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房屋租赁第三人转租纠纷
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　　一种观点认为，次承租人无过错且要求继续，而出租人行使权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。
　　另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。
　　上海高级人民法院认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。
　　条文：《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件的理解与适用》第十六条：&出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为参加诉讼。&
　　一、条文的内容理解
　　本条分两款规定了三方面内容：一是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租;二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;三是在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人可作为第三人参加诉讼。
　　1.出租人同意转租的推定。《合同法》第二百二十四条第二款规定：&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。&为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，本条第一款将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
　　2.未经出租人同意的转租合同的效力。未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。
　　3.关于次承租人的诉讼地位。在房屋租赁合同被解除或者被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系。当次承租人实际对租赁房屋装饰装修或者扩建，则次承租人对诉讼标的享有独立的。本条依照《》第五十六条规定，在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。至于次承租人是具有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，由受诉人民法院根据案件的具体情况确定。
　　司法解释之所以作出这样的规定，是因为一味强调未经过出租人同意的转租行为无效，不利于维护交易安全。限制自由转租，固然可以很好地维护出租人的利益，但是其弊端也显而易见，这会导致在未经出租人同意承租人转租的场合，租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，难以对自己的民事行为作出恰当的预期。这种情况极不利于交易的安全，当然就会阻碍交易的发展。在这种情况下，租赁各方的前途和命运都悬于出租人之手，出租人单方操控解除合同或不解除合同的利器，对承租人和善意的次承租人均甚为不利。实践中，由于《合同法》第二百二十四条对转租没有作出直接具体的规定，导致不少承租人和次承租人(即
&二房东&和&三房东&)动辄主张转租合同无效而引起纠纷。为适应经济社会发展的内在要求，理顺法律制度内在的逻辑关系，平衡各方当事人的权利义务，《司法解释》，一方面，为维护出租人的利益，将未经出租人同意的转租行为规定为无效;另一方面，未保护善意的次承租人的利益，而给了出租人六个月的异议期，如果出租人知道或应当知道承租人将房屋转租，而又未提异议，就推定出租人同意承租人转租。司法解释的这种规定，较好地平衡了出租人、承租人与次承租人的利益。
　　二、条文理解的重点
　　(一)对于&六个月&的理解
　　6个月的异议期的规定，目的是为了平衡出租人与次承租人的利益，规定得期限太长，不利于稳定现有的转租关系和维护次承租人的利益，规定得过短，也不利于出租人利益的保护，司法解释的前几稿将异议的期限规定为3个月，后讨论中认为3个月的期限不利于对出租人的保护，故延长至6个月。
　　关于6个月的性质。这6个月应当理解为除斥，不适用关于中断与中止、延长的规定。这6个月是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，因此，将其定位于除斥期间更为准确。
　　(二)次承租人诉讼地位的理解
　　出租人未经承租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，完全形成两个互相独立的合同，即出租合同与转租合同。出租人与承租人之间并不发生直接的联系，但是，由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，因此，两者之间难免互相影响。故本条依照《民事诉讼法》第五十六条，规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为的，考虑到判决生效后的问题以及保护次承租人利益的需要，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
　　需要注意的是人民法院是要根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是&可以&，而不是&应当&。
　　另需要指出的是：本条规定的也仅是出租人与承租人的原租赁合同发生争议时次承租人的诉讼地位问题，转租合同中承租人与次承租人就转租合同发生争议时，是否将出租人列为第三人呢?即承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人。此种情况下，一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理;一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。
　　另外，次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。
　　【实践】
　　审判实践中以下几个问题是转租中处理的重点与难点问题，值得我们注意。
　　一、关于承租人擅自转租，出租人行使解除权对转租合同是否有影响的问题
　　未经出租人同意的转租，尽管转租合同的效力不受影响，但是该转租行为毕竟是违背出租人的意志，违反法律规定的行为，因此，法律也赋予出租人在这种情况下解除合同的权利。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除。出租人不解除的，转租关系仍然存续，不会受到影响，而如果出租人行使解除权，一方面，其可以依据请求权要求返还租赁物;另一方面，由于合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。此时，对于次承租人而言，由于其与出租人之间并无直接的租赁关系，自然不得请求出租人承担违约责任。而对与其存在租赁关系的承租人能否请求，则要看其是否为善意。如果次承租人为善意，即在其与承租人订立合同之时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任;如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人未取得出租人的同意，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理。
　　二、关于承租人自行转租，是否构成的问题
　　许多法院在审理此类案件时，都认为承租人在未征得出租人同意的情况下，将他人之物擅自转租，侵犯了出租人的，从而将这些案件作为侵权案件处理。王泽鉴先生也认为，当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵犯。我们认为，这种观点并不完全正确。当出租人为租赁物的所有权人时，其将租赁物出租是以收取租金为对价而将租赁物交与他人、使用，收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为。两者在性质上是一样的，转租合同中的权利义务内容并不突破租赁合同约定的范围。因此，认为转租侵害了出租人的所有权，依据略显不足。当然，如果在转租过程中，因次承租人或其他人的行为造成租赁物的破坏的，应当构成对出租人所有权的侵害，应承担相应的。
　　三、关于承租人未经出租人同意，而将房屋转租，其向次承租人收取租金是否构成的问题
　　这一点在理论上颇有争议。有学者认为，因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为，所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，白己获益的行为。在转租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢?答案是否定的。因为，既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此，承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。
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房屋租赁合同约定承租人不得转租，后承租人与第三人签定合作经营协议，第三人固定交纳管理费，是否属于转租，出租人是否可以解除合同？
房屋租赁合同约定承租人不得转租，后承租人与第三人签定合作经营协议，第三人固定交纳管理费，是否属于转租，出租人是否可以解除合同？本案判决认为，“根据协议约定，承租人不得转租或合租，现经另案审理认定，桂某在租期内曾将房屋转租给案外人荣富房产第一分所，显然违反了合同约定，据此黄某某要求解除合同，于法有据，予以支持。桂某辩称，根据黄某某的询问笔录，黄某某于2010年2月明知房屋被他人使用，距今已超过6个月，黄某某无权再要求终止双方的租赁协议。根据有关司法解释规定，如出租人知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持，但是根据黄某某的询问笔录，其中虽明确了黄某某知道房子被转租的时间为2010年2月，但亦明确黄某某当时及之后曾向桂某提出过异议，故不能适用该司法解释，法院对桂某的该辩解不予采信。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故桂某作为承租人应迁出系争房屋，并将租赁物返还黄某某。同时，合同解除以后，黄某某要求桂某按照租金标准支付相应的房屋使用费，于法无悖，予以准许。其次，黄某某要求桂某支付违约金22,000元，并且不退还押金3,000元，符合双方合同约定，具有合同依据，亦予以支持。最后，桂某认为，如果解除合同，则要求黄某某赔偿装修等损失，因本案系桂某违约造成合同解除，桂某应自行承担该损失，故不予采纳；但黄某某根据桂某的装修情况自愿予以补偿2,000元，并同意在违约金中扣除，于法无悖，法院予以准许。”
桂某与黄某某房屋租赁合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书& (2010)沪一中民二(民)终字第4014号
　　上诉人（原审被告）桂某。　　被上诉人（原审原告）黄某某。
　　上诉人桂某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第25231号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认定，上海市浦东新区春晖路216号商铺产权人为黄某某、黄爱国。日，黄某某（甲方）与联帮高桥家有喜事婚庆礼仪服务社（以下简称家有喜事服务社）负责人桂某（乙方）订立《房屋租赁协议》，约定甲方将春晖路某某号商铺出租给乙方，租赁期限自日至日止。租金第一年44,000元（人民币，下同），第二年45,000元，第三年45,000元，按半年结算，先付后用，根据协议乙方每次到期日提前十天交给甲方，以甲方收条为凭证。押金3,000元。合同第十条约定，乙方在租赁期间不得转租或合租。合约期满，乙方有优先承租权。合同第十一条约定，在租期间，如甲方违约，将赔偿乙方全年租金的50%另带装修费用（装修费用以有关评估公司为标准），如乙方违约，也将赔偿甲方全年租金的50%。押金不退回。协议另对其他事项作了约定。
　　日，桂某以家有喜事服务社（甲方）名义与荣富房产第一分所（乙方）订立《春晖路某某号门店合作经营协议》，协议约定：一、甲方将坐落于上海高桥春晖路某某号的门面交由乙方经营；二、经营期限定为3年，即自日起至日止；三、双方约定乙方每半年向甲方支付管理费15,000元（2,500元/月），并一次性另付保证金2,500元予甲方，卫生费、安全保卫费、物业费均由乙方负责，水、电、燃气费及固定电话费用亦由乙方自理；四、乙方应将管理费定期（即每半年的第六个月的10日）准时交送甲方，每超一天按月管理费（2,500元）的千分之三收取滞纳金，超过一个月未交，即中止合同；六、乙方以经营房屋中介为主，并向甲方承诺经营活动决不涉及礼仪服务项目（如：置景、摄影、摄像、司仪、化妆、婚车租赁等），在经营期间凡有客户需要婚庆礼仪或会务礼仪服务的，乙方须在第一时间通知甲方，由甲方来承接礼仪服务。同时乙方承诺保留甲方现有招牌（门面最上方的招牌）。双方约定对第三方称谓《荣富置业侬侬婚庆》。如乙方违反其承诺，甲方有权即刻终止与乙方的合作，并视情况将乙方交于甲方的管理费或保证金作甲方的损失抵扣；九、经营期间，如甲方欲终止合作的，应提前两个月通知乙方，并向乙方作出经济补偿，如乙方欲终止合作的，也应提前两个月通知甲方，并向甲方作出经济补偿，不得自行转租，不得转包。经营时，乙方因办公、经营、生产等需要附设的设备、财产，退出经营时应自行拆回，否则，甲方视无主处理；十、违约赔偿:合同未满期，正常情况下任何一方要求中止合同（不可抗力与本协议规定事项除外），均视为违约，需支付违约赔偿金2,500元予对方。协议另对其他事项作了约定。
　　《春晖路216号门店合作经营协议》订立后，家有喜事服务社交付房屋予荣富房产第一分所，后者用于经营房屋中介业务。日，家有喜事服务社致函荣富房产第一分所，称双方合作基础已丧失，决定终止合作经营，终止日期为日，后续事宜按双方协议约定办理。日，家有喜事服务社再次致函荣富房产第一分所，称双方合作终止日期（日）已临近，要求荣富房产第一分所尽快办理撤离事宜，并与家有喜事服务社联系。此后，因双方未达成协议，家有喜事服务社遂起诉至原审法院。原审法院经审理后认为，根据合同内容，家有喜事服务社将系争春晖路216号房屋交由荣富房产第一分所经营，后者支付固定金额的管理费用，家有喜事服务社不参与荣富房产第一分所的经营，也不与后者共负盈亏，故双方间订立的《春晖路216号门店合作经营协议》，符合租赁合同的特征，双方间系租赁合同关系。由于家有喜事服务社与房屋产权人间就系争租赁物签订的租赁合同约定承租人（家有喜事服务社）不得转租或合租，而房屋产权人已在诉讼中表述家有喜事服务社的现行转租行为未征得其同意，依照法律规定，承租人未经出租人同意的转租行为无效，故双方订立的《春晖路216号门店合作经营协议》无效。遂判决如下：一、家有喜事服务社与荣富房产第一分所订立的《春晖路216号门店合作经营协议》无效；二、荣富房产第一分所搬离上海市浦东新区春晖路216号房屋，并将房屋返还家有喜事服务社；……
　　原审还认定，日，黄某某就家有喜事服务社诉荣富房产第一分所到原审法院制作谈话笔录，当被询问其是否知道桂某将租赁房屋交由他人使用时，黄某某表示：“我不知道。今年春节（2010年2月）一天，我看到出租房内有其他营业执照并有他人使用，当即向桂某提出异议，桂某说马上叫承租人走的 。过了一个星期，桂某跑来和我说，承租人不肯走，她打算提起诉讼叫人家走。我和她的协议约定不得转租，其转租行为未经我同意，我要求严格按合同办，不得转租他人”。
　　日黄某某提起本案诉讼，请求：1、终止双方的租赁协议；2、桂某迁出系争房屋，并支付截至迁出之日的租金；3、桂某支付违约金人民币25,000元。桂某不同意黄某某的诉讼请求，主要理由是：其与荣富房产第一分所并非完全的转租关系，而是合作关系；桂某已经采取了补救措施，并没有给黄某某造成任何经济损失；桂某愿意支付租金，延付租金是黄某某故意造成。
　　原审审理中，黄某某、桂某一致确认，桂某已经向黄某某支付了截至日的租金22,000元及押金3,000元。根据合同约定，桂某应于日支付之后的半年租金22,500元，但尚未支付。黄某某表示，其诉讼请求中要求桂某支付违约金25,000元，实际上是指除了合同约定的违约金22,000元（即当年租金的50%），另外的3,000元，是指已收的押金，根据合同约定不予退还。
　　原审认为，黄某某、桂某之间的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，于法无悖，应为合法有效，双方均应恪守。根据协议约定，承租人不得转租或合租，现经另案审理认定，桂某在租期内曾将房屋转租给案外人荣富房产第一分所，显然违反了合同约定，据此黄某某要求解除合同，于法有据，予以支持。桂某辩称，根据黄某某的询问笔录，黄某某于2010年2月明知房屋被他人使用，距今已超过6个月，黄某某无权再要求终止双方的租赁协议。根据有关司法解释规定，如出租人知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持，但是根据黄某某的询问笔录，其中虽明确了黄某某知道房子被转租的时间为2010年2月，但亦明确黄某某当时及之后曾向桂某提出过异议，故不能适用该司法解释，法院对桂某的该辩解不予采信 。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故桂某作为承租人应迁出系争房屋，并将租赁物返还黄某某。同时，合同解除以后，黄某某要求桂某按照租金标准支付相应的房屋使用费，于法无悖，予以准许。其次，黄某某要求桂某支付违约金22,000元，并且不退还押金3,000元，符合双方合同约定，具有合同依据，亦予以支持。最后，桂某认为，如果解除合同，则要求黄某某赔偿装修等损失，因本案系桂某违约造成合同解除，桂某应自行承担该损失，故不予采纳；但黄某某根据桂某的装修情况自愿予以补偿2,000元，并同意在违约金中扣除，于法无悖，法院予以准许。
　　据此，原审法院于二○一○年十月二十六日依法作出判决：一、黄某某与桂某签订的《房屋租赁协议》解除；二、桂某应于判决生效之日起一个月内自上海市浦东新区春晖路216号商铺内迁出，并将该房屋返还给黄某某；三、桂某应于判决生效之日起一个月内向黄某某支付自日起至实际迁出之日止的租金及使用费（按照每年人民币44,000元的标准按实计算）；四、桂某应于判决生效之日起一个月内向黄某某支付违约金人民币22,000元，扣除黄某某自愿补偿的装修款2,000元，桂某实际应支付违约金20,000元；五、桂某已向黄某某缴纳的押金人民币3,000元不予退还。桂某如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币425元，减半收取212.50元，由桂某负担。
　　判决后，桂某不服，上诉称：1、双方签订的《房屋租赁协议》约定桂某不得转租和合租，但对违反该约定的违约责任未作约定，而合同约定黄某某可以行使合同解除权的情形是桂某逾期不付租金超过半个月或遇不可抗力，故黄某某现以桂某未经出租人同意转租系争房屋为由要求提前解除《房屋租赁协议》缺乏合同依据；2、以桂某为负责人的家有喜事服务社只是与荣富房产第一分所在系争房屋内共同办公，而桂某已在与荣富房产第一分所合作四个月后即函告对方要求终止合同并通过诉讼终止了该合作关系，故即使存在转租行为，时间也很短暂且桂某已主动纠错，并不影响双方实现合同目的，故一审判令双方解除合同并判令桂某承担违约责任不当；3、黄某某虽然对桂某的转租行为提出过异议，但直至提起本案诉讼前，黄某某对双方继续履行《房屋租赁协议》从未提出异议，黄某某以默示行为继续维系双方租赁合同关系；4、若解除合同，黄某某应赔偿桂某装修等损失。据此，桂某请求二审撤销原判，改判驳回黄某某在原审中的诉讼请求。
　　被上诉人黄某某答辩称：1、桂某的转租行为在生效民事判决中已经得到明确；2、2010年2月黄某某在得知桂某的转租行为后直至起诉前，一直提出异议，收取后六个月租金是黄某某保护自己利益的行为，并不代表默认桂某的转租行为，也未放弃行使合同解除权；3、合同因桂某违约而解除，故解除合同后的损失应由桂某自行承担，黄某某已经主动补偿桂某2,000元。据此，黄某某认为原判正确，请求二审予以维持。
　　经审理查明，原审认定“日黄某某提起本案诉讼”有误，应为日黄某某提起本案诉讼。一审认定的其余事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人黄某某与上诉人桂某就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该协议明确约定不得转租和合租，现桂某违反该约定，未经黄某某同意将系争房屋转租给案外人，已由原审法院生效民事判决书所确认，该判决书还明确，日黄某某向原审法院明确2010年2月得知桂某转租即提出异议，故黄某某在得知桂某转租行为后已在六个月内提出异议，因此本案不适用有关司法解释关于出租人知道承租人转租但在六个月内未提出异议的有关规定。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故黄某某依法享有合同解除权，原审对其要求解除合同的请求予以支持并无不当。桂某认可黄某某曾对桂某转租提出异议，黄某某未立即行使解除权以及收取之后租金的行为，并不表示黄某某默认桂某转租，更不表示黄某某放弃行使合同解除权，故桂某主张黄某某默认双方维持租赁合同关系缺乏依据，本院不予支持。原审有关违约金的处理亦符合双方在《房屋租赁协议》中的约定，故桂某不同意承担违约责任、支付违约金，理由不能成立。《房屋租赁协议》因桂某违约而提前解除，故桂某要求黄某某赔偿装修等损失，理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，桂某的上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币425元，由上诉人桂某负担。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　方　方审　判　员　　毛慧芬审　判　员　　顾　依二○一○年十二月十四日书　记　员　　倪　非
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上海市浦东新区陆家嘴花园石桥路33号花旗集团大厦14楼【民事】未经房东同意私自转租门店 违反诚信原则导致租赁合同无效
你好，游客
【民事】未经房东同意私自转租门店 违反诚信原则导致租赁合同无效
来源：中国法院网&
作者：王随和 王军琦
【海耀拍案】
房屋租赁协议中，承租人转租房屋时需要审查原出租人是否同意或者授权，否则可能导致转租合同无效。本案中，邓某在未经房屋所有人即原出租人同意的情况下，擅自声称自己为房屋所有人而签订出租协议，违反了诚实信用原则，协议无效。且，因邓某自身过错导致合同无效的，需要退还苏某转让费等。
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苏某与自称为某门店所有人的邓某签订房屋转让协议，支付转让费用并营业一段时间后，发现杨某才是该门店的真正主人。苏某气愤之余向邓某索要转让费，邓某以两人签订的转让协议是真实的意思表示为由拒绝退还转让费，苏某便将邓某告上法庭。2月22日，河南省许昌县人民法院审理该起房屋租赁合同纠纷案后认定，被告邓某未经第三人即房东杨某的同意，将其承租的第三人所有的房屋转租给原告苏某，违反了诚实信用原则及有关法律规定，依法判决解除原告苏某与被告邓某签订的房屋转让协议；被告返还原告房屋转让费7万元。 　　2011年5月2日，邓某在其正在经营的超市门前张贴一份转让该门店的告示，准备租赁门店做服装生意的苏某看到该告示后，觉得该门店位置、面积非常符合自己的要求，就与邓某协商转让事宜。2011年5月5日，经多次协商后，苏某与邓某签订门店转让协议一份，协议约定邓某将属于自己的门店租赁给苏某，租期自2011年5月5日至2013年8月16日；转让费7万元，每月租金3000元。协议签订后，苏某一次性交给邓某转让费和两个月的租金共计7.6万元。 　　苏某将该门店装修并营业了一个多月后，杨某到该门店收取房租。看到自己的门店已改头换面，且苏某正在经营服装生意，杨某当即拿出该门店的房产证及一份他与邓某签订的租赁协议，告诉苏某该门店属其所有，他将门店租赁予邓某，双方签订的租赁协议中明确约定，邓某转租、转让该门店时须经杨某同意。进一步说明邓某无权转让该门店后，杨某要求苏某搬出该门店。知道真相后，苏某急忙打电话联系邓某，但邓某始终不接听电话。杨某联系邓某时，邓某也不接听电话。后苏某与杨某反复协商，并最终商定，苏某将该门店每月的租金3000元交予杨某后，可以使用杨某的门店至2012年8月16日；到期后，苏某应搬离该门店。 　　与杨某达成协议后，苏某便多方联系邓某，向其追要转让费，并要求解除双方合同，但邓某一直拒绝退还转让费。苏某无奈，便以邓某编造谎言，恶意欺骗，给其造成了极大的经济损失为由将邓某诉至法庭，要求依法判定其与被告邓某之间的转协议无效，被告邓某返还其转让费7万元。 　　经查，被告邓某与杨某于2010年8月16日签订了房屋租赁协议，协议约定，租赁期限为3年（自2010年8月16日至2013年8月16日），月租金3000元；不经杨某同意和确认，邓某不得转租、转让该门店。 　　庭审中，被告邓某辩称，原告苏某所述事实理由属实，签订协议时双方是自愿的，原告已经营了一年有余，故双方所签订的房屋转让协议有效。另外，被告因装修该门店以及转让门店处理货底，也受到了一定损失。故应驳回原告的诉讼请求。第三人杨某出庭陈述称，原被告在第三人即房屋所有人不知道的情况下，私自签订房屋转让协议，该房屋转让协议应视为无效。 　　法院经审理认为，被告邓某与第三人杨某签订的房屋租赁协议是被告与第三人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同为有效合同。被告在未征得第三人同意的情况下，以该房屋为其&自有&的名义将其承租的第三人所有的房屋转租给原告苏某，违反了诚实信用原则及有关法律规定，故原被告签订的房屋转让协议无效。关于原告所诉转让费7万元问题，法院认为，导致原被告之间的&房屋转让协议&无效的责任在被告，被告因该合同取得的财产应当返还原告，故原告要求被告返还房屋转让费7万元的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及相关司法解释之规定，遂依法作出上述判决。&
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