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银行申请抵押贷款评估费用大概是多少
向银行申请抵押贷款，要交评估费吗，这个评估费是自己定的吗，银行申请抵押贷款评估费用大概是多少
提问者：网友&&&&
问题来自：天津&&&&
提问时间：&&&&
我来帮他回答▼
您好，银行抵押贷款肯定要进行评估的，评估费用是按照房屋评估值的千分之五来收取的，由贷款银行指定的评估公司来对您用来抵押的房产进行拍照评估，出具报告，不是由自己决定的。比如：您的房产评估值是50万，评估费就是2500元，以此类推。一般来讲，不同银行指定的评估公司不尽相同，具体可以咨询当地银行或者贷款代办公司。
（回答时间：）
业务地区：天津.南开
联系电话：
需要交评估费，评估费是交给评估公司的，一般是评估值的千分之五。评估值是评估公司对您所抵押的房产的市场价值所做出的估价，银行参考评估公司所给出的评估值确定您房产的最高抵押额，不同的银行有其指定的评估公司。
（回答时间：）
业务地区：天津.河东
咱们这包办银行抵押贷款
评估费优惠 办不成不收费
（回答时间：）
业务地区：天津.红桥
目前市场上的评估费用是千分之五。天津房屋抵押贷款首选【领者投资】，额度高，年限长，包评估去向钱，保成功，欢迎随时来电咨询。
（回答时间：）
业务地区：天津.南开
如在我公司做抵押贷款，评估费可适当优惠，且成数高，利息低，放款速度快，欢迎致电
（回答时间：）
业务地区：天津.红桥
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评估费为抵押物价值的0.5%;律师费500元;公证费(每份公证)100元，一般需要3份，合计300元;保险金是按照贷款本息的0.1%×年限缴纳;抵押物的登记费用一般在100元以内
回答网友：四海&&
回答时间：&&
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最新银行存贷款利率表我公司用评估价值为4000万的土地房产做了2000万的贷款，但是银行让我在担保上面签了字 - 110网免费法律咨询
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我公司用评估价值为4000万的土地房产做了2000万的贷款，但是银行让我在担保上面签了字
辽宁－朝阳&11-19 18:27&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(2) 剩余时间:
我公司用评估价值为4000万的土地房产做了2000万的贷款，但是银行让我在担保上面签了字！我公司的土地和资产价值一个亿，都在这家银行签了承诺书，要全部抵押给这个银行！我想问公司还不起我有风险吗？
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需要承担担保责任
那么我风险大吗？我爱人也没有签字，我个人房产也没做抵押登记
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土地抵押登记相关问题解答
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哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？ '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规的规定，提供如下意见：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一、关于土地所有权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
土地所有权不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二、关于土地用益物权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
（一）土地承包经营权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是一般的土地承包经营权，虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是四荒地的土地承包经营权，《担保法》第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，《物权法》第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后，《物权法》第二百零一条规定未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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（二）建设用地使用权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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1、国有建设用地使用权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有禁止性或者限制性的规定。《城市房地产管理法》第四十七条第二款明确规定以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。因此对于这类土地使用权的抵押，只要已经交清土地出让金、租金等费用，具有土地权利证书，一般应当给予办理抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是通过划拨方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国的法律进行了限制。办理抵押登记时，抵押的土地应当满足《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并且与地方的房屋一并抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
三是通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有明确的规定。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[号）规定以授权经营方式取得的土地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权应当允许抵押，但是应当经过批准，实现抵押时应当补交土地出让金。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
四是政府储备土地的抵押，主要是在《土地储备管理办法》进行了规定。按照《办法》的规定，政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
2、集体建设用地使用权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第三十六条和《物权法》第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《物权法》第二百零一条还规定，集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用土地的建设用地使用权，不论是国有的，还是集体的，都不得进行抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
（三）关于宅基地使用权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
由于宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织无偿分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权。目前宅基地使用权能否转让、抵押，社会各方面都存在不同的意见，争议较大。但综合我国的现行的法律法规和土地管理政策的规定，宅基地使用权不得抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
（四）关于地役权'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。地役权由于其特殊性，不得单独转让、抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
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&I
办理国有划拨建设用地使用权抵押登记需要注意哪些事项？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
答：国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动 “三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
关于国有划拨建设用地使用权抵押，最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。根据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当注意下列几点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人，国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效，因此给债权人造成损失的，还应当承担相应的责任。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是抵押人应当领有国有土地使用证和具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划拨建设用地使用权一般不得单独抵押，而是应当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
三是应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的，土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是按照抵押权实现时土地的价格来补交？由于土地的市场价格在不断的发生变化，因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的，因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见，笔者认为应当按照抵押权实现时土地的价格来补交。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
四是应当经过市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗？实践中，以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。日起施行的最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》曾规定，“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”。由于我国基本上实行的实质审查主义，登记具有很强的公信力，《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，国土资源部日发布了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号），规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。随后，最高人民法院转发了这一通知，认可了划拨土地使用权抵押登记的效力。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
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办理集体建设用地使用权抵押登记应当注意哪些事项？ '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：我国现行法律对集体建设用地使用权的取得及主体等有较为严格的限制。集体建设用地使用权一般只能由农村集体经济组织本身或者集体的成员、符合法律规定的其他组织和个人（如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业）取得，因此集体建设用地使用权的转让、抵押等受到严格的限制。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
土地登记机构办理集体建设用地使用权抵押登记时，一般应当注意以下事项：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
一是所抵押的集体建设用地使用权已经登记。抵押登记必须以土地使用权登记为前提。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是集体建设用地使用权抵押的客体范围存在限制。只有乡镇、村企业的建设用地使用权才能进行抵押，其他的如集体举办的企业和学校、医院等公益性事业单位的集体建设用地使用权一般不得抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
三是集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第三十六条和《物权法》第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
四是集体建设用地使用权抵押应当经过集体土地所有权人同意。抵押人应当提供集体土地所有权人出具同意抵押的书面证明。证明的具体内容应当包括在实现抵押权时集体同意按法律规定的土地征收标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等。集体土地所有权人在出具同意抵押的书面证明前还应当将土地抵押有关事项在农民集体内部履行合法手续，征得农民集体成员的同意。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
五是当事人提供的抵押合同应当明确抵押权实现的方式。《物权法》二百零一条明确规定，集体建设用地使用权抵押实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。因此，当事人应当在抵押之前，对抵押权的实现方式进行约定，以便于抵押权顺利实现。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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土地储备机构抵押储备土地的，如何办理抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
（在平时工作中，经常遇到土地储备机构将储备土地用于抵押贷款并申请登记发证，但其不是土地的完全的使用权人，如何登记发证）？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
答：根据国土资源部、财政部、中国人民银行日颁布的《土地储备管理办法》，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
土地登记机构办理储备土地抵押登记，应当注意以下几点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
一是申请抵押的储备土地必须产权清晰，具有合法的土地使用证。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是政府储备土地抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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企业之间土地使用权抵押的，能否办理抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
企业在买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，为担保合同能够得到顺利履行，债权人可以要求债务人以土地使用权作为债务履行的担保并申请抵押登记，如卖方在交货之后，买方还没有支付货款之前，或者在买方暂时无法支付货款时，卖方会要求买方以其不动产作为抵押并办理登记，从而使卖方的债权能够得到优先受偿。对于这种抵押登记，能否办理？实践中，土地登记机构存在疑问。笔者认为这种抵押登记可以办理，因为：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是企业之间为保障其债权得到实现，以土地使用权设定担保的做法符合《担保法》和《物权法》的有关规定。因为《担保法》第二条规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依法设定担保；《物权法》第一百七十一条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依法设立担保物权。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
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&I
二是目前国家和地方都已经有文件允许企业之间土地使用权进行依法抵押并对抵押登记的办理作出了规定，如《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[号）、北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》（京房地权字（号）等。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
但是，土地登记机构在办理企业之间的土地使用权抵押时，应当注意以下几点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
一是抵押的土地使用权必须已经办理登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
二是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
三是企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
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&I
以土地进行反担保的，如何办理土地抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
在市场经济活动中，为保障债权的实现，除了担保之外，反担保也是经常使用的方法。在第三人为债务人向债权人作担保的情况下，反担保是保证担保人利益不受损害的有效方式。《物权法》第一百七十一条和《担保法》第四条都对反担保加以规定，即“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保”，反担保适用于关于担保的法律规定。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
什么是反担保呢？反担保是指为债务人提供担保的第三人，为保证其追偿权实现而要求债务人提供的担保。在债务清偿期届满，债务人未履行债务时，由第三人承担担保责任后，第三人即成为债务人的债权人，第三人对其代债务人清偿的债务，有权向债务人追偿。当第三人行使追偿权时，有可能因债务人无力偿还而使其追偿权无法实现，为了保证追偿权的实现，第三人在为债务人提供担保时，可以要求债务人以土地或其他财产为其提供担保，这种债务人反过来又为担保人提供的担保叫反担保。举例来说，A为贷款人B向银行提供了担保，同时可以要求B以土地或其他财产为其提供反担保。银行是债权人，A为担保人，B不仅是债务人，而且是反担保人。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
&I
反担保是否必须由债务人自己提供呢？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第二条的规定，反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。在上述案例中，如果B请求C为其向A提供担保， C就成了反担保人。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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就上述案例来说，如果反担保人B以土地向担保人A提供担保申请土地登记，土地登记机构应当按照抵押登记办理。在办理登记时，土地登记机构应当注意以下事项：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是申请人为反担保人B和担保人A，其中反担保人B是抵押人，担保人A是抵押权人。需要注意的是，在反担保土地抵押登记时，银行不是抵押权人，也不是申请人。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是担保人所担保的应当是合法的债权债务，从而保证其反担保的合法性。至于担保人提供的是抵押或是保证等，则无须审查。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是申请人应当提交资料包括B用于反担保的土地的权利证书以及A、B签订的反担保合同等。土地登记机构为了查明事实，也可以要求提供B与银行签订的主合同以及A、B、银行之间签订的担保合同。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是经过审查，符合登记条件的，土地登记机构在反担保人B的土地权利证书上记载反担保事项，并为担保人A填制发放土地他项权利证明书。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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私立的学校、医院等单位用地能否抵押？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：实践中，不少私立的学校、医院等单位欲以其取得的出让国有建设用地使用权抵押融资并申请抵押登记。这些土地能否抵押，能否办理抵押登记，土地登记机构存在疑问。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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我国《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项都明确禁止“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”抵押。对此规定，实践中，对于公立的学校、医院等单位用地不得抵押没有什么异议，但是对私立的学校、医院等单位用地不得抵押，有的人持有不同的观点。他们认为私立的学校、医院等单位的土地一般是通过出让取得，而不是划拨取得，因此抵押不应当受到限制；除此之外，他们认为私立的学校、医院一般是依法设立并在工商登记部门登记注册的企业法人，执行企业税收政策和财务会计制度，是营利性企业法人，不是以公益性为经营目的事业单位或社会团体，因此不属于《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项调整的对象。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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笔者认为私立的学校、医院等单位的教育设施、医疗卫生设施等公益设施用地不管是划拨取得，还是出让取得，不论这些单位注册的是事业单位、社会团体，还是公司，都不得抵押。根据我国《民办教育促进法》第三条第一款的规定“民办教育事业属于公益性事业”，私立的学校也属于公益性事业单位。根据我国《医疗机构管理条例》第三条规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。因此，医院无论是公立还是私立，也都应当以社会公益为目的。根据全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》可知，《物权法》第一百八十四条第三项之所以禁止这些土地抵押，主要目的是在于保障学校、医院等以公益为目的的事业单位财产的安全、稳定，从而保障公众的利益，维护社会的稳定与和谐。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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但是对私立的学校、医院以其教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施用地以外的土地进行抵押的，土地登记机构可以办理抵押登记。因为最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十三条规定：&学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效&。根据这一司法解释，土地登记机构在办理抵押登记时，应当注意抵押的土地范围只能限定在教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施占地以外的土地，而且学校、医院只能利用这些土地为自身债务设定抵押，而不能为其他人提供担保。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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办理土地抵押权登记时，关于土地抵押期限应当注意哪些事项？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：在办理土地抵押登记时，土地登记申请书和土地登记审批表上有抵押期限一栏，土地他项权利证明书上有存续期限一栏需要填写。抵押期限应当如何确定？如何填写？笔者认为在实践中，关于抵押期限，应当注意以下几点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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1、按照《土地登记办法》第三十六条的规定，当事人申请抵押登记应当提交主债权债务合同、抵押合同。办理抵押登记时，如果当事人提交的合同对抵押期限进行了约定，则按照合同的约定期限填写。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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2、如果当事人提交的合同对抵押期限没有进行约定，则抵押期限按照当事人约定的债权期限填写。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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3、如果申请登记的抵押为最高额抵押，应当按照当事人所提交的最高额抵押合同记载土地所担保的最高额抵押的期间。由于最高额土地抵押是当事人就土地对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保，在办理登记时，所担保的债权有可能尚未发生，无法确定债权和抵押权的期限，因此只需要记载最高额抵押期间即可，土地他项权利证书书上的“存续期限”一栏可以不填写。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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4、一般土地抵押的期限不得超过所抵押宗地的剩余使用年限，最高额抵押的期间不得超过所抵押宗地的剩余使用年限。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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土地抵押期限发生变更，土地登记机构如何办理登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形，如何办理登记？《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书；第二种做法是是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容；二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率；三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，宗地上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位，建议土地登记机构一般采取第一种做法，即注销原抵押权之后，再登记为后一顺位的抵押权。或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记，同时办理抵押顺位的变更登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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土地抵押期限届满，土地登记机构能否主动注销抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记。理由如下：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是土地登记应当遵循依申请登记的原则。注销土地抵押登记不仅需要当事人申请，而且需要抵押人、抵押权人双方共同申请。如果基于特殊原因仅有抵押人一方申请，则抵押人应当提供有关证明材料，如已还款的证明、法院的裁决等证明债权已经实现或者消灭的证明或者抵押权人同意解除的证明等。在仅有抵押人一方申请时，为防止出现伪造材料等虚假行为，登记机关应当审慎审查，必须查证属实后才能进行注销登记。因此土地抵押期限届满，土地登记不仅不能主动注销抵押登记，而且在仅有一方申请的情形下也不得擅自办理。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是土地抵押期限届满并不能表明债权和抵押权消灭。抵押权与其担保的债权同时存在。根据《物权法》第177条 “有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭； （二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，土地抵押权一般因主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃等情形而消灭。土地他项权利证明书上记载的抵押期限一般是根据抵押合同约定的债权期限记载，债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第12条第1款的规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，表明司法实践也不认可登记的抵押期间届满抵押权就失去效力的观点。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是国土资源部办公厅对贵州省国土资源厅《关于注销土地他项权利登记有关问题的复函》（国土资厅函 [号）以及《土地登记办法》第五十五条都明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构能否主动注销抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：既然土地抵押期限届满，土地登记机构不能主动注销抵押登记。那么如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地登记机构能否主动注销抵押登记呢？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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实践中，有的同志认为，如果土地所担保的债权的诉讼时效已过，土地所担保的债权以及抵押权不再受保护，因为《物权法》第202条明确规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。土地登记机构便可以主动注销抵押登记；也有的同志认为在诉讼时效结束后的二年之后，土地登记机构才可以主动注销，因为《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第12条第2款的规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”笔者认为土地登记机构不宜以土地抵押所担保的债权的诉讼时效已过为由，主动注销土地抵押登记。理由如下：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是诉讼时效制度比较复杂。不同类型的案件诉讼时效期间不同，有的为1年，有的为2年，最长的为20年。根据《民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。而根据第136条的规定，因身体受到伤害要求赔偿的、出售质量不合格的商品未声明的、延付或者拒付租金的、寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效期间为1年。并且《民法通则》第137条明确规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，实践中很难判断“知道或者应当知道权利被侵害”的时间，再加上第138条规定“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，地方从事登记工作的同志很难判断诉讼时效是否失效。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是土地登记机构不宜主动援用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（日最高人民法院审判委员会第1450次会议通过法释〔2008〕11号）第三条 “当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判” 的规定，人民法院不得对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因为诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。因此，在实际工作中，土地登记机构也不得主动援用适用诉讼时效制度注销抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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能否办理“土地的分割抵押”登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：实践中，不少地方出现了所谓的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面积。具体做法如企业将其土地的一部分抵押给一家银行，将其中的另外一部分抵押给另外一家银行。有的地方土地登记机构按照抵押的面积为当事人办理了土地抵押登记， '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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笔者认为不能办理“土地的分割抵押登记”，理由如下：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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1、“土地的分割抵押”与相关法律的立法宗旨不符。根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，《物权法》所倡导的是抵押物的整体抵押。目前由于行政管理体制等原因，房屋和土地的分别抵押登记已经造成许多纠纷，产生了很多弊端，严重影响了交易安全。人为的将土地按面积分割抵押，只会造成更多的纠纷。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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2、“土地的分割抵押”与相关法律的规定不符。根据《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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3、“土地的分割抵押登记”违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，应当按照《土地登记办法》第三十六条第二款的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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4、“土地的分割抵押”影响当事人的利益。人为的分割土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值的降低，更重要的是将影响后一抵押权人的利益。因为《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。如果因土地价格的波动导致土地的价值减少，后一抵押权人的债权就存在无法完全受偿的风险。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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实践中，对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构必须按照《土地登记办法》第三十六条的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记，不得办理所谓的“土地的分割抵押登记”。如果抵押宗地的面积确实较大，宗地内的地块之间界限清晰且当事人有分别抵押意愿的，土地登记机构应当先办理土地的分宗登记，分别发放土地证书之后再分别办理土地的抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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融资租赁抵押如何办理抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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融资租赁的出租人要求承租人以土地作为担保并申请办理抵押登记的，能否办理？如何办理？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：土地登记机构可以为当事人办理抵押登记。理由如下：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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虽然根据《合同法》第二百四十二条规定，出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，出租人的权益得到相应的保障。但根据《合同法》第二百四十五条的规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。因此实践中，有的出租人考虑到自己无法实际占有和控制租赁物，为了进一步保护自己的利益，减少交易风险，还要求承租人以土地等不动产作为抵押。融资租赁一般出现在企业购置价格较高的机器设备的情形，笔者认为融资租赁有力的解决了企业融资难的问题，出租人和承租人之间订立的融资租赁合同（债权债务主合同）符合有关法律、法规的规定，为其办理抵押登记符合《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[号)的规定。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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土地登记机构在办理融资租赁抵押登记过程中应当注意以下事项：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是承租人提供担保的土地必须权属清楚，必须已经办理土地登记，取得土地权利证书。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是登记申请人为出租人和承租人，其中出租人为抵押权人，承租人为抵押人（如果第三人以其土地等不动产为承租人担保，则申请人为出租人和第三人，抵押人为第三人）。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是为便于土地登记机构查清事实，当事人除了提供一般抵押登记所需要提供的材料外，还应当提供融资租赁合同。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是抵押期限一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押期限按照融资租赁合同约定的租赁期限填写。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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五是抵押金额一般由出租人和承租人进行约定。如无约定，抵押金额按照融资租赁合同约定的租金数额填写。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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六是租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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实践中不少地方出现了银团抵押贷款，如何办理土地抵押登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：根据《中国银监会关于印发&银团贷款业务指引&的通知》（银监发〔2007〕68号）的规定，银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款一般出现在大额贷款的情形。由于银团贷款涉及的当事人比较多，如仅参与的银行一般就包括牵头行、代理行和参加行等；涉及的协议文件较多，有的不仅需要银团贷款成员与借款人、担保人之间签订银团贷款协议，而且有的银团贷款成员之间另行签订《银团内部协议》以规定相互之间的权利义务关系；涉及的协议内容较多等。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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由于相对一般的土地抵押登记，银团贷款抵押登记比较复杂，法律专业性较强，笔者建议土地登记机构在办理时注意以下事项：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是土地登记申请人为抵押人和各银团贷款成员。土地登记申请书和审批表中的抵押权人内容栏可只填写代理行，其他的银团贷款成员在备注栏中予以注明。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是抵押金额按照银团贷款成员与借款人、担保人之间签订银团贷款协议约定填写。土地登记申请书和审批表中的土地抵押金额栏可以填写贷款总金额，银团贷款成员的贷款比例在备注栏中注明。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是关于土地他项权利证明书，抵押权人栏可填写所有银团贷款成员的名称，同时在备注栏注明相互之间的贷款比例，为各银团贷款成员发放相同的土地他项权利证明书；也可以为各银团贷款成员发放填写有不同抵押权人名称的土地他项权利证明书，但必须在备注栏注明相关事项如为银团抵押贷款、各银团相互之间的贷款比例等。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是土地登记卡和土地他项权利证明书注明各银团贷款成员为同一顺位的抵押权人。抵押权实现时，各银团贷款成员受偿顺序相同，按照约定的比例享有优先受偿权。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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授权经营国有土地使用权发生转让或者抵押，如何办理登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：授权经营国有土地使用权转让或者抵押，可以参照划拨国有建设用地使用权办理登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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授权经营国有土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种特殊的土地权利。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第8号）、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》）等相关规定，授权经营国有土地使用权具有以下特点：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是权利主体具有特殊性。取得授权经营国有土地使用权的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。这些公司一般都是特大型的国有企业。中小国有企业、外资企业、民营企业等都不可能成为授权经营国有土地使用权的权利主体。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是被授权经营的企业在其企业集团内部代表国家经营管理土地。被授权经营的企业对土地的权利主要表现为可以将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用或以作价出资（入股）等方式配置土地；经被授权经营的企业同意，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让等。被授权经营企业的义务主要表现为必须接受授权部门的监督管理，须对土地资产保值、增值情况提供年度报告，对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案等。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是权利客体一般为国有建设用地。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是权利性质类似划拨土地使用权。主要表现为被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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《土地登记办法》只是对授权经营土地使用权的初始登记，进行了规定，但对其转让或者抵押如何登记没有进行规定。授权经营土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种极为特殊土地权利类型，其权利内涵以及所具有的权能等内容都缺乏明确的规定。笔者建议土地登记机构在实践中办理授权经营土地使用权转让或者抵押的登记时，参照划拨国有建设用地使用权办理，并关注以下问题：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是被授权经营的企业将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用时，后者取得的土地权利类型应当如何登记？是仍然登记为授权经营还是登记为国有土地使用权租赁？笔者认为应当登记为国有土地使用权租赁。因为被授权的企业其实是在代表国家将土地使用权租赁给其直属企业或控股企业、参股企业使用，收取相应的租金。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是被授权经营的企业将土地以作价出资（入股）方式进行配置时，被入股的企业获得的土地权利类型应当如何登记？实践中，有的地方仍然登记为授权经营，有的地方登记为作价出资（入股）。笔者认为应当登记为作价出资（入股），因为土地已经转化为国家股股权由被授权经营的企业持有。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是根据《意见》规定，授权经营国有土地使用权“向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地使用权出让金”。如果被授权经营的企业已经将土地通过作价出资（入股）投入其直属企业或控股企业、参股企业的，其直属企业或控股企业、参股企业转让土地，是否适用该规定？是否还应当缴纳土地使用权出让金？笔者认为如果直属企业或控股企业、参股企业取得的土地使用权登记的权利类型为作价出资（入股），则不适用这一规定，不须再缴纳土地使用权出让金，因为土地使用权出让金已经转化为股权为被授权经营的企业所持有。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是由于目前没有文件对授权经营土地使用权抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营的土地使用权经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此笔者认为授权经营土地使用权也可以进行抵押，但前提是要经过经土地行政主管部门批准，并在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金，剩余部分抵押权人才能优先受偿。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，如何办理登记？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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答：通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，可以直接按照或者参照出让国有建设用地使用权办理登记。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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实践中，通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权，在进行登记时，因其取得方式等的不同，一般登记为两种不同的权利类型：一种登记为作价出资（入股），一种登记为出让。之所以存在区别，主要是基于以下原因：前一种作价出资（入股）是《土地管理法实施条例》第二十九条规定的国有土地有偿使用的一种特殊方式，主要出现在国有企业改革过程中。作价出资的主体是国家，因此一般登记为作价出资（入股）；后一种作价出资（入股）主要是根据《公司法》第二十七条第一款的规定，股东以“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利作价出资。“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利一般为出让的国有建设用地使用权，因此权利类型一般直接登记为出让国有土地使用权。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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虽然目前将前一种作价出资（入股）的土地权利类型登记为作价出资（入股），但笔者认为，这种权利实质上就是一种出让国有土地使用权，因为：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是权能与出让国有土地使用权相同。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)的规定，“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定，土地“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是国家作价出资（入股）土地使用权实质上已经支付了土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让是指“国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的规定，“土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有”。国家作价出资（入股）的土地被折抵为出资，变成了股份，体现为国有资产管理部门持有的国家股股权，实质上已经缴纳了土地使用权出让金。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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由此可见，作价出资（入股）国有土地使用权与出让国有土地使用权在权利的性质、权能等方面完全相同。企业取得的土地使用权实质上就只是在国有企业改革的这样一个特殊的历史阶段出现的一种特殊的出让国有土地使用权，笔者认为，为了便于地方理解和操作，工作实践中完全可以将其按照出让国有土地使用权对待，其转让和抵押，自然也应当按照出让国有土地使用权的登记办理。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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办理土地抵押登记是否审查抵押金额？'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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《物权法》第十三条第一项明确规定不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，但是《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，因此，在实践中，土地登记机构在办理土地抵押登记时，对是否审查抵押金额和是否审查抵押物的价值等，存在疑惑。笔者认为土地登记机构不应当审查抵押物的价值及抵押金额。理由如下：'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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一是《物权法》没有要求登记机构审查抵押金额。首先，虽然《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，但是《物权法》没有对此作出规定；其次，《物权法》第十三条第一项明确规定登记机构不得要求对不动产进行评估，其中隐藏着登记机关不得干预抵押物价值及抵押金额之含义；最后，《物权法》第一百七十八条明确规定，在《担保法》与《物权法》的规定不一致时，要适用《物权法》。 '²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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二是抵押物的价值由抵押双方当事人确定，只需要当事人认可即可，不需要登记机构审查。根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号），“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值”。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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三是《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值的规定不合理。抵押的土地价值受房地产市场的影响较大，会出现较大的波动。土地在设定抵押时和实现抵押时的价值很难完全一致。实践中，很有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的上涨而低于其抵押物的价值，从而使抵押权人的债权都能得到优先受偿。实践中也有可能出现这样的情形：在设定抵押时，抵押人所担保的债权没有超出其抵押物的价值，但是实现抵押时，却因为土地价格的下跌而使其抵押物的价值低于其所担保的债权，使抵押权人的债权也无法完全得到清偿。比如说，甲向银行贷款150万元，以其评估价值为100万元的土地使用权作为抵押，按照《担保法》的规定，办理抵押登记时，抵押金额只能登记为100万元，但如果抵押期满，甲的土地升值为200万元，那么银行也仅能以100万优先受偿，其余部分银行则无法享有优先受偿权，只能与其他债权人一起按照比例受偿，抵押权人的权益就无法得到充分有效的保护。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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四是《担保法》第三十五条“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”规定也不合理。对于后一债权人来说，有抵押总比没有抵押好。因为办理抵押登记后，一是抵押物有可能增值，从而使后一债权人的债权得到优先受偿。还是以前述的案例为例，甲将其土地使用权抵押给银行后，向乙购买200万元的货物，但只能支付100万元，乙为了担保货款能够实现，要求甲以土地使用权作担保，并申请将乙登记成为第二顺位的抵押权人，当抵押权实现时，土地升值为200万元，银行的150万元贷款只能有100万元优先受偿，剩下的100万元则应当由乙优先受偿；二是前一抵押顺位的抵押权人可能放弃抵押权，或因其债权得到履行而使后一顺位的抵押权人变为前一顺位的抵押权人，从而使后一顺位的抵押权人的债权能够优先受偿。因为根据《物权法》第一百九十四条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。在前述案例中，即使土地的价值没有上涨，但是如果甲偿还了银行的贷款，则乙就变成了第一顺位的抵押权人，从而使其债权全部得到优先受偿。'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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（来源：中国土地矿产法律事务中心&&蔡卫华）'²&U& ¼&A&#‰&&67máz
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