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“倒房”已成产业 公司低价购房装修后转手获利10%
来源：房王网
　　摘要：在二手房市场，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售，这当中的价差大了去。
　　在，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售，这当中的价差大了去。
　　这里面的溢价空间，早几年已被某些炒房客视为生财之道，近两年越来越多的个体投资客涉足其中，甚至已经有人将这一模式发展为正规的公司化运营。
　　今年前10个月，主城区二手房总成交套数已经反超新房近100套，“未来几年，杭州主城区会加速进入存量房时代。”透明售房研究院院长方张接表示。在这样的背景下，从市场上低价收入二手房源，装修后再高价出售这样一条产业链背后，究竟有些什么?为此，本报记者进行了一番调查。
　　一些投资客专收“老破小”
　　花几万元装修可赚二十万
　　印象中市中心的老房子多数都比较老旧，即便带装修也逃脱不出年代感，正因此，越来越多的人认为市中心老破小低，应及早售出。但近一两年来，在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源，一改往日残破风貌，有不少装修风格时尚清爽的房源在售。
　　其实这些装修时尚的房源，几个月前也是典型的老破小模样。
　　在城西一带从事二手房买卖多年的杨先生，手头便有几组客户是专门从事类似生意的——购入二手房后，将房子重新装修一番再高价出售。“像这样的客户，我们定义为投资客，有不少是杭州本地人，手头有多余的资金，就倒腾起买房卖房的生意。”
　　杨先生说，这些投资客户一般都是个体运作，在楼市低迷时期，选择一些房东急卖的毛坯或简装房源，以低于市场价元/m2的价格收入。
　　“他们每个月都在四处收房，只要经纪人告诉他有类似的房源挂牌，户型通透、楼层不太差的，基本都会收房，且一次性付清房款。”杨先生回忆道，有一个专门做类似生意的客户，今年三四月份在古荡小区收了一套60多m2的两房户型，当时买入价18000元/m2，之后花了近6万元对房子重新装修(含所有硬装及软装)。
　　恰逢今年市场行情好，9月份房子出售时，古荡小区的成交均价在21500元/m2左右，该房源最后以高于市场价1000元/m2的价格出售。“就这样，一套房子从买入到卖出，半年时间赚了毛20万元。”杨先生感慨道，这都抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。
　　职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候，投资客纷纷涌出收购房子，待装修完看行情不错，又以高价卖出。由于“今年市场行情好，有不少个体投资客想收房都收不到。”
　　一位业内人士表示，据他所知有做得规模比较大的投资客，今年靠这样倒买倒卖二手房，赚了几百万元，当然这需要有一定的资金实力，且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配，“一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。”
　　杭州已有公司专做类似业务
　　毛利为每套房子总价的10%
　　据记者了解，早在两年前，杭州已经有公司专门从事“二手房精装修出售”业务，小宅门便是其中之一。
　　“我们公司只选择市中心老房子，主要是65平方米以下两房的刚需户型，改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记者，30m2以下一室一厅及150m2以上的户型肯定不会考虑，做过二手房的都知道，这样的房子转手很困难。
　　在徐佳丽看来，不论市场行情好差，最抗跌的还是市中心老房子，因此收房时，往往会选择二手房成交量排名前十的小区。仅大关一个小区，小宅门前前后后已经收购了毛100套房源，堪称该小区最大的“二手房东”。
　　徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售，东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话，那时候做一手房的都不太看得起做二手房的，觉得二手房市场小打小闹，从业人员也比较鱼龙混杂。”
　　后来，她自己买的一套东方郡的房子，经过装修后出售，卖出了全小区最高价，她才发现二手房市场其实商机很大，因此从房地产公司辞职，开始自己创业，
成立了定位于二手房改造的小宅门公司。
　　作为公司化运营的小宅门，今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元，截至10月底，成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%~15%左右的价格收入房子，所谓市场价，以该小区近期成交价作为评估值，而且我们只收楼层好的房源，2~5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说，一般房子总价控制在150万元左右。
　　与个体投资客不同，小宅门只负责房子的硬装部分(跟一手房的精装修交付标准类似)，装修成本控制在1500元/m2(含老房子拆旧费)，并且提供保修期。
　　小宅门目前形成了一套标准化流程——收房前，风控部门会对房子进行风险评估;收房后，由合作的设计团队做户型改造设计，然后由合作的施工团队装修。
　　“最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说，小宅门的装修风格力求大方清爽，买家主要是老师、医生、公务员等人群。
　　小宅门目前以跑量为主，平均下来，一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右，扣除资金成本及装修等费用，一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。
　　2014年，小宅门成立第一年共成交了70套二手房;2015年为150套;今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下，以平均150万元/套的购入价计算，10%的毛利即是15万元，那么才10个月时间，小宅门的收益已经近3800万元。
　　徐佳丽说，前段时间去日本考察，发现在日本，像小宅门这样的公司已经发展得非常专业，非常成熟。她相信，随着未来中国进入存量房时代，这块市场潜力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%，现在发现二手房里的改善需求在扩大，因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”
　　但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房，都有一个共同点：不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆，城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区，因为房价涨幅过快，考虑到溢价空间及风险系数，被收购的房源量在减少。
　　二手房精装出售模式
　　风险与收益并存
　　“这有点类似于专门炒二手房的‘黄牛’。”浙江中原首席分析师荆海燕分析：此类模式能否盈利是有前提的，一是二手房市场要一直上涨;二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。
　　“低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为，这种模式虽然迎合某些客户的需求，但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷，未来市场需要进一步规范。
　　杨先生向记者透露，有的投资客相对厚道，房子从买进到卖出，周期大概在5~7个月，其中有两个月时间用于房子散味;但有部分投资客为了尽快赚取价差，压缩整个装修工期，一两个月内完成全部装修，装修完立马挂牌到各大中介公司出售。
　　“如果装修材料不好，购房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言，“二手房不像新房，会有几年的质保期，过户后所有的问题需买家自行承担。”
　　杭州市行业协会副会长盛夏表示，对于杭州二手房市场出现的这种新潮流，截至目前还没收到过类似不良投诉。不过还是要给购房者提个醒，碰到这种房源，需要买卖双方充分沟通、全面了解所购房产的相关情况，尽量避免隐形法律风险。如果确实涉及到中介机构违规操作的，可以向主管部门反映。
& & 来源：钱江晚报（责任编辑：fanxiaoming.sh）
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买新房需要准备多少钱？很多人认为首付2-3成，买套100万的房子，准备20-30万就够了，其实这样的想法还不够全面。除了首付，还有很多零碎钱也都要考虑到，比如契税、印花税、房屋登记费等等。下面，我们一起来看一下买房到底需要准备多少钱。首付款目前市场上新房的首付款都在总价的20%-30%之间。当然这说的是业主的首套房。也就是说，买个总价100万的房子，首付要准备20-30万左右。月供资金首付2-3成，那么剩下的7-8成房款都只能依靠银行贷款来解决，办理贷款买房，必然涉及到月还款额的问题。贷款分为商业贷款和公积金贷款，利率不同，月供自然也就不同。商贷目前的基准利率是4.9%，公积金的是3.25%。以贷款20年，总贷款80万元为例，商贷利率4.9%，等额本息的还款法来计算的话，每月的月供是5235.55元。月供金额一般跟收入证明挂钩，一般来说，月供占收入的50%是警戒线，30%是一个舒适线。税费支出包含契税、印花税、产权代办费及房屋登记费等；契税：根据2016年最新的契税政策，首套或者二套房，90平以下按1%征收；首套面积在90平以上，按1.5%征收；二套房面积在90平以上的，按照2%征收。北上广深地区二套房按照3%的标准征收；印花税为5块钱，每增加一位购房者增加5元；产权代办费是800元；房屋登记费是80元，每增加一位购房者增加10元；公共维修基金购房合同总价的2%-3%。各地征收标准不一，只有买新房才需要缴纳。前期物业费根据开发商的规定，一般都会要求缴纳半年至一年的物业费。各种初装费因为是新房，所以宽带、电话、有线电视、天然气管道等都需要初次安装或者开通，这笔费用也是不容小觑。面积补差费收房时实测面积如果大于预售面积且不超过3%，就要补交面积差。开发商要求的其他费用买房前一定要考虑周全，从首付到月供再到各项税费，都要纳入预算，才能在买房前期保证资金充足。把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，就说明你买的房子性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。房天下长按上图二维码识别关注房天下每日推送最新房产资讯、购房指南钜惠房源、看房秘籍获取一站式购房服务———————————————
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现在是老百姓买房的最好时机吗
　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 江濡山
　　在这一轮上涨行情中，如果私人名下有多套房产，倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言，任何时候买房都可以；如果想投资炒作地产渔利，对于普通民众而言，风险还是蛮大的。
现在是老百姓买房的最好时机吗
　　最近一个多月，北上广地产市场迅速“火热”起来，不少民间资金“耐不住寂寞、经不起诱惑”，蠢蠢欲动。有的机构已经在悄悄加大地产市场资金“杠杆”的力度。据悉，2016年1月份，上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。北京虽然没有确切的房价环比上涨数据，但是中介机构活跃的交易气氛已经显现出来，房价上涨趋势和成交量增长已经是事实。传闻称：万科北京项目上涨10%至20%，是小意思。
　　近期，各大媒体对于房价上涨，已有大量的报道，在此需要提醒机构和个人是的是：
　　第一、一定要吃透中央面对地产市场的真实意图。
　　尽管房地产市场火热，政府和利益集团就可以大口吃肉，跟着喝汤，看似大家的日子都好过。但是，这种好日子是以透支资源和国民经济元气为代价的。目前中国经济深陷泥潭，投机做多地产市场就是罪魁祸首之一。现在，大量商品房挤压，直接压的各大银行喘不过气来。若房产价格再跌，就会演变为中国版的次贷危机。
　　因此，中央出台的“降首付”、“降契税和营业税”、适当提高杠杆率等做法，其真实意图：一是暂时用政策刺激地产市场，核心目的是去库存而不是做多做火地产市场；二是在去库存的基础上优化增量的供地结构；三是支持新型城镇化发展。如果对中央意图判断失误，麻烦就大了。
　　当然，中央政府是不便“赤裸裸”地说明真实意图，甚至也会玩点策略，比如，聪明的周小川同学可以适当放放风，在非正式场合旁敲侧击地说几句做活激活地产市场的话。
　　周小川日前在某国际峰会称：降低了贷款买房条件，贷款可以做得更多一点，在个人住房方面，杠杆有所提高，这个逻辑是对的。住房贷款本来就需要大力发展，这是发达国家的国际经验，城镇化的过程，需要租房或卖房，都导致这方面需要快速发展。
　　快速发展是否风险很大？个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，占比重才百分之十几，银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的，会有发展的机会。当然，确实房地产市场时冷时热，需要宏观审慎政策框架逆周期调节，其中首付比刚开始定的30%，适度降低空间是够的。
　　第二、一些中介机构“火上浇油”纯属“别有用心”。媒体报道称，一些地产中介及开发商，借机大造声势，甚至加大资金杠杆，推动投机炒风潮。此举乃利益使然。市场有其发展惯性，就像飞机起飞和降落都有滑翔阶段一样，而一些地产商及中介机构，可以借助这个滑翔阶段，挖一些大坑让消费者跳进去。
　　当然，对于有大量房源的地产中介而言，玩资本游戏自然有很大的回旋空间，如果政府不策略干预，可能会“物极必反”。现在，“寂寞已久”的地产开放商及地产中介，实际上是用国家的政策玩“博弈”，而这个博弈的筹码就资金杠杆。
　　第三、普通民众如何面对这一轮地产升温。
　　尽管地产市场看似启动了较大的行情，也可能进一步发酵。但是，此情此景不会持久。中国地产市场的物权价值，还得看供需结构，处于不同城市、不同地段，房产的价值也大不一样。但是，“回归理性”是必然趋势。在这一轮上涨行情中，如果私人名下有多套房产，倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言，任何时候买房都可以；如果想投资炒作地产渔利，对于普通民众而言，风险还是蛮大的。
　　(本文作者介绍：香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。) 　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
责任编辑：贾韵航 SF174
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作者简介：
香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。
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