商自住房和商品房的区别别 如何买卖

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-08 00:49 标签： 商品房买卖合同
北京：买二手商住房和住宅 四大差别不可忽略
作者：武新来源：北京晨报
　　不少购房人在选购二手商住房，还是选购二手住宅上做权衡时，往往会搞不清两种房产的区别。这有时候会影响购房人的判断，而耽误了交易的时间。购买二手商住房与购买二手住宅究竟有什么区别呢？北京晨报记者邀请业内专家为大家买房答疑解惑。　　区别一：　　二手住宅属于限购范围　　北京二手商住房与北京二手住宅，哪个限购呢？专家表示，“在北京，二手住宅属于限购范围，购房人只有符合北京购房资格，才能购买二手住宅。特别是对于外地人而言，需要在北京连续交纳个人所得税5年，或是连续交纳社保5年，才有资格购买二手住宅。”　　“与北京二手住宅不同，北京二手商住房不属于限购范围。但需要注意的是，北京通州区商住房在今年5月被限购，但其他地区商住房仍然不属于限购范围。”也就是说，二手商住房并不限购。　　区别二：　　二手商住房办理商贷利率上浮10%　　在北京，购买二手住宅可以使用公积金贷款，但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。　　“上述两种房产，使用商业贷款，贷款利率是不同的。购买二手住宅，可以按照各家银行规定而享受贷款利率优惠。但购买二手商住房，使用商业贷款，利率上浮10%。”曾胜男说。　　区别三：　　购买两种房产交税不同　　在北京二手房交易中，购买商住房与购买住宅所要交纳的税费有不同。“购房人购买二手住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。”　　业内专家曾胜男举例介绍说，“以北京某一小区为例，网签价为100万元，面积为80平方米，原值50万元，购房人是买首套房产。如果这套房产是住宅，属于满五年唯一房产，增值税、契税都是免征的，购房人只需要交纳契税1万元。如果这套房产是商住房，购房人需要缴纳所有税费，共计18.44万元。”　　区别四：　　二手商住房不能落户　　曾胜男表示，通常情况下，北京二手住宅有70年产权，是可以办理落户的。但北京二手商住房的产权有50年或40年，不能办理落户。
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！ : 经理人分享
很多置业用户由于过高的房价而选择购买价格相对较低的商住房，但是商住房到底要不要买呢？
我们今天不谈优缺点，只谈钱！钱！钱! &单纯就从价格的角度来谈一谈为何不要买商住二手房。
本文送给打算买一手商住房和二手商住房的朋友们！
在二手房市场上，相比住宅，商住房除了必交的增值税、契税和个人税外，还涉及到印花税和土地增值税。
在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价（有的地方也称核定价），每套房子的价格不同，需要交易时确定；第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。
商住房没有“满五唯一”的说法，他们需要严格遵循以下方式征税：
第一种、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
公式在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
第二种、印花税（这个税收是买卖双方都要交的）
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
第三种、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
第四种、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
第五种、土地增值税
这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。
土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
举个例子吧，如果有套北京的商住房，2010年购置，当时成交价为50万元，契税为1.5万元。现在网签价格为100万元，指导价为90万元。
如果这套商住房进入二手房市场，整个交易会产生多少税费呢？
结论增值税约为2.67万元，印花税500元，个税5.76万元，契税2.93万元，土地增值税约23.33万元，合计约为18.44万元。已经占了增值部分的36.88%。
所以说！对于增值空间有限的商住房来说，它的确不是购房者一个好的选择，不要因为限购就勉为其难买了商住房，到时候再出售可就没那么容易了。
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作者：佚名
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目前，在售的房子基本上都是，商品房种类较多，最常见的有和商品住宅这两种类型。商住房是既可以作店面,又可以作住房的，而商品住宅是纯住宅性质的房源。从上来看，商住两用房年限40年，商品住宅是70年。购房者通常分不清，它们同样属于商品房，究竟有何区别呢?1、商住房不能落户口，商品住宅可以落户。2、商住房说白了以前是用于开发的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。3、商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。商品住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。4、商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型。商品住宅一般居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房单价贵，当然LOFT除外。5、商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太的家庭值得考虑。商品住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。6、商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。
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