“930新政”出台后买房人付不起首付款怎么办
日，针对暴涨的楼市房价，北京出台楼市新政，即“930新政”，要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
也就是说，不管是购买首套普通自住房或非普通自住房，还是拥有一套住房的居民家庭再次购买住房，都大大提高了首付款比例，对买房人而言负担是真真切切的，“930”新政以后，从之前的业主违约转变为购房者毁约，从而引发了一系列的法律问题。
北京诵盈律师事务所主任杨志峥律师为大家解读：
限购令下买房人无力支付首付款
张先生以200万元的价格将自己的一套房产出售给李小姐。李小姐支付了2万元定金并向银行提交了住房按揭贷款申请，双方约定了支付房屋买卖首付款的期限。没想到在支付首付款之前，国家出台限购政策，业主购买第二套房产的首付比例提高到50%。
这让已拥有一套房产的李小姐犯了难，因无力支付首期，致使其逾期未能支付首付款。张先生以李小姐逾期不支付首付款的违约行为为由，起诉至法院，请求判令解除双方之间的商品房买卖合同，并请求判决李小姐支付违约金2万元。
李小姐辨称，由于国家出台房地产新政，所签订的合同属于预期购房条件发生重大变化，自己没有能力也不可能按首付50%履行合同。她认为该合同属于情势变更，应依法予以解除，不应承担任何违约责任。
法院判决解除双方买卖合同
法院认为，张先生和李小姐签订的《房地产买卖合同》有效。合同签订后，李小姐依据合同的约定支付了定金，并向银行提交住房按揭贷款申请。但国家新出台了限贷令，因此李小姐欲取得贷款，必须补交首付款至购买价格的五成。
法院认为，在涉案房地产买卖合同未明确约定此种情形下，李小姐必须自行筹款补足购房首期款、以及并非其信用不良等属于其自身的原因导致不能贷款的前提下，应认定属不可归责于双方的事由导致了合同的无法履行。据此，法院依法判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，驳回杜先生的其他诉讼请求。
北京诵盈律师事务所高级合伙人主任杨志峥律师表示：
对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买房人要承担一定的举证责任。
根据最高法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条的规定，合同中有按揭贷款付款约定的，买受人要能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同才可以得到支持;无按揭贷款付款约定的，买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
提高首付款比例属于情势变更，购房人可主张解除合同，不负违约责任。
“930新政”以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
阿致刚律师建议，政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。
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来源：吉屋网综合整理 &&
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2015年新政实施一周后，一线城市住宅成交面积显效应，对二、三线城市房子的作用则有待观察：接连出台的楼市新政，无论是对购房者，还是对正处下行调整期的业而言，无疑是一剂“强心针”。但这剂“强心针”的效果如何，在新政实施一周后，出现效应分化。一线城市明显出现上涨趋势，二、三线城市作用有限。根据日发布的房地产市场最新交易数据，楼市“新政”实施一周以来，该机构监测的个主要一、二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升。其中，一线城市成交面积环比上升约，、成交量涨幅均接近四成；二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨。数据显示，年月，全国个城市新建住宅平均价格为元平方米，环比小幅下跌，跌幅较上月有所收窄。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加个，下跌的城市数量较减少个，一线城市中和的房价环比出现上涨。对于一线城市接下来的楼市表现，业内人士分析，预计二季度起码可以直接增加的有效购买需求，需求的入市积极性也将明显提高，加上借助新政加速去化，市场成交量在月份将快速上涨，房价也会上涨。●北京：新房量增月日至月日新政发酵一周内，新建住宅网签套，环比增长，同比增长；由于住建委网站公布的网签数据比实际成交滞后十天至半个月，因此从网签数据上看出现环比回落，六天内北京市网签套，环比回落，同比增长。●上海：楼市成交面积增五成上周上海商品住宅的成交面积达万平米，环比上涨，是今年最高值；月全市挂牌量新增套，环比增长。●深圳：二手房涨幅远超上周（月日月日）深圳二手住宅共成交套，环比上升，均价元平方米，环比上升。各区以福田表现最为出色，以套的成绩保持第一。但一手住宅成交量、价双跌，上周深圳全市仅成交套，环比下降，成交均价为元平方米，环比下降。●广州：一手房成交量增最新数据显示，新政后首周广州全市网签成交套新建住宅，环比上升。成交数据显示，新政后首周月日月日广州全市新建商品房住宅共网签套，环比上上周月日月日套上升。其中，中心六区环比上涨至套；外围五郊区则环比上涨至套。对于一些二、三线城市来说，新政是否能达到预期的效果？新政规定的首付降低，居民的购房门槛降低，会产生新的市场需求，消化部分空置房。购买二套房的购房者的比例有多高还不好说，另外，有些二、三线城市房子的是相当高的，有的甚至可以达到，所以新政策是否能消化这么高的空置率，效果还有待查看。从四大市场主体角度，谈930新政对房地产市场的影；首先，阿杜从构成房地产市场的四大主体角度分析下，；哪四大主题？银行、开发商、政府、购房者（细分为三；一、对银行来说；二、对开发商来说；三、对于政府来说，新政给予银行更多的融资渠道及放；四、对于购房者，未必都是利好；购房者分为三类：首置首改和投资客；那么对于首改如何呢？虽然新政实行认房不认贷，但前；那么对投资客
从四大市场主体角度，谈930新政对房地产市场的影响
首先，阿杜从构成房地产市场的四大主体角度分析下，930救市新政对于他们的利好利空影响。
哪四大主题？银行、开发商、政府、购房者（细分为三类：首置、首改和投资客）
一、对银行来说。央五条喊话，银行要认房不认贷等等。新政是我让你怎么做，给你提供资源和口粮。各大银行不良贷款利率很高，央行我给你们想办法。我可以让你们发金融债券。所以这个政策对银行是利好的。
二、对开发商来说。限购解除，放松限贷。新政要求银行给开发商放贷，同时鼓励开发商开拓融资渠道，对开发商利好无疑！开发商很多后悔之前还没有多拿地。还有些混蛋开发商趁机涨价。对开发商来说也 是利好的消息。
三、对于政府来说，新政给予银行更多的融资渠道及放贷资金，银行有钱给开发商了，也有钱可以放贷给购房者了，如此土地有人买，房子有人买。土地问题解决了，土地财政得以继续延续，政府债务有机会偿还，烫手的房价得以有百姓买单。显然新政对地方政府也是利好。
四、对于购房者，未必都是利好。
购房者分为三类：首置首改和投资客。对于首置刚需一族来说，虽然新政要求首付三成、首套利率可以七折，但注意不是统一都是七折，而且是限于“普通自住房”。对此，如果银行不调整，首置及刚需没有任何益处！银行资金成本日趋增高，不良贷款率已经超过1%，能七折吗？阿杜认为八五折都难打。所以该新政对于首置刚需一族来说，有没有意义两可之间。
那么对于首改如何呢？虽然新政实行认房不认贷，但前提是你必须手里有钱，将前面的贷款还清，才能考虑买二套房，改善居住条件，享受首套购房待遇。但如果没钱怎么办？前面的贷款还没还完呢。继续限购！所以对于夹心层的首改一族来说，永远最惨！毫无利好之说！
那么对投资客呢？无疑新政是大大地利好！甭管一套两套，还是第几套；也甭管是否本地人，只要你手里有钱，不欠银行贷款，那就不限贷，不限购，就可以放开来买房子。
其次，我们看看央行和银监会最终的救市目的和动机是什么？
阿杜分所，从宏观上分析，拯救的是房地产市场，救的是楼市不至于继续拖累宏观经济继续下行。同时，也是为了应对美国推出量化宽松政策，美国经济企稳上升、美元走强，人民币贬值，热钱流出。从微观上分析，救的不是急需改善住房条件的普通百姓，而是开发商、银行和投资客，进而拯救地方政府。
中央政府显然不希望楼市崩盘，更不容许因为楼市衰败，出现系统性金融风险。
最后，新政对于未来楼市会有大的影响吗？
未来市场反应取决于几个因素：
一是各个银行政策落实的情况，不是央行喊着放就放得。
虽然四大行以及兴业、招商等股份制银行纷纷下文，强调执行新政。但多是只打雷、不下雨----------银行除了加快下款时间，遵守三成首付外，没有积极响应七折房贷政策，仅仅适度降低原有利率上浮做法。
从南京来看，九家银行的放贷政策出台后，基本没有太大变化，七折更是没有任何动静。放贷七折？听得见，看不着。
为何？毕竟资金成本高、不良贷款率上升，尤其是存贷比高企。
数据显示，截至2013年末，多家上市银行的存贷比超过70%，其中，招行74.44%逼近75%的监管红线。今年6月底，银监会调整存贷比的计算币种口径，主要是针对“三农”、小微企业等贷款。借此新口径，截至2013年底，交行、民生、浦发、中信、光大、中行、华夏银行的存贷比依次为73.40%、73.39%、73.01%、72.79%、72.59%、72.52%和69.90%。即使经过政策调整，2014年中报显示，交行、中行、华夏银行的存贷比降至72.37%、72.29%、69.05%，但与75%的监管红线的距离并不太远。
二是各个地方政府的细则，三亚的政策变化，三亚市住建局房产政策节前节后两张脸----节前防风，要放开限购，节后10月7日又立即改口：仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策。
【阿杜点评】：这是一般的变化吗？显然不是。这一方面看出放松限购效果不大（对此，阿杜也同样谏言南京市住建局不应放开限购），另一方面也是为了强化改革与结构转型升级。用三亚相关负责了的解释：“不取消楼市限购，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚实施限购政策以来，促进了房地产业的理性发展，尽管在经济增长速度上做出了牺牲，但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施，三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。”
阿杜赞同！
三亚上班之后收回放松限购的政策。理由是收回的原因是结构转型问题，当初我就不主张南京放松限购。主要看地方政府如何落实。不要对地方政府救市报什么太大希望。
昨天河南省成为第一个配合新政出台具体政策的省份》。。。。。。。。。。。。。。。。
三是 Mbs和金融债券发行问题。金融债券、次级债如何发行？规模多大？什么时候发行，
都要看央行的具体落实。有人分析，这些融资措施一旦落实，将是高达十万亿的房地产融资规模。
第四个是：政府红利的周期。、一般而言，红利周期为1----1.5个月。国庆之前出台，看十月和十一月份的表现。如果购房者还是观望，银行还是没有特别好的信号，地方政府还没有好招出来，这样子市场利好也看不出来。
未来对于南京乃至全国楼市影响是非常微妙的，现在还很难说。
但有一点可以肯定：此次央行如同08年似的“丧心病狂的救市”（马光远老师措辞），真的能够救市吗？
我个人认为未必，现在》。。。。。。。。。是供求关系失衡。现在再拿08年政策来救市，就不会这样子了。
长期调整大的趋势不会改变。
这次救市非常违背市场规律和十八届三中全会的会议精神的。如同08年，错失了一个市场自我调节的好时机。这是标准的行政干预。
第一：行政干预，第二三中全会是控制投资性需求，这次救市则相反。 我个人认为，达到救市的目的，错失了一个调节转型的机会。若是没达到，就更麻烦。
政策红利周期是1-1.5个月
政策的效应要到节后才会显现出来，因为这属于银行信贷政策的调整，各地的各家银行可能后续还有细化的政策，购房人群目前还都是以观望为主。而这次住房贷款政策调整明显的改变，最可能是止跌，会不会刺激楼市复苏现在还不好判断。但他们预估，中国房地产价格和
成交量到今年年底或明年上半年将会反弹。
从央行表态“支持优质开发贷、棚户区改造、保障房建设等”到二季度“利用利率规避房地产风险”再到三季度“保持适度的流动性”，可见央行对房地产贷款态度。
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　但是受到国际国内经济波动影响,受到房地产自身发展规律影响,特 别是受房地产政策...从四大市场主体角度,谈9... 暂无评价 4页 免费
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