房贷手册：签了合同贷款没批下来能退首付吗
发布者：glvpp&&&&&来源：网络转载
　　程小姐：我已和开发商签订购房合同，首付已交齐，但现在贷款批不下来，首付在去年12月付的，可是银行一直没有批下贷款，我想请问我能退房吗?首付款能不能退回来，是否需要付违约金?　　广东国锋律师事务所李群律师：这种情况需根据签订购房合同的条款处理，如果购房合同没有特别注明，首付款是不给退还的，除非购房合同有特别注明。但是如果是程小姐个人的原因造成银行贷款不成功属于她个人的责任，退房就需要支付违约金。
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签了购房合同 房贷迟迟办不下来 该咋办？
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来源：搜房网 作者：网友
责任编辑:悦然
购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办?……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了买卖双方共同面对的疑难问题。近期有关房贷迟迟未能办下来的疑难问题也明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期购房百事通特围绕购房者密切关注的典型问题，请法律界资深人士予以剖析和解答。&&&&【典型1】&&&&银行放贷延期，未按时付房款谁担责？&&&&朱先生于春节后买了一套二手房，30已给房主，剩下70银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。&&&&朱先生想问这算不算违约？银行有无责任？房主是否该要违约金？&&&&【律师解答】 &&&&徐华称，此案是否违约要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。&&&&【典型案例2】&&&&政策变化了，房贷未能办理咋办？&&&&林先生2月6日买了一套住房签了商品房买卖合同，房子已经备案，首付也交了，但开发商指定的银行贷款由于种种问题贷不下来，而且取消了房贷优惠并执行基准利率。林先生想问这种情况该怎么办？能否解约并向开发商索赔？如何通过法律途径解决？&&&&徐华称，由于在合同签订后出现了林先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，林先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。依据《合同法》司法解释二第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。&&&&【典型案例3】&&&&房屋被抵押贷款办不成，业主如何维权？&&&&李小姐和男友于去年底在成都定购了一套91平米的房子，交了首付款20万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直未没下来。三个月后，银行告知李小姐实所购买的房屋早已被开发商抵押，至今仍未解押，所以银行方面根本不可能批复贷款给购房者。李小姐表示，房屋被抵押的情况开发商也已承认，但只说在办理解押，并以“还需要时间”一拖再拖。事后首套房贷7.5折优惠被取消，银行方面表示，贷款可以办理但只能执行基准利率了。&&&&对于这样的损失，李小姐想问该如何维护自己的权益？&&&&四川华盖律师事务所主任律师徐华表示，如果开发商在出售商品房时，隐瞒了商品房已经抵押的事实，李小姐可以起诉开放商要求解除合同，并双倍返还已付房款，即李小姐向开发商支付20万首付，可以要求开发商返还40万元整。&&&&徐华称，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释，第九条明确规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。&&&&不过，徐华律师认为，如果李小姐不愿意解除购房合同，选择要履行购房合同的话，即使75折利息优惠取消了，由于李小姐没有证据证明75折利息取消为开发商造成，所以一旦产生纠纷也很难主张。&&&&【典型案例4】&&&&抵押房查封，谁有优先受偿权？&&&&刘女士的丈夫3年前在银行办理了期房按揭贷款，当时签订了抵押合同但未做预抵押登记，现在房子已办理房产证，但因产生经济纠纷房产被法院查封。刘女士想问，如果第三人胜诉，银行是否就该房产有优先受偿权？如果没有，银行应通过何种方式保障抵押权？另外，该抵押合同为物权法实施前签订，如果是物权法实施后签订银行是否可优先受偿？&&&&徐华表示，如果抵押合同没有在房管部门办理抵押登记，按照《担保法》的有关规定，抵押合同无效。假如房产因债务被查封，银行没有优先受偿权。银行在没有优先权的情况下，可以按照和刘女士签订的《贷款合同》的有关约定，要求刘女士归还全部欠款。 《物权法》施行后并未改变《担保法》有关房屋抵押的规定，假如没有办理抵押登记，抵押合同无效定，因此《物权法》施行后银行依然没有优先受偿权。&&&&徐华律师解释，依据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。根据相关规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。&&&&二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
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有，房产证还没办下来，我现在可以吗？
Shelle7&&&&
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若是购买的正规，本身就可以使用抵押贷款；你当初购房的时候就可以选择银行的付款方式。二手房也可以办理，手续基本上跟一手商品房一样。办理住房预抵押然后，向银行申请贷款，这个出售房产都有相关人员办理。若是二手房交易，需要房东协助。若你购买的房子不能办理按揭贷款，说明手续有问题
王旺忘汪网
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你没有产证，银行拿什么抵押呢。
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若是购买的正规，本身就可以使用抵押贷款；你当初购房的时候就可以选择银行的付款方式。二手房也可以办理，手续基本上跟一手商品房一样。办理住房预抵押然后，向银行申请贷款，这个出售房产都有相关人员办理。若是二手房交易，需要房东协助。若你购买的房子不能办理按揭贷款，说明手续有问题
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没有无法办理抵押,因此不好贷款,至于条件主要是你的借款用途必须符合银行要求,同时有恰当的抵押物
xiarui_0505
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你是全贷支付的，所以做不了抵押了。只是做的抵押。但是你的房产证又没有办理好。所以是办理不了贷款的。如果急于贷款，可以去找开发商要你所购房屋的权属证明书，自己去房产局。然后评估市值后才能贷款。
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商业性贷款：商业银行个人住房担保贷款，也就是贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 申请银行个人工作流程：
（一）买方要与开发商签订《契约》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部门办理预售登记。
（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同. 用“按揭”。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。
个人房贷业务介绍
“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
申请人应具备的条件
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的估价机构的评估价值。
申请所需证件
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供管理部门批准动用公积金存款的证明。
个人购置住房贷款的贷款额度为不高于机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。
偿还方式选择
在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取还款法和还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
房贷质押和抵押
可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
(一)个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的；
(二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券
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这个不可以。
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房产证下来之前只能办理个人信用贷款，办不了。信用贷款额度大约20-30W。
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不行 但是如果是商品房的话 可以找一些关系和到某个别的银行去但是金额一般不是很大的 因为有很大的风险的 毕竟做出来的 证件还是你的名字 上面什么凭证都没有的
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这个是不可以的银行是不会受理的，只有等产证下来了才可以的，按正常手续办理产证一般20天就可以下来了。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。贷款没贷出来，想不贷了，但已经签了合同，该怎么办 - 相关问题 - 110网法律咨询
贷款没贷出来，想不贷了，但已经签了合同，该怎么办
购房合同已经备案，贷款也发放！但是房号错误怎么办？
请问帮别人签了担保贷款 现在还不出来 我也没有钱 担保公司已经起诉了 法院也判了 接下来我该怎么做 法院会限制我高消费吗？
债务人没有钱还 我也没有 那接下来该怎么做呢？担保公司已经查封我的财产了 但是远远不够贷款额 我已经买了过年回老家的机票 如果限制高消费那还能登机吗？
2015年12月签订购房合同，当时交定金前开发商说能够用部队公积金，交了定金后说没有办过部队公积金，于是我们就只有选择商贷，在银行放贷之前我们咨询到能够用部队的公积金还款，现在银行商贷还没有办下来，但是想换成公积金贷款，购房合同内容的还款方式就需要变更，请问这种情况怎么弄呢？
我一开始想贷款，签了合同了合同已经生效了我不想再贷款了，我想解除合同对方又要赔偿金怎么办
公众: 请问已经签了担保贷款合同，该怎么办？
我在网上办理小额贷款已经传真签了合同然后被告知要缴纳保险押金,我不想办了怎么办？我没有打款给对方， 我在网上办理小额贷款已经传真签了合同并，按了手印，然后对方告知要缴纳保险开户押金两千多块，我一直警惕,看到这个要求，我不想办了，但他们要求我缴纳违约金，如果三天不交就要起诉我，这是不是真的，我这个情况会被起诉吗？
网上贷款合同已经写好但是他们让我打钱怎么办
网上贷款合同已经写好但是他们让我打钱怎么办
我在网上办理小额贷款已经传真签了合同，我不想办了怎么办？我还打了一千块保险金给他们。他们要是起诉我怎么办？ 要付法律责任吗