长租公寓犯了哪些错？ 这个市场没有看起来那么好
[导读]经历了一年多的混战后，深圳长租公寓市场竞争升级，一轮行业整合的大浪正在袭来。长租公寓犯了哪些错？ 这个市场没有看起来那么好“嘿，你住过城中村吗”，这几乎成为深圳长租公寓（俗称“二房东”）创业者之间相互认同和鼓励的标签。从两年前小米雷军1亿元投资YOU＋公寓之后，长租公寓迅速成为深圳创业市场的“风口”，刚刚过去的2015年，堪称深圳长租公寓“元年”。微家公寓、小螺趣租、Warm＋公寓、链家自如、YOU＋公寓、魔方公寓、互联网租房平台“合屋”等诸多品牌相继成立或进驻深圳。但这个市场真的是大风起兮吗？在经过一年多的试错之后，游戏参与者们心里显然打上了一个大大问号。微家公寓、小螺趣租、Warm＋公寓，这三家在深圳长租公寓市场规模靠前、且受到资本市场关注的品牌相继出现战略方向转变。首先被验证的是分散式合租公寓被难以走下去，此前主打分散式合租公寓的微家公寓表示，未来将尝试集中式公寓，而此前持有一部分分散式公寓的Warm＋公寓亦透露，此后不再考虑新增分散式公寓。其次被改变的是规模迷信，小螺趣租在A轮融资之后迅速扩张规模，但受制于公司运营能力，拼命做大的公寓数量成为小螺趣租的包袱，随后其开始向租房平台转变，甚至一度传出将转让持有公寓以及股东撤资的消息。进入A轮融资的Warm＋公寓同样放弃了追求规模。Warm＋公寓提供的一份资料显示，其计划在2016年将达到8000间公寓的运营规模，但这一目标在新的一年里被砍掉3000间左右。Warm＋公寓创始人刘智告诉界面新闻，规模扩张最终要与团队运营能力、公司财务指标以及获得的资本相匹配，否则目标落实不了就是口号。在各品牌纷纷开始调整战略方向时，深圳
( )一路暴涨，年轻人的居住尊严再次被升级到了公共话题的高度，长租公寓市场再次涌入了不少新的“踢馆者”，他们进驻城中村、租下旧厂房，携带上亿资金杀入市场。深圳万科在年初迅速拿下两栋存量物业，开出两家“万科驿”，并宣称预计年内将达到十家门店的规模；市属国有企业深业集团也宣布将创立长租公寓品牌，年内将推出3000间公寓；链家自如寓则从年前2000间公寓扩张到5000间规模。与此同时，同寓、猫宁公寓、窝巢梦公寓、V客青年公寓等数十家长租公寓品牌陆续进入市场，甚至有公寓创业者一次性拿下多栋物业同时施工，大体量公寓房源有望同时推向市场。值得注意的是，大品牌的企业，如链家、万科、深业进入长租公寓领域有着各自的考虑。链家的布局与其延续房地产市场交易链条有关；而万科买下存量物业做长租公寓，未来则考虑进行“城市更新”的地产开发；深业集团等国企发展长租公寓，更多考虑的是高效利用存量物业以及保障民生的政治任务。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved雷军投资长租公寓you+后，带你看看这个行业
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　　文：许妙成
　　昨天微信朋友圈被雷军一个亿投资you+青年公寓的消息刷了屏，大家惊呼这个项目逆天了也惊呼着小米要杀入房地产行业了，业界开始臆测you+能否用雷布斯的“小米模式”颠覆和改造房地产行业。那么黑马哥来带大家到长租公寓的行业一探究竟。
　　还是从这篇来源于《邦地产》公众账号的题为《雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉》的文章谈起。
　　雷军一亿人民币投资you+国际青年公寓
　　2010年，刘洋辞掉了在某知名企业的市场总监职位，卖掉了当年节衣缩食在上海买的房子，和家人重新过起了租房的生活，创立了you+国际青年公寓。随后you+国际青年公寓不仅有了车库咖啡创始人苏的加入，同时还吸引了中国大陆著名天使投资人、小米科技创始人雷军领衔首轮融资1亿元人民币。
　　关注小米的人应该知道，雷军对开发公寓早有兴趣。今年2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。当时无论是小米内部还是房地产界，都对这事满怀期待。
　　但到了6月份，雷军在微博上明确回应:“小米精力和能力有限，做不了房地产，请大家原谅。”
　　据文章作者采访刘洋时透露，“其实雷总一直有打造小米社区的想法，他对进军公寓有过深思熟虑，小米还有专门的研究团队在公寓市场做调研，但一直苦于找不到理想的项目。”
　　经过苏的牵线搭桥，今年8月初的一个下午，在雷军位于北京的办公室里，刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。会谈的过程异常顺畅，雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资的决定，并愿意担任you+的顾问。
　　雷军的加入，成为you+国际青年公寓发展史上的一座里程碑。这位近几年在中国互联网圈可谓“红极一时”的创业导师建议将自己已证明成功的“小米模式”方法论迁移到房地产行业。
　　因此，据称，除了实体的楼宇，you+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台，一旦把用户粘性做起来，这个线下社区入口就能带来无限的可能。
　　此外，入住you+的年轻人不限于创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等，他们的专业知识也会给创业者提供帮助，you+希望能凭借这种异业资源的整合能力让其成为国内最牛的年轻人创业基地。而这正和小米所擅长的在互联网上吸引粉丝、搭建社区、实现人与人连接的事情如出一辙。
　　众人都在惊呼“长租公寓行业”将要被颠覆，雷军的一亿人民币和他代表的“小米模式”将这个行业推到了风口浪尖。但雷军的小米公寓是否真的能逆天?
　　我们首先来看看长租公寓的业态。
　　长租公寓的业态
　　据《中国公寓联盟》微信公众号文章《雷军投了长租公寓，这行到底咋回事? 》介绍“长租公寓这个业态，能被称作“行业”，大概是在2010年至2012年期间开始的事(虽然更早已经有人干这个事了，但那时还没有形成一个成熟的业态)，这个期间的企业，比较多见的规模是两三家店、两三百间房上下，进入2013年，基本上连锁运营模式比较成型了，这时整个行业开始加速度发展，到现在规模达到1000间房的已经比较多了”。
　　文章介绍 “长租公寓分为两种即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整栋楼(或者也有拿下一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，简单点说，就是长租版如家;分布式就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租”。
　　“集中式里面，又有不同的价位档次，取决于两点，一是租入的物业的成本，市区的贵，偏一点位置的便宜，二是装修的档次，家里装修过房子的都知道，这是个无底洞，公寓单间二三十平，两万能装出来，十万八万也砸得下去。以公寓联盟企业为例，中端或中高端的有上海青年汇(单间最高每月租金5000元，何光的设计水准杠杠的)、南京未来域(南京每月两三千元，王宇也是非常有设计情怀的)、北京自如寓(多数每月四千上下)，高端的亚朵寓正在尝试(每月达万元)，中低端的则属同信投资投了的深圳协纵(深圳每月一两千元，取了最刚需市场，财务指标很好)。”
　　“分布式里，首先分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房(一般把客厅再隔出一间来)，然后又分为不同价位档次。合租莫非也有中高端?是的，还是拿公寓联盟的成员举例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一间多在每月3000上下，青客则是1000左右。优客逸家在成都，合租房一间500-800的样子，这也是昨天记者文章一个大乌龙，居然把优客逸家和优帕克一起归为高端，瀑布汗啊，不过倒是给优客刘翔做了个广告(刘翔发誓说他创业这么多年，几家公司从没花钱做过软文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟资产，旗下晟住宅服务公寓，主打都市金领和商务人群，均价一万二每月，最高月租两万多”。
　　而单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标，一是空置率，二是利润率。据《中国公寓联盟》举例介绍“公寓联盟里的多数企业，空置率都控制得非常棒。青年汇何光当场从内部QQ群下载的表格，98%-100%的出租率，晟住宅服务公寓联合创始人全雳随手打开可预约房源表，空置率3%以内(做了十年的公寓运营，这经验这能力才造得出这业绩啊，要知道他做的是月均一万二的高端市场啊)，面向低端刚需市场的协纵更是多数店接近100%出租率。至于利润率，最优秀的当属深圳协纵了，原因也简单，高管团队全是上市公司财务和管理出身”。
(责编：司马屹杰、苏睿)
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公寓次世代
随着城市的变迁、消费主体的改变、消费观念的变化，长租公寓越来越受追捧，但作为一个新行业，竞争困境、资产困境、模式困境、盈利困境、金融困境、政策困境与人才困境却阻碍着行业的发展。
现在有两个行业特别热，一个是联合办公，另一个就是长租公寓。
但在3年前，长租公寓还比较弱，公寓论坛基本是行业内自己high。
何为“睡”在哪里
“睡”在中国是很大的话题。过去30年，开发商研究解决的是家庭的“睡”；而当下公寓研究打造的，是都市年轻人的“睡”。
“睡在哪”这个事情，未来家庭需求的增长，可能没有单身年轻人需求增长的快；不断攀升的房价，使得都市年轻人未来“睡”在哪里，成了大问题！
“睡”在哪里的变化
公寓的竞争，是关于如何为年轻人提供新的“睡”的方式的一场战争，年轻人睡的消费正在发生改变。
1、城市的变迁
随着城镇化进程的加快，中国人民从农村走向城市，年轻人大学毕业之后都在城市工作、消费，中国的经济开始转型，这是“睡”的地方发生了改变。
2、消费主体改变
消费主体发生了三个变化：年轻化、单身化、趋同化。
1）年轻化：90后
现在80后都奔40了，60后、70后已经没什么好谈了；90后开始奔30了，消费者主力将会迎来90后，再就是00后。
而90后的消费力非常恐怖，TA们有支付力和潜在消费力，人口结构变了，“睡”在哪、怎么“睡”随之改变。
2）单身独居人士
如今是单身独居人口的全面时代，在很多公寓里，单身租客其实占了大多数。
●从年这23年里，独居人口从6%涨到15%；
●中国单身男女1.8亿，是美国人口的2/3，人口整体比例已发生变化，消费随之改变；
●中国30岁以上的未婚女性，比10年前增加了2倍。
3）追求趋同化
住在新派的租客，追求的是住的身份。他们很在乎自己住在哪个小区，住得不好不会说。所以说，趋同化未来在消费者里面，是一个很大的趋势。
没有伟大的企业，只有时代的企业。你能不能把握时代的脉络，和消费者的特性与消费趋势，对你企业的未来有重大的影响。
3、消费观念的变化
现在年轻的90后、00后，他们开始从“住资产”过渡为“消费住”。
同时中国也在产生一个巨大的消费阶层，即中产阶级时代。
中产阶级对两方面有要求：
●品质。为什么去日本买马桶、去德国买厨具、去世界上买基本的消费品？显而易见是对品质的追求。
●时间成本。都市的通勤成本成了白领们最头痛的代价，谁能把时间成本降低，就是未来的大生意。
而中产阶级白领，3个典型特征：爱美、怕死、缺爱，这三个特征催生了当下很多独角兽级的创新企业。
他们对生活品质的追求，对所有的企业来说，提出了新的任务，带来了新的机遇。
如果重新定义都市青年未来的居住，就是要：住位置，住产品，住社群。
你既然不买房子，一定要找一个生活便利和工作便利的地方。当你的位置定了之后，你的消费水平与要素也定了。
产品方面，目前公寓行业除了位置，最主要的区别无非是设计和装修的档次不一样。
而社群，是为租客营造一个有趋同性的社区。
战争的困境
1、竞争困境
野蛮人：开发商全面进入公寓
万科自己被野蛮人搞得焦头烂额，他们却在公寓界做起野蛮人。大开发商进入公寓产业有的人悲观，也有人乐观。
但我觉得，当一个产业没有大巨头进入的时候，不叫一个好的产业。
这个世界上永远没有一个人做的产业，滴滴是一个特例，一定是巨头进入了，这个产业就有规模化的未来了。
狩猎者，就是投资者
当下真正的好项目并不多，万亿规模的公寓成为投资热品并不奇怪，这是在投一个巨大的刚性需求和长长的雪道。
毛大庆的联合办公55亿，太贵了，公寓品牌的整体估值比较便宜，超过10亿估值的非常少。所以这是个抄底的好机会！
以华住为首，投了一亿美元做了（城家）公寓，也投资了新派公寓。酒店也进入公寓在物业资源、设备采购、管理上有一定优势，但酒店与公寓毕竟是两个行业，有不同的产品基因与商业模式。
2、资产困境
去库存资产
凡是开发商要去库存的其实不是好的运营资产，要么就太贵，要么位置太远。
现在很多品牌开始为开发商不好卖的资产做托管，开发商希望你能帮他做6%以上的租金回报率，在没有REITs的前提下，靠出租产生稳定6%的租售比几乎没有可能。
所以品牌公寓商和开发商根本没有协同性。
开发商首要目标是卖楼，除非是他们自持的物业，才有与品牌公寓合作的希望。
但开发商都不觉得做公寓有多难。他们普遍认为：公寓管理不就是物业管理吗？
国内的公寓品牌，如果没有打造出消费者欢迎的品牌，和有为资产持有者运营增值的经验，很难成为开发商合作的对象。
这也是开发商自己干公寓的原因。
一边是开发商面临的去库存，另一边是多业态竞争导致的拿房成本攀升，所谓的二房东整租模式的红利已经消失，所以目前这个行业从利润角度，是一个极难看的行业。
3、模式困境
轻资产还是重资产？
现在所有人都迷恋轻资产，全中国人民都在脱实向虚，都在追求金融投机，都在追求轻资产概念。做重资产成了过节老鼠，成为一种过时模式，但避重就轻到底好不好，真的不知道！
但目前的二房东，要支付租金、支付改造投资，其实从资金角度，也是一种变相的重资产。
公寓普遍的投资回报期都在5年以上！长的在10年以上，谈何为轻？
真正的轻资产是国际五星级酒店品牌，它收运营管理费和激励分红，无需前期投资，旱涝保收，资产与装修投资由开发商承担。
一面倒的鄙视重资产在中国来说是一个很大的误区。
在美国，因为有了REITs之后，重资产通过资产证券化变轻了，同时是非常赚钱的。
轻资产其实是最难做的，做品牌是最累也最花钱的，当下大家却都认为轻资产好做！
请问，中国本土商业地产有多少牛逼的运营品牌？太古里，新天地都是外来的！
有一句话叫“没有REITs就没有美国的商业地产”，中国也一样，没有REITs前，中国的轻重资产都举步维艰。
4、盈利困境
通过运营，我发现了一个规律：
假设收入是100%，其中拿房成本是70%，装修成本摊销是12-15%，运营成本是10%，增值税费是6-11%，利润就为零。
连锁酒店前些年的拿房成本可能低于70%，但是现在的竞争，你想低于70%已经不可能了，租金成本的定价权已经转移到房东手里，所以靠租金差价挣钱的模式越来越难。
5、金融困境
二房东既是重资产，未来也没有可观利润预期，那靠什么挣钱？
这个行业听上去很美，看上去很美。公寓创始者们，都是有使命的，都是冲着未来去的。
差价模式，只是一个简单贸易模式，未来会出现很大的问题，融资也会越来越难。
金融分期产品的成本
现在出现的所谓租金分期和装修分期等公寓行业的金融创新，我早就做过尝试，资金成本都不低：北京银行给我的租金分期利率4.5%，58金融给我的是5%利率。其他同行的成本都在8%以上。
公寓行业赚的钱就是这5%－8%的钱，这么高的资金成本，这个能不能做得通，不知道。
类REITs等金融玩法
中国其实不缺各类创新，现在出现了很多类REITs、CBS、CMBS等等，其实都是无奈的过渡产品。都是在等REITs的路上苟且生存之道。
但活下去很重要，活下去才能等到有REITs的那一天！
让轻资产真正的轻，让重资产通过证券化，份额化变轻，互相配合者赚钱，这才是连锁品牌健康规模化的金融之道！
6、政策困境
国务院把公寓定义为住宿服务业，但执行层面依然把公寓作为不动产经营业务，增值税率是11%，如果我们供应商增值税率是6%，我们抵扣的损失为5%，严重增加了税务负担！
增值税是收到房租即缴，这对本身就没有利润的公寓企业等于雪上加霜！
某公寓企业家说，我有几万间房，每年EBITDA才有几百万，交完税是亏的。增值税收租计提的规定，使得第一次出现了合同额不是实际收入的现象。
期待政府执行层面，尽快执行国务院的政策。
7、人才困境
公寓行业没有现成的人才，人才来源的渠道和成本都是问题。
地产、金融、IT、营销方面的人才代价很高，动辄五六十万、百万的年薪，我们给不起，培养又需要时间，相信这是所有公寓创业者的困惑。
长租公寓的出路
我说公寓的出路是为两种人做好服务，一个是消费者（Consumer），一个是资产持有者（Owner）。
即如何做一个消费者忠诚又具有定价权的品牌，又同时有让资产增值的能力，这是长租公寓真正应该做的事情和竞争壁垒。
“睡”在哪儿决胜的基因
“睡”在哪，决胜的基因有3个：金融、产品、技术。
1、金融基因
金融基因主要两个方面：
● 边际成本能不能做到递减
● 边际收益能不能做到递增
一个真正可以健康规模化的模式无非就是做好这两个“边际”！
其实这个行业，是品牌和钱的游戏，而不是简单的装修游戏。
2、产品基因
空间的打造、对租客需求理解而产生的细节、产品标准化、品牌文化塑造和定价权获取，将是产品最核心的东西，也是让消费者愿意为溢价买单的基础。
3、技术基因基于社群运营的技术平台（APP）和基于管理的大数据平台（ODM），这是新派从开始就做的。
有了这两个软件平台，社群与消费link在一起了，管理简单数据化了。
消费金融，基于社群的商业延展，个人征信等增值业务也就由此而生。商业模式就有了更大的想象力！
所以我个人感觉未来要想获胜，要想与万科等巨头比高下，公寓必须要做到上面全要素的全面领先者。
这是一个万亿的市场，这是一个趋势性的需求，这是一个长长的雪道。
现在的青年人，应该感谢现在所有的公寓创业者和他们的品牌，他们走的虽然很艰难，但城市的白领住得越来越好！
“睡”在哪的大战其实刚刚开始，所有人都有可能获胜，但是否每个公寓都想清楚了目标和战略？有时赢其实就在起点。想赢得长租公寓商机？快抓住90后一代人的心|长租公寓|90后_凤凰科技
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不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好公寓呢？
公寓，图片来自网络 凤凰科技讯 公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20~30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷&租房癌&，只有26.31%的租房者相对满意。那么问题来了，不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好呢？以下为第一财经网原文： 乐琰 &我现在租的房子特别陈旧，毫无现代设计感，而且每家每户都是各管各的，一点社交活动都没有，其实下班以后我很希望可以和年轻的朋友一起交流，可惜没有这样的平台。&作为一个90后，李俊(化名)非常苦恼。 李俊的烦恼也是目前很多85后与90后存在的。 大量的闲置房源给了长租公寓业者盘活资产的机会，但同时也带来挑战&&租客都是用脚投票的，如何抓住租客的心？如何说服投资者来加盟公寓产业？投资回报如何？这个新产业领域能与酒店业竞争吗？ 《第一财经日报》记者近期大量调研和走访了公寓市场与业者状态后了解到，目前越来越多的酒店和房地产业者开始&杀入&公寓市场，加盟将是主要发展模式，比连锁酒店回报期更短的公寓业态并不是每个人都会玩的，它需要业者有雄厚的后台管理实力和90后的心态才能把握精准商机。 酒店、房地产&双杀入& 长租公寓作为一个介于酒店和住宅之间的项目，其一直游走在酒店与地产产业之间。随着这几年房地产政策的变化和房价的一路走高，纯住宅项目越来越遭遇瓶颈，大量的闲置房源开始涌现，房屋中介的日子也不太好过。 在此状况下，万科等业者开始将目光瞄向长租公寓，比如万科此前与途家签约，合作将闲置房源给予途家&共享&，双方共赢，万科解决了闲置房源盘活问题，而途家则获得了房源。链家则推出&自如寓&，且依托其强大的平台优势，大力抢夺公寓房源。 上海万科也看到了这个商机，今年10月，上海万科开始试验自己的长租公寓产品：Vcom公寓，其定位为18～40岁城市青年。&美国市场上近80%的租赁住房都由品牌运营商管理，国内租房市场发展历程粗放，所有运营商加在一起的市场占比不足1%，行业无标准，规则不一，目前市场存在很多痛点，这里面有很多机会。&上海万科长租公寓负责人告诉记者。 在房地产业者试水公寓业态的同时，本来就具有先天优势的酒店业者更是不甘示弱，如家推出了&逗号&公寓并打算连锁化扩张。 &如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号，我们是做经济型酒店起家的，但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口，这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓，先集中在一线城市，2015年年底打算开出8～9家，每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。&逗号公寓执行总经理陈意告诉《第一财经日报》记者。 而华住也在跃跃欲试，铂涛更是率先推出了长租公寓&窝趣&并开启了加盟。于是，市场上涌现了魔方、贝客、青客、自如寓、寓见、水滴、蘑菇、途家、小猪短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。 公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20~30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷&租房癌&，只有26.31%的租房者相对满意。 硬件与投资回报 那么问题来了，不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好公寓呢？ 首先，要看硬件基础，尽管有很多闲置房源，但并非所有的物业都适合做公寓。 《第一财经日报》记者采访贝客、青客、窝趣、逗号等诸多业者后了解到，公寓的选址首先要在北上广深这些一线城市，或者是经济发达活跃的二三线城市，因为这类城市的客源具有一定的消费能力和理念，四线城市目前还不成熟。 具体到细化的选址则物业要求符合距离大中型商业区是步行20分钟，距离地铁等交通枢纽是步行15分钟以内，并且附近最好有办公楼，以符合白领上下班需求。独栋物业面积最好是在平方米，可改建大堂约300平方米，要求无暗房或可开阳光天井2米，有一次消防验收手续，周边进出通畅还需有一定停车位，物业性质产权清晰。 &公寓和酒店有共同之处，但也有很大不同，比如酒店需要布草间(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率会比较高。酒店不需要分割水、电表，但公寓每个房间就是一个住户，那么就得分开安装水、电表。酒店客房不需要厨房，但公寓需要厨房。因此公寓物业要求总用电量在房间数乘以2000伏安以上，供水管管径金属管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水额不低于每月3000吨，楼层梁下高度不低于2500毫米。结构承载力在2.0KN/平方米以上。&窝趣公寓CEO刘辉告诉《第一财经日报》记者。 根据上述指标测算，经济型酒店的每间客房投入约在6万元或更高，而公寓的每间房投入约在4万~5万元；一间酒店可能要用20多个员工，而一间公寓可能仅需2~3人管理；酒店的毛利率约在60%~65%，而公寓由于各类成本较低，因此毛利率可达90%左右；连锁酒店的投资回报期如今在5年以上，而公寓则根据分散式和集中式的不同情况，投资回报期在1年到3年不等。 抓住90后　&强关系&社交
说完了硬件，来看软件。 与住宅、酒店都不同的是，长租公寓大多数住客都是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。 &这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此我们在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。&刘辉坦言。 《第一财经日报》记者走访贝客、窝趣、魔方等公寓后发现，这些新兴品牌会设计不同的房间格调，有符合男生口味的简洁黑白款、有女生喜欢的粉色系列，也有商务款甚至日式风格等，以满足90后的个性化需求。 在随机采访了一些90后租客后记者发现，在这些主力租客中，社交非常必要，如果这个公寓品牌具有良好的社交服务，则更多90后会愿意入住。而在这里&强关系&的概念非常重要。对于70后而言，&强关系&可能是父母和领导，但对于90后而言，父母和单位领导并不能左右其抉择，&做得不开心，明天就辞职&的90后大有人在。在90后的世界里，&强关系&可能是志同道合的合作伙伴、朋友们，因此公寓社交平台必须符合90后的&强关系&。 进一步采访和业者调研后可以发现，90后住客分为几种&脸谱&，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、&杀人游戏&等项目。 针对上述不同人群的喜好，贝客、窝趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音乐会、摄影爱好者联盟、观影活动、卡丁车游玩等各类活动，以增加住客黏性。 &这些85后、90后租客会自然形成各自的&强关系&朋友圈，比如喜欢音乐会的是一拨人，喜欢运动的是另一拨人，有了这种分类，我们的活动能够比较容易进行。我曾经偷偷加入他们的微信群，发现每天晚上8点以后到第二天的早上8点之间是这些租客社交聊天的高峰时期，有时我一觉醒来会有数百条甚至上千条对话，通过研究他们的对话，我可以清楚地知道租客的需求。&一位公寓店长告诉记者。 为了更好地满足90后租客的商务与社交需求，目前贝客、窝趣、友社等正与联合办公、社区商业等积极合作，以给租客&一站式&社交与工作配套服务，来吸引住客。 &我们正在打造的最新项目就是将公寓、联合办公、社区商业、基金投资甚至产业孵化融合到一起，做一个大联合概念，客人入住我们公寓后，可能他上班就在隔壁的联合办公楼，客人需要创业投资支持和孵化也可以一并满足，这样大大增加租客黏性，我们未来打算模式化、连锁化进行这类联合化公寓社区产品，大力扩张发展。&友社公寓联合创始人王伟超透露。 不过，社交平台的基准打造也并非易事，毕竟众口难调，有时活动成本的分摊和组织也是问题，此前You+公寓的社交平台打造就遇到难题，因此公寓业者还需注意风险。 (本报记者罗韬对此文亦有贡献)
[责任编辑：杨旭]
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