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能够引起合同关系消灭的法律事实主要包括哪些？
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【提问】能够引起合同关系消灭的法律事实主要包括哪些？
【回答】合同的终止又称为合同的消灭，是指合同关系当事人双方之间权利义务于客观上不复存在。合同当事人之间的权利义务是有期限的，从性质上看不能是永久存在的。合同的设立是为取得某种利益，而利益的取得是通过合同的履行，实现债权而最终实现的。从一定意义上说，订立合同的目的在于消灭合同关系。能够引起合同关系消灭的法律事实主要包括：
1.合同履行
合同订立后，双方当事人按照合同的约定或法律的规定互相履行完合同义务，实现债权，就是合同的履行。当事人通过合同的履行而实现各自的经济利益。合同的履行是合同终止的最正常和最主要的形式。
抵销是指当事人双方相互负有同种类的给付义务时，将两项义务相互冲抵，使其相互在对等额内消灭。以抵销的方式消灭合同关系，使合同终止，可以便利当事人双方，降低交易的成本。适用抵销的条件包括：①当事人双方必须互相有债务、债权。②当事人双方的给付债务应为同一种类。③当事人双方的债务均已到履行期。④当事人双方的债务均是可以抵销的债务。法律明确规定或当事人约走不得抵销的，不能抵销。例如，相互提供劳务的债务，与人身不可分离的债务，法律规定禁止强制执行的债务，侵权行为所生的损害赔偿债务，都是不能抵销的。
提存是指债务人于债务已届履行期时，将无法给付的标的物交给提存机关，以消灭债务的行为。债务人履行债务需要债权人的协助。如果债权人不协助债务人履行，对债务人的履行拒不接受，或者由于债权人的其他原因使债务人无法向债权人履行债务时，债务可以通过法律所设定的提存制度，债务人可以将其无法给付的标的物交给提存机关保存，以代替向债权人的给付，从而免除自己的清偿责任。债务人提存后，债务人的债务即告消灭。
4.免除债务
债务免除是指债权人免除债务人的债务而使合同关系消灭的法律行为。《合同法》第105条规定：&债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。&可见，债务的免除可以是部分免除或者是全部免除，而引起合同关系终止原因是指债权人对债务人的全部债务予以免除的情况，即因债权人免除债务人的全部债务而使合同的权利义务全部终止。
混同是指债权与债务同归于一人而使合同关系终止的事实。混同以债权与债务归于一人而成立，与人的意志无关，因而属于事件的范畴。发生混同的原因有两种：一是概括承受，即合同关系的一方当事人概括承受他人的权利与义务。概括承受是混同的主要原因，常见的现象是企业的合并，合并前的两个企业之间互有债权债务，两个企业合并为一个企业，债权债务因同归于一个企业而消灭。二是特定承受，指因债权人让与或债务人承担而承受权利义务。混同的效力是导致合同关系的绝对消灭。《合同法》第106条规定：&债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外。&
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对当事人之间已形成的事实合同关系的处理
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案例分析：前期物业服务合同对业主是否有约束力？
[案情概要及争议焦点]
原告：物业公司
被告：廖某
廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城A铺面，2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业&&& 9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0. 05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》& (南价格(2003) 38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于2004年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》&南价格(2005) 72号），其中载明商城属连排单栋商住混合小区，其物业服务价格实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189. 44元、维修资金59. 52元并支付滞纳金1291. 68元（计至2007年12月3 1日止）o
一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：&物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。&廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目& （含维修资金）及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条&业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金&的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。
廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。物价局[2003] 38号文明确规定物业公司的收费期限至2005年12月止，2005年12月后物业公司应依照[ 2005 ]& 72号文执行。& [2005]72号文批复规定&物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。&该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。依照《物业服务收费管理办法》& （发改价格[ 号）第七条规定：& &实行市场调节价的物业服务收费，& 由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。&物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。2005年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局[2003] 38号和[2005] 72号文之前的事。当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。即使《前期物业管理服务合同》有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于2006年1月拒交物业管理服务费，2006年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其2006年1月至2007年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。
物业公司答辩称：按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，& 因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。廖某购买铺面后于2004年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了2004年3月至2005年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从2006年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不依法履行义务的行为已构成违约。物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
二审法院经审理认为：廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容，但此后2003年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对商城小区的业主具有约束力。且本案廖某于2004年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》，再次确认接受物业公司提供的物业服务。物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对商城小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，并交纳了2005年12月份之前的物业服务费。廖某以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，不予采信。关于专项维修资金应由谁来收取的问题，本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取，但本案双方之间的前期物业管理协议，包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。本案提起诉讼后，虽然建设邵、财政部于2007年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》，规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门代管，但该《办法》自2008年2月1日起施行，而本案讼争的是2006年至2007年的专项维修资金，故该《办法》不适用本案。本案仍应按双方合同约定由物业公司代为向业主廖某收取专项维修资金，廖某主张物业公司无权向其收取专项维修资金理由不成立。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定&物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价&，本案物业公司对商城小区住宅部分收取物业管理费的标准获得了物价局的批准。商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目（含维修资金）及收费标准均合法有据。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条&业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金，的规定，因廖某2006年1月之后一直拖欠物业服务费和维修资金，一审判决廖某向物业公司支付滞纳金正确。虽然物业公司没有将具体的服务内容、服务标，准在小区内进行公示，但其在与廖某签订的《前期物业管理协议书》中已经明确了其公司的服务内容，2005年12月之前廖某也都按期交纳物业服务费和维修宴资金，说明廖某对物业公司的服务内容、服务标准是知情的。至于廖某对物业公司提供的物业服务不满，其可以通过向物业公司提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，故对廖某要求驳回物业公司诉讼请求不予支持。关于廖某在二审庭审中提出诉讼时效的问题，因其在一审中并没有提出诉讼时效抗辩，故其在二审中提出不予支持。二审法院遂判决驳回上诉，维持原判。
&[裁判标准]
1．根据《物业管理条例》之规定，前期合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物业服务合同有两个显著的特征：一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，前期物业合同对业主有约束力。将这些规定适用于商品房住宅小区，则在业主与开发商签订商品房买卖合同之后、业主委托业主委员会或召开业主大会选聘物业公司之前、开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司提供物业服务而签订的物业服务合同，属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当遵守。
2．财政部日发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，由物业所在地的政府建设（房地产）主管部门代管。在该办法施行之后，无疑应当按照规定存入公有住房或住宅专项维修资金专户。但在该办法实施前的前期物业服务合同如果规定小区专项维修基金的收取由物业公司代收和管理的，可依照前期物业服务合同的约定执行。
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扫一扫 关注当事人对有关合同的事实及法律问题形成争议时的解决途径
高―行政法、经济法、民事法、刑法、程序法
index_report当事人对有关合同的事实及法律问题形成争议时的解决途径【案情摘要】日，某市对外贸易进出口公司与俄罗斯某钢铁公司在北京签订购销合同。合同约定，俄罗斯某钢铁公司出售其生产的螺纹钢2000t，单价为每吨人民币4000元，交货地点为连云港。双方在合同中约定了发生纠纷后由中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁条款仲裁。合同签订后的第5天，某市对外贸易进出口公司将货款汇到中国交通银行上海浦东支行，把信用证开出后交付俄罗斯某钢铁公司，但该公司在收到信用证后60天内，没有按合同约定交货，为此，某市对外贸易进出口公司向所在地中级人民法院提起诉讼，要求该钢铁公司承担违约责任。法院收到诉状后，经审查发现，当事人之间订有仲裁条款，遂根据我国民事诉讼法的有关规定，作出书面裁定，驳回起诉。【法律分析】本案主要涉及解决有关合同争议的有关法律问题。合同争议是指当事人双方对经济合同履行情况和对不履行或者不完全履行经济合同的后果产生不同意见。关于解决合同争议的途径。《合同法》第一百二十八条规定：“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。”“当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。”根据本条规定，解决合同纠纷的途径有四种，即和解、调解、仲裁和诉讼。所谓和解，是指合同双方当事人进行协商，双方都作一定的让步，在彼此认为可以接受的基础上达成和解协议，解决纠纷。通过和解解决纠纷的好处是：方式简便易行，不需要通过仲裁或司法程序，可省去仲裁或诉讼的麻烦和费用；而且气氛友好，有利于双方经济贸易关系的进一步发展。调解是指由第三人从中调停，促使双方当事人解决纷争的一种方式。调解的主要特点是：灵活简便，不需要经过纷繁的诉讼或仲裁程序；在调解中，调解人的存在对纠纷的解决起重要作用。他除了转达双方当事人的意见外，还可提出自己的解决方案，促使双方解决纠纷。调解是在当事人自愿的基础上进行的，任何一方当事人不能迫使他方接受调解。需注意的是，调解这一途径不是合同当事人解决经济纠纷的必经程序，不得进行强行调解。正因为经调解达成的调解协议完全出于当事人的自愿，所以一般都自觉履行。仲裁是指对经济合同纠纷，依照双方当事人在合同中订立的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，由仲裁机构进行裁决的一种法律制度。仲裁裁决具有强制性执行的法律效力，对双方当事人均具有约束力，如果败诉方不主动执行，胜诉方可向法院提出申请，要求予以强制执行。凡经仲裁机构裁决的经济合同纠纷，当事人不得向人民法院起诉，这是因为我国的仲裁机构和人民法院是两种不同性质的组织，彼此不发生监督关系。诉讼是指发生合同争议后，当事人一方向有管辖权的人民法院起诉，请求法院按照法律规定作出判决，解决纠纷。法院审理经济合同纠纷案件时，按照民事诉讼法的程序执行。对合同纠纷案件的双方当事人可以进行调解，调解不成才进行判决。当事人对判决不服可在法定期限内向上一级人民法院上诉。上诉后作出的判决为终审判决，立即生效交付执行。诉讼方式的最大特点是强制性。一方面，在双方当事人之间没有仲裁协议的情况下，一方当事人向法院起诉，无须征得他方的同意，如另一方当事人拒不出庭，法院可发出传票强令其出庭；另一方面，法院作出生效的判决具有强制拘束力，败诉方必须无条件予以执行。综上所述，本案例中当事人在购销合同中订有仲裁条款，而且符合我国法律的有关规定，是具有法律效力的，因此，在纠纷发生后，当事人只能根据仲裁条款的约定，向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，而不能向人民法院起诉。因此，某市人民法院经审查，依据《合同法》的规定，裁定驳回某市对外贸易进出口公司的起诉。物业服务合同纠纷案例分析_百度文库
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