四种“房奴”提前还贷不划算
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“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。
原标题：四种“房奴”提前还贷不划算
□晨报记者 朱友钦
虽然节后气温逐步回升，但徐州的楼市却仍未感受到暖意。多家银行昨日向记者透露，面对新房销售遇冷等情况，各家银行已悄悄调整信贷政策，紧缩规模，房贷优惠已基本销声匿迹。房贷优惠基本销声匿迹 “房贷没有任何，现在买房只能办理基准利率。”昨日，北路上的农行信贷部负责人李经理表示，2013年全年信贷额度都较为紧张，而进入2014年，该行的信贷额度曾一度宽松，从1月1日开始正常放贷，因去年年底积压较多，房贷一发放就出现了井喷，1月1日到6日，短短6天时间，该行房贷发放量就达到3个多亿。李经理说，节后由于楼市持续萎靡，根据省行统一安排，该行信贷额度又收紧了，房贷利率全部执行基准利率，即使是高端客户，也无法享受打折优惠。李经理还表示，他已经注意到，苏南等市房贷利率节后已开始上浮，最高上浮10%。不过，因徐州楼市销售不佳，房贷业务量本身就已减少很多，如果再上浮，担心会进一步冲击到房贷市场份额，该行暂时不会考虑利率上浮。在走访中，各家银行都表示，市民目前办理房贷只能享受到正常的基准利率。“2009年到2011年是我市房贷黄金期，当时首套房房贷利率优惠幅度非常大，最高能打到7折；但到了2012年，房贷利率优惠幅度开始减小，回升到8折、8.5折；进入2013年，房贷利率折扣则基本上涨到9折；到了2013年年底，9.5折都不太多了；进入2014年，房贷利率优惠基本没有了。”农行分管房贷的李总介绍。个别银行有9.5折但严控“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。陈经理表示，该行苏南等分行已经在节后纷纷上浮房贷利率，目的就是为了逼迫银行自己进行信贷结构性调整，银行信贷过分倚重房贷的风险太大，银行调整信贷结构，也是在逐步提高抗风险的能力。考虑到徐州地区的实际情况，该行也暂时不会上浮房贷利率。一家仍有9.5折房贷利率优惠的银行信贷部负责人坦言，普通市民买房只能办理基准利率房贷，9.5折优惠利率只能是银行高端客户才能享受，且审核非常严格，需要逐笔上报到省行报批。银行：四种情况下,建议不必提前还贷A、享受七折利率在走访中，记者还了解到，不少市民节后选择了提前还贷。在一家银行正在办理提前还贷手续的王先生告诉记者，他2009年买了一套住房，享受到7折优惠。现在他手中有了一定积蓄，考虑到自己没有什么好的投资渠道，因此决定提前还贷。对此，多家银行信贷部门负责人都表示，不是所有人提前还贷都合适。农行分管房贷业务的李总告诉记者，如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率甚至比存款利率还低。李总给记者算了一笔账。按照目前5年期以上贷款利率6.55%计算，7折优惠后只有4.585%。目前五年期银行定期存款利率为4.75%，但节后各家银行都执行了利率上浮10%的政策，5年期定存利率达到5.225%。还有一些银行理财产品的年化收益率也达能到6%左右。也就是说，如果市民房贷享受了7折利率，那么把钱以定期5年存入银行，还能赚取利率差价；如果投资6%年化收益率的理财产品，收益率则能更高。 B、公积金贷款“公积金贷款买房更不用着急提前还贷。”李总分析说。他说，公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低。目前徐州的公积金贷款利率是4.5%，且有进一步降息空间，而目前银行3-6个月理财产品的年化预期收益率就可以达到这个水平，如果期限更长，或非保本浮动收益类产品则会更高，这样不仅有一定的利差收益，还能保持较好的流动性，以备急需。C、已还款3-5年以上对于还款3-5年以上的房贷者，李总也不建议提前还贷。李总说，由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。 D、有其它投资渠道 此外，李总还建议生意人不用着急还贷。李总说，做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱，到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多，所以不建议生意人提前还贷。如果是普通家庭，也需要有一笔家庭备用金，以防意外之用。“市民有闲钱可以购买银行理财产品，既有较高收益，也有了家庭备用金，一举两得。”对于确实没有任何投资渠道，资金又非常宽裕想还款的市民，李总说，可以直接到银行咨询和预约，提前还贷不收取任何罚息。1月份徐州房价环比下降0.02%中国指数研究院2月发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。其中62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。其中，1月徐州均价6178元/平米，较12月均价环比下降0.02%，位居全国涨跌幅排行榜第64位。延伸国内十大房企八家进入徐州虽然徐州楼市和全国大多数城市一样，都面临房价下行压力，但房产大鳄进入徐州的热情仍丝毫没有减退。日，市国土局传出消息，2014年第一期国有建设用地使用权出让中，2014-1号新城区新元大道K4-2地块由泰州市碧桂园房地产开发有限公司竞得。至此，根据2013年销售额排名的国内十大房企中，已有万科、绿地、万达、保利、碧桂园、华润、世茂、绿城8家进入徐州。碧桂园的进入，或许会给徐州楼市注入一针“强心剂”，当然，楼盘之间的竞争也会进一步加剧。
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老“房奴”提前还贷不划算
&&来源：&&作者：佚名&&责任编辑：罗伯特
　　孙女士于2011年贷了一笔30万元30年期的个人住房商业贷款，但她总觉得自己欠着银行钱，又要给银行利息，很不划算。所以，只要一有余钱，孙女士就立刻拿出来还贷。看着背负的贷款余额一点一点减少，孙女士心里有种满足感和成就感。
　　明年1月1日起，贷款购房的市民将按照新的银行基准利率偿还银行贷款。临近年末，如孙女士一样，又有房贷一族开始思考是否要提前还贷？提前还贷真的划算吗？4日，记者请公益理财师刘禹帮着精打细算了一番。
　　商贷还款：已还至中期不用提前还贷
　　刘禹介绍说，目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。
　　等额本金是将贷款额总数平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
　　公积金还款：月供与公积金额度相当最划算
　　刘禹建议每月公积金缴纳数额较高的贷款人，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
　　按照现有的公积金政策，除购买、建造、大修、装修自住住房等几项用途外，职工提前支取公积金的条件有限。所以，不如用公积金每月冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。刘禹建议贷款人可以提前部分还款，使月供额度与月公积金额度相当，这样既不影响日常开销，也可有效使用公积金。
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2016房奴必读 住房公积金如何提前还贷
来源：融360原创
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最近关于买房提前还贷的问题备受关注，融360小编也撰写了几篇文章，表述了商业还贷的各种问题，引发了广大“房奴们”的热烈讨论。
最近关于买房提前还贷的问题备受关注，融360小编也撰写了几篇文章，表述了商业还贷的各种问题，引发了广大“房奴们”的热烈讨论。
不过，有些人就问了除了商业贷款提前还贷，有广大群众是公积金贷款啊，公积金应该肿么还贷？要注意哪些问题呢？融360小编接着为您好好分析一下公积金提前还贷：
首先呢，公积金提前还贷的方式分为提前全部还贷、提前部分还贷两种，我们先来看一下公积金提前还款的流程。
一次性归还本息方式
（1）申请人可通过拨打公积金管理中心热线查询自己的剩余尾款金额，并预约提前还款的金额；
（2）首先还款人申请提前还款，填写《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章和提供所需资料；
（3）受委托银行审批；
（4）公积金管理中心审批；
（5）去银行偿还贷款本息；
（6）将提前还款表送至公积金中心留档。
归还部分贷款本金方式
（1）借款人拨打公积金管理热线，根据语音提示输入您打算提前还款的数额并进行预约还款
（2）还款人申请提前还款，填写《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章和提供所需资料；
（3）确定提前还款还贷金额和提前还贷的日期；
（4）受委托银行审批；
（5）公积金管理中心审批；
（6）去银行偿还部分贷款本金；
（7）将提前还款表送至公积金中心留档。
需要注意的是，公积金提前还款只要符合条件、资料齐全办理还是很顺利。但公积金提前还款需要满足公积金贷款已成功放款且还款时间满一年以上和申请人当前状态下没有逾期这两个条件才可以申请办理提前还款。
另外，申请提前部分还贷的，每次还贷最低限额为一万元，且不得低于12个月的贷款本息额，每年限还贷一次。正常还款一年以上的借款人，也可提取住房公积金帐户内的余额进行部分或全额还贷，但也只能进行一次。
其次呢，公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，操作相对更简洁、便利。部分提前还贷的，借款人拨打公积金管理热线，输入您打算提前还款的数额，在前往
公积金管理中心办理即可；一次性全部偿还清楚的，借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心申请预约，公积金管理中心会根
据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月就可办理。
公积金提前还贷划算吗
住房公积金提前还款应当视自身情况确定，如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么可以选择提前还款，毕竟提前还款可以比原定贷款计划少还许多利
息；还有很重的一点是，同商业贷款提前还款想比，公积金提前还款没有手续费或违约金，相当于额外节省了一部分开支，所以利用闲置资金进行公积金提前还贷不
失为一个省钱的好办法。
但是如果您提前还款了，势必会造成流动资金减少，如果再遇到好的投资渠道或者其他情况急需资金时，又可能会捉襟见肘，例如有的购房者，贷款后没几年
就匆匆将贷款全部还了，结果购房之后房屋装修还需要一笔较大的开支，为了装修又不得不去银行办理消费贷款，在相同贷款金额前提下，此类贷款的利息支出要远
大于公积金贷款的利息支出，因此是否应该住房公积金提前还款应充分考虑多种因素，量力而行。
所以，融360小编在这里建议各位购房者如果打算进行公积金提前还款需要从两方面进行考虑：
其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；
其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。
此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这也是决定可贷款额度的重要依据之一。
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多少“地头蛇”开发商们，曾不屑于那些拥有资本助力的外来者。但他们一次又一次被资本碾压之后，他们终于知道，属于他们的时代结束了。
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