社区广播台
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站到风口上，飞到通州去！
董藩 藩丝财智厅&&
一、台风来了
5月16日，我与一个朋友见面，交流了一些宏观形势和房地产的信息，我当即决定让助理开着车，拉我到通州查看楼盘——我隐约觉得通州的机会来了。
5月29日，我发了一条微博《赌一把？》，并提议我的粉丝团购通州的房地产项目。我写到：“几年前我赌固安，完胜，2011年听我建议在那里投资的都得到了较高回报；最近我结合着副中心规划、最高层疏散城市功能的急迫心情及对户籍制度改革试点的猜测，在研究通州楼市，不知这次能否赌对。假定有人愿意跟随我判断赌一把（你赢了我不分享，输了不负责），请转发，我看看是否值得找项目。”
这条微博发出后，阅读量很大。不敏感的人一笑置之：“教授竟然是个赌徒”；敏感的人立即私信问：“教授，有什么消息？”我当然不会透露有什么特别消息，但我的熟人告诉我：台风要来了！
第二天，我在微博上又写了一条：“传说老大赌气说了一句话‘……’”。粉丝们大多没在意，以为我是在故弄玄虚，在胡扯。今天，他们都知道了这句话的谜底：“你们要是不搬，就只好我搬。”
这是很严厉的说法，意味着北京的市级党政机构不往通州搬迁不行了。从昨天开始，各方面消息铺天盖地，官方未辟谣，这意味着消息的真实性被印证。开往通州的路明显拥堵了——大家都想挤到风口上！
（通知：1、团购通州公寓（不限购不限贷），请将姓名、单位、职务、手机、信箱发至；2、团购固安商品住宅（不限购不限贷），请将姓名、单位、职务、手机、信箱发至）
二、千呼万唤，即将出来
关于通州副中心的决策，往前可以推到2009年。我听说那时的老大对北京的城市建设与管理也很不满，曾对三个具体的工作做出了严厉批评，包括人口的暴增和交通的拥堵。第二年北京住房限购时间“5年”的规定以及第三年摇号购车政策的出台，我猜测都与那次关于“城市管理”的谈话有关。后来，最高层作出决定：必须疏散北京核心区域的城市功能，将一部分行政、经济、社会服务功能外迁至通州，缓解城市管理的压力。
北京的很多事情，北京市委、市政府说了不算。正因为上面提到的高层决策，2012年6月，北京市委书记刘淇在北京市第十一次党代会报告上，首次公开提出了通州作为“城市副中心”的说法：“进一步创新体制机制政策，落实聚焦通州战略，分类推进重点新城建设，打造功能完备的城市副中心，尽快发挥新城对区域经济社会发展的带动作用。”随即，2013年1月，代市长王安顺在北京“两会”的政府工作报告说：“加快城市副中心和新城建设。坚持聚焦通州，科学规划、分步实施，完善相关配套政策，按照“一核五区”布局，优化加快建设核心区起步区，力争重大基础设施、公共服务设施和重点项目建设取得较大突破，积极推动城市副中心建设。”在去年和今年的人代会《政府工作报告》中，也都有关于通州作为副中心建设的陈述，但并未引起太多关注。
其实，我猜测北京市委、市政府也是“故土难离”，不愿意搬迁的——除了今后与国家级各部门联系不方便外，还涉及巨额投资资金筹集、建设管理工作、工作人员工作与生活便利性、交通等众多令人头痛的事情。所以，2015年之前的北京市级决策层，对搬迁一事基本上是消极对待，虽然也安排人编制所谓的通州城市副中心到2020年的发展规划，但并未认真、反复讨论过。
但是，当最高领导提出“京津冀协同发展”设想，并上升到中央重大战略决策后，京津冀区域各城市的功能和分工被重新考虑，疏散北京城市功能的说法被重新提出。为配合这一大调整，疏散核心区域城市人口，中央特意将通州作为国家城镇化改革试点，其中户籍制度改革受到广泛关注。
但是，关于通州的建设和北京市级机关搬迁的问题，由于在实践中始终没有实质性进展，这引起了最高领导的再次关注，以至于有了一次极其严肃的沟通——再磨磨叽叽肯定不行了，我估计规划和操作日程很快会出来。
（厦门大学房地产EMBA北京班（即“地产精英500工程）第三期招生开始，报名信箱。培养房地产行业精英与领袖，提升他们的抗市场震荡能力及财富创造与保全能力，培养适应开发商大面积海外扩张要求的国际化高管人才，培养职业化的物业投资与运营高端人才，是厦大房地产EMBA教育的三大目标——加入“500工程”，与有理想的人一同成长！）
三、通州房价的的“4万元时代”马上来临了！
在尚未公布的《京津冀协调发展规划》中，三大行政区域整体被重新定位，各个城市也被重新定位，并初步勾勒了近期、中期、远期目标。随着城市副中心定位的进一步明确，通州将再次加快建设步伐。通州因是北京唯一一个与津、冀同时接壤的区县以及京津冀协同发展的“桥头堡”，但现有功能和基础设施、商贸活动架构不足以承载这样的职能。既然搬迁已经躲避不掉，未来两、三年通州的建设将加快，投资活动和强度将大大增加，预计交通一体化细则、环保一体化细则和产业一体化细则等会陆续推出。
与一般省级行政机关不同的是，北京的很多市级机关超越了地方省级行政机关的“指导”职能，还承担着一些具体管理工作。地方省、市、区三级机关的职能，在北京被压缩、分配到市、区两级，再加上地处首都，各种要求多而特殊，所以北京市机关的职能更加强大，与其直接关联、密切接触的企事业单位很多。这次搬迁究竟究竟涉及到多少机关、多少事业单位、多少就业人口，间接带动多少企业迁移，官方还没有认真考虑，尚不好做出简单推测。全搬迁是不可能的，但小打小闹地做样子，估计最高领导也不会答应。若是实实在在推进搬迁工作，我预测至少有10万人以上的工作空间将直接迁移到通州，再加上户籍制度改革的可期前景，在就业机会和居住空间上被间接带动的总人口可能在至少在30万人以上。
通州的商贸功能将因市级机关的大量迁入和人口的聚集而被提升层次，活动大大增加，来自津、冀的很多消费活动将被截留在这里实现，北京主城区的交通压力会缓解。京津冀协调发展领导小组还将推动、完善跨区域就医制度，引进大量医疗资源，使通州的医疗资源辐射作用明显。部分高校和附属中小学、中职学校也将陆续迁往通州，强化通州的教育功能。预计通州今后在旅游购物、休闲度假、客运中转等于一体化综合服务方面，基础设施建设会大量增加，功能也会明显提升。
这些发展和变化，绝大部分要通过房地产的开发活动来完成。大家知道，我一直强调：房地产业不仅仅是主导产业，还是支柱产业和先导产业。没有房地产业的深度、大规模介入，通州将无法完成由普通城区向北京“副中心”的转变。这不仅仅意味着开发量的增加、品质的提升，更意味着交易规模的增加和价格的明显上升。我尚不清楚通州的商品房存量及在建面积，但房价的快速上涨已经不可避免——房价一定是城市功能和综合竞争力的反映，是城市价值的体现，估计通州商品房的“4万”时代马上到来了！
台风来了，你不想抢一个风口位置么？
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先确定搬了再说吧，八字没一撇呢
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有坐地铁去市政府的吗？
我当年去河北省政府都是打车去的，哇卡卡卡
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拿了开发商多少钱
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台风来了，猪都能飞上天。可是有些人，哎！
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能写这么多的字。。。
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别扯这些了，如果真这样，二环以外可以划归河北，北京市没有存在的必要了。西这样搞就是。。。
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说了多少年了，坐等实现，否则不予评论
M8三期，遥遥无期
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版里的中介不少啊
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房地产商真是无所不用极其。。。。百姓还需擦亮眼睛
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房地产商.....鸽吻今后谁能在北京通州买房？ 有开发商每平涨1万
来源：京华时报
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通州定位北京市行政副中心后,核心区项目开始出现价格走高、外围项目捂盘惜售的现象。为打击哄抬房价现象,昨天22点,北京市住建委发布重磅消息——通州购房限购政策升级,将优先解决通州本区域居民住房问题。规定明确,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭,将暂停向其出售通州区商品住房。今后谁能在通州买房?符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:1.没拥有住房的本市户籍居民家庭。2.已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。3.已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市其他区县户籍居民家庭。4.在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。谁不能在通州买房了?以下家庭,暂停向其出售通州区商品住房:1.已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。2.无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。□政策发布 通州缴税成硬指标昨天22点,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,决定在通州实施更严格的商品住房限购政策,提高区域购房门槛。新政于《通知》发布次日起执行,即8月15日起执行。《通知》规定,在符合现行限购政策的基础上,满足以下条件之一的4类家庭,才可以购买1套通州区商品住房(包括新建商品住房和二手房):1.京籍无房户;2.已有1套住房的通州户籍居民家庭,需落户通州3年(含)以上;3.已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭,需近3年在通州连续缴纳社会保险或个人所得税;4.在京无房的外地人,需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。《通知》同时明确,已经拥有1套住房、无法提供在通州落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭,将暂停向其出售通州区商品住房。另外,无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,也不得购房。商业住宅不受该政策影响。值得一提的是,今晨0点起,北京市住建委购房资格申请表中,已经增加了“购买房屋所在区县”一栏。□现场探访客户晚7点被通知“抢房”单价比两月前涨1万元通州限购升级的消息昨天传遍了地产圈,细则正式出台前便有消息称,通州合生滨江帝景已准备连夜开盘卖房并涨价。另外还有多个在售项目表示要在政策出台之前赶上涨价以及突击开盘的“末班车”。昨天22点,位于通州区运河西大街附近的合生滨江帝景售楼处灯火通明,售楼员一拨一拨带领客户看样板房。京华时报记者进入大厅后,售楼员首先询问:“姐,准备了多少钱买房?”听到300万元的预算后,售楼员说了句“不够”就赶紧去招呼其他的看房客户。据到现场看房的客户介绍,合生滨江帝景去年的均价在2.35万元,今年6月中旬该楼盘停止售卖,当时的售价是单价2.8万元。此后该客户再去看房,售楼处只发放预售卡。昨天19点,家住海淀的王女士接到售楼处的电话称临时开盘,售楼人员透露通州即将出台限购政策,“如果确定想买,必须在今晚11点30分之前签合同,因为还得留出半小时办网签”。王女士说,自己接到电话就猜到楼盘会涨价,“如果在3.5万以内我就决定咬牙接受”。但赶到现场后,销售员公布的价格令王女士很吃惊,“99平米的三居,单价3.8万元。就连137平米的大户型单价也达到3.4万元”。考虑再三后,王女士最终放弃了购买。合生滨江帝景负责人否认该项目属于突击开盘:“我们的项目一直在售,只是预计今天受限购传言影响,夜里购房或咨询人数会激增,因此增加了现场销售人员,以应对晚上可能出现的买房人较多的情况。”另据记者了解,位于东六环附近的首开香溪郡也在昨天19点左右紧急开盘。□官方解读给过热的通州楼市降降温住建委相关负责人表示,在现行的本市户籍家庭限购2套、外地及单身限购1套的整体政策框架下,新政对通州采取了更高的要求。负责人称,过快透支政策利好、过多吸纳不合理住房需求,会影响行政副中心建设进程。市政府部门首次和区县政府联合发布通知规范市场,充分体现北京市对副中心建设和稳定通州房地产市场工作的高度重视。负责人表示,本次限购升级只针对市场偏热的通州区商品住房市场,其他区县、其他房屋类型没有变化,“通过合理抑制住房投机投资,给过热的通州区商品住房市场降降温,稳定区域市场”。该负责人表示,新政着眼于优先解决通州本区居民的住房问题,保护他们的住房消费权益,同时符合解决其他人群居住需求的迫切性、合理性原则。另据了解,在《通知》实施前已在网上成功提交购房资格申请的购房人,不受新政影响。官方曾表态严打哄抬房价8月初,市住建委主任徐贱云做客北京城市管理广播“市民对话一把手”节目时,曾针对通州出现价格走高、外围项目捂盘惜售的现象回应称,通州要严格执行限购政策,严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价的现象。徐贱云当时表示:“今年5月以后,北京东部地区商品房成交量增加了不少。针对近期北京通州区房地产市场热炒的城市副中心的概念,北京市住建委采取了五项措施。一是严格执行现有的各项房地产调控措施。二是加强土地市场的秩序管理。三是加强房地产市场的监测分析。四是加强在售项目的检查和对房地产经纪机构的监管,严厉打击捂盘惜售虚假宣传,恶意哄抬房价的行为。五是加强舆论宣传和引导。”□业内分析通州大幅涨价可能性降低亚豪机构市场总监郭毅表示,通州限购升级对通州楼市会产生一定影响:“通州新城板块近3年没有住宅用地出让,除了个别捂盘项目外,大多数项目都已进入尾盘,因此限购影响不大;由于近年来住宅用地供应主要在台湖,因此这一板块的潜在供应和库存规模都比较大,影响也会远远大于其他区域。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,作为未来集中释放利好的区域,通州目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激,限购会明显影响购房数量,这种情况下房价继续大幅上涨的可能性将明显降低。有业内人士认为,通州限购将给燕郊、大厂带来打击,“目前环通州区域的购房者中大部分是投资需求。现在燕郊价格已超1.6万元/平方米,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会导致大量投资者离场”。中原地产研究部统计数据显示,从2015年上半年住宅签约量看,通州市场明显上涨,半年住宅签约达到了3947套,环比涨幅达到21.3%,同比涨幅65.4%。通州成交均价也出现了明显的企稳上涨,市场的可售商品房住宅库存更是降至最近6年的低点。这种情况下,通州核心区的商品房住宅均处于净去化状态。□未来影响限购政策或惠及五类人群我爱我家市场研究中心表示,虽然政策会重创目前的通州主流购房群体(无通州纳税和社保的外地人或户口不在通州的本地外区人),但政策必然导致市场波动与洗牌,会反过来利好五类人群:第一类人:通州户口人群,尤其是通州单身青年。政策逼退大部分竞争者后,符合条件的人群成为第一受益者。第二类人:通州企业。截至去年12月底,通州区共有企业57170户,企业数量位居全市郊区县第一名。可见,通州本地企业及其员工在政策赋予的“特权”下,购房余地会更大。第三类人:通州租房人群。通州房价经过几轮上涨,积蓄了很多投资性房产,每次市场利空窗口期,都有相当一部分人由售转租,让本来就属于房好租金低的通州进一步突出这一特点,可谓租房者福音。第四类人:预购通州商住两用项目的人群。通州房价与市区比仍有显著价差,未被限购的商住两用类房产几乎是唯一缺口。第五类人:环京东大北京项目,尤其燕郊、廊坊等的购房者。限购需求终究需要出口,进一步东扩是可能性之一。京华时报记者刘雪玉黄海蕾潘秀林邢飞孙雪梅
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48小时热文排行北京迁府之辩:部分专家认为通州不是理想地点|北京|通州|政府_新浪财经_新浪网
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北京迁府之辩:部分专家认为通州不是理想地点
　　北京“迁府”之辩
　　北京市政府东迁通州的消息被热炒，可谓旧事重提。十几年前，通州打造成北京城市　副中心的动议在官方就已存在，但终因牵扯各方利益博弈，进展缓慢甚至可以说是一度搁浅。在京津冀一体化政策推出后，北京迁府通州规划就成为京津冀一体化的一步棋，也就是说，北京迁府已经不再是北京自家的事情，并且还要跟上一体化的步伐。因而，疏解非首都核心功能不仅考验北京官方的决策执行能力，而且更需要中央高层的智慧布局
　　本刊记者/闵杰
　　《京津冀协同发展规划纲要》即将落地。
　　近半个月内，京津冀三地集中召开了省(市)委常委会议，学习讨论《京津冀协同发展规划纲要》(下称《纲要》)，并研究贯彻《纲要》落实部署。这意味着在《纲要》正式发布之际，京津冀三地的具体实施方案和多个部门的文件和政策亦会相继出台。
　　在受访专家看来，从区域空间和功能规划的角度看，《纲要》相当于京津冀地区的“手术改造方案”，方案要解决的症结是，未来如何从根本上改变京津冀地区的发展动力和模式。
　　对一直饱受“大城市病”困扰的北京而言，《纲要》更现实的意义或许在于提供了一个修复城市病、对城市功能重新定位的机遇新窗口。改造的目标，或许是还原一个更“纯粹”的首都。
　　“次优”的选择
　　通州将成为行政机构搬迁的目的地和新城发展的方向，这并不让人意外。
　　2004年修编的《北京城市总体规划》圈出了11个新城，其中要求重点发展通州、顺义、亦庄3个新城。当时的规划专家们就曾建议过在通州建设新的中央行政办公区，打造北京的“副中心”。
　　2012年7月，中共北京市第十一届党代会上，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”。在政策导向和房地产开发商的热炒下，有关“首都副中心落户通州”“北京政府东迁”的消息就不胫而走。
　　2014年，北京周边城市传出了各种副中心的提法。《河北省新型城镇化规划》提出，石家庄定位为京津冀城市群南部副中心城市，唐山建成东北部副中心城市，邯郸则定位为晋冀鲁豫接壤地区中心城市。此间保定也传出成为首都行政副中心的消息。
　　不过，北京将通州作为城市副中心的想法从未动摇过。2015年的北京政府工作报告提出，加快城市副中心建设，完成通州核心启动区基础设施建设任务。
　　从北京区域发展的程度看，长期存在着“东快西慢”“北重南轻”现象。发展得不均衡，正如同全国情况的缩影。首都经济贸易大学叶堂林副教授近期接受媒体采访时指出，从北京的区域特点看，往北是生态涵养区，往西靠山也没有发展空间，南边布局了一个很大的新机场项目，而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。在他看来，通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方，是整个京津冀的核心区。
　　不过，北京师范大学地理学与遥感科学学院教授、全国经济地理研究会副会长吴殿廷则认为，将通州作为新行政中心，只是一个次优选择而非最优选择。
　　“北京城六区基本布局完成，只能在其他区县新建行政中心。”吴殿廷对《中国新闻周刊》分析，北京的西部、北部都是山区，与国内其他广大地方联系也不方便，因此，北京新建行政中心，只能向南和向东，“但南部已经安排了新首都机场，只有通州区可供选择。”
　　吴殿廷曾长期主张“迁都”，他在2008年出版了专著《定都与迁都》，详细阐述自己的观点。他曾在书中历数北京作为当代中国的首都，已经出现许多不相适应的弊端：水资源匮乏、地震威胁、沙尘暴、环境污染、人口膨胀、交通堵塞、地价高昂、古都建设性破坏严重、对周边地区产生强烈的“空吸效应”等。
　　对于将通州作为北京市新的行政中心，从更现实的角度看，吴殿廷认为，通州方位上偏东偏南，其他县区到行政中心办事，交通距离很长，因此，“通州作为新行政中心不是很理想”。
　　中国人民大学经济学院区域与城市经济研究所教授张可云也认为，搬迁至通州不是一个最理想方案，理由是不仅会大大加剧通州与城区之间原本已经十分紧张的交通压力，对通州未来人口也会形成压力。
　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的2013年数据，从人口分布上看，朝阳区和海淀区常住人口最多，均在300万人以上，门头沟区人最少，只有30.3万人。从常住人口密度来看，西城区和东城区的人口最密集，每平方公里超过2万人。通州也属于人口较密集区域，总人口突破了130万，人口密度每平方公里1300人左右，在北京的郊区县中排名靠前。
　　“如果将行政机构搬迁到通州，可能主要是为了考虑京津冀三地之间的行政协调问题。”张可云告诉《中国新闻周刊》，在中央作出促进京津冀协同发展的战略决策后，北京市经济社会发展空间布局调整是必然的，搬迁市政府以解决中心城区拥挤问题也是可选方案。
　　在北京市将“迁府”到通州的传闻出现后，张可云在媒体上撰文《警惕北京市政府搬迁被市场炒作》。他在文中指出，虽然不能排除通州成为最终选择，但今年国庆节前夕完成搬迁缺乏可信度，毕竟时间过于仓促。
　　张可云认为，传言称“以后北京四环以里的地区归中央直管，北京不再投资建设，四环以外归北京市管理”，这种无稽之言不足为信。“将北京中心城区划归中央直接管辖需要事先修改宪法，不经修宪便作出与首都有关的调整是不可能的。而且，行政区划调整涉及的利益主体众多，影响广泛，操作成本极大，未经长期、详细论证不可能轻率作出如此大规模调整。”
　　迁出还是拓展？
　　对于北京市四套班子搬迁至通州的传闻，迄今为止，北京市并未给出明确的官方回应，也没有直接否定，仅表示“要以官方消息为准”。不过，在吴殿廷看来，“可能性很大”。其余几位受访专家也都没有否认这个消息的真实性。
　　作为北京市官方智囊机构的北京市社科院在近日发布的《北京公共服务发展报告》中还提出，“有必要将更多的市直机关东移通州，以提升通州‘副中心’公共服务整体水平，缓解中心城市人口聚集压力。”
　　在张可云看来，如果搬迁属实，从时间上看，在2017年前完成搬迁是更合理的方案。这个时间点，也与近期将发布的《京津冀协同发展规划纲要》的时间表一致。
　　京津冀蓝皮书主编祝尔娟教授近期透露，《纲要》要求2017年北京的功能疏解要有明显进展，北京必须带头，率先迈出这关键的一步。通过行政机构搬迁，打造城市副中心，同时能够带动相关的单位，包括公共服务，央企的事业性、服务性机构等搬迁过去。
　　如果按照这个时间表，北京市政府的搬迁只剩下一年半的时间，时间紧、压力大。对于搬迁时间快速提上日程，张可云对《中国新闻周刊》分析，主要还是京津冀协同发展提速的要求，尤其是2014年，国家主席习近平明确将北京市的城市战略定位为“四个中心”――全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
　　显然，“四个中心”的定位已经成为北京市新一轮发展布局的顶层设计，北京市四套班子的搬迁在这个大背景下大大提速也成为必然选择。
　　事实上，关于北京市的功能定位，2005年制定的 《北京市城市总体规划()》就已明确北京市为 “国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，不再提“经济中心”。但长期以来，北京市作为经济中心的地位还是很明显。
　　吴殿廷曾将此总结为首都叠加功能产生“黑洞现象”。“多年来，我国由于受京都理应样样第一的中央集权国家传统观念影响，在对首都功能的认识上，曾经长期存在着主次不分、喧宾夺主、一味追求‘大而全’的片面思想，过分强调北京既应该是全国的政治文化中心，同时也必须是全国的经济中心和工业中心，此外，还是全国的经济管理中心、金融中心、交通中心、旅游中心。其多种功能的集聚程度之高和流动人口之多，举世罕见。”
　　在专家看来，如何真正厘清北京市的城市功能，依然是北京市面临的新考验。“北京市的功能和北京市政府及四大班子的功能不同。”吴殿廷对《中国新闻周刊》解释，北京市的城市功能是“四个中心”，但这些功能不完全由北京市政府承担，事实上，北京市政府也承担不了这些功能。“北京市政府的功能定位应该是服务国家首都、服务北京市民、服务北京经济社会发展和生态环境保护等。”
　　吴殿廷认为，北京市四大班子迁至通州后，作为地方政府的北京市政府，这些功能不变，北京市作为一个整体，其原先的“四个中心”的定位也不变，而且可能更有利于首都功能的发挥，这恰是中央决策的初衷。“至于北京市政府服务功能的发挥是否方便，那则是仁者见仁智者见智了。”
　　北京大学中国区域科学协会会长杨开忠教授则对“首都核心功能”做了另一番解读。他在近期发表的《关于规划建设国家行政新城的政策建议》一文中提出，缓解北京“城市病”应该选择“展都”而非“迁都”。“习近平总书记提出，北京要坚持和强化首都核心功能、调整疏解非首都核心功能，实质上表明了中央做出了‘展都’的战略决策。”
　　杨开忠解释，“展都”的关键在于有序疏解非首都核心功能，也就是主要有序疏解北京城市的制造业、区域性交通、物流，非国家核心教科文卫和养老等社会服务业外，还要疏解除中央首脑机关及其辅助机构以外的部分党政机构。
　　在他的设想中，在组织实施北京市四套班子搬迁至通州工程的同时，要着手考虑在北京周边合适的地点规划建设国家行政新城。按照这种设想，需要搬迁的不仅是北京市四套班子，还有部分中央政府机构。
　　该选择什么中央政府机构从北京迁入新城？杨开忠认为韩国世宗特别自治市的经验是较成功的范例。从首尔迁入世宗特别自治市的政府机构以管理国家经济社会事务的内政部门为主，主要包括国务总理室、计划财政部、国土交通部、环境部、教育部、文化体育观光部、产业通商资源部、国税厅、法制处等共计20余个中央政府部门。
　　同时迁入的还有国土研究院、韩国法制研究院等一大批政策咨询研究机构，以及高丽大学、汉南大学两所高等学校。而代表国家主权的政治性机构如总统府、国会、外交部、国防部，以及代表国家高等教育最高水平的院校，则不在迁移范围之列，仍保留在首尔。
　　参考类似的国际经验，杨开忠提出的解决方案是，需要保留在北京市的机构主要有三类：一是中央党政军领导机关、党中央各部门、中央外交部门、中央计划与财政部门、中央银行、证监会、银监会和保监会；二是邦交国家使馆、主要国际组织驻华机构；三是国家举办的科学研究、高等教育、新闻、出版、影视核心事业单位。三类以外的其他中央政府机构及国家举办的事业单位，可以考虑规划迁入国家行政新城。
　　杨开忠并不赞同将国务院系统全部迁入国家行政新城，认为此举不利于中央党政军首脑机关紧密联系。也不赞同单纯强调外迁为中央政府服务的国务院发展研究中心、国家发展和改革委员会宏观经济研究院等政策咨询研究机构。“由于国家举办的公共政策咨询研究部门需要与其服务的政府密集‘面对面’交流，单纯强调国家举办的公共政策咨询研究部门迁出北京，不仅不利于有效服务政府决策，而且可能事与愿违，加剧北京交通拥堵等‘城市病’。”
　　“迁府”的成本收益考量
　　将北京四套班子搬出中心城区，兹事体大。在坊间看来，对通州的利好不言而喻，但在学者们看来，从行政管理的角度看，衡量标准并不简单。
　　“中央政府和北京市政府都在一起，有没有必然性和合理性，如果不在一起，会产生哪些后果？”中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞对《中国新闻周刊》分析，“迁府”的效应首先需要从两个维度考虑：首先，北京市政府离开中心城区，对北京市发挥首都核心功能，是利大于弊，还是弊大于利？其次，按照中国的惯例，地方行政中心一般遵循“居中而应四方”的原则，而通州位于北京的东南方向，偏居一隅，“搬到通州后，行政效率是会进一步加强，还是会进一步削弱？
　　而在牛凤瑞看来，答案显然是会降低行政效率。“从政令上传下达的角度看，行政中心处在一域，显然会增加距离和时间成本。”而从人本身的因素看，所有工作人员及家庭的工作生活便利性也会受到很大影响，“如果家庭生活成本过高，也会影响工作效率和积极性。”
　　吴殿廷也持类似观点，“北京市现在的格局是北重南轻，西北重、东南轻。新行政中心和新机场的建设，肯定会大大改变北京市的总体格局。”但他也提醒，通州偏居北京市东南一隅，政府搬迁后，门头沟、石景山、西城区等区县去办公务，必须穿城而过，带来新的交通流；而海淀、昌平、怀柔等区县必须绕城而过，增大了交通距离。
　　不过，行政机构外迁所产生的示范效应也不可忽视。在吴殿廷看来，搬迁政府肯定会带来城市格局的改变，也会在一定程度上带动产业和教育等社会服务布局的调整，“北京市政府迁至通州，首先会带动那里的房地产业、建筑安装产业；政府完全迁过去后，那里的社会服务状态也将同步得到完善，包括基础教育、公共交通、咨询、医疗、通讯、金融服务等，都会成为北京市域内最好的区县之一，这本身就构成北京市相关功能疏解的一个方面。而且因为有这些改变，其他方面的疏解也会因此加快。”
　　对于河北和天津的利好也不言而喻。吴殿廷对《中国新闻周刊》分析，对于河北来说，与通州比邻的地区，诸如三河市、大厂县和香河县等，都将得到一定的发展带动，廊坊与北京一体化将加快实现。而燕郊一带，将与北京市连为一体，也将进入喧闹和繁荣的阶段，“天津也会受益，特别是随着京津之间通道的进一步完善，京津之间的同城化将更加明显、有效。”
　　从京津冀的大格局看，北京的向东、向南发展，会使京津冀之间的融合、局部区域的一体化进入加速和加强状态，这显然也是中央推动北京新行政区落地通州的一个重要考量。
　　但在吴殿廷看来，在搬迁的过程中，会遇到很多具体问题。首先是巨大的建设成本，必须通过恰当的途径才能解决。解决的办法，一是原有房地产估价与拍卖，二是中央财政的直接支持。其次可能是北京市政府公务员及其家属的抵触情绪。“这是人之常情，可以理解。在市内核心区，各方面条件都是现成的，上学、上班很方便。公务员到新区上班后，难免东奔西跑，甚至可能要么‘抛家’要么‘舍业’。”
　　“政府机构的搬迁，和企业的搬迁是完全不同的。”牛凤瑞认为，政府机构的搬迁完全是行政决策，所有的成本需要财政来承担，而企业搬迁可以通过市场行为来分解成本。
　　“规划不能太理想化”
　　对于疏解的实际效果，牛凤瑞也持谨慎态度，“北京市四套班子搬迁，所达到的疏解效应，通过其他渠道，也未必不能达到。”
　　张可云也对《中国新闻周刊》提出了类似看法，“北京市委市政府两个大院，如果搬迁，也只能疏散2万多人。但这两块土地的未来用途，最大可能性是用作商业地产开发，商业地产的人口密度将远远超过政府机关的人口密度。”在他看来，如此一来，不仅达不到疏解效果，还可能会增加人口。
　　张可云和牛凤瑞都认为，非首都功能的疏解，对于机关事业单位而言，更现实的方案应该是控制增量，而不是疏解存量。“即使要调整，也最好是北京市域范围内，从中心区调整和置换到郊区，而不是一定要从北京疏解到外省市。比如医院，面对的人群只是有就医需求的人，完全没必要在中心区域。还包括大学，更需要的是一个安静的教学科研环境，地处闹市也没有太大意义。这样调整的阻力会小很多。”
　　京津冀协同发展规划，首当其冲的是疏解，而疏解中的难度和其中的利益冲突，早已不言而喻。吴殿廷说，京津冀的协同发展，此前曾有多个版本的规划，有的规划颁布了但未得到很好实施，如京津唐国土规划；有的规划虽然颁布了，但基本上没有得到实施，如吴良镛院士主持的大北京规划等；有的规划做过很多年，有过无数次论证，但最终“胎死腹中”，不了了之，如中科院地理所主持的规划。“从规划到实施的过程，实际上是越来越退步。这次由中央出面，强势推进，但也很难纵横捭阖。”
　　“在制定规划的时候，不能把期望值定得太高，否则实际做起来会有各种掣肘。”牛凤瑞坦言，以人口规划为例，北京市2004年总体规划中，希望在2020年将人口控制在1800万，但实际却提前十年超过了2000万人口。“这种规划的前提是人为认定的，但最后实现不了，导致政府规划的威望成为笑话。”
　　北京市已启动“十三五”规划编制工作，牛凤瑞是规划编制专家咨询委员会成员之一。他透露，北京市新的人口规划调整为：到2020年将北京市人口要控制在2300万以内。但在他看来，北京市人口上限可能是3000万。“城市的发展，有时候是不以人的意志为转移的。否则的话，地方政府的压力会非常大，行政资源配置的空间也会大大压缩。”
　　“城市更新，一方面功能在往外疏解，另一方面，北京市四环里的棚户区和旧城区改造还在推进，实际就是加高加密。”牛凤瑞认为，城市更新时时刻刻都在进行，这个过程还要持续几十年。
　　在他看来，由于历史和现实错综复杂的因素交织在一起，北京市已经形成了教育、医疗、公共服务等优质资源的集聚，这必然带来人口的集中，短期之内很难彻底转变，更不太可能成为国外一些单一政治中心功能的首都模式，现在唯一现实的途径是控制增量，“如果对北京未来的期望值过高，可能只是一种美丽的空想”。
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