽载明女方名下的房产归女方所有，但女方实际并没有从工作单位取得住房。诉争房屋建于1984年，它不是集资建造的房屋，被告也从未参加过单位建房集资。原告以集资房为理由推定诉争房屋为夫妻共同财产进而要求房产利益，不符合基本事实，被告分得并最终购买房屋，不以是否结婚为要件，与买卖契约中原告的名字没有关系，被告在买卖契约上签原告的名字，只是为了掩饰离婚隐私，别无他意。
　　原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
　　证据一、离婚证原件，证明原、被告日协议离婚；证据二、离婚协议原件，证明原、被告离婚协议未对某某路住房进行分割；证据三、江苏省省级机关公有住房买卖契约复印件，证明被告日购买某某路住房；证据四、某学院住房情况登记表复印件，证明该房是集资房；证据五、某学院住房专项清理工作领导小组办公室个人住房情况认定通知单复印件，证明被告的房子有原告一半。
　　对于上述证据一、三，被告没有异议，本院予以采纳。对于证据二，被告对真实性没有异议，但认为该协议第三条是对还没有缴纳购房款及没有拿到钥匙房子的处理。对于证据四、五，本院将结合其他证据作出认定。
　　被告为证明自己主张，提交了以下证据：
　　证据一、某某路房屋所有权证，证明被告拥有该房所有权，房屋所有权证是日取得的，该房是房改购房而非集资建房；证据二、被告购买某某路房屋买卖契约，证明该房是原、被告双方离婚后的日签订的，被告是一次性付清全部房款，说明该房不是集资所建，尽管契约双方约定按“南京市政府规定集资建房政策年度售房成本价计价”，但它不是集资房，是单位公有房出售给被告；证据三、诉争房屋的一组资料，证明诉争房屋建于1984年，所以不是集资所建，该房是被告单位2003年3月从本单位职工手中按集资房政策年度成本价回购后卖给被告的；证据四、被告单位给原告原所在单位某学院的证明和被告单位其他职工的买卖契约，证明被告分得并购买房屋与被告当时的婚姻状况无关，被告所购房屋与原告没有关系；证据五，被告单位请求江苏省省级机关房改办证明相关事件的函件，证明被告于日购买了诉争房屋，该房是被告单位依据被告进馆时间、工龄和职级进行分配，与被告的婚姻状况没有关系；证据六，被告单位致人民法院的证明，证明被告所购房屋不是集资房，被告也从没参加过单位的建房集资，日被告一次性交清全部购房款，在原房主搬离后才拿到房屋。
　　原告对于被告提交的所有证据的真实性都没有异议，但对于证据二证明目的有异议，买卖契约上有原告姓名，房屋就该有原告部分权益。原告对于证据一、三、四、五、六证明目的都没有异议，本院予以采纳。对证据二，本院将结合其他证据作出认定。
　　经审理查明，本案诉争房屋是被告单位于2002年9月下旬依据被告个人进馆时间、工龄和职级决定分配的，因房屋原住职工未腾房，被告当时尚未实际取得该房屋。
　　另查明，日，原、被告签订《离婚协议书》，同年12月6日双方办理离婚手续。双方在《离婚协议书》第三条关于住房问题中约定：“双方现租房归男方居住。女方名下的房产归女方所有。”离婚后，被告于日一次性交清该房屋全部房款，并于同年1月下旬取得该房屋，诉争房屋不是夫妻共同财产。
　　以上事实有双方当事人陈述、《离婚协议书》、证明、江苏省省级机关事务管理局省级机关房改办公室证明、职工的买卖契约等证实。
　　本院认为，原、被告签订的《离婚协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在《离婚协议书》中对原告居住的房屋和归属已作协商处理，且被告在双方离婚之后方取得诉争房屋的所有权和使用权，加之诉争房屋系被告单位根据个人进馆时间、工龄和职级决定分配的，即使被告在诉争房屋买卖契约上签上原告的姓名，也与原告无涉，故原告以诉争房屋为夫妻共同财产为由要求其对诉争房屋享有一半所有权和使用权没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（三）》第十八条之规定，判决如下：
　　驳回原告Y诉讼请求。
　　案件受理费8917元，由原告Y负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼支行；帐号：001276）。
　　审　判　长　　王晓春
　　人民陪审员　　谷建华
　　人民陪审员　　乔秀华
　　二Ｏ一二年九月十二日
　　见习书记员　　陶梦露免费找律师：400-888-8340
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购买单位无证集资房双方签完协议能去公证处公证吗
律师你好我是想买一个亲戚的房子房子是她们单位集资建的没有房产证单位也没有给他们签订买卖合同当时就是他们单位按照工龄职务算出的分数分的楼层现在她想转让请问我能买吗买了之后的协议能去公证处公证吗
　问题来自：山东 - 济南　悬赏：10分　咨询时间： 12:50　咨询人：55mhk
我是律师，我来解答！
法律快车律师回复共10条回复
没证 一般难以公证
回复时间： 14:23
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
您好，如果没有产权证，公证处是不会办理公证。
回复时间： 15:26
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
如果没有产权证，公证处是不会办理公证。
回复时间： 16:33
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
如果没有产权证，公证处是不会办理公证。
回复时间： 17:18
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没证 一般难以公证
回复时间： 13:04
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
不能，建议通知单位将合同户主改成你的名字。
回复时间： 13:18
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
没证 一般难以公证
回复时间： 14:02
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
没证 一般难以公证
回复时间： 14:52
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
如果没有产权证，公证处是不会办理公证。
回复时间： 21:17
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你好，公证处不给公证。
回复时间： 13:23
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集资房无证买卖是否有效
4dcb7d3721b9e
你好,我原单位有套集资房,2001年改制时,单位对房屋没办到房产证,于是,我以低价转手了外单位的人,我一个人所签协议,老公总是说我,请问,我现在可以要回房子吗?
湖北 武汉 洪山区发表时间： 14:10
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
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对于本案件，房产属于企业房产，并未具备两证，你们的协议买卖行为无效！可以收集单位出具证明明确表示不同意对外出售的证据等，依法起诉要求确认合同无效，返还房产。以上法律建议，仅供参考。如果需要进一步的咨询，请提供详细材料，可以联系武汉王律师。
回复时间： 14:37
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律师回答共 4 条
根据案情的不同情况不同，如果该房现在产权证已经办理下来，并经房改可以自由买卖，法院会从保护合同稳定性出发，认定合同有效，你要回的话，也会承担一定的经济损失。建议携带资料，当面咨询本律师。
回复时间： 15:57
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1533711****
可以要求返还.
回复时间： 14:32
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1397121****
您好，可以起诉协议无效，要求返还房子。详情欢迎咨询！
回复时间： 16:28
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1896394****
房产属于企业房产，并未具备两证，你们的协议买卖行为无效！可以收集单位出具证明明确表示不同意对外出售的证据等，依法起诉要求确认合同无效，返还房产。如需要进一步咨询或有其他疑问，可以电话联系武汉姜律师.
回复时间： 17:49
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民 事 上 诉 状（财产分割）
民 事 上 诉 状 上诉人(原审被告)：郭**，男， ****年*月**日出生，汉族，**市人，****厂下岗职工，租住**县**路，身份证号：****************** 被上诉人(原审原告)：刘*
　　民 事 上 诉 状
　　上诉人(原审被告)：郭**，男， ****年*月**日出生，汉族，**市人，****厂下岗职工，租住**县**路，身份证号：******************
　　被上诉人(原审原告)：刘**，女，****年*月*日出生，**市人，现居住国外
　　上诉人因后财产分割一案，不服**市**区人民法院****年*月*日(2007)*民一初字第*** 号民事判决，现提起上诉。
　　上诉请求：
　　1、撤销原决。
　　2、驳回原审原告诉讼请求。
　　事实与理由：
　　一、原审判决认定事实不清
　　本案讼争的**市**区**路*号*栋*单元*室房屋系上诉人单位****厂，双方当事人2005年4月诉讼离婚时该房刚刚建成，并没有参加单位房改，不存在取得的问题，而只能取得该房承租使用权。上诉人于日向单位支付的45000元名为预购款，实为一次性交付的集资房承租使用租金，而不是购买集资房的首付款，理由在于我国只建立了法律制度，购房人在商品房在建时与开发商签订预售合同，按合同规定一次性或者按竭贷款支付购房款，从而取得对在建商品房的期待物权(合同)，待商品房交付后方能办理，最终取得物权。而集资房是国家政策福利性住房，根本不适用期房预售制度，集资人并未因交付集资款而取得对在建集资房的期待物权(合同债权)。原审混淆了二种房屋的不同法律性质，从而得出了&该房产已在夫妻关系存续期间就共同出资45000元购买下了，只是当时原、被告在期间，因该房产当时并未取得，故原、被告的中仅对该房共同出资的购房款和房屋使用权进行了处理，但未就该房所有权进行分割&的错误结论。
　　二、原审判决适用法律错误
　　原审法院错误地将讼争房产认定为预售商品房，从而错误地适用了二第二十一条&离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提讼&之规定，判决支持被上诉人分割房产的诉讼请求。如前所述，双方当事人在法院判决离婚时对诉争房产根本就不可能取得房屋所有权，充其量只能取得承租使用权，而法院早已将45000元单位集资款连同其他一并作了均等分割，被上诉人得到上诉人一次性支付的20万元，上诉人得到单位集资房承租使用权，并保留日后是否参加单位房改的选择权。法院在离婚判决时考虑了2005年的住房市场行情，对双方当事人的财产权利作出了均衡分配，并无不当，故双方当事人均未上诉。2005年4月法院判决离婚时上诉人单位没有进行集资房房改，双方当事人没有参加集资房房改，根本就不存在先分配房屋使用权，待日后参加房改取得所有权后再另行起诉分割的法律问题。
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