国外为何少有封闭小区？|城市规划|城市发展_凤凰财经
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国外为何少有封闭小区？
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街区制的第二个特点，是简·雅各布斯一再强调的城市的多样性。即街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。要实现这样的多样性，中国需要破除的瓶颈是土地性质的混合使用。拥有40万人的巨无霸小区天通苑，容纳了类似于国外一个中等城市的人口规模，居住在以小区理念规划设计的社区中，功能单一，以居住为主，要有些娱乐购物休闲，破墙开店，何等艰难？恐怕阻力最大的就来自于国土部门和住建部门。
城市笔记要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的之墙。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，作为中央城市工作会议的配套文件，《意见》勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。其中最受关注的是推广街区制。《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。消息一经发布，引发热烈讨论，各路专家从不同角度来表达自己的观点，由于涉及对私有权益的保障，最高法院也快速地回应了如何制定规则保障业主权益。作为一名城市研究者，我更愿意从城市规划的视角来谈谈此事。封闭式小区是大院式规划的翻版中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深，封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。以北京为例，1949年解放后，大批革命成功者打下了江山，从天南海北聚集到了北京，大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起，前苏联不仅影响了中国的意识形态，影响了城市的建筑风貌，还影响了城市的规模和尺度。一个大院占地动辄数十上百公顷，形成了一个个的独立王国。时间追溯到改革开放以后，大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让，对地方政府而言，可以快速的收入大量的，开发商可以降低成本规划私密的小区空间。这在土地私有化的西方，是不可思议的。中国一个小区通常占地达12-20公顷，内含户；而美国的封闭式社区平均只有291户，其中有一半只有150户或更少。从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个围墙社会：绵亘万里的、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙……与美国人持枪自保相比，筑高围墙似乎更为明智。大体量的土地出让，加上大项目的风起云涌，中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元，成为阻碍城市微循环的巨无霸。某种意义而言，封闭式小区华丽变身为街区制小区，似乎是对原有的错误规划理念的改弦更张。《意见》也强调小区道路公共化的主要目的还是在于集约利用土地，优化城市道路布局，最终指向在于治堵和防堵。要推行街区制，要改变土地出让模式如何推倒小区最高的围墙呢？我们不妨来看看国外是如何做的。街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式，实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。与中国的封闭式小区最主要的区别，在于规模、体量和多样性上。从规模和体量看，西方国家土地私有制，无论是政府征收还是开发商购买，都需要花费大量的时间成本和收购成本，根本无法进行动辄容纳数万人口的小区建设，基本都是顺应既有的道路格局进行小体量的社区建设。从谷歌地图上看城市的肌理，西方城市大多区块小、道路细而密，中国城市则是大型项目大型建筑此起彼伏。要推行街区制，首先要从土地出让模式做出改变，改大体量大规模的土地出让模式为小体量的土地出让模式，在道路修建、绿化、市政设施方面政府应该承担更多的公共责任。街区制的第二个特点，是简·雅各布斯一再强调的城市的多样性。即街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。要实现这样的多样性，中国需要破除的瓶颈是土地性质的混合使用。拥有40万人的巨无霸小区天通苑，容纳了类似于国外一个中等城市的人口规模，居住在以小区理念规划设计的社区中，功能单一，以居住为主，要有些娱乐休闲，破墙开店，何等艰难？恐怕阻力最大的就来自于国土部门和住建部门。要在封闭式小区打通一条道路并不难，难的是规划理念的改变，以及权益保护规则的完善。要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。如果，这一切都能不断完善，我无比期待围墙推倒后的多彩世界。□唐黎明（安邦集团合伙人、高级研究员）
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国外开放小区相关专题推荐国外住宅小区怎样“开放”
作者：陶短房　温玉顺来源：北京晚报
　　街道密布　车辆不钻小区　　在美国波士顿市中心的居民区,因为周围小街道遍布而且方便,地下停车场也并不昂贵,所以即使没有小区围墙,路过的车辆也根本不屑“扎”进小区内部去,在正常街道行驶反而更省心。　　在意大利罗马和比利时布鲁塞尔,尽管由于历史沿革而形成的政治区、商业区、古迹区和居民区互相交错,但是并不影响公共交通。虽然这些城市的街道未必都是横平竖直,但是它们的实用性不能否认,而且也形成了各自特有的风貌。　　治安太差　临街楼装护栏　　在美国纽约哈林区,因为治安情况比较差,临街的楼房即使安装了防盗栏,居民还是不敢开窗。这种自我封闭的结果很糟糕,盛暑时节甚至有住户做饭的时候出现中暑的症状,只好电召急救车。　　在英国伦敦近郊,低层小楼和独立式住房很多,这些住宅区没有大型围墙,可是很多人家还是选择在房前屋后用木围栏与邻居分隔,他们在自己的领地里种植花草,饮茶闲坐。　　　本报特约撰稿　陶短房　温玉顺
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作者：佚名
来源：环球时报
　　&推广街区制&的城市发展路线图连日来引起民众的极大关注。&封闭住宅小区原则上不再建&&已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开&的初衷是为了治疗&毛细血管不畅&等&城市病&，但&打开&后社区治安管理、居民安全、生活质量等问题又是民众实实在在的关切。《环球时报》记者对美、印、俄、日等国的进行了调查，无论是开放的街区制还是封闭式的社区都有各自鲜明的特点，并对中国的城市规划有一定借鉴作用。
　　美国：小区是否开放，业主投票决定
　　谈到&街区制&这个&新名词&，同济大学可持续发展与新型城镇化智库主任诸大建告诉《环球时报》记者，欧美最早时的城市规划思路也是功能分离，如国际现代建筑协会1933年8月制定的关于城市规划的纲领性文件《雅典宪章》所述，小区就是小区，道路就是道路，工厂就是工厂，商业就是商业，都是各管各的。相关的变革出现在上世纪60年代。社会活动家简&雅各布斯女士1961年出版《美国大城市的生与死》，书中提到纽约应搞&小街道、小社区&的设想。该书对美国社会冲击很大，当时也有很多尖锐反对的意见，但后来欧美国家还是一步步发生变化，特别是一些国际城市规划师1977年在利马开会，通过《马丘比丘》宪章以后。
　　在美国芝加哥等大城市市区，封闭住宅小区很少。据《环球时报》记者调查，芝加哥市区基本上是街区制，初来者根据街区门牌号基本能纵横定位找到地址。在郊区，才有一些高档社区是封闭的。这些社区里的道路不对外开放，保安和门卫都由小区物业负担，因此物业管理费比一般小区高很多。
　　为居民区内部交通安全考虑，芝加哥政府对过路车辆使用小区内道路有严格限制，比如非高速的干道限速一般每小时40英里(1英里约为1.6公里)，而在小区内部，无论是封闭还是开放小区，一般限速每小时25英里。很多开放社区会采取措施限制外部车辆流量或让司机减速，如用小型环岛取代十字路口，减少干线和小区道路的进出口。还有很多小区在高峰时段禁止路过车辆拐入小区&抄近路&，如芝加哥西郊的Elmhurst在IL 83号公路上立了很多高峰时段不准右转进入小区的标志。美国封闭小区的社区物业委员会由业主自己选举产生，管理小区的物业财务和各种计划。业主可以自己投票决定是不是要开放小区还是封闭小区。至于安全支出，如果当地居民比较富裕，房地产税比较多，警力就强一些，治安也会好一些。
　　美国重要政府部门或大公司不仅占地大，而且也采取封闭式。如美国能源部下属的阿岗国家实验室和费米国家实验室就是完全的封闭系统，除了办公场所，还有宿舍，甚至专用铁路和发电厂，社会车辆原则上不能进入，有特殊访客或开放日时安检后才能放行。美国Discover Card(发现卡)、Abbott(雅培)等公司总部占地都很大，内部的道路不对外开放。麦当劳公司总部为了公关，对附近居民开放公司所属的公园和绿地。
　　韩国：开放小区乱停车，小心被贴条
　　韩国住宅区主要分为两大类：独栋住宅和公寓小区。老城区的住宅区大部分是独栋住宅，这类住宅区实行街区制，一个区块内有若干栋独栋住宅，区块周边为公共道路。中国游客经常到访的首尔北村韩屋村就是这种住宅区的代表。这种住宅区就是韩国的&洞&，洞的道路一般比较窄，如同树枝般延展，但大多只能车辆单向通行。结束日本殖民统治及朝鲜半岛光复后，韩国新建的住宅区也是如此，当时独栋住宅占绝大多数。这类独栋住宅过去一般是一层平房，墙内有庭院和，后来不少住宅不断增高成了一栋栋小楼，但楼外的道路仍然是公共空间。
　　随着城市化的发展，韩国1957年在首都地区的钟岩洞建起第一栋公寓住宅楼。1962年开工兴建的麻浦公寓是韩国首个住宅小区。之后随着韩国经济的腾飞，大量劳动力进入大城市，独栋住宅已难以满足需要，郊区出现越来越多住宅小区。
　　以现在首尔市东部的一山新都市为例。除部分新建独栋住宅之外，新建的小区道路一般方方正正，&百千家似围棋局，十二街如种菜畦&，每个街区一般为长宽在500米内，街区内即为一个小区的四个&团地&，有时街区一角也会建有幼儿园、公园等公共设施。团地内&管车不管人&，车辆进入需要登记领出入证，人员则出入自由，但每栋楼有电子门禁。在团地内的商业活动需要小区物业批准，不过餐馆外卖和课外补习班广告还是经常出现在各户的门前，一般是挂在门把手或者用磁铁吸在铁门上，这种小广告很容易清理，所以不招人讨厌。韩国国内的其他新城区建设基本如此，《环球时报》记者在韩国最年轻的城市&&世宗市看到的住宅区也是如此。
　　首尔市内一些独栋住宅的聚居区正逐步面临改造，这些住宅区被称为&再整备区域&。《环球时报》记者所在住宅小区附近就有这样的改造区，过去的密集的独栋住宅经过改造后变成一栋栋高楼，细密的道路也被小区内的道路取代，这些小区也是封闭式，但主干道不会被取消。记者还进入过首尔几个开放内部道路的小区。这些小区外部没有围墙，门口没有警卫，被当地人俗称&乡村巴士&的公交车在小区内穿行。有时，这些开放的内部道路也不好走，主要是占道停车现象严重，路被占去大半。在这样的开放式小区停车也需要注意，如果是外部车辆长时间停车，小区物业会给车主点&教训&&&贴上很难清除的警告信。
　　俄罗斯：封闭大院和街区制并存
　　清华大学资深教授、国家一级注册建筑师彭培根告诉《环球时报》记者：&我们当时学苏联建的&超级街区&一般标准是500米&500米，这对城市交通的影响是比较大。欧美街区相对来说比较小，一般不超过120米&60米。如果再大，造成堵车现象就在所难免。考虑到疏散功能，台湾地区的街区标准最大是40米&120米，主要是德国人负责做的街区规划设计。&
　　欧美以&微型社区&为主，现在的莫斯科则是苏联时期的封闭式和新兴的街区制并存。&今日俄罗斯&国际新闻通讯社在莫斯科&小环&边上，门前车水马龙，但自成一个大院，还有内部停车场，所以闹中取静。这个大院就是苏联时期遗留下来的，类似的机关大院在莫斯科还有一些。上世纪五六十年代，战后重建的苏联为让更多人有房住，多快好省地大造板式楼，那个年代，面积不大的&资本主义&的街区被大片住宅小区所取代，并有配套的儿童游乐场所和停车场。
　　近些年，莫斯科封闭式的住宅小区逐渐开放，机关单位和学校也没有了院墙。很多普通小区并没有大门，看不到保安，但有防止外面车辆随便进入的道闸，每个楼有值班的保安人员，楼门口装有对讲系统或密码锁。在莫斯科，外交公寓和一些高档小区才设有围栏和保安，进入内部必须进行严格检查，需要出示相关证件，方可被放行。莫斯科的小学都有栅栏和围墙。2004年别斯兰人质事件后，俄罗斯许多学校都增加了门禁系统，以保障学校师生和家长们的安全。
　　交通拥堵是全球大城市共同面临的难题，莫斯科也不例外。据俄罗斯&专家在线网&2月23日报道，要符合&灵活多变、更加开放&的现代化城市的要求。莫斯科很&平&，缺乏纵横交错的立交桥。这些年外来人口增多，修路速度赶不上汽车的增速。
　　由于政府机关基本都在市中心，很多人从周边开车进城办事，这也是造成莫斯科交通拥堵的原因之一。莫斯科市区向西南延伸，行政机关搬迁后也许会多少解决拥堵问题。莫斯科市政府还计划在&大环&边各条进入市区的大道附近修建停车场，让车主将车停在外围，然后乘地铁进入市区。此外，莫斯科新的大型超市都建在&大环&边上。莫斯科的停车位紧张，市内允许停车的地方通常都设有自动缴费卡刷卡机，如不遵守停车规则，车会被清障车拉走。
　　印度：公共服务跟不上，街区脏乱差
　　多数印度城市的布局是街区制，以新德里核心区为例，各处道路平整、笔直，四通八达，而且多被绿茵覆盖，不过道路旁的宅院主要是高官府邸。由于市政公共服务体系跟不上，新德里市区有很多街区呈现出一种混乱、无序的状态。即使在高档社区也有类似问题。《环球时报》记者走访过新德里几个&富人区&，这里一栋栋别墅都价值数千万人民币，除房主自住也会出租。虽说是&富人区&，但最大缺陷是内部道路狭窄，私家车和流浪狗太多。
　　在新德里旧有街区无从改造之际，新富阶层看上古尔岗和诺伊达等卫星城，那里高楼林立，交通纵横，每一个封闭式的小区都可被看成是印度现代化发展的模型。小区内数十层的塔楼连成排，地上地下车库俱全，健身房、小卖部等各类服务设施齐备。但在新德里做房产中介超过20年的拉蒂对《环球时报》记者说：&有不少新德里人死活看不上古尔岗或诺伊达，认为那里就是&孤岛&，居民出行的轨迹就是驾车从小区驶向大商场，缺少大城市里人与人的亲近感。&拉蒂强调，新德里以及印度多数大城市的交通都很糟糕，这不完全是街道设置的问题，与人口数量、机动车数量以及城市总体布局等都有关系。
　　日本：高高在上的大学敞开了大门
　　高校如何逐步&打开&也是大家关注的话题。日本高校的一些做法值得参考。日本很多大学过去都高度封闭，给人高高在上的感觉，现在则加强同周边区域的良性互动。日本越来越多的私立大学开始倾向修建&无门&大学，一是由于地价昂贵，不得不分散院系;二是向欧洲名校学习，试图把校园和整个街区融为一体。
　　早稻田大学素来以&没有正门&著称，西校区非但不见大门，甚至不见牌子，只有一尊早大创始人大隈重信的铜像。按照早大官方说法，此举意为&学校向任何人都敞开大门&。由于地处东京城区，没有足够大的整块空间，早大有些院系还分散在主校区周边的住宅区里。再以名古屋大学为例，主校区被一条宽阔的公路隔开，社会车辆正常行驶，路上有红绿灯，路边是地铁站、公交车站、邮局和银行等公共设施。教授、学生和周围居民你来我往。由于日本人很注意公众场合保持安静，因此，正常的教学不受影响。东京大学本乡校区几乎看不到围墙和栅栏，各个院系的教学设施集中在一起，反而形成一个独特空间，能和&外面的世界&明显区分。
　　诸大建同意有些读者对盲目推进街区制的担忧，他认为推动街区制时会面临很多操作性问题，不要搞短时期运动式推进。比如，打开小区，是为了通车还是为了步行更方便？如果是因为主干道车太多，而盲目把车流引进小区，恐怕也是很恐怖的一个场景。
　　诸大建告诉《环球时报》记者：&各个城市推动街区制时一定要做细致入微的工作，新的新规划，老的逐渐改变，要有一些示范性试点性的工程，特别是不能一刀切地把大大小小所有存量住区都搞成开放式。小区的封闭与开放其实不是关键问题，尺度太大搞&巨无霸式&封闭小区才是关键问题。因此，把单位大院和政府机关以及一些对城市交通和生活质量有影响的超大型社区先打开，示范作用会更大。&至于安全问题，从纽约、伦敦等城市来看，起主要作用的是单幢楼里的安保。
责任编辑：韩韫娇给排水工程分区
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五星助理工程师, 积分 435, 距离下一级还需 65 积分
关于“原则上不再建设封闭住宅小区”新政的讨论可谓炸开了锅。对于封闭式住区和开放式住宅的利弊相信大家已有很多了解，这里暂且不列举。但作为地产人，应该冷静下来想想，这一新政将对地产开发有哪些影响？在产品方面又该做哪些创新与突破？
开放式住区除了国外做得很成功，国内也有了开发商做出了开放式住区，而且做得还不错，一起来看看国内外的优秀案例。
佛罗里达州Seaside小镇
佛罗里达州Seaside小镇始建于1980年，是位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”，也是开放型社区首个应用者。
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小区占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅， 200套公寓单元和200间旅馆客房。
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小区以中央广场为核心，社区都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，界面打造滨海低密度区。
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<font color="#、规划布局
整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；
● 城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；● 景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观，形成纯粹的景观低密区。
<font color="#、功能布局
● 环绕中央广场布置：厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。● 住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。● 海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。● 利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。
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<font color="#、公共空间打造
以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，这些地产成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围。
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<font color="#、道路
全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值。
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（1）道路：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度。
（2）可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社区中心广场或公共空间仅步行5min。
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技术员, 积分 24, 距离下一级还需 26 积分
很好的规划
8-1(商易宝)
8-2(英才网)
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