房东房子被法院拍卖可否公司单方解除劳动合同租赁合同

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-03 19:42 标签： 单方解除劳动合同
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房东可以随意解除租房合同吗？
　　去年4月，田女士与某房产中介公司签订了一份房屋租赁合同。双方约定，田女士将自己所有的一套两室户房屋出租给中介公司，租期三年，租金每月2300元，以付三押一方式用现金支付。双方还约定，中介公司可以将房屋转租给第三方；合同期内任何一方违约，须向对方支付15000元违约金。
　　拿到房子后，中介公司立即对房屋进行了简单装修并添置了家具、电器，当月即以3800元的月租金将房屋转租给了宋小姐。
　　三个月后，到了收取第二期租金的时间。田女士与中介公司协商，说儿子三年内可能要结婚，如果提前收回房子，是否可以在支付15000元违约金后，中介公司添置的设备就归自己所有。中介公司爽快地答应了田女士的要求。同时，中介公司提出，田女士提前解除合同可以，但必须是两年之后，且由此产生的对实际租住人的违约责任须由田女士承担。田女士也一口答应。双方遂在原合同的空白处添加了上述内容的补充条款。
　　又过了三个月，当中介公司通知田女士收取第三期租金时，田女士依据补充条款表示，不再收取租金，要收回房屋。中介公司则认为，补充条款上田女士已答应两年后再提前解除合同。双方为此产生纠纷，田女士直接找宋小姐交涉，被宋小姐拒绝。
　　今年1月，田女士以儿子结婚需要用房为由，诉至长宁区法院要求提前解除租赁合同。庭审中，田女士又表示目前儿子还没有能力结婚，而是需要出售房屋，所以必须提前解除租赁合同，但愿意按照补充条款的约定赔偿中介公司违约金。
　　承办法官陆长庆表示，本案的争议焦点是，原、被告双方签订的补充条款是否赋予原告有随意解除合同的权利。陆法官说，首先，根据补充条款的文字表述，法庭不认为原告可以在没有任何合理理由的情况下随意解除合同。其次，原告明知被告已将房屋转租给第三方，随意解除与被告之间的合同，势必侵害第三方合法承租、使用涉案房屋的权利。再次，从原告发给被告的交涉短信内容可知，原告想与被告解除合同的动因是原告欲自己向第三方出租房屋。因此，在没有其他合理理由的情况下，原告要求提前解除租赁合同有违民事活动应当诚实信用的原则，其诉讼请求法庭难以支持。
　　章伟聪　　（原标题：房东可以随意解除租房合同吗？）
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房屋经法院拍卖后原租赁合同是否有效
我的租赁合同是2012年元月1日到日止，5月份的时候此房发生纠纷。到了6月底原房东让我们和别人重新签了一份合同，说这间房子他租给这个人了。8月份法院拍卖此房。现在房东来收我们的租金。请问要不要给他那。
律师回答地区：江苏-徐州咨询电话：帮助网友：9789 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人有效，买卖不破租赁 12:23地区：江苏-南京咨询电话：13913***帮助网友：915 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人买卖不破租赁。 11:18地区：江苏-盐城咨询电话：13813***帮助网友：6190 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人有效，买卖不破租赁 17:25未经同意擅自转租 房东维权解除合同 - 安源区法院网
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未经同意擅自转租 房东维权解除合同作者：安源区法院 罗绍辉&&发布时间： 15:42:07&&&&安源法院网讯&房东将房屋租赁给某公司，但该公司未经房东同意，将房屋用于开设子公司，并以子公司的名义进行经营，房东发现后要求解除租赁合同。近日，安源区法院审理一起房屋租赁合同纠纷案，依法判决解除双方签订的房屋租赁合同，并限承租公司及其子公司在十五日内将租赁房屋交还原告。&&&&2013年9月，原告陈某与被告甲公司签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于萍乡某小区的房屋，租期五年，租金每年5万元。但自2014年6月起，该房屋开始对外悬挂乙公司广告，房屋内饰亦为乙公司的招牌，房内房外均未见被告甲公司的招牌字样。经审理查明，被告乙公司系被告甲公司开设的子公司。日，被告乙公司法定代表人通过工商银行向原告陈某账号转账支付了2015年6月至8月的租金。&&&&一审法院经审理认为，被告甲公司虽辩称乙公司为其自主设立的子公司，两公司一套人马，不存在转租。但根据《中华人民共和国公司法》，公司作为企业法人，应有独立的财产权及独立承担债权债务的能力，即法人人格独立，两被告为两个相互独立的主体。被告甲公司在未经原告同意的情况下将租赁房屋提供给被告乙公司使用，并由被告乙公司向原告支付房屋租金，即未经同意擅自转租。一审法院遂依法作出上述判决。&第1页&&共1页编辑：安法研&&&&
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房东房客反目大打出手 法院如何认定合同解除
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来源：首都政法综治网
【案件回顾】
原告吕先生与被告张先生于日签订《房屋租赁合同》。房东张先生将海淀区交大东路末单元楼的一次卧出租给原告吕先生，双方约定租赁期限自日至日，租金2200元/月，按季支付，租金共计26400元，押一付三提前30日交付房租，押金2200元。签订合同当日，吕先生办理房屋入住手续并支付了第一季度的房屋租金6600元及押金2200元。后承租人吕先生于日一次性补齐剩余九个月租金共计18000元（双方约定在此期间房租调整为2000元/月），剩余九个月网费及卫生费共计900元。
日晚10时左右，吕先生与张先生因琐事在张先生所承租的卧室内发生口角、争执、打斗行为，导致吕先生右面部、左耳后、左手多处皮肤玻璃划伤，左手软组织挫伤，双方已报警，此案正在等待公安机关进行处理。经法庭询问，张先生经授权将该房屋同时出租给吕先生及其他三租户，吕先生与其他房客平日里也偶有摩擦，事发当晚吕先生与其他租户就共同使用洗衣机问题产生分歧，致使原被告双方矛盾激化。
事发后吕先生已经离开该住所，认为张先生的伤害行为已经威胁到承租方的生命及安全，居室内的床上、地板上、所有物品均有玻璃碎屑，门锁已经损坏，房屋已经不符合居住的约定条件，要求解除合同，租户吕先生主张张先生返还租金、杂费及押金18300元，支付房屋租赁违约金4400元。
法院经审理后认为，本案中原告吕先生与被告张先生签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。在合同履行过程中，出租人张先生未妥善处理其与房屋承租人吕先生之间的合同关系，二人于租赁期内发生口角、打斗，给承租人吕先生的人身安全造成了一定的影响。根据法律规定，出租人对租赁物负有维修的义务，双方的打斗行为已致使出租房屋的门框、门锁发生损坏，使得房屋不能符合正常居住的要求。张先生的上述行为已使双方签订的合同目的无法实现，法院认为该情形已经符合解除合同的法定事由。吕先生主张要求解除双方之间签订的房屋租赁合同并退还剩余租金的诉讼请求，证据确凿，于法有据，法院予以支持；鉴于吕先生并未实际将涉案房屋腾空交还于张先生，吕先生所主张的要求返还押金的诉讼请求不予支持，待双方交接后若仍有争议，吕先生可再另行主张权利。吕先生主张支付房屋租赁违约金的诉讼请求，无合同依据及法律依据，法院不予支持。最后，法院判决解除吕先生与张先生签订的《北京市房屋租赁合同》；吕先生将承租房屋腾空并交还给张先生；退还吕先生剩余房租人民币13600元。
【法官释法】
本案是一典型的侵权责任与合同违约责任竞合的案例。诚然，侵权行为的出现并不必然导致合同的无效或解除，但若该侵权行为确实引发民法意义上影响合同效力的法律后果。本案审理的焦点在于是否应当解除吕先生与张先生签订的《北京市房屋租赁合同》。
《中华人民共和国合同法》第八条确认了合同的法定性与确定性：“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”但当合同成立并生效之后，由于主客观情况发生的变化使得合同的履行成为不必要或不可能，合同的继续生效已经失去积极意义，因此法律赋予双方当事人及法院依法解除合同的权利，将合同关系自始或仅向将来消灭。我国法律也对合同解除的条件做了具体规定，合同法总则第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
对于房屋租赁合同，合同法分则第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条都有具体规定，本案主要基于第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”做出判决。
综合以上条文我们可以看出，本案判决聚焦于法律对“合同目的能否实现”的判断。房屋租赁合同是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议，而本案以居住为目的订立的房屋租赁合同不仅明确反映了承租人订立合同的特定目的，也体现了对于标的房屋具备的使用条件的限定。吕先生和张先生签订的租赁协议中明确约定租房目的为居住，出租人应向承租人提供满足人身安全、适合居住条件的住房，但无论是日晚那场激烈的争执还是之后出租屋内玻璃渣遍地、门锁损坏、一片狼藉的状况，都是与承租人订立合同之愿相违背的，标的房屋已不具备居住使用的基本条件。从“合同目的无法实现”入手来评价本案结果，有理可循，于法有依。
[供稿单位：北京市高级人民法院]
[责任编辑：张林桐]
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