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& ,福州小鱼网信息技术有限公司 版权所有，并保留所有权利。　　我的房屋，我的产权证，为什么要不回我的房子？　　违章建筑不按市场价赔偿，我的产权都危险。
——一个单身母亲伤心泪　　我叫王文革，家住湖南省株洲市，现已46岁，身份证号码：192024。谁能相信，一栋三百多平米的私家房却被昔日的租房户绕过所有权人，不知用什么手段，从一位年近七十且非产权人的老太太手中，以远远低于当时市场价的5万元买走，到底原租房人是善意取得、还是蓄谋谋取？5年来，我多方奔走，寻求公理，但让我惊心的是，法院竟然在不顾事实的情况下，将这栋非法出售的房屋判给了非法购买的当事人！　　1986年伯父回国探亲，当时我正在恋爱，在养父口中得知我是从小被遗弃，对我的不幸身世非常同情。视我为亲生。87年，养伯父出资几万元，作为我结婚礼金委托养父为我建一栋三层楼房，另带三间平房及院子，88年要养父为我办理了产权登记。并且产权独有，97年7月养父去世后，丈夫外去打工，我带着养母及儿子住进了已购陈家塘七层楼104房屋。　　不久，养母提出将私房出租5000元一年补贴生活。养母性格固执偏见，自养父死后，她有些精神恍惚，一直担心我对她不好。为了让她安心，经丈夫同意，出租私房之事交由养母负责，房租由她收取补贴生活。　　2007年我的养母去世，我前往收取租金时才发现房屋变了样。谢家人以欺诈谩骂威胁，称我养母已经将我的房屋卖给他们，并声称我的房产证、土地证在他们手上。但拒不出示任何证据，还要打我。我非常气氛。2008年2月份到株洲市房产局查档并办理产权证挂失，5月份向芦淞区龙泉路派出所报案。可怜我一个女人，2003年离婚带着一个读书的儿子孤苦无依，还要花费大量时间精力去寻求法律帮助，期盼法律能还我一个公道。　　第一次开庭后我才听说，1998年12月份，不知谢某一家用怎样的手段，仅用五万元的低价（这栋私房当时价值20多万元）就从我养母手中骗取了我放在家里的房产证土地证。谢某一家曾经多次背着我到株洲市房产局，想办理该房屋转移过户登记，万幸的是房产局工作人员忠于职守、依法办事，切实维护了我的合法权益，使我的产权得到有效保护，谢某在株洲市房产局无法办理到产权过户的情况下。为了达到长期占有我房屋的目的，没有任何审批手续情况下，谢某兄弟及妹妹私自对我房屋进行改扩建(在平房上加层)，违章建筑达一百五十平方米。　　2008年，芦法民一初字第513号，判决书中（主审法官杜敏称公民合法财产应受法律保护在没有我当事人到场进行确认的情况下单方委托评估公司进行评估鉴定，150多平米的违章建筑要我赔偿近20万元以及房屋增值款：35662.27元及五万元购房款，我无法接受单方评估的不合理价格）。无论是国家法律还是行政规定对违章建筑都是严令禁止的，在这起产权案中，到底谁是合法财产？是谁侵占了谁的利益，受害者到底是谁？我非常气愤，上诉到了中院。　　2010年，株中法民一终字第9号以事实不清证据不足发回芦淞区重审。　　2010年，芦法民一初第719号，庭长吴博认定“你知道应该知道”等以及购房协议中一句“周兴华和女儿王文革商量同意”，就可以认定是我“真实意思的表示”。协议书不是我写，我也没在场，更没有我的签字，养母没有告诉我（当时养母已67岁），也没有我的委托书，被告在庭审中也承认没有跟我讲过交易一事，况且我也从来没有出卖我自己房屋的意思，法院怎么就能在我没有任何表示的一份他人所写协议中认定是我真实意思的表示?请问这是什么逻辑？什么样的推理方式可以推断成谢某一家非法购买我的房屋合法有效？实际这是为了保护违章建筑公然对抗国家政策、法规的无理结果。为此我只有再次上诉，总认为人民法院是一个公正的地方，肯定会给我一个公正的说法。　　2011年株中法民四终字第200号，主审法官邓化文竟以下三点理由，用继续推理的方式认定为“非法购买的房屋合法有效”。　　l、我的产权证无效，因为没有赠与合同。我的产权是在1988年就进行了合法登记，我是唯一房主，为什么还要赠与？从1988年到2012年现在株洲市房产局我还是合法产权人，为什么在法院就是无效呢?请问这是依的什么法?　　2、购房协议中一句“周兴华和女儿王文革商量同意”，难道就可以认定是我“真实意思的表示”？　　3、法官认为房屋是“1998年改扩建的，原告2000年去时应该知道”从而对“养母的代理行为默认的形式予以了追认”。而被告在中柱评估公司的评估报告中称，他是2004年改扩建。请问法官您这个改扩建时间是1998年是如何认定的，依据在哪里?为什么要帮被告将改扩建时间变动呢?法官以此为依据，推理成“我知道应该知道”从而将我的房屋判给被告方，这完全是在颠倒事实依据的基础上出台的判定结果。这是一种什么样的推理？是什么逻辑？用意何在？显而易见。主审法官不按事实，不讲证据，凭空捏造，运用所谓的推理方式来判案，被告谢某兄弟这么多年在房产部门、国土部门都没有办到房屋产权转移过户登记，难道是株洲市房产部门、国土部门的错吗？还是手续不合法呢?是主审法官缺少法律知识呢?还是公然藐视国家制定的政策、法规呢？还是主审法官和被告之间存在着其它不可告人的秘密呢?　　我一个一无所有、无依无靠、无权无钱、可怜的女人，现在要面临十多个强占我房屋的人，还有不讲道理的法官，我该怎么办？敬请各位领导、各位朋友，帮帮我。　　王文革
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　　如果事实如此的话，该判决明显违反《物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律，考虑找政法委及相关外省媒体（切记：外省）反应情况，总有人会站出来管的！
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20:02:16　　如果事实如此的话，该判决明显违反《物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律，考虑找政法委及相关外省媒体（切记：外省）反应情况，总有人会站出来管的！　　-----------------------------　　谢谢大家的关注
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拿什么拯救你 我的房子
中国房地产市场是一个民生问题，但是它也是一个法律问题，目前楼市政策多变，作为购房者在买房之前务必要做好必要的准备。楼市房贷利率的变化，房贷政策的变化一直处于变化过程中，在房产交易过程中发生的障碍，有可能来源于对方业主，有可能来源于国家政策，你要对你所有的交易过程中有可能发生一些交易障碍要有所预知。
时间：日11：00―12：00嘉宾：广东信荣律师事务所主任 张茂荣 主题：拿什么拯救你，我的房子 主持人：李丹
腾讯?大粤网时间：日地点：会展中心?腾讯大粤房产展位现场专访嘉宾：广东信荣律师事务所主任张茂荣实录内容：一、购房前的必要准备：腾讯大粤网：各位大粤网的网友大家好！今天非常荣幸请到张茂荣律师给我们做讲座，张律师是广东信荣律师事务所主任张茂荣，也是房地产方面的律师。他今天演讲的主题是拿什么拯救你，我的房子。我们欢迎张律师。张茂荣：网友好！腾讯大粤网：今天我们的主题是拿什么拯救你，我的房子。你打算从几个途径来讲呢？张茂荣：今天这个演讲从六个方面讲解：一是现在国家楼市政策不明朗，每个时间段购房的风险不一样，所以第一是购房前的准备；二是购买一手房；三是购买二手房；四是涉及小产权房、产权证还有一些拍卖房，因为这类房子有不同于普通商品房的特点；五是现在市场上有些规避双限令，限购令和限贷令一些法律操作手法和风险；六是给购房者一些建议。我觉得由于楼市政策多变，作为购房者在买房之前务必要做好必要的准备工作：一是现有的楼市政策要进行充分的了解，那么说从日国四条出台此轮楼市的开端，限购令最初从这里开始，限购令、限贷令为核心这一轮楼市调控政策也是必须要了解的，当然说对于外界人士来说也叫做限外令。二是你对自身是否符合限贷令或者是限购令要做基本的判断，这个说起来实际上很简单，但是在实践过程中我们碰到很多纠纷，比如说我们手里接到比较大的交易1亿多，因为香港人在深圳买商铺，本身是不具备购买商铺的资格，签了这个合同又不能在约定的时间找到符合条件购买条件，现在双方打官司纠纷到法院，买房付的订金是500万，业主说没有符合购房条件，没有找到新的条件，你构成违约，你要承担我20%的违约责任达到2000多万，这个务必要进行慎重。腾讯大粤网：关于购房资格是怎样的呢？张茂荣：针对国家和深圳市限购令条件来进行对照，比如说是深户，如果深户从来没有买过房子的就可以买两套房，如果非深户的情况下，必须达到一定的条件，缴纳社保一年以上就可以买一套。腾讯大粤网：也就是说这方面硬性要求没有办法进行调整。张茂荣：没有任何办法进行调整。当然下面我会讲到一些市场上存在规避双限令的方式。腾讯大粤网：除了针对购房资格的审查，还有其他方面的审查吗？张茂荣：还有贷款条件审查，贷款也是发生纠纷最多的一个方面，主要表现为：第一，你能不能贷下来，符不符合贷款条件，贷下来的程度是多少，一方面是你自身原因造成的，你有过两次贷款经历你不能买房子，如果你买过两次房子也不能贷款；二是你的信用问题，因为在实践过程中发现，它没有注意到信用存在着一些预期还款的情况，因为自己的疏忽没有提前到中国人民银行去核实，以为自己符合贷款条件，没有贷下来，所以必须要审核自己是否符合贷款条件，因为购房前要做必要的准备。腾讯大粤网：你刚刚讲到信用审查，你说到中国银行具体哪一个部门？张茂荣：现在中国人民银行有个人征信中心，深圳市在（中名）时代广场，你只要凭着自己身份证就可以查记录的，我们也建议所有购房者购房之前审查。第三方面是自身的能力问题，我们在做业务过程中发现这种情况，就是说套贷，为了多获贷款就是虚高价格，多付贷款的前提意味着供楼压力加大，比如说业务员这个收入很高，下个月可能收入很低，或者换工作，这样工作不稳定的行业，你的支付能力是否足以维持月供，是否发生工作变动或者是支付断供的情况，可能会受到影响。腾讯大粤网：这也是需要网友们引起注意的重要事情，你刚刚提到第二方面是讲一手房？二、购买一手房方面：张茂荣：因为一手房为什么要单独拿出来说，不同于二手房，不同点在什么地方？一手房我在各种场合都说，开发商是属于强势地位，购房者和开发商相比不具有议价能力，它的合同条款是你没有办法修改，你要么买房子，要么不买，你买房子必须要接受它的条款，所以条款具有不可协商性，你买一手房必须要了解。第二，虽然它是一个不可协商的条款，但是有些合同附件条款必须要引起注意，我特别提醒购房者有一点，我们发现有很多开发商在合同附件里面都有一条，如果你按揭不成，无论什么原因都必须要一次性付款，如果一次性付款不了，开发商有权力没收你的订金或者是追究你的违约责任。腾讯大粤网：这对于网友来说是否可以进行规避，或者我们是否一定要承担这样的责任呢？张茂荣：这样的条款属于开发商的霸王条款，这种条款写在合同条款里面不能修改，如果从根本上解决有赖于政府监管部门的介入。如果你怀疑你的贷款出现问题，你要充分衡量或者是必要的时候可以需要放弃购买。腾讯大粤网：针对这种霸王条款，我们有什么应对措施？张茂荣：最好是提前到银行做征询，多家银行征询，是否能够获得贷款。腾讯大粤网：对自己的贷款进行评估。张茂荣：是的，一手房还有很重要问题出现在宣传上，比如说开发商开盘之前宣传的是怎样的设施、规划，但是你入伙的时候就发现什么东西没有，或者说有些虚假的。实际上我认为这是政府在监管方面存在不利的情况，政府在虚假宣传的这一块打击力度不够，在购房的时候对于宣传持一个质疑的态度，应该要理性的看待宣传。下面就说到一手房还有一个比较有特色的是，我们经常会看媒体报道，一房变三房，或者是赠送面积达到50%，甚至是100%，这种情况怎么来看待。我个人来说，理解这个变房和赠送面积区别情况来看，一般来说大多数变房是违反规划的，有可能导致将来入伙的时候通过不了，这是有事例。腾讯大粤网：这三种方式都有一定风险。张茂荣：我认为需要理性的看待。腾讯大粤网：最后的风险承担需要我们自己来负责。因为购房之后通常需要装修的问题，这方面需要怎样注意呢？张茂荣：这是我需要提示购房者，因为大家知道前面万科出现了“毒地板事件”，国家在提倡装修房的同时，对装修质量这一块目前监管处于一个空白阶段。腾讯大粤网：入伙之前开发商装修的行为无法进行直接行为的监督，但是后期尽量跟踪一样，因为我们要承担这样的一个权益。张茂荣：装修好才交付，交付之前是开发商单方操作，没有第三方监管机构，我所提示的，虽然没有监管机构，但是在入伙以后如果发现问题或者是能力许可之内你可以委托检测机构专门检测。腾讯大粤网：刚刚讲到入伙，入伙方面一直是很多网友关注的问题，这方面注意有哪些事项？张茂荣：这是所有开发商和购房者最容易发生纠纷的环节，所有问题都会在这个时间段进行爆发出来，我们看看2008年维权以及去年到今年大多数都是在入伙阶段，因为入伙阶段是验房过程，我十分有必要提示购房者，现在有很多开发商为了防止购房者验不了房，一定要记住先验房再收房，不能先入伙再验房，符合条件再收房，不符合条件要提出入伙异议，这里面也有很多网友不清楚，有质量问题我不去入伙，他给我发通知我不理他，这是很不理智的行为，在指定期限内你不去就视为接受符合条件入伙，所以发入伙通知你一定要去，有问题要提出。腾讯大粤网：这种不理睬的方式并不是说间接最佳的维权，实际上会造成另外一种效果。张茂荣：如果法律上通知你入伙，你没有去，就视为你为入伙。三、购买二手房方面：腾讯大粤网：接下来谈谈二手房，你从哪几方面来讲？张茂荣：二手房和一手房有不同的地方，因为二手房是小业主和小业主之前，而且牵涉到法律主体和一手房不一样，一手房一般只有开发商业主，二手房涉及到买方、卖方、担保公司、银行、公证处、律师事务所，主体很多，交易涉及的环节很多，每个环节容易发生风险，这是我所介绍重点的问题。深圳市二手成交这些年都是超过一手的，深圳关内的土地已经不是很多的，也是成交量市场的主体，你怎么来选房，选房是有讲究，你选择五年以内，五年以上交易费用不一样，五年以内不免营业税，如果业主是五一的房子还可以免个人所得税，这是房子个人所得税。如果你选择红本的情况下免一些疏通费，一百万的房子能够省7-8万，所以选房是很重要，尽量选择5年以上红本业主唯一房产，这样会省一大笔交易费用。腾讯大粤网：谈到价格方面还涉及到贷款的问题，二手房贷款需要注意什么？张茂荣：二手房跟一手房不同，因为一手房价格是固定的，一般不存在虚高成交价，有很多中介公司为了做生意，就作出很多不切实际的承诺，在这种情况下，你要审核贷款，你到底贷款能够贷多少，能不能贷款？如果贷款不足的情况下，你怎么来解决？比如说一个房子一百万，你原来打算首付两层20万，银行批了50万，这30万你能不能补。如果补不了款可以进行合同补足，如果程序不足的侵略下，到底多少范围内，一成范围内可以补充，一定要做特别约定，因为现在中介提出合同80%以上，甚至90-100%，按揭不成就会造成一次性付款，这样你对业主违约，就会追究违约责任。腾讯大粤网：这些问题，各方面还需要注意。二手房提供了赎楼，赎楼是怎样回事呢？张茂荣：赎楼是二手房必须经过的环节，只有红本产权证才能进行交易，我们所说的赎楼是按揭房解除抵押，先赎楼再进行交易，赎楼这一块目前二手房交易过程中主要有两种方式：一是一笔款是什么意思？就是你申请银行按揭贷款，用银行贷款帮业主赎楼，赎楼再进行交易，就向银行借一笔款。两笔款赎楼就是找银行贷款，赎你的楼，购房者我找银行借款借款。两笔款和一笔款的优势在什么地方？一笔款中间没有一个短期银行利息，但是我有必要提醒购房者，宁愿多出短期利息，不要选择一笔款，赎楼正常情况，我买你业主的情况，你赎楼是你的业主，一笔款等于是我作为购房者帮你赎楼，如果我贷款下来，你违约不卖了，我继续供楼，这时候发生纠纷，业主还构成违约，十分危险，所以采取一笔款购房的方式。赎楼的义务属于卖方，但是一壁款转接成买方。腾讯大粤网：关于代签合同这方面是怎样的？张茂荣：这也是房地产纠纷最多的，也是法院审理案件过程中比较有争议，主要表现在夫妻贷款权，比如说房产证登记在只有老公或者是老婆，代签就可以了，没有授权委托书对于买方来说是十分危险的。代签合同在合同法上面效率是怎样的，属于效率代定合同就说被代签人追究就有责任，房价上涨作为不同意，他代签跟我没有关系，所以就很麻烦。房价下跌我承认，这个合同效率完全取决于业主这一块，业主说有效就有效，业主说无效就无效，业主不想买房子不承认，我们建议代签房本人签，如果不能本人到场一定要到场亲自的时候要做好电话录音，要保证他同意，由你代签人同意，事后进行及时的补签。腾讯大粤网：如果有授权委托是否可以呢？张茂荣：或者说让他提供一个书面的授权委托书，这样是比较保险。我们现在碰到很多夫妻双方实际上是合伙的，签合同一个月两个月，他老婆说我不同意的。腾讯大粤网：在深圳这边买房可能牵涉到户口的问题，二手房户口是否也是尤其要注意的点呢？张茂荣：这是二手房不同于一手房。二手房会存在一个户口的问题，原业主户口在产生一个问题，新户口签不方便，第二方面子女上学受影响，会影响你新的学位，这一块来说如果因为户口发生纠纷法院不一定受理，公安机关处理的问题，我们提示购房者买二手房一定要审核是否有户口，如果有户口一定在房款付清之后，这就十分的麻烦。我们建议银行按揭贷款发放到业主帐户的时候把户口签走，否则就不办理抵押贷款的发放，或者是留一笔户口保证金的方式，千万不要把房子全部付清找不到人了。腾讯大粤网：还有是很多二手房有租客，你们觉得怎么处理这个事情。张茂荣：这是很多二手房不同意一手房的问题，二手房租客涉及到两个问题，一是优先购买权的问题，二是承租权的问题，作为业主同等条件下，作为租客有优先购买权，你在买房的时候，如果这个房子有租客要审查业主的租客是否出具放弃优先购买权的责任，会很扯皮。另外租赁合同，有一个租赁原则，不管房产进行多少次交易，只要和前任房产租赁合同没有到期，后面都必须履行合同，现实过程中有两种方式：一是新业主履行合同，二是解除合同。腾讯大粤网：我看到你这边有提过二手房还有一个全权委托公证呢？张茂荣：我们主题是从购房者角度，但是这是从业主这一块，如果全权委托书被滥用就会引发一些纠纷。2007年听说一个ABC单是什么意思，就是中介炒楼的惯用手法，业主做的全权委托公证，业主委托张三，张三是炒房客有直接卖给李四，这种情况，业主知道我的房子一房两卖，一方面是他知情，一方面是他不知情，你是一个无辜的，业主知道就不会愿意，不会愿意的情况下，就会发生打官司纠纷，这种情况意见屡见不鲜，也是提醒业主也是为了购房者谨慎，业主在做全权委托工作的时候一定要跟进委托的事项，授权事项在可供范围之内。腾讯大粤网：作为普通网友问你一句，我们之前提到授权的时候，如果做全权委托工作不需要再公证。张茂荣：全权委托公正类似于尚方宝剑，如果取得了这个全权委托公证都是他的权利，所以取得了完全的处分权，所以业主要慎重。腾讯大粤网：如果说合同进行最后一个阶段也可能出现一个违约的过程，真正到违约地步的时候，作为一个网友应该从哪些方面尽量维护自己的权益？张茂荣：业主违约是十分多，我们知道业主有可能违约的情况下要做好提前的防范，有些二手房买卖合同是两种措施，一是设置订金，如果业主不买要双倍返还订金；二是违约金，如果任何一方不交易就要按照违约金约定的价格。提示购房者注意，现在司法实践中对于违约金裁决有充分自由裁量权，所以说法院这方面裁决标准不一样，为了防止自由裁量权的标准不一，我个人建议要提高订金的标准，因为订金法院没有权利调整，我们房子合同法规定订金不能超过成交价20%，一百万的房子约定20万的订金，法院一分钱不可以调，违约金法院可以调整，所以我们建议选择订金返还，提高订金，当然作为购房者你不能违约。腾讯大粤网：如果有一天发生这种争议，用哪些方式来解决？张茂荣：如果还是发生了争议，这个争议涉及到途径的解决，我个人认为目前来说主要是两种方式：一是诉讼；二是仲裁，诉讼需要经过一审两审，仲裁收费额和耗时程序比不比诉讼少，我个人认为诉讼从执行力诉讼成本来说尽量建议选择诉讼，因为仲裁最不可容忍，仲裁错了虽然可以申请撤权，实体方面出现问题错误很难纠正。四、购买小产权房、军产房、绿本房、学位房、拍卖房腾讯大粤网：刚刚我们谈到了二手房，你也也说到有些产权房、军产房。张茂荣：由于房价偏高，有很多人转向军产房和小产权房，我个人认为小产权房走俏是有市场的原因，有需求才有市场，所以房价比较低，租金回报率比较高，这都是它的优点，所以有很多买小产权房，这是它的优点。但是它的风险也相对较高，我们可以看到小产权房和军产房有一些是共同的风险，比如说不能按揭，买卖合同是无效的，也就是说合同效率维持完全取决于买卖双方契约精神，如果某一方不违约或者不守约的情况下，到法院起诉只有退还还款。还有是拆迁补充，因为是商品房在补充方面存在问题，这是他们的风险，但是我认为还有一个风险是由于它不是商品房，不能随时说转让就转让，在转让环节不是很方便，不能取得银行贷款。腾讯大粤网：军产房和拍卖房、学位房能不能介绍一下。张茂荣：深圳市政府不承认有小产权房，深圳2004年实行深圳所有土地国有化，所以深圳成为了没有农民的城市，所以认为这是没有小产权房，但是我认为这是深圳市政府自欺欺人的说法，是一种掩耳盗铃，小产权房是客观存在的。然后军产房实际上是部队开发，严格来说部队有严格的销售对象是军属，军产房对进行销售，军产房我认为一手军产房和小房产来比风险还是小，因为军产房不受地方政府的监控，是由部队进行管理，和地方政府没有关系。那么说学位房，学位房也是大家比较关心，学位房这一块来说大家买房主要还是孩子上学，买房目的十分明确，既然你买房子为了孩子上学，有很多二手房和一手房都发生这方面的争议，那么说这一块怎么来处理，我首先作为购房者，你买学位房不能说业主说有学位就承认有学位，首先二手房走访学校，二手房、一手房都可以走访学校和教育局，要确认属实的情况下才买，要作出一个特别约定，如果经过签合同如果这个房子不具备学位，可以退还，所以这是争议比较多。五、“双限令”规避及法律风险腾讯大粤网：开始讲到一个双限令，双限令方面是否有什么可以规避的方法？张茂荣：双限令也是我们深圳市这一轮楼市调控来说市场上出现比较多的话题，这个双限令主要是限购令和限贷令，没有购房资格和贷款资格，这种情况下，我们发现催生了很多规避限购令的方式，比如说找人买房，假离婚，这种情况下，之前有补交社保，现在政府收紧了，现在主要是体现在三方面：离婚、借名买房，过户。离婚要充分衡量，婚姻不是儿戏，买了房子老婆或者老公没有了，这是要谨慎，这是办理规避限购令的方式，借名买房需要特别需要，这都有很大的风险，对于真实的买房，你房子落户在别人的名下，你的房子登记在这名下，法律权利是谁所有，在这种情况下，比如说他少我的钱，人家起诉他就可以查封，它的到期债券可以查封，这对于业主风险是很大的，我手上就有这一单，借名买房，对于买房来说也存在一定的风险，如果要是业主预期还贷，那么信用必然受影响，比如说断供这种情况，如果以他的名义贷，贷款就受限。如果这个房子是真实的业主，真实业主在房子买卖过程中涉及到很多法律手续都需要他签合同。真实的业主买房子肯定要找名义业主，如果不履行这个合同，违约责任由名义买方来承担，所以这些来说都有很大的风险，所以大家一定要进行慎重，如果非要借名买房，我建议买卖双方要签一个产权确认书，确认这个产权是谁的，你不能断供，不能影响别人的买房信用。腾讯大粤网：现在政府是否对这方面有硬性规定，我们这些规避双限令一些方式，政府有这方面的一些规定吗？张茂荣：政府现在就双限令来说是限购令，合法规避政府没有规定，之前来说有一个补交社保，这已经是弥补的漏洞，已经没有变化规避。至于了借名买房离婚，这种情况目前确实可以达到规避双限令的目的。政府在这方面目前还没有什么有效抵制漏洞的办法。六、其他购房提醒及买房建议腾讯大粤网：你刚刚所说的裁决过户，有哪些需要注意呢？张茂荣：裁决过户有很多二手房，特别二手房领域中介给购房者出了一个损招，这个方面实际来说确实有做成功的，但是毕竟成功的操作手法一般是两种方式。第一，买卖双方签订买卖合同，约定由仲裁机关进行裁决，由于买房没有能力履行这个合同，所以就不履行，由业主到仲裁裁决机构申请，要求他履行合同，办理过户手续。裁决机关可以约定深圳之外的机关，他们不考虑限购令，就裁决你违约，你继续履行合同，凭着法院过户通知书就可以办理过户手续，这是买卖合同，有一千个买卖合同裁决，另外虚拟债权债务，比如说买方少卖方多少钱，到内地法院进行判决，少了钱以后没有钱还，你手里面有这个房子，你这个房子抵押给我，直接抵付，就强制过户，这两种方式都有做成功的，但是风险也是显而易见的。第一，广东省高级人民法院在2011年年底的时间专门出打击虚假诉讼相关知道意见，如果发生这种虚拟诉讼，虚拟债权债务规避现有国家政策，包括限购令发现了会进行一个处分。第二，这个裁决过户就我们目前所知道的情况下，有的银行不予以贷款。你这个裁决过户打算按揭付款，但是有可能按揭不成，所以必须要跟银行和相关部门取得协调，整个过程比较多，你要注意，无论是裁决还是诉讼都需要花费一笔诉讼费用或者是裁决费用。腾讯大粤网：实际上浪费的时间成本和诉讼的问题，给其他方面也会带来不可预估的很大风险。张茂荣：所以如果碰到这种情况，我个人建议还是要慎重对待，而且务必约定，如果裁决过户不成功怎样来进行处理，这种相关的费用如何承担。腾讯大粤网：虽然说时间很短，但是你讲得比较详细，你能不能给我们提一些切实的建议，给网友一些提醒。张茂荣：因为前面五个方面基本上涵盖了一手房、二手房、小产权房、军产房，有些没有讲到我可以做几个补充。第一，中国房地产市场是一个民生问题，但是它也是一个法律问题，我们可以看，这几年从这一轮楼市调控，号开始，楼市房贷利率的变化，房贷政策的变化一直处于变化过程中，也就是说你对于交易过程中发生的障碍，有可能来源于对方业主，有可能来源于国家政策，你要对你所有的交易过程中有可能发生一些交易障碍要有所预知，特别约定解决方式。第二，贷款这一块，因为房地产价格比较高，大多数买房是属于按揭付款，按揭付款我刚刚前面已经说了，一是你合同约定，二是你考虑国家贷款的约定，前面首付三层，利率1.1倍，现在首付降了，或者是现在降了，将来会不会调，这种情况都要有所预测，必要的话审核自己的能力，所以这也是一个方面。第三，我想提示购房者假离婚借名买房包括裁决过户等等所有规避楼市政策的这个做法都是存在法律风险的，如果能力许可范围内最好不要触犯政策的高压线，有可能出现风险，并不是一定百分之百就会成功，所以要谨慎。第四，一手的军产房可以放心购买，二手的军产房和小产权房这个我不能给购房者说你一定不要去买，因为它有一定的市场存在，但是要充分衡量价格和风险，哪些轻哪些重，充分衡量慎重购买。腾讯大粤网：今天谢谢你的讲解，下次再光临我们大讲堂。
广东信荣律师事务所主任 张茂荣访谈互动现场嘉宾发言主持人 嘉宾合影
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