建设部关于“经租房”有关问题的处理意见
建设部关于“经租房”有关问题的处理意见
建 设 部 文 件
建设部关于“经租房”有关问题的处理意见
各省、自治区、直辖市人民政府、新疆生产建设兵团、国务院各部委、各直属机构：
根据党和国家关于私有出租屋社会主义改造的有关政策，本着尊重历史、实事求是的精神，经国务院同意，现就“经租房”的有关问题，提出以下处理意见：
一、国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私有出租房屋（简称“经租房”），是我国社会主义改造的一部分。纳入社会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。
二、各地在处理私房改造遗留问题中，已经按当时规定予以处理的“经租房”，应予维持，不再另行处理。
三、“带户发还”（指发还房屋产权，但不负责腾退房屋，目前承租人仍继续使用房屋且实行政府规定租金标准的）的原“经租房”，当地人民政府应当根据有关政策规定，结合当地实际情况，按照瞻前顾后、兼顾产权人和承租人正当权益的原则，制定具体处理办法，积极化解租赁矛盾。
四、按照“属地管理，分级负责”的原则，省级人民政府，要加强对市县人民政府的督查。各地人民政府要从保持社会稳定出发，高度重视“经租房”有关问题的处理工作。要加强思想政治工作，把握好舆论导向。对少数提出无理要求、蓄意闹事、影响社会稳定并经劝阻无效的，要依法处理。
二00五年十二月十四日&
经租房问题
所谓经租房，就是中国政府于五十年代开始，对全国城市私有房主的房子强行进行改造──“由国家经营租赁”的房屋称谓。
所谓的经租房有些属于政府控制中，有些已经被出售了，有的已经被拆迁。大多地方政府一般都拒绝承认这些房屋是私有财产，从而就不必对被拆迁做出赔偿，而多数是被以“国家财产”的名义拆迁。
随着城市改造的进程以及拆迁补偿过程中的各种矛盾的涌现，原房主要求主张所有权或者就拆迁得到合适的补偿，有关经租房的所有权问题矛盾近年来变得非常突出、尖锐。这实际上很大程度上取决于地方政府的政策和魄力，例如就有不少南方大城市已开始的大规模的经租房归还工作。
原房主方认为政府“对城市私房进行社会主义改造”是强行同经租房主签订不平等的契约关系，但并没有改变房屋所有权，因此经租房的产权不变。1964年以后，不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是违反宪法的。
北京的一位经租房主表示：“不是一直是国家替我们经租的吗，怎么一下子变成国有财产了？为什么从来没有人和我们说过？就算是赎买也得让当事人知道吧，也得办个手续吧，是谁通过什么方式从我们手里赎买走的？从“国家经租”到“国家财产”是怎样突变的？”
另一位经租房主表示：我们要求建设部就解决经租房问题举行听证会：从年纪轻轻的黑发壮年人，找到了白发苍苍的老年人，我们已经半个世纪没说话了，可是谁来管我们了？我们是国家的主人，难道我们要求公仆们做一些事情，不可以吗？！
当然，经租房主们也有一些担心，他们认为：现在政府房管部门中的一些人有一种很阴暗的思想，即每每有人谈及政府执行经租房政策状态的违宪及非法性问题，这些人立即给你扣一顶“否定党的社会主义改造成果”的大帽子。
此类纠纷申诉到政府部门，通常是不予以解决的。诉诸法院，法院一般是不受理，即便有些法院受理了，也是政府胜诉。
高智晟：有涉经租房政策演进的社会主义改造脉络
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高智晟：有涉经租房政策演进的社会主义改造脉络&
来源: 网易历史&&
　　日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》认为：“城市私有房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，”故“必须在私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产进行社会主义改造。”改造的形式为：“国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护。”是为长达半个世纪的经租房现象的最初始文件。
　　日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于日制定了补充规定，将改造起点有条件放松至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效尤，改造者迅速广布全国。
　　日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者（实为所有者，这里则将之改为“占有者”）用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”是为第一份有涉经租房所有权问题的文件，亦属目前拒不返还房屋的依据。
　　日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”
　　日，“中发（号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该“文革”文件本不涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日。
　　日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》说：“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
　　日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中，强调要继续执行中央原定文件。
　　1988年，最高法院作出有涉经租房案件“人民法院不予受理”的批复。
　　日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》再次强调要执行其以前已制定的文件精神。　
国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
最高人民法院关于转发“国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的通知
　　各省、市、自治区高级人民法院：
　　国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的意见很好，对调解房屋纠纷有了基本标准，现将这一文件转发给你们，请作为工作中的参考。
　　附一：国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
　１９６４年１月１３日　（６４）国房字２２号
　　各省、自治区、直辖市人民委员会、西藏自治区筹备委员会：
　　国务院原则同意国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的各项意见，现在转发给你们，请参照执行。
　　对私有出租房屋进行社会主义改造是我国社会主义革命的一部分。同时，私房管理工作与广大人民的生活密切相关。因此，做好对私有出租房屋社会主义改造和私房管理工作，是当前城市工作中的一项重要任务。现在，实际工作中存在的问题很多，也很复杂，望各地组织一定的力量，进行调查研究和试点工作，有计划地、分期分批地加以解决，以巩固私房改造工作的成果，加强对私房的维修和管理工作，充分利用这一笔巨大的社会财富，为社会主义建设服务。
　　附二：国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
　　国务院：
　　现将对私有出租房屋进行社会主义改造工作的情况和问题以及我们的意见报告如下：
　　对私有出租房屋进行社会主义改造（以下简称私房改造）的工作，是根据１９５６年中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”和１９５８年人民日报刊登的“中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话”，先后开展起来的。私房改造的形式，除少数大城市对私营房产公司和一些大房主实行公私合营以外，绝大多数是实行国家经租。经租的办法是，凡房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营，在一定时期内付给房主原房租２０％至４０％的固定租金。改造起点的规定，大城市一般是建筑面积１５０平方米（约合１０间房），中等城市一般是１００平方米（约合六、七间房），小城市（包括镇）一般是５０到１００平方米之间（约合三至六间房）。按照上述办法，全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作。纳入改造的私房共约有１亿平方米，这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务，起了积极作用，取得了很大成绩。
　　目前，私房改造工作中还存在着一些问题：
　　（一）有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属于个人所有，往往以人口增加，自住房不够为理由，要求退还已由国家经租的房屋；或者以生活困难为理由，要求增加定租；有的甚至强收房租，逼迫住户搬家，强占房屋，破坏房屋。这些情况，反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。同时，我们工作中也存在一些缺点，主要是：有些地方改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房；给房主的固定租金也有低于原房租２０％的。
　　（二）没有进行私房改造的镇和已进行私房改造的地方，对改造起点以下的小量出租房屋，是否还实行国家经租，没有明确规定。特别是许多地方为了防止房主逃避改造，规定私房一律不准买卖，房主顾虑很大。多数房主只收租，不修房，房屋失修情况很严重。也有不少房主千方百计撵房客搬家，有的房主甚至拆房卖料，企图逃避改造。
　　为了巩固私房改造工作的成果，加强对私房的维修和管理，利用私房这一笔巨大的社会财富，为社会主义建设服务，我们提出以下几点意见：
　　（一）巩固私房改造的成果，进一步明确国家经租房屋的性质。
　　根据１９５６年中央对中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”的批示，国家经租房屋是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。”因此，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋。符合私房改造的规定而过去漏改的房屋，应当补改。给房主的固定租金额，只要符合规定，一般应当稳定不变；低于原房租２０％的，应当按规定调整。国家经租的房屋，因国家建设而被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁，应当继续付给房主应得的固定租金；如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁，应当停止付给房主固定租金，对生活有困难的房主，可以酌情给予一次性的补助。对于有反攻倒算行为的房主，应当按照不同情况区别对待：情节轻微的进行批评、教育；有严重违法行为、造成损失、民愤很大的，应当经过法院给予必要的制裁。各地在今后工作中，对于一些依靠房租为主要生活来源的房主，应当继续加强教育和改造，使他们逐渐地由剥削者改造成为自食其力的劳动者。
　　（二）合理地调整改造起点，实事求是地解决工作中的遗留问题。在现阶段还不可能全部消灭房屋私人占有制的情况下，私房改造的起点是一个主要的政策界限。因此，对于过去改造起点订的不适当的，应当进行合理的调整。
　　１．大中城市改造起点在１００平方米至２００平方米之间或者稍多一些的，一般可不再变动。个别地方改造起点达３００平方米的，可以通过省、自治区、直辖市人民委员会的批准，适当降低改造起点，继续进行私房改造。
　　２．小城市（包括镇）改造起点低于５０平方米的，应当按照省、自治区、直辖市的统一规定，提高改造起点，退还不应由国家经租的房屋。
　　改造起点在５０平方米以上、１００平方米以下的，有些偏低，但为避免过多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新调整。我们意见，改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的，一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋。
　　３．对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的，除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外，一般不再变动。
　　４．房主的自住房已经实行国家经租的，一般应当退还。自住房留得少的，应当按照规定调剂给一些房屋。但是已经给予适当调剂的，不能因房主人口增加再退给房屋。房主或房主直系亲属过去在外地，没有留自住房，现在迁回本地的，应当退给一部分房屋。　　
　　５．对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暂缓改造的名义。
　　按照上述各项规定，需要退还房主的房屋，应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时，也可以用对等的其他房屋抵还，或给予适当的补偿。房屋退还后，原来的租凭关系，一般应当换约续租，房主不得撵房客搬家，按照上述规定进行调整的时候，房主不愿接受应该退还的房屋，要求继续由国家经租的，应当允许。
　　以上问题，凡已按省、自治区、直辖市的统一规定进行处理基本符合上述原则的，一律不再变动。
　　（三）区别不同情况，妥善地进行镇的私房改造工作。
　　工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照１９６３年１２月７日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。为避免触动占有房屋不多的小房主，今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜，同时，应当给房主留够自住房。以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作；过去已进行了私房改造的，也不要撤销。
　　少数民族地区，设置镇的建制的地方，现在是否进行私房改造，如何改造，由有关省、自治区决定。
　　（四）允许私人出租小量的房屋，加强私房的管理和维修。
　　对出租房屋较多的房主进行了社会主义改造，大部分私有出租房屋由国家经租以后，允许私人出租小量的房屋，可以调剂余缺，减少私人修房和建房的顾虑，减轻国家建设住宅的负担。但是，也不免会产生抬高租金，进行非法剥削和不注意修房等问题。因此，必须加强对私房的管理和维修。
　　１．对于改造起点以下的小量私有出租房屋，可以宣布属于个人所有，允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租，即使超过改造起点，也应当允许。
　　２．禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。同时，又要保障房主合理的房租收入。现在租金过高、过低，允许适当调整。
　　３．对于私有房屋的买卖，应当加强管理，禁止投机倒把和以买卖房屋盈利。私房买卖必须向房产管理部门登记，经过审查批准，才能成交。
　　４．房主不愿自己直接经营出租房屋，可以委托房管部门代为经营，用房租维修房屋，定期结算，结余部分交给房主。房主不愿继续委托经营时，可以在结清帐目以后，将房屋退回房主。
　　５．加强对私有出租房屋维修的管理工作，提倡建立房屋修缮基金，从每月房租中提取适当数量储存起来，专门用于维修房屋。对于那些生活并不困难而只收租不修房的房主，房管部门应当督促他们修房；拒不修房的，应当由法院判决，强制他们修房。对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。
　　６．目前，不少房主确实无力修房，建议从城市征收的房地产税中拨出一部分，作为私房修缮的贷款。同时，对于私房修缮所需要的材料和劳力，有关部门也给予适当的安排。
　　私房改造和私房管理工作中的问题很复杂，各地的情况又不尽相同，建议各省、自治区、直辖市组织一定的力量，进行调查研究和试点工作，总结经验，在今后一、二年内有计划地、分期分批地加以解决。有关华侨出租房屋的改造问题，应当按照１９６３年４月国务院批转华侨事务委员会、国家房产管理局“关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告”办理。有关教会、庙观的出租房屋的改造问题，应当按照１９６３年６月中央批转国务院宗教事务局党组“第七次全国宗教工作会议纪要”中有关的规定，由各地宗教事务主管部门会同房管部门提出意见，报经省、自治区、直辖市人民委员会批准后执行。
　　以上意见，如属可行，请批转各地参照执行。
　　　１９６３年１２月３０日
经租房问题，实质是要不要实施“宪法”的问题
作者：王帆一舟
发布时间：
http://www.siquan.net/bbs/dispbbs.asp?boardid=2&id=2522
我国1954年第一部宪法第十一条早就写明“国家保护公民的合法收入、储蓄房屋和各种生活资料的所有权”。这是新中国成立不久，中国共产党领导中国人民制定的第一部国家大法对中国人民的神圣的承诺。1982年颁布经修改后的现行宪法第十三条决定公民的合法私有财产不受侵犯，国家依照法律、规定保护公民的私有财产继续权。这就说明中国共产党从成立中华人民共和国制定的第一部宪法开始，一直到现在都是坚持保护中国公民的合法私有财产没有动摇。这是我国的国家根本大法、任何国家权力机关、任何部门、任何个人都必须遵守。
但是，现实并非如此，上世纪五十年代末的矛头直指中国广大城市劳动人民居住的房屋社会主义改造的“经租房”运动，就是不顾我国国家宪法公开侵犯中国公民合法私有财产破坏宪法的典型例子。由于历史的原因，过去左的思想泛滥，中国人民都经历了一段痛苦的历程，这在我们这一代七十多岁的老人来讲是完全可以理解的，我们也不必在这历史旧帐中纠缠不清，但事之今日，无偿地剥夺侵占中国公民合法房产将近五十年的不幸历史“经租房”事件还在继续，这就太不应该了！难道宪法规定的公民合法私有财产不受侵犯，国家依法保护公民的私有财产继承权要再过五十年才能实现，明明是“经租房”“私改政策”侵占了中国广大城市公民的合法私有房产，但是建设部及其全国各地的房管部门还强词夺理说这是社会主义改造！难道说社会主义改造就可以违宪违法的乱改，社会主义改造就可以不顾宪法的规定而任意侵犯，剥占中国公民的财产，这到底是什么社会主义改造？这又不得不使人疑问，“经租房”政策到底要不要按宪法规定来行事？经租房的政策是否独立于宪法法律之外，是否不受宪法限制而高居宪法之上？若是这样的话，老百姓倒要问，是谁给“经租房”这样大的权力？它竞然可以居宪法之上，在中国这片大地上任意剥占中国公民的房产。上世纪初帝国主义在中国这块土地上任意剥占中国的领土，为什么在二十一世纪的中国竞还有人在中国这块土地上任意以“社会主义改造”的名义，剥占中国老百姓的房子呢？宪法是中国共产党领导中国人民制定的，而经租房是中国以国家建设部发布的政策实施的，建设部敢这样明目张胆违抗宪法，置国家根本大法于不顾，敢这样大量侵吞中国广大城市公民的合法房产，是谁给他们这样大的权力？国家宪法的制定，不仅老百姓要遵守、掌管国家权力机关、掌握老百姓生杀大权的各级官员更要自觉遵守，他们若不遵守宪法，明明白白写着的国家依法保护公民的私有财产，老百姓也只能任其非法侵占，也只能受罪，中国广大城市的经租房的历史问题就是强加在中国人民头上的不公正，不光彩的帽子，本来这些房子世世代代是中国老百姓祖宗传给他们的子孙后代的，可是中国老百姓连做梦都没有想到，不明不白会在一夜之间变成“国有”了，变成不是自己的了，世界上怎么会有这样的事？
经租房问题是文革以前与文革期间，我国法制不健全，国家有宪法名存实亡的情况下，中国公民的合法财产受到公开侵犯的一次不幸历史事件，老百姓至今记忆犹新。这与当今我党提出依法行政、依法治国和构建和谐社会极其不相称。要构建和谐社会，首先要健全法制，首先要构建在宪法面前人人平等的法制社会，只有法制健全，老百姓在宪法面前与当官的一样受到平等对待，才会感到有真正的法律保障，社会才有和谐可言。宪法不仅只是规范公民遵纪守法的行为准则，更是规范国家各级政府部门行政为民，维护国家与公民利益的最高行为准则。经租房问题只有回到宪法的轨道上，只有用宪法来衡量才能得到公正的解决，老百姓可以有千条一万条理由说出“经租房”的违宪违法的不人道本质，而维护“经租房”的人却不敢谈宪法，不敢用宪法，他们也不可能从宪法中找出“经租房”的合法性，这就是“经租房”的实质。现在是坚持“经租房”政策的人要向全国老百姓公开表明他们对中国宪法，规定的公民合法私有财产不受侵犯，国家依法律规定保护公民私有财产的继承权的态度时候了，使宪法能够得到真正的实施，使“经租房”能够早日归还给合法私房业主的时候了。
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温州市广大私房被侵户
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关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见
城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知
(1985)城住字87号
山西、内蒙、辽宁、吉林、江苏、安徽、浙江、湖南、广西、贵州、云南、陕西、新疆、甘肃、宁夏等省市(自治区)城乡建设环境保护厅(建委)，北京、天津、上海市房地产管理局；
现将《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》印发给你们，请结合各地实际情况，认真研究试行。试行中发现问题，请及时告诉我部。
一九八五年二月十六日&
关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见
我国城市的私有出租房屋社会主义改造(以下简称私房改造)，是根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(一九五六年一月十八日)，和一九六四年国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字21号)规定，比照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策，先后开展起来的。从一九五六年起，全国设市的市和三分之一以上的县镇陆续进行了私房改造工作，纳入改造的私房共62.41万户，面积11648万平方米。
我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的，正确的。但是，也有不少城市的私房改造工作，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，遗留下一些目前急需解决的问题。主要是：有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房；部分改造较晚的县镇，发给房主定租的时间很短，甚至没发；对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确；还有一些没有进行过私房改造的县镇，今后是改还是不改也没有个说法。
为了认真落实党的政策，妥善处理遗留问题特提出以下意见：
一、过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。
二、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋(包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的),应按政策实事求是地给予纠正。
三、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到一九六六年九月底。凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。
四、在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房的，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留，其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。
五、“文革”前开始私房改造工作，“文革”后继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。
“文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。
六、代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九六四年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。
七、对私房社会主义改造中错改的华侨房屋的处理，按中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发〔1984〕44号)的有关规定办理。
八、鉴于过去没有进行过私房改造的县镇，私房情况发生了很大变化，超过改造起点的已不多，又考虑到党的工作重点的转移。所以，规定今后不再进行改造。
按照上述各项规定，需要退还的改造房产，应根据不同情况妥善处理：
(一)原属自住的房屋，一般应退回原房。按“谁占用谁腾退”的原则，由使用单位或住户所在单位负责腾退。如一时确实不能退还的，应确定退还期限并先退还产权。房主住房确有困难的，住户所在单位或地方政府应积极协助解决。
如确实不能退还原房的，经与房主协商，也可采取退给相应数量和质量的公房即对换房屋产权，或用公房安置房主，原房作价收购等办法解决。
(二)原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住户与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。
(三)因国家建设需要，原房已被拆除的，应由拆除单位根据当地的实际情况，按城市建设私房拆迁安置的有关规定给予补偿。
(四)因台风、洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒毁的不予补偿。
(五)应退回的改造房产，在国家经租期间发生的经济收支，原则上互不结算。如属于翻建、改建房屋增值较大的，一般不发还产权，可按其翻建、改建的原房价值作价收购；如房主坚持要求发还产权的，则需交纳翻建、改建的费用。
(六)处理私改遗留问题所需的房源和资金，应本着“谁占谁退”、“谁拆谁补”的原则解决。腾退所需房屋，一般应由城市从国家住宅补助投资和地方单位自筹资金建设的住宅中统筹安排解决。处理私改遗留问题所需资金，原则上由占用部门或单位从有关经费或自有资金中解决，确实有困难的，可按财务隶属关系申请酌予补助。
处理私改遗留问题，涉及面广，政策性强，加之年代较远，情况比较复杂。因此，各级人民政府要重视起来，加强领导，组织房管、财税、侨办、司法等部门参加，共同做好这一工作。各地应在认真搞好调查研究、摸清情况的基础上，从实际出发，制定处理私改遗留问题的具体规划和措施，积极主动，有计划、有步骤地妥善处理好这一历史遗留问题。对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们要顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。凡是因处理私改遗留问题，需要解决职工住房的单位及其上级主管部门，应积极主动地把职工的住房安排好。
在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作出规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。
一九八五年二月十五日&
附件：《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明
《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明
对城市私有出租房屋社会主义改造工作中的遗留问题，近几年来，我们做了一些调查研究，起草了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》(以下简称《意见》)并于一九八三年四月和九月，分别征求了部分省、自治区、直辖市和财政部、统战部、司法部、国务院侨办、对台落办、国务院机关事务管理局及最高人民法院等有关部门的意见，现就其中几个主要问题，作如下说明：
(一)关于已纳入改造的私房产权属于国家所有的问题，《意见》中明确规定了，“凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”这是因为，多年来，由于国家没有明确私改房屋产权性质。因此，造成很多问题。一是许多私改房主以家庭人口增加或子女长大为理由，往回要已被纳入改造的房屋；二是有些私改房主想借目前住房紧缺之机，高价出租或出卖房屋，强迫房管部门退房；三是房管部门认为私改房屋已属国家所有，不同意退房，但又没有国家的明文规定，很难说服房主；四是由于要求退回私改房屋而造成的纠纷不断发生，告到法院，法院也因没有政策、法律依据，无法审理等等。为了巩固私房改造成果，进一步加强城镇房屋的管理，根据一九八一年党的十一届六中全会“决议”中提出的社会主义改造阶段“党确定的指导方针和基本政策是正确的”和一九六六年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告(即中发［号文)中指出的“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”的精神，《意见》对私改房屋产权性质做了明确规定。被纳入私房改造的房屋产权“一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理”。原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的，应给予批评教育或提请司法部门处理。
(二)关于不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，《意见》中明确规定“应按政策实事求是地给予纠正”。这是处理私改遗留问题应遵循的一条主要原则和精神。所谓不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，主要是一些地方自行降低了改造起点，或搞了无起点改造，既不符合国家政策规定，也不符合省里的政策规定，这样就把一部分不够改造起点的出租房屋进行了改造，如有的县镇，省里规定改造起点是五十平方米，而实际上并没有按规定去办，有的私房主出租房屋只有三、四十平方米就给改造了。还有的县镇搞了无起点改造，不管出租多少，一律改造。另外，有些地方对自住房屋也都进行了改造。这样做不仅直接违背了国家对私房改造的政策，同时也违背了国家宪法关于保护公民私有房屋的规定，侵犯了私房主的合法权益。因此，《意见》中明确规定：“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋应按政策实事求是地给予纠正”。这里需要进一步说明的是，对于改造起点，国家曾规定大城市一般是一百五十平方米，中等城市一般是一百平方米，小城市(包括镇)一般是五十到一百平方米之间。但同时又指出，需要进行改造的私房出租面积，各省、自治区、直辖市党委可以根据当地具体情况考虑决定。因此，各省、自治区、直辖市规定的改造起点，凡是在国家规定范围内的，都是有效的。
(三)关于发定租问题。根据中共中央中发［66］507号文“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”和一九七九年乌兰夫同志在落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话“按国家的政策，定息到一九六六年九月已经结束”的精神，私房改造的定租也发放到一九六六年九月底就结束了。但由于各城市的私房改造工作是陆续进行的，所以，给私改房主发放定租的时间也长短不一，全国各城市和三分之一的镇是在一九五六年到一九五九年进行私房改造的，私改房主领了七年到十年的定租；部分县镇是在一九六○年以后，特别是一九六四年国房字21号文件下发以后进行私房改造的，私改房主只领了一到二年的定租，有的甚至没有领到。因此，私改房主意见很大，说这是没收了他们的私房，违反宪法规定。我们认为，这样做体现不了党对私改房主的赎买政策，应当根据国家对私房改造的政策，给这些私改房主补发一定的定租。补发多长时间为宜，经征求部分省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见，认为一般按五年计算予以补发或补足比较适宜。这主要是考虑到这部分私改房主，尽管领取定租的时间较短或没领到，但他们在接受改造之前仍继续收取房租，按五年补发或补足定租，从经济上说，他们并不比一九六一年以前接受改造的人吃亏。同时，补发五年，只涉及到六十年代进行私房改造的一些县镇，数量不大，较易解决。因此，《意见》中规定，“凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足”。
(四)关于补留自住房问题。《意见》中提出了补留自住房的原则和时间界限。这主要是考虑到，私房改造时，有的地方没有按照政策给房主留过或留够自住房，现在房主提出要求补留；有些房主因当时在外地，没有要求留给自住房，后来迁回本地，要求补留；也有些房主当时已按政策留过自住房，但因家庭人口增加或子女长大又要求增留自住房。因此《意见》中明确规定：“在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的，不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。”这里的“已留过自住房”包括房主原自住房较多并全部留下的和房主原自住房较少，但从被改造的出租房中已经调剂过的两种情况。《意见》中的“应留而未留”主要是指房主的私房全部是出租的，自己租借公房或他人私房，当时房主要求留房而没有给调剂过自住房的；房主当时在外地，没要求留自住房，在省、自治区、直辖市人民政府明确房屋产权属于国家所有之前迁回本地的。对于在房屋产权已明确属于国家所有以后迁回本地的，《意见》中规定“不再补留。其住房确有困难，可由所在单位或房管部门安排解决”。对于私房改造时已留够自住房的，不再因房主家庭人口增加或子女长大而增加留房。
(五)关于代管房产中属于改造起点以上的原出租房问题。在国务院批转城乡建设环境保护部关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知，即国发〔号文中，对代管房产中属于原自住房和改造起点以下的出租房如何处理做了明确规定，“产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发还产权”。这里不包括代管房产中超过改造起点的原出租房。根据国家对私房改造的政策规定，凡出租房屋超过改造起点的，均应纳入改造。但对于这部分代管房产，因为当时已由房管部门代为管理，产权人又不在当地，所以没有办理私房改造手续。处理这部分代管房产，既要考虑国家政策的连续性，又要考虑当前的政策形势。因此，《意见》中规定：“代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九六四年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。”
考虑到近几年来，有些省、自治区、直辖市根据过去国务院有关私房改造的政策规定，以及一九八二年城乡建设环境保护部关于进一步落实私房政策的通知，即城住字第445号文件精神，已经作出规定并陆续进行了处理。因此，《意见》中规定：“在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。”&
一九八五年二月十五日
论建国后我国城市私有出租房屋的社会主义改造
■ 李国华&
《党史文苑》2004年第12期
　　［摘要］城市私有出租房屋的社会主义改造，是我国整个社会主义改造事业的有机组成部分。这一改造对我国城市土地国家所有制的最后形成具有重要意义。本文对这一改造的必要性、改造的原则、方法、范围以及改造的成果和历史遗留问题的处理作了阐述。&
　　［关键词］城市私有出租房屋社会主义改造国家经租历史遗留问题&
　　城市私有出租房屋的社会主义改造①，是我国进行农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造，从而完成由新民主主义社会向社会主义社会的过渡，全面确立社会主义制度的重要组成部分。这一改造所取得的成就，为１９８２年宪法第十条宣布“城市的土地属于国家所有”提供了客观条件，打下了现实基础，对于我国以宪法的形式正式废除城市土地私人所有制和集体所有制，最终形成城市土地国家所有制具有十分重要的意义。&
　　一、对城市私有出租房屋进行社会主义改造的必要性&
　　１９４９年中华人民共和国成立前，中国是一个半殖民地半封建的国家，城市土地所有权呈现出多种多样的形态。其主要形态有：以蒋、宋、孔、陈四大家族为首的官僚资本所有的土地；外国资本家和大地主所有的土地；中国民族资本的城市房地产业主所有的土地；民族资本主义工商业占用的土地；城市个体劳动者所占用的土地；以及城市居民所占用的土地，等等。旧中国城市土地所有制具体形式尽管复杂多样，但就其经济性质来说，都属于土地的私人所有权形态。&
　　马克思主义经典作家曾经多次指出，无产阶级夺取政权以后，要实现土地的国有化，以建立和形成社会主义公有制经济的基础。建国后，中国共产党根据马克思主义关于社会主义革命的理论和我国城市土地所有权的不同性质、状态等具体情况，有分别、有步骤地采取了一系列城市土地国有化的措施：&
　　其一是“没收”。在解放初期，国家依照法律、法令和党的政策，对帝国主义、官僚资本以及战犯、汉奸、反革命分子的房地产按法定程序进行剥夺，无偿地收归公有。&
　　其二是“征收”。国家依照法定的条件无偿地将土地收归国家所有，这一措施在解放初期是和“没收”措施同时进行的。&
　　其三是“征用”。国家依照法定条件有偿地将原为私人所有的土地或农民集体所有的土地转为国家所有。我国农村实现社会主义合作化后，农民私人所有的土地一律转变为农民集体所有，土地征用的对象也就惟一的只有农民集体所有的土地。征用所表现的主要是城市国有土地数量上的扩展，而不是城市土地自身性质上的变化。&
　　其四是“赎买”。以赎买的方式把资本主义工商业、私营房地产公司和私有房地产业主的城市土地变为国有土地。对民族资本占有的城市土地是通过赎买的方式实现国有化的。资本主义房地产存在两种不同的情况：一种是资本主义工商业占有的房地产，另一种是资本主义房地产业主占有的房地产。其赎买的具体作法也是不同的。城市资本主义工商业的房地产，是在改造资本主义工商业的过程中，随着工商业资本家的其他财产一起收归国有的，在１９５６年全行业公私合营的社会主义改造中，私营企业的厂房、仓库、商店、办公用房以及职工宿舍等占用范围内的土地，同企业的机器、设备、房屋等一起清产核资，由国家支付５％的定息。这时，虽然在法律上还没有取消资本家的土地所有权，但由于资本家的所得与企业盈利及企业土地都无关系，因此，工商业民族资本家已经丧失了对土地的支配权。１９６７年定息２０年期满，国家停止对资本家付息，工商业民族资本家对土地的所有权就已完全取消，这部分资本家所占有的城市土地从此变成了社会主义国家所有的土地。对这一历史过程已经有专家学者的著作和文章评述。第二种情况是对资本主义房地产业主占有的房地产的社会主义改造，即城市私有出租房屋的社会主义改造，这是本文所要讨论和研究的。&
　　在经过了建国初期的“没收”、“征收”后，城市中私人拥有的房地产在整个城市房地产中仍然占有很大的比重，据对北京、天津、上海、济南、青岛、沈阳、哈尔滨、南京、无锡、苏州十个城市的统计，私人房地产分别占这些城市全部房地产的５３．８５％、５３．９９％、６６％、７８％、３７％、３６％、３１．４％、６１．３％、８０．２５％、８６％，这些私人房地产，“私人房屋用做住宅的，一般占私房的一半以上，其次是企业占用。如上海私人房屋作住宅的占５４．７６％，企业占用的占４１．５５％，作机关办公的占１．６８％”。即经过１９５６年对民族资本企业占用的房地产“赎买”后，各城市尚有１６％－４３％的房地产为私人所有，而且，“私人占有房产一般比较集中，即少数大房主占有大量房产，除少数自己居住外，主要用于出租来获取经济收益”②。这些尚未经过“赎买”而留下来的城市私人占有的房屋，多数是属于资本主义性质的出租房屋，这类私有出租房产构成整个资本主义经济的一部分。根据国家在过渡时期的总任务和宪法，在对资本主义工商业的社会主义改造已基本完成的情况下，为完成城市全面的社会主义改造任务，全面完成经济战线上的社会主义革命，同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应，对城市私人占有的出租房屋进行社会主义改造是十分必要的。&
　　对城市私人出租房屋的社会主义改造，不仅具有重要的社会革命的意义，而且具有强烈的现实意义。建国初期，我国经济经过三年的恢复之后，走上了社会主义建设的道路。随着社会主义事业的进展，城市经济和人口都有很大的发展。在这种形势下，城市中私人占有大量出租房屋的状况，与社会主义建设的矛盾、与社会对住房需要的矛盾日益尖锐。主要表现为：一是房产主抱着“得过且过”的态度，只收租，不修房，使房屋得不到应有的保养和修缮，房屋破漏、倒塌情况日趋严重。例如，“据上海九家私人房产公司的调查，１９５４年修缮费仅占房屋租金总数的０．６％。因房屋失修，济南市１９５４年即倒塌近七百间房子，砸伤１５人，砸死５人。”③二是租赁关系复杂混乱，即有房主任意抬高租金、索取额外费用，预收租金、押租、“顶费”、出兑转兑等变相增租，加重了住户负担，欠租情况也普遍存在。另外，租赁关系中还存在着诸如“二房东”和“掮客”种种的中间剥削。三是房屋不能合理使用。由于房屋的私人占有分散经营，无法统一调配使用和充分发挥现有房屋的功能，有的房主空房不出租或自己用房过宽，但另一方面却有不少职工找不到房屋住。这些不合理现象的存在，使房屋等社会财富遭到不应有的破坏和损失，加重了城市住房的紧张，影响生产、工作和人民生活，直接或间接地阻碍着社会主义建设事业的发展。同时，我国是社会主义国家，也不允许少数大量出租房屋的房主继续过着不劳而获的生活，因此只有对城市私有出租房屋实行社会主义改造，在国家的统一经营管理下，这些问题才能得到解决。&
　　这样，在１９５６年基本完成对资本主义工商业的社会主义改造后，国家便不失时机地将对城市私有出租房屋的社会主义改造的任务提上了国家的政治日程。&
　　二、对城市私有出租房屋进行社会主义改造的原则、方法和改造的起点&
　　城市私有出租房屋改造基本上是按照党和国家对资本主义工商业的社会主义改造的政策和原则进行的。用类似资本主义工商业赎买的办法，采用国家经租的方式，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变其所有制。同时，对过去依靠房租作为主要生活来源的房产主逐步改造成为自食其力的劳动者。&
　　１９５６年１月中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，对怎样进行私房社会主义改造，阐明了五点意见：&
　　１、由国家经租。即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮、维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。在此基础上合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。&
　　２、公私合营。根据各个城市的实际情况，对原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者，可以组织统一的公私合营房产公司，进行公私合营。&
　　３、工商业者占有的房屋，可以随本行业的公私合营进行社会主义改造。他们出租的与企业无关的房屋，可由国家经租。&
　　４、对于除了自住外尚有小量房屋出租的小房主及暂时还不能纳入国家经租的其他房主，亦须加强管理，使私人房屋出租必须服从国家政策，服从政府关于租金、房屋修缮等方面的规定。&
　　５、一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当的办法一律收归国有。&
　　私房改造起点是划分要改变所有制的房屋和允许公民作为生活资料保留的私有房屋的政策界限，是改造或者不改造的一个主要政策依据。因此，改造起点应当定得适当，既不要过高，也不能过低。改造起点过高，留下私有出租房屋数量过大，不利于社会主义建设事业；改造起点过低，会侵犯占有几间房屋的劳动人民的利益。１９６４年１月国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，其中规定：“私有出租房屋社会主义改造的起点，大中城市一百至二百平方米；小城市一百平方米为宜。”当时，对省、自治区、直辖市已经进行社会主义改造的城镇，在改造起点方面的三个问题上作了变通处理：一是１９６４年１月国务院２１号文件下达前，有些省、自治区、直辖市规定所属小城镇私有出租房屋改造起点在五十平方米以上，一百平方米以下的，虽然低了一点，为避免大面积退房，不再变动。二是有些省、自治区、直辖市对私有出租的非住宅用房，实行了无起点改造的，除了少量连家铺退回外，一般不再变动。三是对地主、富农、资本家成分的房产主的出租房屋，实行无起点改造的，一般也不变动。&
　　私房改造的地区界限，根据有关文件规定如下：&
　　（１）大城市、中等城市、小城市的私有出租房屋，在规定的改造起点以上的，都要进行改造。&
　　（２）工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照１９６３年１２月７日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。&
　　（３）以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作，过去（指１９６４年１月国房字２１号文件下达前）已经进行了私房改造的，也不要撤销。&
　　（４）少数民族地区设置镇的建制的地方，是否进行私房改造，如何改造，由有关省、自治区决定。&
　　对城市私有出租房屋的社会主义改造，虽然基本上是按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策原则进行的，但私房改造与资本主义工商业改造比较，既有相同之处，也有不同之点。他们的相同点：一是在改造前都是私营经济，属于私有制；二是都是对其私有经济的改造，都是用赎买政策，给定息或定租。他们的不同之处：第一，工商业资本家的资本可以通过剥削工人的剩余价值而不断增值，而房屋建成后，不会再增加价值；而且房屋要折旧，它的价值在使用过程中还要逐年减少，房主出租房屋给住户，是商品的零星买卖关系，房主的利润是从社会总平均利润中来的。第二，资本主义工商业（不包括小商小贩、小手工业者）的占有者就是资本家，而出租房屋的人，不是一个固定的阶级，除了大量出租房屋的房主多是剥削阶级成分之外，也有工人、农民、知识分子等出租一些房屋。第三，对资本主义工商业的改造，主要是为了解放生产力，而对私有出租房屋改造的目的，主要是为了保养房屋，合理使用房屋，调整租赁关系。第四，改造形式不同。对工商业全部是公私合营的形式，付定息，而对私人出租房屋，则采取国家经租形式。&
　　三、巩固私人房屋社会主义改造成果，妥善处理私房改造遗留问题&
　　对城市私有出租房屋进行社会主义改造的工作，在１９５６年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》和１９５８年人民日报刊发《中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话》后，逐步在各城市开展起来。从实际执行的结果看，由于国家经租的形式（即把租金收入按修缮费、管理费、房地产税和给房主的固定租金作适当的分配，并根据房主的不同情况，给予２０％－４０％的定租）简便易行，除少数大城市对私营房地产公司和一些大房主实行公私合营以外，绝大多数是实行国家经租形式对私有出租房屋进行社会主义改造的。至１９６４年，全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作，纳入改造的私房共约有１亿平方米。这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务，起了积极作用，取得了很大成绩。&
　　对于以国家经租的形式进行了社会主义改造的房屋和房屋占用范围内的土地，由私人所有转变为国家所有。根据《关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见》的规定，国家经租房屋的性质是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。这就是说，国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。城乡建设环境保护部后来颁发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》明确指出：“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”&
　　私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主所有。１９８２年４月５日最高人民法院在给福建省高级人民法院《关于私房改造后留给房主自住房产权归谁所有问题》的批复中明确：“私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主。”&
　　另外，对于老弱病残及其他无劳动力的房主，他们出租的房屋，虽然合于改造条件，但考虑到改造后他们的生活无法维持，又没有其他办法解决，可以暂缓改造，等以后情况变化后再处理。１９６４年１月国务院国房字２１号文件对缓改房屋作了处理规定：“对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改成全部免改。今后，不再保留暂缓改造的名义。”&
　　我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的。但是，在城市私有出租房屋改造工作中，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，出现了一些问题。为此，国务院于１９６４年１月１３日批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》指出了存在的问题，并明确和适当调整了政策，提出了巩固私房改造成果，妥善处理私房改造遗留问题的措施。但是，由于“左”的思想的影响和十年动乱，这些措施并没有很好地得到全部贯彻落实。党的十一届三中全会以来，党中央、国务院对这一遗留问题极为重视，经国务院领导同志批准，城乡建设环境保护部作出了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，并在全国试行。此文件重申，我国城市私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的。但也遗留下一些急需解决的问题，主要是：&
　　１、有些地方阵低了改造起点，错改了一部分房屋。&
　　２、有的没有给房主留自住房。&
　　３、部分改造较晚的县镇，发给房主定租的时间很短，甚至没有发。&
　　４、对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确。&
　　５、还有一些没有进行过私房改造的县镇，今后是否改造也没有拿出意见。&
　　针对上述问题，文件作出如下规定：&
　　１、过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。&
　　２、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋（包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的）应按政策实事求是地给予纠正。&
　　３、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到１９６６年９月底。凡是在１９６１年９月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足５年的，一律按５年计算，予以补发或补足。&
　　４、在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留。其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。&
　　５、“文革”前开始私房改造工作，“文革”中继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。“文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。&
　　６、代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按１９６４年国房字２１号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。&
　　７、对私房社会主义改造中错改的华侨房屋的处理，按中共中央办公厅、国务院办公厅转发《〈关于加快落实华侨私房政策的意见〉的通知》（中办发［１９８４］４４号）的有关规定办理。&
　　８、鉴于过去没有进行过私房改造的县镇，私房情况发生了很大变化，超过改造起点的已不多，又考虑到党的工作重点的转移，所以规定今后不再进行改造。&
　　总的来说，社会主义改造是一个大政策，整体上是必要的、正确的。１９８１年６月中国共产党十一届六中全会通过的《关于建国以来党的若干历史问题的决议》第十二部分讲到：“在过渡时期中，我们党创造性地开辟了一条适合中国特点的社会主义改造的道路，……到１９５６年，全国绝大部分地区基本上完成了对生产资料私有制的社会主义改造。这项工作中也有缺点和偏差，在１９５５年夏季以后，农业合作化及对手工业和个体商业的改造要求过急，工作过粗，改变过快，形式也过于简单划一，以致在长期间遗留了一些问题。１９５６年资本主义工商业改造基本完成以后，对于一部分原工商业者的使用和处理也不很适当。但整个来说，在一个几亿人口的大国中比较顺利地实现了如此复杂、困难和深刻的社会变革，促进了工农业和整个国民经济的发展，这的确是伟大的历史性胜利。”中央对社会主义改造的总评价和指出的缺点及遗留问题，完全适用于城市私有出租房屋社会主义改造工作。土地和房屋，是人类生存和发展最重要的生活资料和生产资料，其所有权制度构成了一个国家的基本的社会经济制度。我国于１９５６年至１９６４年（有些城市延续到“文革”开始后）开展的对城市私有出租房屋的社会主义改造，既是对资本主义工商业社会主义改造的一个组成部分，也可以说是整个社会主义改造运动的最后一个步骤，它使我国城市整体上基本实现了土地的社会主义国家所有制，因此，１９８２年１２月，第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有”。国家通过宪法的形式宣布城市土地属于国家所有，从而最终完成了城市土地国有化，使我国城市土地成为单一的国家所有制的土地，与农村集体土地所有制一道，构成了我国土地的社会主义公有制的基本形态。&
　　注 释：&
　　①华侨出租房屋的社会主义改造是我国城市私有房屋社会主义改造的组成部分，但限于篇幅，本文对此不作论述。&
　　②③引用的资料和引文，参见１９５６年１月１８日《中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》。
经租房争议处理的律师事务
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近年来，法学界、经租房政策的执行者和经租房所有权人及其继承人均在积极探寻彻底解决经租房问题的道路。本文，笔者将就律师在经租房的解决过程中的相关事务进行探讨。
[关键词] 经租房& 面临难题&
律师事务&&
日，有关经租房的正式政策出现，经租房就此面世。经历过“三面红旗”、“文化大革命”、“拨乱返正”、“改革开放”时期演变，再到了“依法治国”、“以人为本”、“以民为本”、“和谐社会”的今天，应该如何看待这个问题，应该如何解决这个问题？很值得引起重视和关注。
一、经租房的历史渊源
经租房，最早作为政策的书面形式出现在一份叫《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》）的文件。《意见》认为，私房比例过重带来“目前房屋租金比较混乱，欠租情况比较普遍，租赁关系中还存在种种的中间剥削”。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐”。鉴此，决定：“对私人房产改造的形式：由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理的利润”，是为经租房现象起始。经历史的演变，各地于不同时期均制订了大致相同的关于经租房的地方规范，诸如北京日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15个自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列。
经租房政策的的执行是在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的合同关系。
二、律师代理经租房案件面临的难题
（一）调查经租房档案困难
在落实经租房问题维权的过程中，律师与经租房主遇到同样的问题，即当地房管局和其它主管单位都以有不对外公开档案的“内部规定”为由，不肯公开经租房的相关档案。由于经租房问题已经经历了半个多世纪，中间有“文革”的混乱，后来又有1980年代中期到1990年代末大规模的城市拆迁，使得本来就复
杂的经租房真相难于还原，公开这些房屋的档案是解决经租房问题惟一、也是最有效的方式之一。
（二）地方政策不统一
　　1983年，广州市人民政府批转市房管局《关于处理私房改造遗留问题的意见》的通知中说，“处理私房改造遗留问题，是一件情况复杂、牵涉面广的工作。各单位必须加强领导，掌握政策原则，经常督促检查。对于只需发还房屋产权而不需要发还使用权的房子，可尽快将产权发还给业主。对需要发还使用权的，应按照现在‘谁使用，由谁腾退，以系统单位归口包干’的办法，由使用住户单位负责腾退。凡有条件腾退或已解决了‘四种人’住房的单位，在退还房屋产权的同时，也应退还房屋使用权。凡暂时退还房屋使用权有困难的单位，应作出具体计划，分期逐步退还。对少数无单位住户的腾退问题，由各区、县房管局认真加以调查，准确掌握情况，逐户登记列册报市房管局，以便研究处理。对华侨、港澳同胞的房屋退还问题，应予优先解决。”
广东、福建、浙江等沿海地区发还侨房的消息，引起了经租房主的不满和法学界的质疑，记者在调查中也发现，各地政府在执行经租房政策时和建设部的政策并不完全一致。对此，一位不愿意透露姓名的建设部官员表示，这主要是各地经济水平不一致造成的，广东沿海地区经济发达而且落实侨胞的经租房有利于当地的招商引资。
（三）房管局自身利益难剥离
　　在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋
的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。&
有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出巨额财政资金，没有财力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落私案件。
（四）经租房政策的存在法理矛盾
强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼
的方式来维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不予受理”的定论。
　　原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政策应“尊重历史”。在2004年建设部所发的《建住房(号》文件里也提到“尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部门强调“历史”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而
经租房主则认为应尊重历史的原貌，按照最初国家经租时的协议归还产权。
　　日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”。这是第一份涉及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。
　　日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”
日，“中发(号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。其所依据的却正是这个文件。
三、解决经租房的律师事务及建议
&阳（（一）根据经租房屋的目前现状提供法律服务。经租房屋的目前现状为两种：标的房屋已经拆除或正在拆除的和标的房屋仍然存在的。
1、对于标的房屋已经拆除或正在拆除的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，根据原房屋所在区位给予合理的货币补偿，或是在同区位进行房屋置换。应当指出的是，从1958年北京市有24万间、380万平米的经租房，到今天已经拆除了近一半左右，这部分房屋的补偿款或安置房应本着“谁得利，谁承担”的原则解决，而非全部由市财政承担。
2、对于标的房屋仍然存在的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，将房屋退还产权人，无需货币补偿，承租人安置办法参照“标准租私房”。
　　需要指出的是，在目前未拆除的经租房中，多数承租人已享受了政府福利分房，另外还有相当一部分空置，只等拆迁拿钱（包括承租人转租他人）；这两种情况在清退时，政府无需再付安置费用，而只需安置那些确实生活困难又没有享受过福利分房的人。只要严格清退审查工作，决不重复安置，在解决经租房产问题上政府是可以做到合理开支的。
（二）律师代理经租房主及权利人申请经租房发还办理程序&
1、向主管单位（一般为房管局，北京市的主管单位现为建设委员会）提交申请发还经租房的申请。I
　& 2、根据经租房类别提供相应的材料。
　　2.1经租房为侨房的，应提供材料如下：
　　2.1.1&
一九五八年十月私改前居外国的应提交国籍证件或市、区侨房办公室出具何时回国的归侨证明；
　　2.2.2&
一九五八年十月私改前居港、澳的应提交居港、澳身份证或市、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明；
　　2.2.3&
建国后至私改前（即一九四九年十月至一九五八年十月）回内地定居的应提交市、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明。_oY10I
　　2.2经租房为私房且所有权人及其继承人在国内的，应提供由单位人事部门出具个人成份证明。
　& 3、房屋所有权证。解放后未办理房屋登记的，需提交解放前的房屋产权证或有关证件。
　& 4、继承人前来办理的，需提交继承公证书；未办理继承公证的，需提交下列证明或文书：
　　4.1 产权人的死亡证明；
　　4.2 产权人和申请人的关系证明；
　　4.3 其它继承人对房屋继承或放弃继承的意见书；-
　　4.4 被继承人有遗嘱的，需提交遗嘱证明。
　& 5、委托他人办理的，受托人需提交符合法律规定的授权委托书。
　　上述证明和文书，如是外文的，均须提交正文的中文翻译本（须经公证处翻译），提交外文的不予受理。}
四、《物权法》对经租房问题解决的影响
国家正在制定物权法，广泛地征集和研讨对物权法（草案）的修改意见。物权法（草案）第四十七条说,“禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产”。如果是某些并非依法的党政文件对私人的财产物权造成了侵害，是否应包括在此条的“禁止”行为之内呢？该条文内有两个“任何”，涵盖的范围应该是全面的。
然而从我国的实际情况来看，以前曾经发生过某些并非依法的“红头文件”对私人物权造成侵害的情况,而且长期不能纠正，甚至在某些新的文件中还引此为依据。经租房问题就是这样的实例，没有法律依据，更没有相应立法，没有经过必要的法律程序，凭“红头文件”就要单方面地改变如此大量私人财产的物权。为了纠正此类文件造成的侵害，为了杜绝今后再出现类似问题，为了取信于民，建议在物权法（草案）第47条内增写以下条文：“任何党政机关不得不依国家法律而以发布文件等方式改变私人财产的权属关系。凡有此类与物权法不符并侵害私人物权的党政文件，应依法纠正。
《物权法》对历史房产权问题的规定肯定具体不到经租房这样的问题，但和世界其他许多国家的物权法一样，一定会对物权的取得与丧失及其方式和原因等相关问题作出规定。我国的《物权法》如果出台，无疑将为经租房、“文革房”等历史产权问题的解决提供很好的法律方向，在将来涉及此类案件的司法过程中，都会援引该法的某些条款。但也肯定会有争议，因为国家征用到底如何定义，“文革”期间国家强行收房是否合法等等问题都存在争议。而且从不诉既往的诉效原则来看，经租房问题适不适用《物权法》值得探讨。因此，《物权法》即便出台，也很难对经租房问题解决产生直接的效果。&
综上所述，经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。随着新法律法规的不断出现，笔者相信律师在经租房问题的解决的过程中能够发挥越来越重要的作用。
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