房地产众筹到底是个什么鬼？看完这篇文章你就知道了_网易荐新闻去年以前，Ed Medley从未投资过商业地产项目。而如今，他已经是一家商场、一个停车场和一栋公寓大楼的联合拥有者。Medley进入房地产领域，靠的是众筹。Medley的本职工作，是一位工程师和地质学家。如今他已经投资了15个地产项目，这些项目的最低投资额为5000美元。Medley表示：&用较小的金额来投资多个房地产项目，这样的项目对我来说十分具有吸引力。&很显然，这样想的远不止Medley一个人。如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到了我们的视野中。美国地产投资人协会主席Scott Whaley表示：&人们对这种项目的兴趣非常大。无论是对于希望获得资本的创业者来说，还是对于希望进行投资的普通人来说，这种项目都非常具有吸引力。&专项投资众筹这种新的获取资本的方式，已经席卷了多个产业，它让那些急需资金的企业能够更加轻松的获得资本。对于房地产行业来说，众筹除了能够帮助企业获得资金之外，还能让普通人也参与进来。Medley最早是通过这个网站认识到地产众筹的。他在这个网站上投资了位于加州的Beverly Hills中的一家酒店。作为回报，当这家酒店开始获得营收之后，Medley会获得回报，回报金额将是他所投资金额的8%-9%。截止到目前为止，他已经获得了数千美元的回报。而如果日后这家酒店决定出售这栋大楼，Medley也会获得分成。Medley和他的夫人都已经年过60，并且已经开始准备退休。因此投资房地产的回报对于他们来说非常具有吸引力。他表示，自己完全清楚投资具有风险，但是他对此并不是太担心。他表示：&我们用来投资的钱只占我们全部财产的一小部分。&Realty Mogul,的创始人兼CEO JillieneHelman表示，虽然各类投资的回报都不仅相同，但是他们一直在努力将投资人的收益维持在14-15%之间。如今，大多数地产众筹项目都会要求投资人的年收入在2万美元以上，或者，净资产在100万美元以上的人也可以进行投资。但是据悉美国证券交易委员会正在研究制定相关政策，降低投资人的门槛。不同的众筹网站需要的众筹金额也有所不同。例如来自华盛顿的Fundrise LLC，允许投资人最低投资100美元。今年26岁的MicahLubens已经投资了两处位于华盛顿的地产项目，他的总投资仅仅为700美元。他表示：&我已经在华盛顿生活了7年，这种众筹项目让我能够投资我所居住的城市。&当然也有一些要求较高的地产众筹网站，例如来自纽约的Proy Network。该公司已经从4200个投资人那里获得了2亿美元的资金，来投资建设美国最高的摩天大楼。另外，他们还筹集了3000万美元，在纽约曼哈顿建设高档酒店。现在他们正在尝试筹集5500万美元，试图在纽约建设另一家豪华酒店。做好功课专家警示，地产众筹融资是一个相对教新的概念，投资人应该在投资之前做好自己的功课。咨询机构Crowdfund Capital Advisor的联合创始人SherwoodNeiss表示：&地产众筹，从其本质来说，是一项高风险投资。&他推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。他表示：&你应该问问其他投资人，他们是否有过投资成功的经历，以及是否有过失败的经历。不能因为看到了投资项目就认为这是一个不错的投资季候，然后盲目参与。&Prodigy CEO Rodrigo Ni&o也表示，投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。除此之外，投资人还应该了解众筹项目的，他表示：&如果我自己是一个酒店的老板，我的妻子是经理，我的表哥负责建设，然后来吸引众筹融资。那么这样的项目就十分可疑。&另外，投资人还应该确保自己拥有和筹资方同等的权利，他表示：&如果我还不能获得收益，那么筹资方也应该和我一样，不能获得收益。换句话说，一旦他们获得了收益，那么他们就应该为我提供收益。&科技公司DilogR LLC的CEOGary Sprier认为，刚刚起步的投资人应该专注于一种投资类型。他表示：&投资人应该仔细研究各种投资类型，然后找到最适合自己的投资类型。&最后，鉴于许多地产项目都是旷日持久，投资人还应该了解该项目的退出战略。Sprier表示：&当你急着用钱的时候，就应该退出投资。而且即使投资项目到了最后的阶段，你仍然有可能什么也得不到。&
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看上去很美的“房地产众筹”到底怎么玩?
来源：金羊网-新快报
作者：许莉芸
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近年来,房地产市场发展降温,而众筹作为互联网金融新兴领域风生水起,也成为传统行业或转型或融资的新渠道。
近年来,房地产市场发展降温,而众筹作为互联网金融新兴领域风生水起,也成为传统行业或转型或融资的新渠道。房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。比如截至今年1月5日,上线不到一年的房筹网已经募集资金将近1亿元。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,如非法集资、合同欺诈风险等等,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
A 仍在摸索中的“蓝海”
国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。
除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。
“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。
他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。
B 理财型众筹为主,预期收益率10%以上
事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。 若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
C 政策风险仍是最大阻碍
众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。
此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”
他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。
最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。
1 收益权转让并非保本,风险仍需自担
目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。
2 理财型房产众筹产品收益率难暴涨
对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。
3 房产估值难界定,投资前功课要做足
有房地产业内人士对新快报记者表示,每家机构对于房产估值有区别。陈宏楷也提醒投资者,对于这类项目最好能亲自去现场考察,去一些房产网站了解目前的价格,“看看估值是否偏高,购入价是否合理,未来升值空间如何”。
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来源：新浪房产
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