看别人是怎么打造一个民宿成功的几大条件民宿的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-17 22:44 标签： 民宿改造成功案例
民宿，如何走向成功？_网易荐新闻长租转做民宿，更赚钱？先看清这3个真相
公寓次世代
[ 亿欧导读 ]
2016年，国内民宿企业已达4万多家，行业从业人员近90万人，市场规模逾百亿元，民宿产品细分成经济型（房源日单价50-300元）和享受型（房源日单价300及以上元）两种，同时民宿平均价格走低。
对于当下的中国，产业的发展仍然与乡村与农业的多路径发展有着复杂的交织，民宿一方面肩负着促进乡村旅游升级发展，转变 农业生产方式，强村惠民的重要功能；另一方面又承载着大批返乡“新农人、新创客”对美丽中国乡村梦的追寻。
目前，民宿的概念尚未统一，业内外认知混乱。农庄、农家乐、乡村酒店、客栈都被称为民宿，行业也鱼龙混杂，多态发展。各地的监管、法律也处在缺失状态。
本文首发于公寓次世代，作者小小；由亿欧编辑，供行业人士参考。
昨天，朋友圈最火的消息莫过——途家并购携程、去哪儿民宿业务，短租、民宿业的小伙伴们嗨了，公寓业的从业者们也心动。
早有小伙伴私下问，“房源空置量大，做短租合适吗”、“做民宿怎么样，是不是更赚钱”，谁都说不准，看产品、看地段、看环境。
小小整合了一些观点和数据，说短租民宿的发展现状，以及遇到的4个大坑，以及短租产品的发展趋势。
短租民宿的发展现状
#价格和质量同比提高#
2014年中国民宿客栈在线预订价格300元以下的占比87%，其中100-199元的民宿占比45%，接近一半的比重。而在2012年及以前，短租房价格多在50-150元，价格比较低，同时房间质量也比较差。
#民宿数量急剧攀升#
一份业内数据显示
大理民宿将由原来的3000来家增加到上万家；
杭州地区仅2015年上半年杭州西湖周边的民宿数量就激增了四成之多；
厦门民宿业由2006年的13家上涨到当今的2200多家，年接待游客量超过365万人；
青岛民宿数量排名仅次于北京，2016年8月份达到近万套。
地方民宿尤其是中国一、二、三线旅游城市的民宿短租数量急剧攀升，带来了在线短租平台的房源基数的大幅上涨。
单国内民宿预订平台木鸟短租在2015年12月公布的一家数据显示，截止到2015年年底，木鸟短租房源30万套，和2013年的2万基数相比，增长15倍，其中年民宿行业爆发增长的元年，本年增加10万套房源。
腾讯研究院数据显示途家平台境内、境外房源总数42万，近两年房源规模翻了一番。
#互联网预订高频#
“友盟+”的O2O短租平台应用数据显示，和2015年1月相比，本年12月人均使用O2O短租的市场增长约100%，人均启动次数增长约20%，尤其在旅游高峰的暑假期，5月人均使用时长和频率分别增加63%、58%，7月分别增加106%、98%。
#主题民宿类型多元化#
选择民宿时，人们对房间卫生、位置和装修非常重视。52.1%的用户强调民宿卫生、环境好、设施要齐全，51.7%的用户强调价格，希望性价比高，46.5%强调位置，39.6%用户看重特色、有范儿的装修风格。
&除此之外，值得关注的是用户对个性服务的需求比重近20%，这说明当下民宿不再是以往那种单一的住宿载体，变成以民宿为核心的“住宿+娱乐”、“住宿+交通”、“住宿+导游”等等一站式功能区。
根据功能，民宿短租可以分为农业体验型、民俗体验型、度假休闲型、艺术体验型、自主体验型6大类。
根据产品性质，民俗短租又可以分为农家乐、家庭旅馆、青年旅社、乡村别墅、酒店式公寓、客栈等类型。
木鸟短租2016年春节数据显示，今年春节期间房间平均出租率达88.75%，其中上涨速度较快的为别墅、复式及主题特色房；平均出租时长延长1.11天，为4.99天，其中别墅增长时间最高，这说明目前特色房源受用户欢迎。
短租民宿的4个坑
1、选址的坑
短租民宿成败与否的三要素是：选址、选址、还是选址，这决定了是否有足够的客源，保证盈利。好的选址要综合考虑很多因素，不只是地理环境的问题。
想转型的长租公寓运营者们，一定要考虑清楚，你的房子身处什么环境，是否能支撑起足够大的客流量。
就是消费能力，有些城市人也很土豪，但是他们愿意住五星级酒店，觉得有面子，而长三角、成都重庆这边许多人愿意住民宿，觉得自己很洋气，花1000多块钱，让别人点赞，性价比很高。
做短租民宿是否合适，周边有没有一些让人眼前一亮的当地特色景点、旅游资源、传统村落等。比如上海川沙，就算是长租经营者，靠近迪斯尼，也适当可做短租。水电、Wifi设施是否齐全，都决定了客户在这里能否有良好的体验。
至少保证当地政府不排斥民宿项目，各项证件能办齐全。（如果长租转短租，也要注意是否当地认可长租做短租）
2、扩张的坑
&评判民宿成功与否的唯一标准是：单店的盈利能力及可持续盈利能力。没有可持续盈利能力的民宿单店，是大坑。
开1家民宿，开10家民宿和开100家民宿，是三码事。1家民宿开成功了，不代表开10家民宿能成功。10家民宿开成功了，不代表开100家民宿能成功。
&能不能连锁？能不能复制？和太多因素相关。选址、民宿作为产品本身、团队成长、市场容量、所在市场的区域性、消费习惯等有太多关系。哪一点出问题都不能保证连锁的成功。
3、情怀的坑
据统计，国内民宿（含客栈）的经营周期多是8个月左右。不说从贩卖高雅的生活方式，很多民宿连住宿都难以贩卖，转为贩卖土特产等旅游产品为生。
&所以，永远不要靠猜测去研究市场偏好，也不要把运气当盈利来源。因为当你运气不那么好的时候，可能会面临与房东、合伙人的各种死磕，可能在大半夜还得想着怎么拓展客源，也有可能在员工不爽甩手走人时自己刷马桶的各种熬夜。
4、赚钱的坑
民宿行业能盈利的不足50%。节假日和双休日是黄金时间，客人也较多，但是，无奈几间房根本不够用。工作日又冷冷清清，无人问津。到了淡季，更难得等来一个客人。然而，房租和员工的开销，却不会管你是旺季还是淡季。
做民宿之前你得想清楚一个问题：民宿是什么？民宿就多余的房子转出租，这种房间不会很多，也不是主要收入。投资几百万的，那叫旅馆和酒店。所以准备靠开民宿赚一大笔的，先清醒一下头脑，别冲动。
一定要计算好成本、开支、投入资金，擅长“抠成本”。
短租产品的趋势
中国商务部服务业公司联合中国饭店协会给出的数据显示，2012年民宿从业者不到10万，民宿价格浮动范围大，房源质量更是参差不齐，彼时的民宿是“新事物”、“稀有品”；而到2016年，国内民宿企业已达4万多家，行业从业人员近90万人，市场规模逾百亿元，民宿产品细分成经济型（房源日单价50-300元）和享受型（房源日单价300及以上元）两种，同时民宿平均价格走低。
#特色化：民宿植入特色基因是大势所趋#
在民宿整体预订量上升的前提下，其中自身具有鲜明“闪光点”的特色民宿，如距离景区近、地处要道、交通便捷，有本土化或特色化的建筑风格或与众不同的装潢设计等更能赢得用户的青睐。
中国民宿市场同质化现象严峻，特色、差异化成为市场是民宿产品持续盈利的重要因素。
#平价化：改变稀有属性，价格趋向平价#
随着共享经济观念渐入人心，民宿经营者数量仍在巨幅上涨，民宿市场扩大带来产品供给量的增加，所以根据市场价值规律，民宿最终将走向平价化。
2016年最后一场行业盛会，第二届创新奖评选再度来袭，12月23日，北京亮马桥四季酒店，见证新资本、新产业、新技术、新理念带来全新变革。科技赋能产业，
亿欧专栏作者，关注医疗医药健康行业的创业创新
中欧国际商学院兼职研究员，西安交通大学研究生导师，深圳易流科技股份有限公司董事副总裁
亿欧体育-记者
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