房屋外墙渗水维修，没修好前拒交物业费行吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-11 20:30 标签： 房屋外墙渗水维修
物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法_检察日报社多媒体数字报刊平台
第03版：法律生活
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物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法
&&&&刘某日购买了“发现之旅”小区一套住房，同日，刘与开发商指定的物业服务公司——“发现之旅”物业管理有限公司(以下简称“发现之旅”公司)签订了小区管理公约。公约约定由“发现之旅”公司负责小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，业主应及时缴纳管理费用。&&&&&刘某按照约定，预交了6个月的管理费。但自2005年初起，因楼房外墙部位渗水，导致刘某所购房屋室内墙面及部分装修材料霉变，经多次向物业公司反映，一直没有得到维修。加之，物业公司没有提供正常的管理，致使小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占现象严重，所以刘某自2005年起拒交物业管理费用。&&&&&不久以后，刘某接到法院的传票，原来物业公司将刘某告上了法庭，要求刘某给付物业管理费用，此时，刘某才惊讶地发现，物业公司已经换成了东胜物业管理有限公司(以下简称东胜公司)。&&&&&法庭调查发现，日，“发现之旅”公司与东胜公司签订了“发现之旅”小区物业移交协议书，双方约定:“发现之旅”小区业主签订的小区管理公约中约定的物业管理权利、义务及责任由东胜公司承继。&&&&&日，法院判决刘某向东胜公司支付物业费2318.94元。判决书同时认定:“被告没有提供证据证明房屋质量问题应由东胜公司维修，不能认定东胜公司不履行维修义务。”刘某认为法院的判决是不公平的，在判决生效后向检察机关提出了申诉。&&&&&检察机关审查认为:刘某因为楼房外墙漏水问题没有解决而拖欠费用，可以依法行使先履行抗辩权。&&&&&该案争议的焦点主要集中在两个方面，一是刘某与东胜公司有没有物业服务管理法律关系，也即刘某是否受东胜公司与“发现之旅”公司的移交协议约束;二是房屋外墙部分是否属于“公用部位”，物业服务公司有无维修义务，进而业主能否行使先履行抗辩权。&&&&&第一，关于“移交协议”及“物业管理合同”的效力问题。毋庸置疑，两家物业公司的协议合法有效，东胜公司与“发现之旅”公司是两个不同名称的独立民事主体，双方签订了小区物业管理的权利义务转让协议后，东胜公司合法入住“发现之旅”小区，原服务企业继续作为合格民事主体存在，因此二者是业务承继关系。虽然东胜公司与“发现之旅”公司依据物业移交协议承继了小区的物业管理权利和义务，但这种权利义务的概括转移没有通知刘某，实际履行过程中，因物业管理公司部分人员一直没有变化，致使刘某并不知物业公司已经更换，故尔，也没有对东胜公司的服务提出异议，但这并不代表刘某实际认可东胜公司的服务。东胜公司在本案中直接依据前期服务合同主张物业费，不符合相关法律规定。&&&&&第二，本案即使东胜公司和刘某之间存在合法有效的物业服务管理法律关系，刘某因为楼房外墙漏水问题没有解决而拖欠费用，是依法行使先履行抗辩权。首先，物业公司对楼房外墙的维修义务，是缘于法律的直接规定，并不需业主提供证据证明。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责。刘某与“发现之旅”公司签订的《公约》也有此规定。物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，是缘于法律的直接规定，并不需要业主提供证据证明物业管理公司有此维修义务。一审法院认定“被告没有提供证据证明房屋质量问题应由东胜物业公司维修，不能认定东胜物业公司不履行维修义务”是适用法律错误。&&&&&其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。东胜公司事实上明显未提供符合行业标准的服务。刘某的房屋2005年起就因外墙渗漏多次向物业服务企业不断反映，但直至被起诉时也没有彻底修好。因为外墙渗漏，刘某花费巨大的装修损毁严重，实际损失更未得到赔偿。同时，刘某提供的证据还证明东胜公司对小区的管理服务不到位，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是。据此，检察机关认为法院判决适用法律有错误。业主提3000枚硬币交物业费 称房子渗水3年没修好-中新网
业主提3000枚硬币交物业费 称房子渗水3年没修好
　　11月11日，家住镇江恒美山庄的宗先生去物业处交拖欠3年的物业费，共3800余元，然而特别的是，这笔物业费他是带了2大袋子硬币去的，有一元的，也有5毛和一角的，几名工作人员数了好一会才清点清楚，一共两千五百多元。因为金额不够，宗先生又把钱带了回来。
　　为什么要如此“刁难”物业的工作人员呢？昨天记者对此事做了调查。
　　业主抱怨：
　　房屋渗水总解决不了
　　昨天上午，在镇江当地论坛上，一篇名为“3000多元物业费为何都是一块钱的？”的帖子引来网友热议，发帖人“镇江小伙”自曝自己带着三千多枚硬币去交了物业费，从帖子内容看来，该网友称因为自己买的房屋交付后没多久便出现问题，墙体出现裂纹并渗水，与物业公司几经交涉一直未能解决。
　　几经周折，昨天上午记者联系上了发帖人宗先生，对于为何会带着这么多硬币去交物业费，其自言此举是为了发泄不满，“法院判决书下来了，要我交物业费，但是房屋问题没解决，我总不能白交这个钱。”
　　宗先生告诉记者，日，自己买的恒美山庄的房子交付，之后因为装修一直没入住，但8个月后，他便发现问题：沙发角落的墙壁脱皮，墙上出现霉斑，外墙有裂痕，一下雨便会渗水。“我把这个问题反映给物业，说来修，但修过根本没用。”宗先生说因为墙壁的问题没解决，物业、开发商又都没有说法，而当时买房时《住宅质量保证书》中明确注明房屋质量保修受理部门为小区物管处，一气之下，他便不再缴纳物业费。今年9月，因长期拖欠物业费，物业公司将其告上法院。
　　从宗先生拍摄的照片上，记者看到，其家中一间房屋的墙角处确有一片霉斑，窗台下方的墙壁也出现了脱落。他告诉记者，自己家住在6楼，出问题的是北面一间房屋。
　　物业无奈：
　　房屋问题应找开发商
　　宗先生告诉记者，小区物业费一平方米0.99元，自己买的房子约115平米，3年物业费加上滞纳金等七七八八的费用，法院判决其共需支付物业公司3800余元。11月10日自己收到法院判决书后，11月11日上午，就带着3000余枚1毛、5毛、1元共两大袋子硬币，去交物业费，但经工作人员现场清点只有2500余元，因为数额不够，宗先生又将钱带了回来。
　　谈及宗先生的这一举动，恒美山庄物业管理处的一位负责人说，“只要他钱够，我们还是照收，增加的工作量只要不耽误他时间，我们的工作人员也会陪他数钱。”但其表示，业主认为房屋存在问题应与开发商交涉，而不能转嫁于物业，更不能构成不交物业费的理由，“在保修期内，房屋出现问题，业主来我们这边登记，我们会第一时间向开发商报备。而事实上，这位业主每次反映问题我们也都及时登记并向开发商反映过，开发商也确实来修过几次，但是业主认为没修好就不交物业费这是没道理的。”这位负责人告诉记者，目前小区住户共1476户，90%以上的都能按时缴纳物业费，但也有人因各种原因拖欠。
　　而宗先生认为墙壁渗水、开裂是因房屋存在质量问题，对此，昨天下午，记者致电恒美山庄的开发商，然而，一位办公室工作人员称其不了解情况，承诺了解清楚后会给记者答复，但截至发稿前，没有任何消息，而记者多次拨打该办公室电话也无人接听。(记者 曹德伟)
【编辑:杜雯雯】
>社会新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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