商业用地建成住宅小区 300名业主难办房产证――中新网
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商业用地建成住宅小区 300名业主难办房产证
　　住宅改商用，小户型变公厕
　　市民刘女士反映，她去年在位于开发区长江西路61号的山海景园小区买了套期房，是个31m2的小户型。上个月，刘女士接到开发商电话称，公司决定将1号楼的用途由住宅楼变更为商务写字楼31m2，的小户型都改成了写字楼里的厕所。房子是保留还是退掉，刘女士左右为难。
　　山海景园小区共有4栋楼，2008年到2009年期间陆续建成了3栋，业主在未验收的情况下入住。而山海景园小区1号楼目前还在建设中，部分房屋已经预售。刘女士的房子就在1号楼。 “开发商说我们可以选择保留房屋或者退房，保留的话房屋性质已经变了。”明明是开发商违约，现在却让买房者承担这部分损失，刘女士对此十分无奈。
　　不光1号楼，山海景园另外3栋楼的245户业主也面临着很多麻烦。为了孩子能顺利进入小区旁边的太行山路小学，业主王女士在2008年就全款买了小区一套住房。按照购房合同约定，房屋在日就应交付，可楼房完工后很久开发商都不交房，后来看业主着急，开发商就在房子还没验收的情况下让业主们先行入住。
　　刘女士说，因为房屋没验收，全体业主至今都未办下房产证，导致学龄儿童没法落户上学、社保无法办理等一系列问题产生。
　　房子买了2年多却没有房产证、明明是封闭小区却没有物业公司，开发区一小区的300多户业主遭遇入住难题，由于土地性质是商业用地，所购住房也面临由70年缩水至22年的危险。小区土地使用性质何时才能成功变更？什么时候才能拿到房产证？业主们一直在等待。
　　使用年限可能缩水50年
　　业主们说，虽然山海景园是精装修封闭小区，可因为迟迟没有验收，他们住得很不踏实。
　　24日上午，记者采访发现，小区里没有物业管理，本是封闭小区，门口却无保安站岗；电梯底部有积水，升降时能听见清晰的水流声；业主家中的地板多处鼓起来，部分墙壁因为腻子问题出现裂缝；厨房瓷砖频繁返修，最多的两年返修了4次，因墙上的瓷砖在不经意间经常脱落，2号楼一位业主专门准备了安全帽在做饭时使用。“我们付了精装修的房款，现在却享受不到精装修的房子，这些情况反映给开发商他们从来不理睬。”业主苏先生说。
　　业主们告诉记者，在办理房产证过程中他们从开发区房产交易中心得知，山海景园之所以迟迟未交房，是因为土地性质是商业用地，无法办理住宅用地房产证。
　　在业主们提供的购房合同中记者看到，土地用途一栏写着“商业居住二类用地”，而政府批准规划用途后写的也是“住宅”。业主们从开发区房管局查到，开发商拿地建小区的时候，使用年限就是22年，现在过了2年了，就成了20年。业主们很担心，国家规定住宅用地的使用年限是70年，小区的使用期限现在仅剩下20年，即使房子最后有了房产证，那使用年限会不会“缩水”？
　　开发商：土地性质已进入变更程序
　　24日下午，记者联系到山海景园开发商―――青岛金泉源房地产开发有限公司一位姓程的负责人。“小区土地的确是商业用地，但现在土地已经进入了变更程序，最迟两个多月就能变回住宅性质。”该负责人告诉记者，他们也收到业主关于房子精装修方面出现问题的反馈，公司最近专门做了统计，打算统一安排专业人员对其进行返修。
　　该负责人说，待这些问题统一解决后，小区将立刻进入验收阶段，届时物业管理、房产证办理等问题将会很快跟进解决。“关于1号楼使用性质变更的事，公司只是有这个打算而且也和业主商量过了，可有些业主要求双倍赔偿。经过商讨之后，公司最后决定保留1号楼住宅性质，不再进行变更。”(记者 苑菲菲)
【编辑:林伟】
----- 房产新闻精选 -----
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一本房产证诞生的曲折经历 记者亲历办证艰辛
新快报记　者黄颖
　　广州的购房者都知道，在签署的《商品房买卖合同》中，开发商一般会把办理房产证的期限定在720天。但广州市房管局近日公布的房产证办理时间为95个工作日，加上节假日时间，约共133日。开发商究竟把这720日和133日之间的近600天办证时间用到哪里去了？记者历时一周跟踪一个素有诚信美名的大型国营开发商的办证人员到广州市房地产交易中心办理产权手续，发现除了房管局公布的办证时间外，开发商无可奈何地需要花费不少的时间。（此次调查是那些诚信可靠的开发商的办理房产证时间，那些由于自身种种原因而拖延办证或无法办证的不在此次调查之列）&&
　　广州市国土资源和房屋管理局曾在去年公布一手商品房办理房产证的时间为105个工作日，其中包括初始登记（开发商大确权）60个工作日、交易过户30个工作日和发证15个工作日三个步骤。近期广州市房地产交易所和登记所合署，把交易过户和发证合并办理时间缩短为35个工作日，即市房管局办理房产证的时间为95个工作日。但一直以来开发商与买家签署的《商品房买卖合同》中，房产证办理时间一般都是交楼后720日内完成。对此，不少业主都会质疑开发商为什么要把办理房产证的时间刻意推迟。但经过记者连日的调查所得，在这95日和720日之间确实存在着不少无可奈何的灰色时间地带。
　　各手续衔接时间存在灰色地带
　　广州市房管局公布的房产证办理程序是初始登记（即开发商进行大确权，确定开发商对开发完成物业的权属）和交易过户（即把开发商的权属过户到小业主买家的过程）两大部分，所需时间分别是60个工作日和30个工作日。但据一名有十多年产权办理经验的工作人员表示，房产证的办理不仅是完成初始登记和交易过户两个环节共95个工作日的手续，在初始登记前、初始登记和交易过户之间都有不少必须完成的环节，所需时间并不少，一般要多增近两个月时间。
　　开发商办房产证并不是一步进入初始登记程序，之前还需要进行测绘和查册。据了解，开发商真正办理房产证是从开发物业竣工后开始，首先要到市房管局递件申请办理房地产测绘，规定工作时间为30个工作日，测绘完成后第二步必须进行查册，所需时间7个工作日，接下来才是初始登记。
　　初始登记完成后，并不是立刻进入交易过户流程，必须经历一个办理前存在一个送档和归档的程序，一般约定7个工作日左右。接下来还有一个5个工作日的预审期，即经办人员确认所送资料是否齐备的过程。完成后才真正进入交易过户。做最基本的估算，一系列程序完成所需时间144个工作日，不包括长假期约203日。
　　测绘和归档实际耗时两三个月
　　以上办理时间仅是所有流程全部按时完成且能连续办理所计算出来的，但实际操作中所费时间远不止该数字。有开发商办证人员表示，测绘和归档的时间一般都耗时两三个月。
　　该办证人员表示，一件案办理测绘要经过多重审批手续：经办收件———本科科长一审———审查科经办人员二审———审查科科长三审———真正送件出具回执收据（此时才开始算工作日）———测绘所所长派案———科长领案———科长派案———经办人员领案。接下来才开始真正到现场进行面积实测。在办理期间，如果相关工作人员外出，办案时间会有延迟。而近期实行电脑派案，才简化了个别程序。而实际的测绘工作量也非常大，由于不同物业有不同的复杂性，进行测绘时常出现重新测绘的现象，那么办理时间会重新计算。而且，测绘的工作人员并不足，一般一件案的测绘费时60个工作日左右，耗时两三个月是常见的事情。
　　另外，在归档程序上，由于开发商都会大批量地办理小业主的房产证，两三百个案件进行归档非常常见，个别更出现上千个案件同时进行归档。那么归档程序不是几个工作日能完成的，对该归档期限房管局也没有作严格的限制，所以一般需要两三个月甚至更长时间才能完成的。而且，每一个环节开发商都需要一定时间准备资料，遇上几百个甚至上千个房产证的办理，交易过户时填写资料也需要好几天时间。遇上紧急情况，办证人员往往是几天通宵填表准备资料。
　　大确权送件通常打回十多次
　　另一个费时的环节是初始登记的送件，房地产登记所对该项业务的收件要求非常严格，即使经验最丰富的办证人员也可能送件十多次都被拒绝。不少办证人员戏称该项收件验证手续为“验尸”。由于初始登记是对开发商产权的确认，检验清楚各项证照是应该的，但这里存在两种问题。一是广州的房地产开发非常复杂，如多个发展商合作开发、地块多次转让等等，所有这些情况都必须具备所有资料。而且各个楼盘实际情况不同，开发商无法根据固定的模式照单准备资料，一些非原则性资料的准备缺漏是在所难免的，事实上不同收件人员对案件的理解不同，对资料要求齐备的程度也不同，所以常出现“打回头”的现象。另一方面，也有办证人员表示，对于送件时的一些瑕疵，收件人员也会立刻打回，而且不会检查所有文件后列出所有问题才交还办证者，而是要求办证者回去解决一个问题后再重新送件，如此下来送件十多次被打回的情况非常常见。
　　有办证人员表示，早期初始登记工作是由经办人员收件并办理的，但经办人员是计件工作的，他们做一件开发商复杂的确权案算一个件，做简单的小业主抵押备案也算一件案。而经办人员又经常轮岗，今天不接开发商的确权，明天案件会被别的经办人员收下，所以会出现经办人员对开发商送件吹毛求疵的情况。现在收件人员和经办人员分开，这种情况已经基本上没有了。但经办人员的人手明显不足，曾有经办人员要求办证人员出具证明称由于开发商证件未齐而延期办理的现象出现，这些都拖慢了房产证的办理时间。
　　所以开发商签署买卖合同时会留足办理房产证的时间，防止出现突发事情迟办房产证而赔偿巨额费用。
　　从以上调查发现，市房管局公布房产证办理时限是出于便民的角度，但在实际的操作过程中还是出现了这样那样的难题无法解决。所以建议有关部门对整个房产证办理过程进行审视，制定有力的措施来加快房产证的发放时间。另外，由于广州市房地产一二手交易登记、过户都只能在市房管局办理，工作量大，人手紧张，所以建议把部分办理业务下放至各区房管局进行办理。
　　排队、排队再排队耐心、耐心再耐心
　　为了体验办证人员的艰辛和了解广州市交易中心办理产权证明的具体操作办法，12月10日，记者清晨来到位于珠江新城的广州市房地产交易中心，观察办证人员的工作情况。
　　小业主与办证人员一块排队入场
　　上午7：45，记者来到交易中心，虽然距离办公时间还有45分钟，而且当天也是入冬以来较为寒冷的一天，交易中心门前却聚集了近百人在排队等候入场。由于新交易中心把一、二手业务聚拢在一个办公大厅里，所以在门前排队的除了拿着大包小包的办证人员，绝大部分都是办理二手业务的小业主。有办证人员表示，由于开发商办证者须和小业主一块排队领号，在时间上会有耽搁，如果出现办急件的情况，办证人员要比以往更早来到交易中心。记者询问排在最前的等候者来交易中心的时间，回答竟然是上午6时多。据了解，部分办证人员如代理行等办理产权交易、合同鉴证等工作量大、办证者多的人员几乎每天都必须在8时前到交易中心排队领号。
　　8：10，工作人员开始向排队轮候的人群派发号牌，凭号牌到二楼办公大厅领号，这一做法要比原来市国土房管大厦的“百米冲刺”有所改进。当时，排队轮候的人群将近两百人了。
　　初始登记半天轮了7个号
　　领号开始，拿着25号牌的记者轮候了15分钟才能领号。但领号必须出示相关文件，记者这一“假办证员”只能放弃领号观察房产证办理人员的工作情况。
　　记者来到办理初始登记的两个窗口前，已经有办证人员在办理业务。每位办证者都把厚厚一叠资料放在桌前，让收件人员仔细检查。有办证者告诉记者，这仅是一个确权案件，因为每份文件都必须附上所有详细的资料，一份文件的附件资料有几十页之多。
　　至11：30，记者发现两个专门收取开发商初始登记案件的窗口只是轮了7个号，其间每位办证者在窗口的时间都在20分钟以上，更有两位办理手续时间达1个多小时。记者还被告知，部分较早离开窗口的办证者只是到其他窗口办理相关手续。
　　记者还发现，有两位办证者因为资料不足而不能正常办理收件。其中一位办证者在窗口前坐了一个多小时后被告知资料未齐，须补足多份材料才能办理，办证者只能提着大包资料离去了。另一位办证者也被告知资料不齐，但办证者极为焦急、气愤，声称是急件，要求收件员先收件，在回执中声明资料在规定时间内交齐否则退件，收件员发出了回执，但不愿意署名。
　　交易过户号牌没到9点已发完
　　在交易过户窗口，记者也听到一位办证者埋怨，交易过户的号牌不到9时已经发完了。该办证者8?30来到交易中心，轮候了近半小时来到领号处，上午的号牌已经没有了。
　　办证人员告诉记者，交易中心工作人员的人数并不多，工作量有限，所以派号人员会询问每位办证者办理案件的宗数，写在号纸上，防止办证人员插队，也能预算办案宗数。数量达到一定标准，派号员会停止发号。交易过户办证人员多，每人申请办理的宗数也多，停号的时间较早。有办证人员表示，其他不少办证窗口都有类似情况，9时左右所有号牌都派光了。（黄颖）
　　办证时间延长的三种常见原因
　　1、裙楼连通的塔楼分期开发
　　现在不少住宅项目常出现一种一个连通的裙楼或者地下室上面建多栋塔楼的规划设计。开发商为了迅速投入销售和交楼，往往对塔楼进行分期开发。该种情况，开发商能获得部分塔楼住宅的综合验收，能把楼宇交付使用。但是由于部分塔楼尚未建成，不可能在房屋竣工验收合格后进行测绘（测绘工作须在整个项目完成后才能进行），更无法申请楼盘确认产权。也就是说，办理房产证的时间极有可能延迟。对于开发商来说，把项目全部开发完成才交楼也不现实，这将会影响楼盘的销售，也会减慢资金的回笼。该现象使开发商处于两难状态。
　　2、总建面积增加了
　　开发商开发楼盘时常会碰到总建筑面积与用地规划出现偏差的问题，原因是测绘部门的实测与开发商的面积估算有一定的差距。其中一种情况是测绘部门测得楼宇的总建筑面积大于用地规划，这将涉及一个补交地价的问题，而且必须完善该项手续才能进行初始登记。但补交地价的问题又涉及到房地产市场处，需经过多重手续的办理，来回时间又是一两个月了。
　　办证人员表示，更冤的是即使开发楼盘总建筑面积增加了，经过多重手续的办理后往往会发现根本无需补交地价。因为补交地价是与可销售面积挂钩的，而楼宇可能增加面积的是地下室或者架空层建筑，所以有可能无需补交地价，但办房产证时间却白白浪费了。开发商不能不留足时间来应付办证中的突发事件。
　　3、需办多次产权确认的物业
　　广州有不少房地产项目是经过多次交易的，最后才卖给小业主。如A开发商把某房地产物业项目卖给B开发商，B开发商再把其中的一个住宅卖给小业主。那么小业主要拿到房产证的办证程序是，A开发商先办确权，再把产权交易过户给B开发商，B开发商才能把该物业交易过户给小业主。总之，多了一层交易关系，必须多办一次手续，小业主拿到房产证的时间也将推迟。（黄颖）
　　办证者提出的三点建议
　　1、实现一条龙办证无需多次领号
　　新交易中心实行领号办法，使办证者无需长时间站着排队等候办证，但也出现了一些问题。开发商、代理行办证者一般需要在多个窗口往来办理业务，但交易中心除了交费窗口外，大部分都需要重新轮号，对办证者造成了不便。一些办证者目前的操作办法是，排队时一次性拿到各种项目的号牌，听到叫号时迅速冲到另一窗口办理业务，或者加派人手办事。所以希望交易中心能实行一条龙办证服务。
　　2、同一项目同一收件人审件
　　初始登记一般都必须经过多次送件才能完成，但每次送件时收件的经办人员不一定相同，往往会对原来审核过的项目重新审件，耗费双方的时间。另外，由于每次收件人员不同，同一个小区同一批文件，可能一期楼宇能顺利收件，二期楼宇不能顺利收件，这与每个收件人理解案件的程度不同。如果同一人收件审核，会加快办证的时间。
　　3、回执需列出所有收取的原件资料
　　有办证人员反映，现时房管局出具的收件回执，只能打出10个收取的资料的清单，但办证人员提交的资料远不止10个。这种情况下，如果出现清单上没有列出的文件原件资料遗失的情况，将难以确定是谁的责任。为此不少办证人员交出文件原件后，都会提心吊胆恐防经办人员遗失文件，可算是“死无对证”了。
　　（小苗）
（晓航／编制）
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