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　　合同从签约成立时起,具有法律约束力,是无可怀疑的法律判断，即当事人如违反合同约定的内容,即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任，因此在二手房签约前，一定要注意以下几种情况，规避风险！
　　一、判断产权人
　　首先要明确所卖房产的产权人是谁，判断产权人不能单从房产证上写的是谁的名字来判断，明确房产是否属于共有产权：以下几种情形，属于房产共有，在出售时，需要得到其他共有人的同意才能出售：
　　1.按份共有：约定按一定的份额由按份共有人共同对该房产享有权利。 主要场景：
　　a.未婚情况下男女朋友共同买方，从而形成按份共有；
　　b.夫妻之间婚姻状态存续期间购买房产，约定了共有份额，从而形成按份共有；
　　c.无直系亲属关系人之间共同出资购买房产，形成按份共有；
　　d.父母和子女之间，基于买房形成按份共有关系，不论份额多少以及不论付款的方式是贷款还是全款；
　　e.基于房产的法定继承之原因，在多个继承人之间形成按份共有关系，通常情况下有多个房产证。
　　2.共同共有：共有人之间部分份额地对房产享有权利。 主要场景有：
　　a.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产，出一个房本；
　　b.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产，房本上写2人名字或出2人房本。
　　如果出现以上情形，产权人在出售时，必须得到其他产权人的书面同意，具体如下：
　　1.夫妻售房：产权人登记在一人名下，产权人一人过来签合同，基于法律规定之夫妻共有，需要产权人配偶出具《配偶同意出售证明》；
　　2.夫妻售房之二：本身是因为按份共有，在有多个按份共有人的情况下，只要按份共有人已经结婚，实践中需要其配偶出具《配偶同意出售证明》；
　　3.夫妻售房之三：本身因为按份共有，在多个按份共有人的情况下，有的按份共有人因故不能到场，需要该共有人出具《共有权人同意出售证明》；
　　4.继承房产再出售：较常见的是多个继承人共同继承一套房产，实践中均要求继承人全部到场签字且继承人之配偶出具《配偶同意出售证明》；
　　二、签约时，卖家配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?
　　根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。
　　三、出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?
　　继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。
　　四、签约资格如何确定?
　　合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。 根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
　　五、业主在卖房子过程中，遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?
　　在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，以免耽误卖房的时效。
　　六、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?
　　1、审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。
　　2、二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。 七、卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同? 需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。
　　八、不选择资金监管可能面临的风险是什么?
　　交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。
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客服邮箱：近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。对于交易资金安全、房屋存在瑕疵信息、购房后出现遗留问题以及原业主欠费等问题是购房者最关心的问题。
购房人最关心的风险有四大方面：
交易资金安全的居于首位，占38%；
房屋存在瑕疵信息的占31%；
购房后出现遗留问题，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而
被查封的居于首位、担心
房屋内曾发生非正常死亡事件或
电磁辐射的得票较高；
4) 购房后遗留问题，担心
原业主欠费以至被限制服务。
针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题，要买二手房，有如下动作一定要做：
签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失
房屋抵押，指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。
在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。
签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学
由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。
在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。
非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;
凶宅，指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。
据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。
4) 辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷
房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。
出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效
房屋共有权人，是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。
在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。
二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任
国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。
无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。
应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳。业主卖房都需要注意哪些问题？_其他_土巴兔装修问答
业主卖房都需要注意哪些问题？
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业主卖房都需要注意哪些问题？
提问者：韩平惠|
浏览次数：2813|
提问时间： 09:26:19
已有6条答案
回答数：6619|被采纳数：11
义乌尚庭装饰工程有限公司
所有回答：&6619
一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。 &&
（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。 &&
（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。 &&
（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。 &&
（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。 &&
（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。 &&
（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。 &&
（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。 &&
（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。 &&
（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。 &&
（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。 &&
（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。 &&
（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。 &&
（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。 &&
（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
回答数：1003|被采纳数：4
上海秋漫实业有限公司
所有回答：&1003
二手房交易流程中，大多数人都在关注买房者需要注意的问题，而忽略了卖房者其实也存在一定的风险，个人想要转手卖房，并不是买卖双方口头说好一手交钱一手交房就可以了。那么卖房需要有哪些注意事项呢？
一、房产产权证是整个房产交易的核心，业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业情况不熟悉，在交易过程中就会造成不必要的麻烦。
二、业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款，而业主急于把房子卖掉，在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完，物业的产权转换就已经发生了变化，也就是说，业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。
三、是否把钥匙放在中介公司，是让许多业主头痛的事情。如果不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多而导致房屋有某些损害，或者家中有家电或其它物件的话，更存在被盗风险。所以，业主如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并与中介达成协议，使房屋受损的程度降到最低。
四、找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议，也就是居间合同,这也可防止不良中介公司人员从中压价。
五、留电话号码一定要小心谨慎。最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰。
六、卖房之前可以以买房者的身份试探市场价格，从而获取比较合理的成交价格。
七、要突出房屋优点，把房子卖给需要的购房者。这个问题其实涉及到与中介沟通的问题。在委托中介公司代为寻找潜在购买者时，一定要非常清晰地描述房屋的特点，或者让经纪人亲自来看一下房子，了解房屋的实际情况。最后，还要想方设法弥补房屋的缺点。比如房屋采光不好，就尽量让客户在晴天来看房，如果某个房间很小，可以设置一面镜子增加视觉空间感等等。
回答数：1662|被采纳数：11
合肥国徽装饰工程有限公司
所有回答：&1662
一、签订房屋买卖合同注意事项有哪些？
1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然现实中是看不到原件的，那么看复印件需要注意了：土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示，如果想要了解就要把相应证照的编号记下来，委托律师到房管局查原件。因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都可能追不回来。
国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。
土地使用权证要注意的是使用年限，这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。
2、审查过后，决定购房时有一个问题要足够注意。楼书和楼盘的广告上最吸引你、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现，这里提醒大家，不要相信售楼人员的口头承诺，比如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40%、顶楼赠送露台、一楼赠送花园。这些如果是你最重视的，一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话， &&开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题，但是如果开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。
3、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。
定金一般不超过总房款的20%。
交付定金一定要经过深思熟虑，认真考虑购买的情况下实际交付。因为一旦购房者决定不购买该商品房项目时，开发商不予退还定金。而开发商因为资质和资金等原因不能完成项目时，购房者主张双倍返还定金时开发商可能没有能力返还。
定金数额不宜过高也不宜过低，过高时如果开发商违约时购房者要投入大量的时间精力索取定金，还不包括开发商无力返还的情景；过低时开发商的违约成本过低，对购房者的权利保护不利。
4、正式签订合同时需注意合同可以改，不是一定要按照开发商提供的格式合同签署。可以改动、增加、修改合同条款或者签订补充协议作为合同附件。
4、房屋面积和设计变更条款。约定应明确具体，房屋设计图、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约责任可以自行约定，无约定的按照法律规定执行。
回答数：2399|被采纳数：20
上海十呈装饰工程有限公司
所有回答：&2399
您好，很乐意为您解决这个这个问题，一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。 &&（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。 &&（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。 &&（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。 &&（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。 &&（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。 &&（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。 &&（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。 &&（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。 &&（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。 &&（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。 &&（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。 &&（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。 &&（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。 &&（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。希望可以帮得上您的忙。
回答数：6645|被采纳数：34
所有回答：&6645
　　经常有业主问一些售房方面的问题：作为房屋的所有权人，我该如何卖房?在售房的过程中我应该注意哪些问题?
　　个人认为应该注意以下几点：
　　1、在售房过程中，要搞清楚房子的权属归属和产权信息情况。这可在房屋登记机关查询详细的房屋登记情况，但要注意由于以前房屋登记机关登记的可能不是实名登记，如只登记户主一人，这样房屋就有可能存在隐性共有人(夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有等几种情况)这样如果房产证上的产权人售房可能引起无权处分或者签订效力待定的售房合同等情况，引起不必要的麻烦。另外要知道自己的房屋的土地性质：国有出让、国有划拨、是否是集体土地上的房屋，还有房屋的性质，是否是商品房、经济适用房还是两限房等具体情况。这几种土地和房屋的情况的不同，可能在售房过程中引起的法律关系和适用的售房程序都不同，要具体情况具体分析。
　　2、在售房过程中，要审查买受人的具体信息和具体情况。在售房过程中，买受人的各项信息，如身份证件等各种情况要审查。同时，买受人的支付能力也很重要，因为现在全国房屋的房价可能都比较高，能一次性支付全款的买受人，往往比较少，一般买受人都通过银行按揭来支付购房款，这样买卖双方在银行办理按揭(或者转按揭)的过程之前，房屋的权属就已经发生转移、变更登记(俗称过户)了，这样如果业主转移登记后，没有拿到购房款余款的情况下，房屋产权已经发生转移登记到买受人名下，物权已经发生转移。这样对业主的风险是比较大的，最好是在银行或者到公证机构办理提存等情况下，把购房款冻结，在完成过户后，顺利完成交易，以免造成不必要的损失。
　　3、在售房过程中，尽量选择信誉可靠的房屋中介机构或者由房产律师全程代理。很多业主由于不熟悉售房的流程和需要办理的手续，而选择中介机构，在选择和中介机构代理售房时，要注意尽量选择信誉好、比较大的中介机构。在和中介机构签订代理合同时，尽量注意审核合同内容，如违约责任条款等，避免一些不利于自己的合同条款，据理力争，争取达成一个对自己相对公平的协议。留给中介机构的电话尽量不要留家庭座机，以免造成不必要的骚扰。尽量不要把房门钥匙交给中介机构，否则一旦失窃，责任归属很麻烦。由律师全程代理的好处在于房产律师的专业能帮助审核合同和房价相对合理，总之专业的人，做专业的事。
　　4、在签约过程中，要审查合同细节，及买受人的身份证件和委托代理人是否有授权委托代理权限。买卖双方对房屋买卖都比较中意，终于到达最后的程序，进行签约。合同的细节要尽量约定清楚，如房屋的交付时间，怎么交付，房屋的物业移交，水、电、煤气等各个方面都要约定清楚。在此时，还要一定要审查买受人是不是本人签约，如果不是本人，委托代理人是否有委托书，委托内容中是否有代理权限(要提供公证机构公证的委托书，否则无法审查委托人的签名是否真实)。
　　5、在交付过程中，尽量要把房屋买卖的相关细节全部理清楚后，再完成房屋的交付。
回答数：1274|被采纳数：2
所有回答：&1274
业主卖房应该注意的问题：
1）房价：理性分析你的房子的实际价值。
注意不要被“带笼子”等手法欺骗，降低自己的心理价位。房价主要要考虑的因素有：房子的位置和升值潜力、光线、通风、楼层、交通、网络报价、实际成交价、房价上涨情况（注意看房价上涨指数，不要被中介的信口开合给忽悠了）等。
2）放盘：尽量找大的中介连锁店放盘（一般要10~20家店以上的，可以通过网上搜索到它在广州各分店的名称和地址），因为其管理相对规范。
千万不能放在只有1家或几家小店的个体房产经营户手里，因为在钟村只要几百元就可以开一个个体户的地产经营部，难有经济和安全保障，另一个方面，它们的操作手法多以压低业主的房价公开“吃差价为主要利润来源”。
3）心态：不要表现的急于卖房，否则中介，可以顺着你的心理，给你施加压力，大大降低你的心理房价，达成“吃差价”谋取暴利的第一步。
4）观察：观察中介人员的反应，从中发现不良苗头、在收定金前及时中止。
5）签合同：一定要签广州市房管局最新版推介使用的“售房合同”（广州房管局网站上有下载）。千万不能签定中介公司自己制定的不合理的霸王合同，这些合同都是为“吃业主的差价”专门设计的！！！！！ &&里面有许多不对等的霸王条款，对业主维护自己的权益十分不利。
你在合同的附加条款里一定要注明：“本合同格式内容完全应与广州市房管局推荐的合同格式内容完全相同，若有不同本合同无效，一切损失和经济法律责任由中介方承担。”
同时，要求要中介员的身份证复印件，先上网查证后，再签合同，很重要。
6）特别注意违约赔偿条款
不要签定高定金（如2万元）和高违约率（如5~10%）的合同。一但出现这些合同，说明有95%的可能，你的房价已经被低估了，起码低估的价值比若你违约的金额稍高一些（这也是出现业主反价的原因，但中介还是吃到差价了）
7）注意合同中中介方的责任约定：若没有实质内容，则可以100%肯定你的房子被中介低价收进，准备“吃差价”了。
8）关于“委托公证”，中介吃差价100%要求做“委托公证”。你可以在合同中明确注明不办理“委托公证”，采用直接过户。因为，在办委托公证，就等于把你自己的权力交给中介了，一但几年没有过户，中间出现的欠租，欠费、欠款等问题，最终的责任承担人是你原业主，因为房子还在你的名下，这点要特别注意，这方面的案例很多
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