为什么这个大城市房价不涨？看看牛人是怎么做到的 - 市场动态 -广西乐居网
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为什么这个大城市房价不涨？看看牛人是怎么做到的
来源：上海证券报
作者：于祥明
“十一”长假，在一、二线热点城市星夜发文退烧楼市之时，重庆人热热闹闹“吃着火锅唱着歌”，因为他们无高房价之忧，9月主城区每平方米均价只有7164元。
　　“十一”长假，在一、二线热点城市星夜发文退烧楼市之时，重庆人热热闹闹“吃着火锅唱着歌”，因为他们无高房价之忧，9月主城区每平方米均价只有7164元。
“重庆是高烧楼市中一个异类。”上证报记者近日在重庆调研发现，所谓“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产荒”等等所有楼市上涨的“元规则”在重庆都失灵了。
“不是重庆楼市有病，就是其他房价上涨过快的城市有病。”重庆当地一家开发商的高管向上证报记者直言。在重庆地产界的很多人看来，无论是北上广深等一线城市，还是所谓的二线城市的“四小龙”、“四小虎”，这些城市的房价暴涨背后，均有政策或滞后或缺位或失范的原因。也许，这才是当前楼市冒险剧的真实谜底。
更有一个值得关注的现象是，在房价平稳的同时，今年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年最低。据统计，上半年重庆主城区土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%。然而，重庆GDP增速却是十个季度领先全国，这对大行其道的“经济增长唯房地产论”的论调是一个有力反击。
开发商的“委屈”：房价涨不上去
“说啥子嘛，重庆的楼市是相当的平稳健康，你看看北上广深，甚至成都的房价又涨了，我们也希望重庆的房价能涨一点嘛。”金科总裁特别助理方明富说。
作为重庆本地的开发商和土生土长的重庆人，方明富操着一口地道的重庆口音，以重庆人特有的爽朗和记者攀谈起来对当下重庆楼市的看法。方明富认为，重庆房价“真的不高”，而且也不会出现“非理性增长”。
记者在重庆实地走访了包括金科、龙湖、东原地产等多家上市房企。面对着重庆楼市的不温不火，开发商们均表现出谨慎乐观，绝对没有疯狂的念头。
“其他城市的房价涨涨涨，感觉我们重庆的资产又缩水了。”重庆一家地产公司的人士对记者说起重庆的房价，满含“委屈”之意。
某研究院西南分院提供给记者的一份报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。
而据该研究院10月1日发布的百城房价数据，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。
国家统计局数据也显示，截至8月底，新建商品住宅价格指数定基（2015年=100），深圳为149.2、上海为140.7、厦门为144.0、合肥为140.5、南京为139.8、北京为128.2、杭州为123.4、广州为123.0、武汉为119.1、无锡为118.3、成都为105.1、重庆仅为103.4。
“重庆的开发商，产品做得很好，但获得过高利润很难。”重庆一家地产公司的负责人告诉记者，即使是地产龙头万科，在重庆市挣钱都非常难。
在调研中，记者也感受到，开发商为了赢得市场，在住宅品质上可谓竭尽全力。
记者在重庆走访了多个单价在1万元/平方米左右小区，发现均配有游泳池和树木园林，居住环境即使较北京之豪宅也毫不逊色。
“我自己没有买房子，感觉重庆房价不会涨得太快。”在重庆渝北区新南路附近，链家地产置业顾问陈坤告诉记者，“二手房的购房者与房主往往为了总房价的一两万元就僵持个把月。”
这在当下其他热点城市是不可想象的，而这正是重庆楼市的真实写照。陈坤说，重庆没有一扫而光的“日光盘”，甚至想都不敢想，只有慢慢腾腾地磨价格。
资本暗流涌动：炒房投机无群众基础
从北京到重庆，两个直辖市距离约1650公里，坐飞机不过两个多小时，但两地房价最高相差达10倍之巨。血腥的资本难道会放过这巨大的差价吗？重庆是否会成为下一个资本“围猎”的目标？
“如果其他地方的房价还疯涨，投资客可能会顺势来重庆。”当地多位开发商和地产中介向记者表达了相似的看法。
记者在重庆调研中感受到，“十一”长假之前，一、二线城市房价暴涨、地王频出的辐射作用也开始波及重庆楼市这个“好孩子”，但主要表现在销售速度加快，并无明显的价格上涨。“有些楼盘项目的去化率已经达到70%。”贺强说。
陈坤告诉记者，其门店二手房签约量有所放量。
但对这种波动，重庆房地产业人士并不担心：“即使投资客来‘搅局’，重庆房价预计也不会涨太快涨太多。”
“目前重庆楼市暗流涌动，且从长远来看潜力可期，但是我认为重庆楼市绝不会像其他热点城市那样暴涨。”方明富对记者说，重庆市政府对土地的把控能力超强，可以增加重庆市土地供应量来平抑市场。
何况，在房价同比、定基涨幅位居TOP10的城市中，在“十一”长假期间均已出台了调控新政，这对其他蠢蠢欲动的城市无疑是一个告诫。
除了政府的调控能力，重庆房价平稳的另一个基础是市民的心理和预期。
“我不会去买房，我可以申请公租房，每个月几百块钱租金，租住5年还可以购买，很实惠的。”在重庆江北机场到市区的路上，出租车司机王师傅对记者直言，他根本不用担忧住房问题。在他看来，重庆房价根本不会大涨。
记者在重庆实地采访了解到，由于房价“长期平稳”，绝大多数重庆人都持王师傅的看法。这种平稳的心理预期，使得炒房投机无群众基础。
近几年，由于重庆调控得法，房价一直平稳。因此，无论是开发商，还是购房者，都不相信重庆房价会出现大幅度上涨。而重庆人的这种心理预期，正是有别其他房价暴涨城市的一个特点。
“即使在目前‘限购’、‘限贷’双无的情况下，贪婪的资本在重庆也只能获取‘微利’，投机的成功率不高，很可能被迫成为‘价值投资者’。”一位开发商说。
一位地产公司内部人士告诉记者，他最近买了一套春森彼岸的二手房，建筑面积153平方米，价格120万，上家是一位来自浙江的投资客，当时买的时候就是120万不到一点。这位投资客买了这么多年了现在不想再等了，就小赚一点卖掉了。
政府三大法宝：将房价锁在“箱体”
为什么重庆房价如此异类，而且在潜在资本“围猎”之下也不会暴涨？
记者多方调研后发现，这种平稳的心理预期得益于“三大法宝”：大量土地储备和供应、房产税、公租房。其中，对土地的控制力、充足的供应量和合理的价格利润约束是较为关键的一点。
据研究院统计，2003年-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合，防止了供需失衡。
“重庆的经济发展很好，重庆的城市地位也比较高，各方面的资源不错，但是重庆的房价一直是不温不火，为什么？这主要是供求关系问题，重庆土地供应量一直很大，而且重庆又是一个本土市场，外来人口购房者只占15%左右。”重庆市房地产协会会长莫元春说。
他认为，重庆在“分城施策”调控房地产市场上效果明显。“国家过去提出抑制房价过快上涨的时候，重庆就是分城施策。重庆还有一些特殊的政策，比如土地供应就是掌握在政府手里。不像有些城市，开发商已经把地买走了，政府手中土地有限。重庆有地产集团等‘八大投’公司，专攻土地整治，把土地整治以后再交给政府，政府再进行出让，保证了充足的土地供应。”
中国房地产数据研究院院长陈晟还向上证报记者说，地票制度也是重庆的一大特色，进一步满足了重庆土地供应。
莫元春也向记者介绍，通过地票制度，可以把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，“置换”、“移动”到城建中，从而增加城市建设用地的供应量。截至2015年底，重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。
从成本角度来看，所谓的“地价推房价，房价又推地价”的螺旋形上涨规律在重庆也不适用。究其原因，也是政府对土地的较强控制力。
“从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%。控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，重庆不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标。”某研究院西南分院报告说。
除控制土地供应和地价外，重庆抑制房价的还有一大法宝是房产税。“这是除上海以外没有的。在其他城市没有房产税的情况下，重庆试点对投资客形成了一定的心理影响。”方明富说。
另外，重庆公租房建设也是平抑市场房价的重要砝码。2009年，国务院首次提出“大力发展公共租赁住房”。近年来，重庆在该领域内取得了突破性成绩，累计开建公租房4475万平方米、69.2万套。
据报道，重庆现在约有60万农民工、大学生居住在公租房。
“正因为上述三大法宝，及时调控得法，近几年时间里，重庆楼市都处于‘上有天花板，下有地板’的‘箱体振动’之中。”莫元春说。
记者还注意到，由于市场平稳，重庆的房贷变化量也相当平稳。其中，7月重庆住户贷款7638.82亿元、6月7624.11亿元、5月7503.82亿元、4月7418.25亿元。而8月末北京住户贷款余额12967亿元，当月增加323.6亿元，同比多增175.3亿元；比年初增加1789.1亿元，同比多增655.8亿元。其中，消费贷款当月增加315亿元，同比多增145亿元。
“市场无缝可钻，资金杠杆也就无利可图，自然也就不会搅动这个市场。”陈晟如是说。他认为，除了房产税是受国家控制外，地方政府可以在土地供应和控制力、建设公租房等两大方面借鉴重庆的做法。
经济高速增长：驳斥唯房地产论
在房价保持平稳态势的同时，重庆的经济一直保持高速增长，连续十个季度保持两位数。“这说明，房地产和地方经济同步平稳发展，并非不可能。而这也是其他城市更应该仔细思考和分析的。”一位房地产专家说。
从统计数据来看，重庆房价的长期平稳，并没有导致成交量的萎缩，相反住宅成交量还排名靠前。楼市中量涨价稳的“梦幻般搭配”在重庆得以实现。
“今年1-8月重庆全市商品房成交3400多万平方米，同比增长19%，成交金额1936亿元，同比增长17%。其中，住宅销售面积2936万平方米，同比增长23%。从目前市场交易情况预测，今年将是重庆历年成交最大的一年，全市商品住房建面均价同比仅增长0.32%，房地产市场稳中向好。”莫元春说。
难以置信的是，重庆楼市今年以来的高成交低房价还是在土地市场降温的情况下取得的。据统计，上半年重庆主城区共成交住宅、商业类经营性土地43宗，土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%（其中住宅用地成交面积为251万平方米，可建体量为562万平方米，成交总额为143亿元，分别同比下降28%、43%和36%）。
东兴证券固定收益分析师郑良海告诉记者，重庆房地产投资占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。这不但进一步说明重庆经济增长与房地产市场增长保持较为平衡的水平，也是对“唯房地产论”的论调的又一次反击。
郑良海说，根据wind数据，截至8月份开发商在重庆的土地购置费为357.77亿元（477.98万平方米），远低于同期北京的1087.78亿元（105.84万平方米）和上海的654.23亿元（98.99万平方米）。
“如果按单价算，重庆还是卖地更多，这说明重庆是在加大土地供应，促使房价位于合理区间。”郑良海说。
他认为，可开发土地资源供给是影响房价的一个重要因素，比如今年初的深圳，很大程度上是预期可供房产开发土地有限。数据也说明，一线城市房价大涨，但土地供应并没有增加。1-8月，上海土地购置面积同比下降62万平方米（-38%）、北京同比下降61万平方米（-40%），而重庆虽然同比土地购置减少570万平方米（-49%），但依然有478万平方米土地供应。在去库存的同时，稳定市场对土地供应的合理预期，这值得其他城市好好借鉴。
“重庆经济能加速发展，与重庆房地产市场的特点是密不可分的。”莫元春说，正是多供应、低房价的生活、生产环境中，增加了企业和人才的吸引力，来建设长江上游地区经济中心、金融中心、物流中心和创新中心。
据重庆市统计局公布的2015年重庆市1%人口抽样调查主要数据，2015年重庆市常住人口3016.55万人，与上年相比增长0.8%，新增25万常住人口。
今年春节期间，《重庆日报》有一条数据非常耐人寻味：今年春节，重庆成为一座名副其实的“来了就不想走”的城市。重庆移动2月13日发布的春节大数据分析报告显示，从2月6日至2月12日，手机漫游陆续进入重庆的人数达到1700万之多；离渝的人数仅有960万，比入渝的人数少了4成多。
“以前有人说重庆是人口流出多，但从我公司身边的人来看，约有2/3的员工是外地人。”方明富向上证报记者表示，当下重庆吸引力增加，或许中移动的大数据更客观、更真实。
（注：重庆一般房价都按套内面积计价，但全国都按建筑面积计价，所以本文都是以建筑面积计价，两者之间约有20%的价差。）　　（原标题：重庆为什么能把房价控制得那么好？）
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开发商说大城市房价不涨就死定了？
来源：光宇吐楼市
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互联网冲击之下，各行各业都在谈“转型”，房地产走到今天是非常重要的时期，大家最重要的是坚守，不能在这个时间盲目地转型，慢也是一种发展，也是一种步”。
互联网冲击之下，各行各业都在谈“转型”，近日，在某论坛上，星河湾集团董事长黄文仔对于房地产转型的理解让人印象颇深，“房地产走到今天是非常重要的时期，大家最重要的是坚守，不能在这个时间盲目地转型，慢也是一种发展，也是一种进步”。
安家新媒体小编觉得转型这事吧，盲目转是死，不转也是死，但什么叫盲目，谁都会说，度可不好把握，这也就决定了必须有人死。
当被问及大城市的房价还有没有上涨空间时，黄文仔的答案是：北上广这些一线城市，如果房价不涨，开发商就死定了。
黄文仔的提醒是对的，但是很容易误导中小开发商，首先并不是所有的开发商都能涨得起，不是你想涨就能涨，有些人盲目涨价就是找死，别看你涨价，你是大开发商可以涨价，我小开发商或许降价才能保证资金周转，而碧桂园进京抢地又退地则正是企业分化的表现。
涨与不涨，跟转与不转是一个道理，转型多是被逼，而房价上涨似乎也是被逼，当面粉贵过面包时，开发商不得已去开发“豪宅”，即很多所谓的豪宅其实是“被豪
宅”了，试想一下，你被逼转型的成功几率有多大？那么，“被豪宅”成功的几率有多大你也就清楚了。当你被推上开发商豪宅的“断头台”那一定会死的，因为你
根本就不具备开发豪宅的经验和资质。
所以黄文仔讲的只是表面现象，看到卖豪宅的都是涨价的，那可不是谁都能做到的。真豪宅一定会贵，但贵的不一定是真豪宅。对于被逼无奈做出的豪宅您觉得会有市场吗？
相比几年前，现在一线城市土地出让并没有明显增加，土地出让金却屡屡创出新高，原因就是地价不断飙升。在大多数情况下，开发商高价拿地，那就必须高价卖房。要不然，开发商就只能转行去做慈善家了。
但安家新媒体想说的是，都接近8万元的楼面价，到底要卖多高才有钱可赚？而这些房子又有谁来买？
中国从来不缺有钱人，但如今人傻钱多的时代已经过去了。现在豪宅卖得贵的还有利润可赚，毕竟很多是当年低价拿的地，但是今年拿高价地的开发商在一两年可能会推动新盘入市，从而引发超高豪宅市场的爆发。
到那时可就不是说涨与不涨那么简单了，现在降还有活路，明天降赔死，涨被耗死。不信，走着瞧吧！&&&&&&& 下面小编给要买房的各位一些建议，希望会有些帮助！上一页1本文导航
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几张图告诉你：为什么这几个城市房价将会上涨
2011年以来全国70个大中城市房价表现显著分化，深圳以超过100%的涨幅领涨，温州则以超过20%的跌幅垫底。楼市冰火两重天背后的主导因素究竟是什么，哪些城市还有上涨的潜力？
2011年以来全国70个大中城市房价表现显著分化，深圳以超过100%的涨幅领涨，温州则以超过20%的跌幅垫底。楼市冰火两重天背后的主导因素究竟是什么，哪些城市还有上涨的潜力？我们发现，外来人口占比的高低是房价涨幅大小的决定性因素，主要城市房价涨幅上的差异有超过3/4可以归咎于外来人口占比上的差异。而2015年主要城市人口变化趋势显示，未来西安、武汉、广州和大连楼市最具上涨潜力。人口！人口！还是人口！我们对主要城市（4个直辖市和12个副省级城市）房价涨幅进行的回归分析显示，外来人口占比的高低对房价涨幅的多少有着决定性影响，远远超过人均收入、就业、库存等其他潜在影响因素。在这里，外来人口占比通过[（常住人口-户籍人口）/常住人口]计算得来。如图所示，16大城市房价涨幅在过去三年所呈现的巨大差异，有76.4%可以从外来人口占比上的差异来解释。这与我们此前研究主要移民国家房价时的发现十分吻合——移民左右中期房价走势。可见，无论是国内还是国际，人口趋势的变化都会对房价产生决定性作用。人往哪里涌，哪里房价将上涨？作为一个相对稳定和具有持续性的因素，把握人口的最新变化趋势有助于我们判断房价的走势。在4个直辖市和15个副省级城市中，2015年外来人口增长最快的五个城市分别为西安、武汉、广州、大连和深圳，而出现负增长的城市包括青岛、宁波、厦门、南京和上海。随着上半年的大涨进一步将中国楼市表现分化开来，房地产投资正式告别了“买入并持有”的草莽式发展阶段，未来主要的投资策略将是挖掘“潜力股”。从中长期对房价起决定性作用的人口变化趋势上看，除去已经大涨的深圳，未来房价最具上涨潜力的主要城市将是西安、武汉、广州和大连。与此同时，外来人口的回流可能导致宁波、厦门和南京等地楼市失去支撑，从而丧失投资的价值。
本文来源：华尔街见闻
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昨日，《洛阳晚报》记者从市环境保护委员会获悉，省住建厅近日下发《关于扎实做好冬季
大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？就住宅来说，全国平均房价去年大概是67
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重庆房价为什么不涨？重庆“低”房价之迷
　　重庆房价为什么不涨？重庆&低&房价之迷，具体详细内容南方财富网小编为你报道。
　　重庆，因嘉陵江古称&渝水&，故简称&渝&。2010年，重庆被列入国家五大中心城市之一，也是国务院定位的国际大都市。
　　日前，随着全国各省市前三季度的GDP数据纷纷出炉，位居榜首的重庆，再次被聚焦于灯光之下&&2016年前三季度GDP增速10.7%，远高于全国平均6.7%的增速。这已是自2014年来，重庆连续取得增速全国第一的殊荣。
　　然而出人意料的是重庆房价。据中国指数研究院的百城房价数据显示，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价，仅为每平方米7164元。
　　与此同时，9月份全国100个城市（新建）的住宅平均价格，已经为12617元/平方米。而在与重庆经济体量接近的城市中，苏州的均价是每平方米15337元，天津为每平方米12307元，而深圳则到了53384元/平方米。
　　自2015年初以来，重庆房价上涨约10%，上海则上涨了40%；作为&房价四小龙&的南京、苏州、厦门、合肥四市，更是涨幅惊人。
　　重庆房价为何一直涨不起来？中国城市报记者了解到，这与其土地供应制度、保障房建设、以及城市自身的特点分不开。
　　&地票&成为重庆经验
　　一个城市的房价几何，取决于当地的供求关系。重庆宽裕的土地供应，很大一部分得益于&地票制&。
　　2008年，作为重庆市政府向国家提出的12项重大事项之一，&地票&得到了中央有关部委的支持。《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》中明确，&设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标（即地票）交易试验&。
　　何为地票制？北京大学国家发展研究院前院长、经济学家周其仁给出的解释是，&以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标，建立市场化复垦激励机制，引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地。形成的指标在保障农村自身发展后，节余部分以地票方式在市场公开交易，可在全市城乡规划建设范围内使用。&
　　简单来说，就是先把农村闲置的集体建设用地复垦为耕地，再置换成置换成为城市建设用地指标。国家统计局数据显示，2013年重庆征用土地面积1831.57平方公里，2014年为1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面积仅为35平方公里和14平方公里。
　　据《光明日报》报道，截至2016年5月上旬，重庆累计交易&地票&17.7万亩。而地票制，每年可为重庆增加约14%的供地。
　　&地票也叫&建设用地指标市场&，从2003年起就不断被提出，除了重庆，在许多其他地方也有实施。&中国社科院城市所土地与房地产研究室主任李景国在接受采访时说道。
　　在李景国看来，地票制值得推广，因为其有利于&增减挂钩&，即城镇建设用地增加，和农村建设用地减少挂钩。
　　&这同时也是实现工业反哺农业、城市支持农村的重要途径，符合城镇化的要求。&李景国对中国城市报记者表示，随着留在农村的人口越来越少，农村土地也该相应地减少。过去出现许多空心村，主要原因就是缺少激励政策。
　　记者了解到，如成都、鄂尔多斯等地也在不同程度地推行地票，为何重庆的效果最显著？对此，李景国指出，地票制在重庆整个市域范围内都在推行，有统一的制度和政策，而其他城市的范围一般只限于县域、地级市。
　　&土地资产通过地票制度进行转让，有利于市民化，值得一些农村土地占比多的城市学习。&在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地票制有它的积极作用，但重庆作为直辖市，有它的自身特点，如其农业占比很重，城乡差距大等。此外，重庆的平地少，利用地票制，实现农村闲置土地资源的重新分配，这也是结合自身城市情况创新的一种制度。
　　严跃进另对中国城市报记者表示，重庆地票制推行较早，近几年也会根据前期经验，推出一些创新措施。
　　诸如北京这种土地资源紧缺的城市，如何借鉴地票制？李景国表示，当前缺少一个全国性的建设用地指标市场。&地票制实施的范围越小，调节的力度越小；反之，范围越大，能调节的范围也就越大。&
　　针对北京，李景国建议可以在京津冀一体化的范围内，尝试推行地票制，这样北京可以去河北周边购买指标。另外，地票实施后，农民的权益如何保障，也该引起思考。
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有一个国家的房价三十年不涨 它是如何做到的呢？
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有一个国家的房价三十年不涨它是如何做到的呢？作者：侃财哥
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自打中国人有了钱，立马具备了了全球视野，目前有钱人已经不满足于在国内买房了，什么澳洲、美国、英国、韩国都是他们嘴边的大肥肉，大有中国炒房团征服世界之势，但有一个地方，恐怕炒房团还是不怎么敢碰的，那就是德国，因为这个地方的房价简直是朵奇葩，甭管怎么炒，就是不涨。实际上，1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍;过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。这简直就是房子中的战斗机啊，德国的房子为毛就这么任性，咋样都不涨呢?要稳定物价，供求平衡是硬道理，房价也不例外。
首先，德国可以人手一套住房。德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，都在很大程度上平抑了房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。哥有话说：貌似中国的房源也挺充分的，只不过老百姓的钱抵不过房价疯涨的速度，那些充分的房子只能空着。
第二，人口在下降维基百科的数据显示：1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口都是移民的结果。这事儿很容易理解，如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加;但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空间。哥有话说：中国是有些地方由100个人争夺1套房子，有些地方1个人选择100套房子。( z& [( p6 T, N2 T% ~&&P
第三，住房是福利而非产业从房子定位来看，德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。哥有话说：一个在国外几乎不存在的行业，在我国却被当成了国民经济支柱产业大力发展。对此，哥表示亚历山大。4 g* L, b5 R9 f( H: m/ N
第四，德国法律健全、执法严格德国法律非常健全，比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内，即不能超过“基准价”的20%，将房价或房租定得过高，甚至以此牟取暴利的地产商和房东，要承担刑事责任。虽然法律健全，但是如果执法不力，那么法律也将是一纸空文。历年来，德国清廉指数在世界上都是名列前茅的，在德国，连总理交通违规甚至都要乖乖交罚款、总统会为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职，可以想见其法律程度有多严格了。哥有话说：中国的法律其实也挺健全的，不过到了落实环节嘛........, z& }" q0 r7 D: S9 `
第五，德国的房子跟他们工业一样耐用提起德国，大家第一个想到的就是“结实耐用”。德国的房子到底有多结实呢?战机一头扎进去甚至都没啥事!
日，东德一架米格-21在科特布斯市上空训练飞行时发动机故障，飞行员彼得·Makowicka试图驾机远离居民区，没有选择弹射。但由于高度不足，米格-21扎进一座公寓楼;烧毁5间公寓，导致6人死亡(包括飞行员在内)、16人重伤。公寓楼经过了修复，但外墙上米格留下的痕迹至今仍能分辨。哥有话说：“楼歪歪”“在中国已经不是啥新鲜事了。前几年，有“楼歪歪”之称的南京江北住宅小区还被评为“江苏优秀住宅了”呢。# a0 }4 N3 a3 o! ?9 |6 J/ t7 F
第六，德国鼓励自建房德国鼓励自建房、合作建房意在打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助,通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。哥有话说：归根结底，德国的经济增长不是在金融交易的喧闹声中，更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中，而是在企业里面。在这一方面，中国要学习的，还有很多啊。
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德国拥有强大的社会主义思潮基础，无论是19世纪末20世纪初的俾斯麦社会福利体，还是上世纪上半叶的纳粹思潮都是社会主义的另一种表现形式。
中国和韩日德这类集体主义国家主义根深蒂固的国家很难去比。中国虽然经过严厉的制度性社会主义阶段，但很快瓦解，国民仍然还是以个人主义，自由主义，小集体小圈子主义为主导。
总体来说，中美两国民众的思想相对比较类同，赞成自由主义和市场充分自由竞争。德日韩则是另一条路子，无关于制度，在于人的思潮。制度是死的，而人是活的。
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德国政府建房给老百姓住，伟大的中国政府建房是为了赚钱炒作！
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德国拥有强大的社会主义思潮基础，无论是19世纪末20世纪初的俾斯麦社会福利体，还是上世纪上半叶的纳粹思潮 ...
这位老兄说的对。
德国是一个真实的社会主义国家。
有不少国有企业。所有人有社会保险。小的贫富差距。免费的小学直至博士点教育。全民的医疗保险和社会保险。) Q" f+ I( B' J" c2 `$ _+ z
欧洲和美国虽然我们称之为资本主义国家，其实他们走到完全不是一条路。一个是自由经济，一个是社会经济。/ X- Z, _5 C/ P# S: ?
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中国房地产商最有钱，钱从哪里？
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级别：大江舰队中士, 积分 381, 距离下一级还需 119 积分
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& && &每个国家的发展阶段不一样，发达国家各方面比发展中国家更完善是合理的。。1 G; L: k8 H8 p. X1 G' f" Q1 W
& && &大家总是认为自己比不过李嘉诚是有理由的，是合理的，但为什么总是拿中国与发达国家对比，得出我国什么都不合理。。
& && & 其实中国确实也有很多的问题，但更多是经济飞速发展，体制不能与时俱进而带来的，但我的观点一直是，不论出现什么问题，只要不影响基本国策，都应该是以发展经济为首要目标，其他去相对完善。。
& && & 就如同人一样，我觉得首要是赚钱为主，肯定很多人不认同，但是很多人也深有体会。。
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并不一定，新加坡，柏林等房价都不高。
就是纽约，相对其收入，也并不高。
因为这些地方都有房产税，基 ...
你开玩笑吧, b, U8 m2 f0 L9 l( V
你去新加坡买套试试- d3 f3 H9 u/ e( x0 m2 y: x
纽约的不要说了; b0 v* y* H* S4 Y4 e
你我看都看不懂
收入是相对的，一个公司收入有三千的，就三万的
做生意收入更是没法估计2 V6 x) R) f. K4 s/ j* u
大城市房价贵是必然的，不管你爱不爱听，+ V: r2 m# [4 k# L; a( T
但我对大城市房价贵没兴趣，我只对我们老家和南昌有兴趣4 [- g: J: B! C! W5 X9 y( Q! [
因为我估计最大的能力就是到南昌买房+ J' g- _' h+ N/ A& I* k6 q4 U: `
我从来不认为东西有贵不贵的区别，只有自己能不能接受而已，自己在哪个位置
今天范冰冰一个手包十几万，朗朗一块手表三十多万，姚明的西服十几万你说贵还是不贵2 ?; Q8 M, }0 s5 l: s/ ?4 S$ Z
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级别：大江舰队中校, 积分 2204, 距离下一级还需 796 积分
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如这样，中国大批官员，公务员吃什么？靠什么养活这近亿的吃财政饭人员？官员捞好处那有这么痛快淋漓？
118万移民海外的官员子女靠什么来过上富的流油的日子？
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建了不到30年的商品房又推到重建，那就是扯淡。70年的产权，只有20多年的寿命【一部分】
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楼主，世界上一流城市的房价都非常高，这是全球的问题
不是中国一个国家的问题，不要拿别的国家的一般城市来做比对
我朋友在一个地级市，位于一个不发达的省份，房价只有三千左右
所以房价是相对的
经济好的城市，房价都吓死人6 ?/ Z( P; ~. V
连印度这么穷的国家，几个大城市，房价都高的吓人
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级别：大江舰队准将, 积分 4620, 距离下一级还需 380 积分
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楼主，世界上一流城市的房价都非常高，这是全球的问题0 d0 k. L% [5 X% Q$ i- ^
不是中国一个国家的问题，不要拿别的国家的一般城市 ...8 R: i" c9 w, }9 o$ f1 _
并不一定，新加坡，柏林等房价都不高。&&M% o: r, |6 S. _+ P# F+ M2 Y) D
就是纽约，相对其收入，也并不高。1 _8 n9 W' C+ x
因为这些地方都有房产税，基本扼制了炒房囤房的因素。
把房屋定位为了消费品，而不是投资品。) z: V&&_&&M6 |8 @6 D
中国的房产主要是成了投资品，所以畸形。& m4 D! t3 \. r+ x
如果在房价高的城市开征德国那样的房产税，除了京沪深，其余地方的房价铁定要降。
德国所有税收调整的宗旨就是环保主义，技术主义，社会主义，福利主义，劳动致富，扼制投机倒把。
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搞制造业，中美这样思潮的国家，一般是干不过德日韩的。
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德国的遗产税很高，最高可达百分之七十，主要是扼止贫富分化，但起征点比较高，比如继承房产，二百平米以内的一套自住房是免征遗产税的，如果不是自住，用于出租或是投资收益的，就要征。
他们的法律也很精细，同样是自住，如果不是配偶子女，那房产一样还是要征遗产税，关系越远，税额越高。5 B7 ?# h$ F% n&&O. L2 r
德国遗产在扼止贫富分化的同时，也积极照顾到了社会经济发展。比如，如果富二代富N代们继承了一大笔家业，如果他不经营想变现的话，那么遗产税率可能高达百分之七十。
如果富二代能够持续经营企业，那么遗产税就几近等于零，只要富二代想将祖产变现挥霍，就要交税，德国税务局可不是吃素的。所以德国的家族企业百年老店特别多。
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德国房子为什么结实耐用？惊天的20个细节令人震撼！上传时间：来源：.cn/
& & 俗话说细节决定成败，很多细小之处就能看出一件事情最终结果的成功与否，德国人尤其注重这些方面，本期就为大家带来德国建筑的20个惊人细节，从中我们可以一窥精细、严谨的德国品质与作风。% o8 @* i' g7 b5 u
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& & 1.在中国见到的窗户基本都是向外推开的，但在德国，他们的窗户都是向内拉开的。这是因为窗户向内拉开擦玻璃时很方便。是想我们现在必须将胳膊甚至大半个身体探出窗外才能擦到外推窗户的玻璃外侧，住在高层楼房时这是很危险。
& & 2.德国的窗户有两种打开方式，一种是常规的横向内拉全开，一种是纵向小角度内倾，后者相当于在窗户上端开了个大缝，既透气又不会漏雨，而且这种窗户是在一百多年前被发明出来的。
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& & 3.德国民居房顶都铺着瓦片，但是没有瓦当这种东西，他们在房檐处都装有横向的金属拦水槽。下雨时雨水会顺着倾斜的房顶流到拦水槽，再通过外墙树立的排水管直接流到下水道。所以德国的房檐下永远不会出现水帘洞般的景象。
& & 4.有些德国房子外墙竖有一人高的金属箱，形状有点象古埃及装木乃伊的棺材，顶端与房顶排水管相连。这是雨水收集器，能装30升的雨水，收集的雨水会用于浇花浇草坪。德国多雨，需要人工浇灌的时候不太多，用自来水浇灌的成本其实并不高。' }&&f7 Y) @1 T( m3 j2 Z( J
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& & 5.很多德国洗手间里看不见马桶的水箱，水箱都做在墙里了，硕大的冲水开关也是嵌在墙上的。这有什么特别吗？想一想其实挺可怕的，这意味着马桶水箱里的机关零件必须泡在水里几十年不能坏。" @+ v- l&&e4 }1 ]+ t3 X
& & 6.德国公交车站站牌上不仅写着首尾班次时间，还写着一天中每一班次的时间，精确到几点几分。相信大家都知道德国火车班次时间很准，但是公交车班次时间也能这么精准，颇为让人叹为观止。' G$ ]: l" ]: f4 `, Y& F2 E- P2 ~. [' K
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& & 7.德国人家里除了马桶还装有小便池，这样男士方便时就不会弄的很脏，对女士会更卫生。
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& & 8.德国人在墙面贴瓷砖时，瓷砖间抹灰缝隙的标准宽度是5mm，而不是像中国贴瓷砖时缝隙尽可能紧密。一是缝隙中可以钉钉子无需破坏墙面；二是较宽的缝隙易于清洁；三是瓷砖边缘有误差，很难绝对平直，较宽的缝隙比紧密的缝隙能让瓷砖接缝的误差更不显眼。
& & 9.在德国所见各种卫生间——公司、餐馆、车站、火车、景点、旅馆、家庭，甚至公园流动卫生间，都会同时放置两卷甚至更多的卷纸，擦手纸也是如此，你无需担心用完卫生间才发现纸没了。另外，德国卫生间里的卷纸、擦手纸的质量比国内同类纸品要厚实几倍。
& & 10.狭窄的老城小街道，因为路边停了辆工程车，只能通过一辆车。两边各有七八辆车排队。没人指挥，德国人会自觉地这边通过一辆，那边通过一辆，这边再通过一辆，那边再通过一辆。“拉链式”并道。虽然可能只是一些很细微的行为与动作，但是当人们将这一细节养成习惯后，相信不管是对自己或者对他人都能起到好的影响为我们生活的环境增添更多的舒适与安心。
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& & 11.德国带锁的门大部分都是L形下压式开锁的门把手，几乎见不到球形旋转式开锁的门把手。原因是当你手上有东西时可以用胳膊肘压下把手开门，如果是球形把手就不得不放下东西用手去拧开门锁。5 v- Z* W& X( e2 s( L$ t
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& & 12.无论是在现代城市还是乡村小镇，德国全国街头巷尾的垃圾箱款式、造型、功能和颜色全部统一，四种颜色，四个头入口，醒目地标有玻璃、纸张、果壳和包装塑料，图文并茂，小孩子也不会弄错。$ _' {0 k$ Y3 u2 a7 F; g% t
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& & 13.根据德国施工标准，在老化零件周边3米以内的范围，会有存放备件的小仓库，青岛城建公司员工根据这一提示在老城区的下水道里找到了100多年前就用油布包好的备用零件。同时，由德国人建造的青岛栈桥东侧泄洪口至今任在正常使用。( _7 G2 ^5 N/ P' {, P0 f
& & 14.德国的电器工具品种繁多，但墙上的电源开关几乎只有一种，5厘米左右正方形圆角平板开关，见不到中国常见的按钮式开关。这种大平板开关好处是手里有东西时用手肘就可以撞开，黑暗中无需手指摸索也能很容易打开。开关也因此都安装在手肘能够到的高度上。; Q2 d2 |) ^% s4 E9 K+ a9 |. Y! t
& & 15.科隆大教堂的宏伟是无法用相机全部拍摄下来的，但是在教堂修缮的这六百年中，最初的设计者就已经对这座巨大的建筑构思了全部的细节，历经几百年，这个设计思路还是延续至今。) {+ U3 T, o* T
; u4 V: B7 X) J" ]
& & 16.德国窗框下沿有两个排水孔，窗框与窗台之间铺有一层外倾的金属板，金属板延伸到窗台外侧，边缘突出下弯，就象窗台上铺了个金属「屋檐」。雨水顺着窗户下来，通过窗框排水孔流到金属板表面，再沿外侧直接坠落地面，可极大减少雨水对窗台和墙面的浸泡渗透。
& & 17.德国室内都采用天花板内嵌射灯分区照明，几乎不用集中照明的吸顶灯。一是光线更有层次，可通过照明分区；二是照明更有效率，该亮的地方一定够亮。
& & 18.除了农田和工地，在德国很少能看到裸露的土地，不是铺了草坪就是铺了砖石，所以大风天气里空气中也没有浮土。在工业区我看到厂房周围一些边边角角的地方没铺砖石也没铺草坪，直接就堆了一层10厘米厚的小石子，也挺省事，总之就是不让土壤露出来。
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& & 19.说到铺地面，德国人很少在地面铺大块的水泥，因为不利排水，除了透水砖，更多是嵌在一起的碎石块。中国古代青砖铺地当然也有同样的透水功能，铺设效率也比嵌碎石块高，但是耐磨程度就差很多了（看看故宫广场的地面就知道了），而且容易生青苔打滑。
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& & 20.德国居室的门大都极其厚重，比写字楼防火门差不了多少，据说里面加有隔音材料。门边有一个突出来的边条，关门时边条会盖住门缝（没法儿在门缝里看人了）；二是门与门框之间都贴有厚实的胶条，密封性极佳，防尘隔音（坏处是摔门而出时很难有音响效果）。
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