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开发商需承担前期物业责任
合理期限内不得向业主收物业费从今年10月1日起，北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，《办法》明确了建设单位承担前期物业服务责任，在 合理期限内不得向业主收物业费。同时，责令物业公司每年定期“晒账本”，有利于维护业主的权益。专家同时也指出，一些模糊概念还有待相关细则进一步明确。责任明确前期开发与后期管理分界点去年底搬进新房的80后小海夫妇最近的麻烦事不断，先是暖气滴水，随后又发现水龙头有问题，最让他们感到郁闷的是都搬进来几个月了还没有完善的物业，“虽然事都不大，也不费什么事儿就能解决，但也不能总没有人管呀！”“开发商总是变相地通过物业的手段来欺负业主逃避责任，而物业公司往往推诿说这是开发商的事情，到头来业主的利益得不到很好保障，这是北京大多数楼盘都存在的普遍现象。”房地产界知名人士杜猛直言不讳地指出。27日出台的《办法》规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。与此同时，还明确要求建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。中国房地产学会副会长陈国强表示，《办法》对开发商提出了新的要求，物业公司正式进驻之前或在交接过程中，开发商作为项目的投资运营方，应该承担更多的责任，特别是业主入住前后，新的物业公司工作还没有完全到位之前，开发商需要履行相关责任，否则就会出现管理真空。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人在当天的新闻发布会上说，《办法》明晰了前期物业管理的法律关系。一方面，《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。另一方面，明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。与此同时，引入第三方机构进行承接查验，并规范了交接查验的标准和行为。
[责任编辑：mangozhang]
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved【以案说法】快递包裹放物业处丢失，谁担责？案例&&&&&&&&&&&吴女士住在赤坎某小区，“双11”时，她网购了不少衣服、首饰、化妆品等生活日用品，因为上班期间不方便接收快递，她便写了自己家里的地址。15日，快递到达时，吴女士就让快递员把包裹放在物业。按照以往**惯，物业不签收，把包裹放置物业处。下班后，吴女士到小区物业拿快递时，却发现包裹不见了，吴女士认为物业需赔偿自己的损失。在索赔无果的情况下，致电本报咨询，是否能向法院提起诉讼，要求物业赔偿损失？为此，本报邀请法律人士解答。析法&&&&&&&&&&&物业与业主未签代收协议，物件丢失物业不担责 & &我国并没有相关法律规定小区门卫或者物业管理部门有代收快递包裹的义务，签收快递包裹是收件人自己的事情，和其他人无关。除非在小区的物业管理协议上标注有此项服务。但如果业主有这类需求，在物业公司也同意的情况下，双方应就快递如何代收、如何认定责任等问题进行协商，并签订协议，以免出现纠纷后责任难以界定。& & &&&&从快递公司的层面来说，快递单上写明了签收人，就该由签收人亲自签收包裹，如果快递员没征得签收人同意，将包裹交由别人代收，视为其未尽到送到义务，因此导致的包裹丢失、物品损坏等问题，由快递公司负责。& & 从物业公司的层面来说，物业公司代收快递包裹，与业主之间应该是一种委托关系，如果业主没有授权给物业公司，物业代为签收包裹，那就应该尽到保管义务；如果物业公司在业主同意的情况下代收包裹，如果包裹出现问题，业主自己也要负一定的责任。& & &&&&本案中，如果是未经收件人同意，快递员擅自将快递交给小区物业签收，由此出现快递遗失的问题，快递公司应当承担全部责任。但是吴女士已经同意由小区物业签收快递，所以快递公司没有责任。吴女士让物业代收快递的行为属于无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。吴女士如果没有足够证据能够证明物业公司存在故意或重大过失，损失就只能自己承担。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&倪晓敏 律师来源：湛江晚报文图由晚报小编综合整理该作者最新发布网友推荐的文章最新发布的文章@推荐这篇日记的豆列
······市住房城乡建设委公布首批开发企业承担前期物业服务责任的新建商品住宅名单
来源：北京市住房和城乡建设委员会网站
【字号&&&&&&】
　　新建住宅物业项目，开发企业应当承担前期物业服务责任，并不得向业主收取物业服务费用。近日，市住房城乡建设委依据，向社会公布了首批应当由开发企业承担前期物业服务责任的新建住宅物业项目名单。
　　此次公布名单共有134个预售许可证涉及的86个住宅物业项目，为日以后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目。但需要注意的是，同一物业管理区域已有前期物业服务合同或物业服务合同的，则不在新建住宅物业项目的范围。
　　首批公布的这86个住宅项目，开发企业应当在销售房屋前委托物业服务评估监理机构测算物业服务费用；开发企业在与业主完成物业共用部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业服务费用。
　　业主可依据房屋预售合同中的预售许可证号，与名单中的相应信息进行核对，即可知道所购房屋是否应当执行前期物业管理新政策。
　　据市住房城乡建设委物业管理处相关负责人介绍，长期以来，业主面对房屋质量问题、配套设施不完善、设施设备技术不达标等遗留问题时，因为责任主体不明确，往往面临的是开发企业和物业服务企业的互相推诿，最终导致业主拒交物业费、排斥前期物业服务企业等矛盾纠纷。为从根源上解决此类问题，保障业主的合法权益，《北京市物业管理办法》对前期物业管理制度进行了创新，规定所有新建住宅物业项目，由开发企业承担前期物业服务责任，并以业主大会成立后，开发企业和业主对物业共用部分的查验交接为前期建设和后期管理的责任分界点。这种制度设计理顺了前期物业管理法律关系，明晰了前期物业管理责任，督促开发企业将质量合格、配套完善的建筑产品移交给业主，并从制度上促使开发企业支持业主在入住后尽快成立业主大会。
　　此外，这位负责人也提醒新建住宅物业项目的业主，在前期物业管理期间仍应当积极行使权利，履行义务。包括提前按照前期物业服务合同约定将物业费预存进“业主一卡通”，积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接等。86个新建商品住宅名单可通过附件查询。
转摘声明：转摘请注明出处并做回链五年质保期后房屋质量遗留问题到底谁来管？
（原标题：五年质保期后房屋质量遗留问题到底谁来管？）
房屋交付7年，漏水屡修屡漏，小区门禁、消防、监控等公共设备老化多年无人修理，当这些问题都集中于一个小区，确实让业主们的生活苦不堪言。“开发商遗留下来的一堆问题，如今房屋已经过了，现在开发商不管，物业也不管。”近期，《周末小区见》接到了仙林汇杰文庭小区多位业主的投诉。上周六，栏目组记者对该小区进行了实地走访。现代快报记者 杨晔 戚海芳/文 杨晔/摄矛盾焦点小区物管：物业费收缴率低无法支撑管理小区问题重重，为何如今无人管理？汇杰文庭的业主告诉记者，在房子满了五年质保期后，开发商的维修队就撤走了。有问题他们会向物业反映，物业也会派人去查看，但是物业最后的答复都是修不好。“开发商在2014年底的时候曾经告知过业主，准备对社区的问题进行整修。在今年大概八九月的时候，开发商也给业委会筹备组的成员看了一份整改方案，不过再后来就没有了动静。”李姓的业主表示。记者采访小区的江苏力合物业负责人，他告诉记者，力合物业是从2010年开始接手汇杰文庭小区，在接手时，房屋漏水以及部分公共设施损坏这些前期问题就存在。“该小区每年只有不到50%的业主交物业费，这些物业费根本不能支撑小区的管理，就小区目前的正常维护也是靠公司贴补维持。另外，小区的空置率一直很高，截至今年才不到70%的入住率，小区的业委会也一直没有成立，我们没有权利动用维修资金。”开发商：会负责，公共设施整修暂搁置记者联系到小区的开发商南京交通投资置业有限公司相关负责人，他承认小区漏水问题确实存在，可能跟房屋平顶设计以及当时的施工有一定关系。他也表示，“虽然已经满了质保期，但如果业主有漏水问题报备给物业公司，并断定是房屋本身遗留下来的问题，我们会继续为业主修理。但如果漏水是业主自己改造过后出现的问题，我们就没有责任管理。”针对业主提到的那份整改方案，该负责人称，今年下半年确实就小区的门禁、消防、监控等一些公共设施出台过方案，但与业委会筹备组成员沟通过程中，双方在费用方面分歧很大，所以关于整修方案暂时没有执行。“小区已经满了五年的质保期，物业公司应该为小区的业主去解决问题。”该负责人最后强调。官方回复物业办：通过法律途径可延长保修期针对小区的矛盾，记者采访了南京市物业管理办公室的相关负责人。“如果维修资金不足支付维修费用，业主有两个选择，一是不足的部分由业主现金补差；二是召开业主大会会议动用小区的共有收益。”该负责人表示。同时，南京市物业管理办公室的相关负责人在采访中给出了另外一种建议，按照《建设工程质量管理条例》规定，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。该负责人告诉记者：“如果可以确定是开发商遗留质量问题，业主可以提供这么多年来开发商对房屋漏水的维修记录，请求律师，延长开发商的保修期。”小区现状房屋漏水7年没解决设备老化无人修理汇杰文庭是位于仙林中心附近于2008年开始交付的小区，也是由花园洋房、叠加别墅、联排别墅组成的低密度高档小区。不过，记者走访发现，房屋漏水、别墅区业主违建、门禁系统损坏、小区水景干涸、园林区枯枝堆积……其小区管理与环境并不如一般高档小区。“从2008年房子拿到手以后，漏水问题就一直存在。不是我一家房屋漏水，而是小区很多户都存在漏水问题，有的漏水严重的别墅，业主自己都拆了墙面重新改造。”汇杰文庭的一位李姓（化姓）业主告诉记者，屋顶、墙壁渗水，墙皮起皮，墙纸发霉这样的现象很普遍。另一位业主也表示，“因为漏水的房子太多，开发商曾留下一支维修队在小区给小区维修。不过，修了又漏，漏了又修，根本不能解决问题。除了开发商的修理，我自己还在外面找工程队做了五次防水保护，花了近一万元，还是不能解决漏水问题。”除了房屋漏水，小区的设备老化多年无人修理也让业主们感到糟心。小区的陈姓（化姓）业主告诉记者，“小区的门禁系统是坏的，我们入住以来都没有正常使用过，消防系统是坏的，消防栓里没有水，监控摄像头是坏的，很多业主家里多次被盗。”实际困境维修资金不够漏水修理费用“在一堆问题当中，房屋漏水的问题是业主最关心的，也是最为头疼的。”汇杰文庭小区业主告诉记者，在开发商和物业两边都不能解决问题的情况下，他们曾去尝试申请维修资金整修房屋的漏水问题。“我住的这一栋是叠加别墅，总共有12户业主，按照规定，一栋楼里产权总面积达到2/3以上，同时产权户数达到2/3以上的业主同意签名，就可以动用维修资金。”“不过，我们找了几个工程队评估后，都告诉我们要解决问题至少需花费30万。而我们这一栋总共12户，账户里的维修资金是远远不够的。所以最后放弃了。”该业主告诉记者。小区问题汇总
1.业主反映，交付时工程质量较差，几乎家家在渗水，多次维护无果；小区原本引以为豪的“水系”已经断为数截，久未清理，有的早已干涸，有的已沦为臭水沟。2.2008年楼盘交付时，安防系统、监控仪器等并未同期交付，后期陆续安装上，但几乎都无法使用；3.物业除了基础的卫生打扫之外，对小区报修只应不修，不少业主私自对别墅搭建、改建不予管理，目前别墅区外立面各不同。如果在您居住的小区里也存在着物业管理方面的问题，可以关注我们的微信公众号“南京买房”，直接向后台反映，我们会在第一时间做出反馈。您还可以拨打《周末小区见》热线：
本文来源：现代快报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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不做嘴炮 只管约到
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