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悉尼各区房价对比
来源：作者：北美购房网时间：
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悉尼是澳大利亚华侨和华人聚居最多的地区，悉尼是多项重要国际体育赛事的举办城市，曾举办过包括1938年、2000年悉尼奥运会及2003年等。作为国际著名的旅游胜地，悉尼以、和等标志性建筑而闻名遐迩。近年兴起的澳洲买房热也吸引了越来越多的国人在悉尼置业。那么悉尼各区的房价是怎么的呢？
悉尼的东区其实分两部分，一部分是靠海的，比如Bondi, Double bay, RoseBay,这些都是毋庸置疑的富人区，凡是靠水靠海的house,区别就是多少个million了。对于平民百姓来说都是有些遥远的。更多人想融入那些个区，就租房在那里。东区本来就相对于其他地区来说面积较小，加上靠海，人们愿意居住在那里，所以房价是最高的。其余那部分也是东区。比如靠近跑马场，UNSW的Kensington, Randwick 和 Kingsford. 这些区都是不错的，Kingsford交通生活都比较便利，购物超市饭店酒吧比比皆是，着名的NSW大学就坐落在这里。由于地理位置近city而且近期政府会开发Green Square Town Centre,所以周边的Moore Park, Rosebery,Mascot等区会有很高升值潜力。加之这里位置得天独厚，距city仅3公里，去bondi junction、东区海滩也咫尺之遥，区内有centennial park、高尔夫球场、澳人体育场等地标性的设施，因此这里的公寓租金相当高，近新的两房apartment每周租金至少550以上，一间主人套房也可分租到300+/w.如果置业就比较推荐rosebery以及moore park,因为比起周边仅数百米远的zetland以及randwick,这两个新区的价格相对便宜很多，全新两房大概55万就可以买到很不错的。
　　北悉尼一直是我们俗称的富人区，当然这并非官方的统计和调查，大家的依据可能主要来源于那里的居住环境和消费层次。由于北悉尼依托美丽的悉尼港海湾沿岸，多数有钱人对此情有独钟。清爽的街道、诱人的海景、较好的治安都是这一地区高质量的生活标准。悉尼的北区(northshore)，lower north shore的房价是挺贵了。普通的2房的unit/appartment就要60多万 ,例如：CHASTWOOD地理位置很好，通过悉尼港大桥(HARBOUR BRIDGE)和悉尼港海底隧道(HARBOUR TUNNEL)与CITY及其他区域紧密连接，同时配有轨道线路，这里最新推出的期房户型很大，两房要60万+.Upper north shore 一直到hornsby前面都是很好的。Hornsby居住是很不错的，设施都很完备，也有很大的购物中心，交通也方便，还有全纽省Top 5 的 high school,是传统意义上得不错的区。Northshore line沿线有许多好的学校，是为什么北区的房价较贵的原因之一。当然，环境人文是另外的重要因素。加上north Sydney也在北线，许多工作机会(特别是IT)，导致许多人想在北区居住。RYDE附近新建许多办公楼，以后会有许多工作机会放出来。在lindfield,Killara,Gordon,Turramurra,Wahroonga放眼望去坐落着不少豪宅，最近这些区近名校也推出一些新的楼盘，像st ives这种house均价都在百万之上的区，50万的公寓价格确实很有吸引力。整个北区的感觉是绿化好，安静整洁。
　　悉尼的西北区，比如carlingford, castle hill. 由于carlingford有全悉尼第一的high school,以教育为重的华人自然不会错过，该区华人比例很高。房价适合第一次买房的人群，但交通不是很方便。Castle hill环境优美，现在华人的比例较小。该区有很大的购物中心，房价也不贵。同样的，交通相对不是很便利，有公交车直接开到CBD的Wynyard火车站附近，单程大约45-60分钟，取决于路面交通状况。Eastwood基本上被亚洲人占领了。一边是韩国人，一边是中国人。物价很便宜，品种也丰富。 Epping已经开通至chatswood的火车线，交通极为方便，升值潜力大，是个不错的区。悉尼的西区(不包括内西区)一般是中东人，印度人，巴基斯坦人等聚集的地方。当然，西区的房价便宜，生活费也很便宜，比如Auburn有方便的交通又有shopping centre,所以成为部分华人喜欢购买投资房的一个区，而且对于财务状况不是很理想的人们算是一个比较好的入市起点。
　　悉尼的内西区(比如strathfield,burwood,Ashfield)，由于交通方便，近年来的涨幅不错。内西区比较拥挤，人口密度相对比较高。即便是house,6-700平方米已经算大地了。因为其交通便利，许多中国人，韩国人纷纷入住，华人超市，亚洲食品比比皆是。由于交通生活的便利，居住在这些区的学生可能是来自USYD、UTS、TAFE、WSU、MQ的各校学生。USYD和UTS的学生一般集中在ASHFIELD、BURWOOD、STRATHFIELD及临近的SUBURBS.STRATHFIELD作为交通枢纽及多种族融合的典范社区一直受到追捧，比起临近的BURWOOD从价格上非常有吸引力，全新一房32万，租金380/w;两房43万，租金500+/w.最近很多首次置业者和投资客都选择了这里。RHODES和HOMEBUSH BAY是近几年发展起来的炙手可热的地区，区内独有的水景以及飞速发展的购物，休闲娱乐设施彰显了高贵典雅的生活气息，55-60万便可以买到两房的水边公寓，也是物有所值了。
　　悉尼的南区，比如：HURSTVILLIE、 KOGARAH、ROCKDALE.其中HURSTVILLIE是悉尼南部最大的华人社区，其中港澳及大陆南方人居多。这里集中居住的留学生来自 USYD、UTS、TAFE、WOLLONGONG等学校。该区位于悉尼CITY通往南部WOLLONGONG的轨道交通主线，生活设施齐全，治安环境比较好。南区oatley以南华人比例急剧下跌，因为靠海，房价贵，属于南部的第二贵区，一般的house都要在80万以上的价格。另外Kogragh,学校好，又有TAFE,还有很大的公立医院。相对又比较安静。
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标签：悉尼,房价
相关房源推荐当我们谈起悉尼的房产以及最佳的居住城区时，话题总会不自觉地又转回到住房可负担力和房价上。
我们能很容易地用房价来列出一串“最佳”居住城区，然而应该还有比起价钱更有价值的参考依据来评判城区的好坏。每个城区都会有它能吸引到大众目光的魅力点，当然也会有我们不满意却只能妥协的缺点。
能让城区变得与众不同从而吸引到购房者入住的一个新研究报告：2016年悉尼房产宜居城区。
这份研究报告的作者——来自Tract Consultants和德勤经济研究所——把悉尼1至555个城区用16项指标划分。这些指标是每个区域里能影响居民们生活质量的特点，因此可以用这些来作为评判区域可居住性的标准。
有些参考因素是普遍存在的，比如植被覆盖率和交通便捷程度，还有一些其他的因素，比如海港景色，轮渡以及是否接近海岸等，则是悉尼独有的。
一、通勤距离
考虑到我们把大部分的时间都交给了工作，所以离工作地点越近也就意味着花在去上班路上的时间就越少，总体来说就是提高了人们的生活质量。所以报告中把在每个城区离工作核心的距离远近作为参考，当然啦，如果附近就有一个大型就业中心，那得分也就会越高。
二、火车/轻轨
在任何现代城市，一个完善的列车网络是必不可少的。悉尼当然也还是有需要改进的地方，其中特别薄弱的地方是，从Watson’s Bay到 La Perouse，延伸至北部海滩以及Hill城区(这应该会很快并入悉尼西北部地铁系统)。所以这个因素的评判标准是看城区离最近的火车站或轻轨的距离。
这一条因素有点类似于计算到火车站的远近距离，研究报告是以离最近的公交巴士站的距离为评判标准。
显然，一些内陆城区里是没有轮渡这一条交通选择的，这对于评分是很不利的。但是在悉尼西部地区，因为沿岸的Parramatta 河上有轮渡，这就会为它们加分不少。轮渡提供了一个更赏心悦目地进入CBD的方式比起赶公交或者挤地铁。在这份研究里，轮渡是和其他交通工具一样的地位。
虽然你也许不会每周的星期五都去当地的剧院，但只要是接近文化活动的项目都将会增加你所在区域的宜居分数。城区是按拥有的文化设施的数量来排名的，比如图书馆、博物馆和美术馆的平均数量。
六、主干道拥挤程度
没有人会否认，交通堵塞和随之而来的路怒情绪将会削弱城区的可取性。这项研究把平均行驶速度作为限速的百分比来计算悉尼主干道上的交通拥堵水平。
如果你没有一个在读书年龄阶段的孩子的话，那这条标准显然是和你无关的，但是不管如何你总是会经历到有孩子需要读书的时候，那这个时候附近就有学校将会使你的生活更简单从容。基本上，越多的小学和高中在附近就越好。如果你生活在Waverley，那你真的是再幸运不过了!
这一条我相信大家都会无条件赞同——如果在家附近就有一处大型购物中心，生活就会变得更舒适。
九、露天场所
我们希望在悉尼看到自然景色。所以在悉尼的南边有皇家国家公园，西边有蓝山和北部的两处以上的国家公园。这项研究考虑到公共休闲区、自然保护区和郊区公园的比例。
丘陵地形：对于那些住的高喜欢俯视城市风景的人们来说，这种地形是再好不过的;但对于那些不喜欢长途跋涉步行走路的人来说，这就是一件麻烦的事情。这一指标的研究也许是最有争议的，但“地形的变化“被大多数人认为是城区的一个有吸引力的特征。
十一、咖啡馆和餐厅
大量的咖啡馆、酒吧和餐厅是一个很好的迹象，说明这是个非常适宜居住的城区。而且我们也不会太惊讶地发现，越是这种休闲场所多的地方，就越会吸引到一大批的年轻人。许多获得高分的城区是因为它们尤其在学生及年轻的专业人士中受欢迎。
十二、犯罪率
虽然这个报告中的每一个其他特征是有益于邻里的，但犯罪率显然不是。毫不奇怪地说，许多郊区排名不佳是因为它们的高犯罪率。
十三、通讯
当你为了打个电话，而不得不在自家阳台上将身体倾斜来接受信号时，这样的生活方式显然不是理想的居住环境。现在已经是网络通讯技术发达，在任何时候都可以进行快速上网的时代，通讯信号是很关键的考虑标准。
十四、风景
这是一个独特的悉尼的宜居性指标。拥有越多的水景，无论是港口，海湾或海洋，得分就越高。同时拥有海港和海洋的城区比如Watsons湾这种地区，无疑就是表现非常亮眼的地区。
十五、海滩
虽然不是每个人都会优先选择靠近海滩这条选项，但是如果你能很幸运地住在悉尼并且靠近海滩，这绝对是一个额外的奖励。一览无遗的蓝蓝海景，看着就赏心悦目让人愉悦。
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2015墨尔本买房超过悉尼,珀斯成下一个热点
澳洲有意在未来的一年里买房或建房的人有130多万，这相当于50多万套房子将易手或新建，Roy
Morgan研究公司的数据如是显示。
澳洲每日新闻报导，尽管西澳的房地产销售不太景气，但珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。在2015年3月之前的12个月里，珀斯居民中有9.8%认为他们有意在一年之内买或建独立房或公寓房。
在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上。按人口比例来说，墨尔本意向买房人数占总人口的8.3%，超过了悉尼的7.8%。布里斯本的意向买房认为占人口比例是6.7%，阿德雷德为5.8%，堪培拉为5.3%，霍巴特为3.5%，低于全国平均数。
就全澳来说，有买房意向的总人数中只有25%居住在上述七大省会城市之外。
这七个省会城市中，全澳有买房意向的总人数中几乎半数居住在悉尼与墨尔本。其次是珀斯，有买房意向的人数是165,790，然后是布里斯本为124,670人。
然而，按意向购买的房产类型来说，悉尼、墨尔本、珀斯有明显差别。这或许能否预测2015年及以后房地产实际销售量的关键。
在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。
Roy Morgan调查公司的总裁莱文（Michele
Levine）说：“约100万省会城市居民有意在一年内买房或建房，不论是作为投资还是作为首次购房。在利率处于历史最低水平的现在，这无疑令许多人认为已经使过热和不平等的房地产市场上的需求进一步加大。”
他说：“各省有不同的适用于新房或现房的首次购房者补贴计划与印花税减免计划。但这本身并不能解释各省会城市间买房意向的不同。在珀斯有意买新房和买现房者几乎一半一半，而在悉尼七成有意买现房。”
他说，也就是说，今年悉尼约有22万人、墨尔本20.6万人将通过中介在现房议价和拍卖中奔忙，同时进一步抬高房价，而在珀斯，建筑设计师、承建商、开发商的工作将红火。
房价居高不下 如何买房投资
在现今的房地产市场，投资者要用传统的方法来挑选下一个热门地产区，这比以往都难，但也不是完全不可能。目前房地产投资者常常会盯上市区周边崭露头角的、有高档化趋势的、竞争相对更激烈的区域。比较有效的做法是人们可以去买一个相对破旧，但有升值前途的便宜房子，等待它增值，然后抛售，几年内即可发一笔小财。
在墨尔本的 Sunshine
区就是一个很好的例子。去年七月，维省房地产协会（REIV）宣布，蓝领阶层的郊区在去年第二季度的房产增长超过了20％。而这并非是唯一的例子。
REIV 今年第一季度的统计数据显示更惊人：墨尔本的
Mount Waverley 区, Bentleigh 区和 Beaumaris 区对应的增长分别是19.7%，18.3% 和
很显然，要能在正确的时间和正确的地区购买房产，你的投资就能有斩获，但要如何才知道某个区域将成为下一个房地产新热门区呢？
一切都归结到一个区域是否有高档化的趋势上来，根据来自
Where Group Property 的 Todd Hunter
的意见，投资者应该寻找区域周边是否有某个地区有将被焕然一新的迹象。
“最关键的是收入负债比，也就是说，平均而言，与人们在该地区的购房所需的债务水平相比，这一个地区人们的收入水平相对不错，”
Hunter 先生说。“然后这额外的现金流，就可以用于房子翻新上。”
一个区的老房子，如果旁边有一个较新的区，通常就是很好的选择，他补充道，基础设施投资的公告可以是一个区域将要开始成为热门区的一个标志。
“更好的情况是，有人口增长快的地区，人群不断汇集的地区，”Hunter
地理位置也关键
从过去的经验上看，最大的收益区为内城区，但那当然不是唯一的热门区，Hunter
先生说：“内城区相对更贵，地产的增值周期往往在内城区开始然后向外围郊区蔓延。交通方便极其重要，因此要注意看是否有良好的公路和铁路交通。也就是说只要有良好的交通条件。你仍然可以住在远郊，而比较容易的来到市区工作。”
表示，他倾向于“要找别人都不找的”低价格房产点。
“我会坚持500,000澳元以下的价格范围，避免在城区内的单元（因为往往供过于求），”他说，“并坚持在省会城市区域，或大区域的地区做选择
- 要避免矿业城镇。”
警惕热点区的变籔
Metropole Properties 的 Michael
Yardney 敦促购房者在挑选下一个地产热门区时要加倍小心。
“我已经看到太多的追逐热点的投资者得不偿失的例子，如有人只是以基础设施的变化或寻找下一个医院的兴建为基准就可能失败，”他说，“这些因素并不总会导致更大的资产增值。”
先生还说，有时把握正确的投资时间不容易。“要么你会过早进入一个热点而错过了黄金机会或是过晚进入，热点已经开始冷却，”他说。
先生对此表示赞同，他们认为太专注于寻找一个热点的问题所在是，“时间不对号”。“人们通过报导知道这些热点的时候，为时已晚
......增长期已经实现，”他说。
关注价格上涨的连锁反应
先生说在房产投资时要留意房市的“涟漪效应”，“当某一个地区房市开始火热时，强劲的价格上涨，会让部份购房者因购买力限制因此会希望在热点相邻的区域购买房产，”他说。
“这种对热点区域需求的增加，也因此而推高了相邻区域的房产价格。
“当然这种涟漪效应不会永远散布开去，而往往是在主要的地理界线就有阻断现象，如主要的道路或高速公路，所以这是一个要留意的方面。”
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。几个原因告诉你，中国人买房为何如此偏爱澳大利亚_凤凰资讯
几个原因告诉你，中国人买房为何如此偏爱澳大利亚
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大家应该都不陌生，在近几年来，国人之中兴起了一股海外投资热。有几点原因，首先是内因，国内投资环境虽然机会多，比如股市，房地产，但是不稳定，暴涨暴跌时有发生，导致大家很没有安全感，进而希望从其他渠道平衡资产配置，做一些对冲，增加资产的安全性。
原标题：几个原因告诉你，中国人买房为何如此偏爱1
全球海外投资热 大家应该都不陌生，在近几年来，国人之中兴起了一股海外投资热。有几点原因，首先是内因，国内投资环境虽然机会多，比如股市，房地产，但是不稳定，暴涨暴跌时有发生，导致大家很没有安全感，进而希望从其他渠道平衡资产配置，做一些对冲，增加资产的安全性。 外部因素主要是随着中国与其他国家日益增进的交流，进而在文化上，经济上更加了解外面的世界，有助于我们涉足对国外经济的参与。 投资范围我概括为主要遍及欧洲，北美，以及澳大利亚等一些发达国家。投资形式主要有以保险，股票，期货为代表的产品，还有一些投资者参与当地的实体经济，比如农牧业，另外很重要一部分就是房地产业。因为其具备一定的实用性，同时又符合咱们国人的土地情节，进而形成了一股房产热。 简单举几个例子，
年，中国买家在美国地产业投资
亿美元，同年在加拿大的多伦多和温哥华一共投资
财年，中国在澳洲房产的投资首次超越美国达到
亿澳币，而
年底，已超过
亿。 澳大利亚夜景 2
澳洲房产投资最热的三个城市 具体到澳洲房地产投资，有过接触的朋友应该最常听到的是这三个城市：悉尼，墨尔本，布里斯班。 简单介绍一下这三个城市，悉尼位于新南威尔士州，面积有一万两千平方公里，人口超过
万，独栋中位价突破
万。 我个人的理解，无论是经济发展和基础建设，悉尼无疑都是澳洲第一大城市，也正是由于它的经济发展和人口基数，在某种情况下，是可以通过短线操作而获得投资回报的。 墨尔本位于维多利亚州，澳洲第二大城市，面积接近一万平方公里，人口已超过
万，独栋别墅的中位价超过
万。我个人认为墨尔本具有非常好的发展潜力，我也很看好它的中长期投资。待会儿我会重点解读。 布里斯班位于昆士兰州，面积有六千平方公里，人口有
万，独栋别墅的中位价达到
万。目前我所了解，有很多来自国内的开发商已在布里斯班参与一些项目的建设。我认为，在布市投资可能需要更长久一点的耐性及长期的规划。 3
墨尔本大环境分析 墨尔本近些年来人口增长强劲，去年进入墨尔本的海外及本国移民达到了十万人。据澳洲统计局预测，在本世纪中叶，墨尔本人口会超过悉尼，成为第一大城市。到今年第一季度，独栋别墅已达到
万，比去年同期增长
，公寓中位价达到
万，比去年同期增长
。 另有一个数据显示，从
年的时间里房价累计增长了
。以及，墨尔本整体房屋空置率在
。这些指数，说明墨尔本的房产市场表现是非常耀眼的。进而受到了中国买家的关注。 那么为什么中国买家会对墨尔本情有独钟呢？首先是它的宜居性。墨尔本在
年被英国的经济学人周刊评为世界最宜居城市。连续
年无可争议的被评为第一，全世界没有第二个城市能获得这样的殊荣。 感兴趣的朋友可以具体了解下这个评分标准，实际上它会非常全面的来评判一个城市，从社会环境到基础建设，再到教育医疗及社会保障制度等等。结合我个人及周围朋友的生活体会，这是一个对墨尔本非常中肯的评价。 其次，澳洲本身是一个移民国家。自古以来，澳洲都对移民持一个开放性的态度，从而吸引了全世界各地的移民来澳洲生活。两大执政党，工党和自由党都对移民政策持欢迎态度，也肯定了移民对澳大利亚发展的贡献。 简单解释一下群友比较关心的移民政策，目前主要的移民途径有投资移民，技术移民和雇主担保移民，可以说渠道很多，配额也比较充足。这也是为什么澳洲地产会受中国买家青睐的一个原因。 另外就要谈到澳大利亚的教育，也是其经济支柱之一。了解澳洲留学的朋友应该都知道有一个八大名校联盟，由澳洲八所最顶级大学组成。其中墨尔本就有两所，墨尔本大学和莫纳什大学。在泰晤士高等教育世界大学排名中，墨尔本大学排第
，莫纳什大学位于第
。 另外还有皇家墨尔本理工大学，其课程的实用性及高就业率，也深受当地学生以及海外留学生的关注和青睐。 还有一点就是相较于国内房地产市场，墨尔本所具有的一些优势。同为一线城市的墨尔本相比较北京，上海，广州等地，房价还是要低很多。现在
的公寓大部分保持的
澳币左右一平米，而大家都了解国内一线城市的房价都要超过这个数字。 其次，也是大家比较看重的一点就是产权问题，澳洲房产是永久产权，无条件的永久持有下去，并且没有遗产税。而相对的，国内房屋一般都是
年产权，甚至更短。 值得一提的是澳洲房产市场与国内市场非常不同的一点——房产增值后的套现手段。国内现状是，若要获得房产增值的那部分收益，是必须要将房产卖掉。 而澳洲房产市场中，获利手段灵活：在持有房产若干年后，可由银行重新评估房屋价值，而房主可通过再融资（
）手段，从银行那获得增值部分，而继续保留房产。这也是我建议客户长期持有房产的原因，因为它是一个可以给客户持续稳定提供收益的工具。 4
墨尔本房地产市场现状分析:收紧 下面就大家目前比较关心的几个热点问题做一下简单分析。综合来看，目前的市场现状是收紧的。 首先，是公寓项目，尤其是大型高层公寓项目的审批。早在去年就已经非常谨慎了，实际获得批文的项目并不多。从去年开始提出了新容积率规定，
平米土体面积可产生不超过
平米的建筑面积。而今年已经降到
，且永久生效。这样的话就大大限制了高层建筑的建设。 另外一点就是对海外投资者投资行为的配额限制，尤其是一些大型公寓项目，普遍对来自海外的投资进行了限制。比较常见的比例为
，即有一个当地投资者购买才能允许一个海外投资者购买。甚至有的项目会达到
，即有三个当地人购买才可允许一个海外投资者购买。 还有，相应的法律法规也更加严格。对于大家比较关心的海外投资者能买什么的问题，我解释一下。海外投资者可以自由购买新房（现房和期房），严格禁止购买。具有一年以上签证的，可申请购买一套二手房用于自住，但不允许出租。 一年以上的签证可见于学生签证，工作签证等，在签证到期时，必须将房子卖掉不可继续持有。举一个实际操作的例子，一位来墨尔本读高中的学生，其父母以孩子的名义买了一套，若在孩子读完高中后回国的话，这套房产是必须要出售。若该学生高中毕业后继续在澳洲读大学的话，该房产可继续持有。 另外，无论购买新房或二手房，海外买家都需要到海外投资审批委员会（
FIRB, foreign investmentreview board
并交付相应的申请费。低于
万澳币的房产，交
元申请费；超过
万的房产，交
万；之后每超过
万。每购买一套房产，需申请一次。 还有，对于海外投资者增加了海外投资（也有文章称印花税），去年是占房产合同价的
月份以后，增加到
。 最后一点也是大家比较关心的贷款问题，在这里我澄清一下。澳洲四大银行，澳洲国民银行（
对于海外投资者可贷
；澳纽银行（
；西太平洋银行（
），暂时取消了对海外投资的贷款；联邦银行（
），一直没有对海外投资的贷款业务。另外，我所了解到的花旗银行，对于海外收入可接受港币，而不接受人民币。 5
危机？转机？ 那么对于这样的现状，我们是如何理解呢？我来做下简单分析。 首先，由于目前贷款问题确实造成了一部分已建成的房产无法顺利完成交房，当然也有相当一部分原因，是由于买家其他方面的投资失利（比如股市），造成资金链断裂。 另外一方面，如果有关注澳洲房产的朋友应该会体会到，市面上充斥着各种观点相悖的言论。有的文章说放房价会大涨，有人说房价会暴跌；有的文章说房子盖的太多了，已经供过于求了，而有的文章认为市场仍然是供小于求。不得不说，这样的一些言论给投资者造成了很大的困扰，导致一些潜在买家持币观望。 对于这样的市场现状，我认为，从政府及金融系统的收紧政策来看，这是一个具备一定自省能力的市场。大家应该都不陌生
年美国房地产市场的崩盘，其中一个原因就是因为其金融系统的漏洞及相应的监管不到位。 而以往的针对海外投资的贷款过程中，也确实发生过资料造假的情况。而银行暂时关闭了对海外投资的贷款是出于对这些不规范操作的风险的规避，同时也是为了更稳定的可持续发展。 另外在政府的角色上看，也是为了规范市场，实现可持续发展，同时也打击了一部分带有投机思维的投资者。更重要的是，我要提醒大家，澳洲的房地产业并非澳洲的经济支柱，所以不会出现像国内的房地产业绑架国家经济这样比较严峻的情况。综合来看，我认为这是一个可靠的，具备投资前景的市场。 此外，我要提醒朋友们对于房产投资要紧紧把握刚需这个环节。据目前的统计，墨尔本每周就要增加
个人。而依前文所讲，本世纪中叶，墨尔本人口将超过悉尼成为第一大城市，根据三种不同的人口增值模型，人口将达到
之间。而为了满足这样的人口，还需要额外建造
万套住宅。所以长期来看，是远远的供小于求。 另外对于进场时间的把握，我认为在目前市场短期内收紧，下行的情况下，反而更应该值得我们去关注。尤其考虑到墨尔本长期的住房需要，以及房屋本身有建造周期（大多
年以上），这时反而是一个比较好的入市时机。 6
实务操作指南-理性投资合理配置 购房用途
移民（自住），留学（自住），投资（非自住） 盈利在哪？ 现金流（
）：一年租金回报减去支出。租金收益减去贷款利息，物业费，市政费等费用后的剩余。在公寓中比较常见。 房产增值（
capital gain
）：房屋出售价格或银行评估价格多出房屋购买价格的部分。常见于有土地的房产。 以上两种回报可重叠，但较少见。 转楼花：将自己持有的期房合同加价转让。我不建议，买家已转楼花为目的投资房产，本身具有投机性，风险比较大。原因：一，本身是政策漏洞，期房合同转让不允许产生附加价值，所以转楼花是现金交易；二，若在房屋竣工前，无法转出，买家需自行承担交房。投资者需谨慎。 投资项目 公寓（apartment）价格低，出租需要高，租金回报好（正现金流），资金准备时间充裕（3-5年），增值缓慢 成熟地区独栋别墅（
享有独立门牌号）价格最高，且房源少，生活条件最好，用于自住比较多，呈负现金流，增值潜力最大 成熟地区联排别墅（
，两个以上的别墅分享同一门牌号）价格介于公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地，有一定增值空间，个别可以做到租金收支平衡 新开发地区独栋别墅（
house and land package,
买地建房）价格低，租金回报好（接近收支平衡），增值潜力大，风险最小 土地开发：以开发为目的购买二手房产，已原址已有房产推到重建新的联排别墅，并出售从而获得收益。可实现短线操作，收益较好，但投资者需要较充裕现金。 7
前景可期 综上来看，作为一个从业人员，我对墨尔本房产持有乐观的态度和坚定的信心。而对于投资者，首要的就是要思考入市的目的是什么？是希望短期高利润的回报或是长期稳定的增长？亦或者本身具有留学或移民的需要？希望大家投资之前有个清晰的思路，并在投资过程中不忘初心。无论是何种形式的投资，希望大家一切顺利。谢谢！
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