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如果签订合同了就要赔付房价的20%，如果只是定金就拿不回来了
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处理 SSI 文件时出错房地产公司涉6亿元虚假发票风波 背后暗藏房价水分
位于北京市东五环外的“又一城”小区二期西门。实习生 卢义杰摄6月1日下午，“又一城”小区附近，两个年轻人在查看该小区的房价信息牌。目前，“又一城”小区住宅的售价在每平方米2.5万元左右。实习生 卢义杰摄位于北京东五环外，使用面积不到70平方米，售价200余万元自从2011年搬入“又一城”小区的这套商品房后，陶帅(化名)每天早上6点多就起床，坐公交车奔赴位于西二环附近的单位。“这个楼盘是由一家著名房地产公司开发的。不过，商品房预售合同的‘出卖人’一栏里写的是‘北京华恩房地产开发有限公司’(以下简称“华恩公司”)。”陶帅告诉中国青年报记者。他不知道的是，华恩公司正身陷一场“巨额虚假发票”的风波。2011年11月，北京市税务部门作出《税务认定处理决定书》，认定华恩公司在日至日，“存在使用虚假发票103份，金额共计元”。“这是一件令人震惊的特大虚假发票列支案，查获虚假发票6亿多元，查补收入近两亿元，创下北京地税单户企业史上之最，在全国也实属罕见。”《中国税务稽查》杂志在介绍这起案件时写道。多位业内人士认为，如此大数额的虚假发票不仅暴露了华恩公司涉嫌偷税的行为，同时也揭示出高房价背后的成本“水分”。签合同时才现身的华恩公司“买房的时候，谁会想到去打听开发商的各项成本开支呢？我们关心的问题只有两个：一是房价多少，二是我们是否买得起。”2011年年初，陶帅的妻子高佳(化名)从好友处听说，位于东五环化工桥以东的一处楼盘“又一城”有优惠售楼活动，当时还在租房的小两口打算去看一下。“又一城”小区在合同中显示名为“豆各庄住宅小区”，总建筑规模为112万多平方米，分4期开发建设。高佳的好友已在“又一城”买过一套房，觉得各方面条件还不错，加之正赶上打折，便建议高佳夫妇也买一套。“我去看房的时候，那个楼盘的一期、二期都建好了，已经住进人了。”陶帅发现，“又一城”小区以国内某著名房地产开发公司的名字冠名，一些单元楼被设计成宫殿式屋顶，部分道路还铺上了鹅卵石，美观大方。当天，陶帅在售楼中心待了近3小时，看了几处样板间，觉得还比较满意。其间，他还留意到，有五六个前来看房的人各交了两万元的定金。陶帅和高佳决定趁打折优惠期“出手”。几天后，夫妻俩取出了积蓄，双方父母又资助了一部分，凑齐了60多万元的首付款。“其实我们买房的决定作得挺仓促的。”高佳告诉记者，“之所以决定买房，一是因为楼盘正打折便宜十几万元；二是开发商承诺，小区将配套芳草地小学的分校。要不是为了孩子以后上学着想，谁会在这么一个前不着村后不着店的地方买房啊。”“又一城”小区周边的配套设施尚未完全建成：小区周边暂无大型的医院和超市，地铁7号线到2014年年底才能通车。“之前有楼盘宣传海报说小区门口会通地铁，后来得知7号线的终点站在焦化厂，离小区还有两站地。”陶帅告诉记者。“不管怎么说，比之前租房住的感觉还是要好一些。”在高佳看来，2011年年初签下的那一纸购房合同，成为夫妻俩在北京“定居”的重要凭证。陶帅不会忘记签约那天的情景，在国内某著名房地产开发公司位于东三环双井桥附近的大楼内，夫妻俩在一份30多页的合同文本上分别签下了自己的名字。但让夫妻俩有些意外的是，合同首页“出卖人”一栏显示的并非上述著名房地产开发公司的名称，而是一家此前从未听说过的“北京华恩房地产开发有限公司”。“当时我在签合同的时候就留意了一下，心想，这应该是那家著名房地产开发公司的子公司吧。”陶帅告诉记者，他翻到了合同最后一页的落款处，发现那里盖的也是华恩公司的合同专用章。让夫妻俩没想到的是，从他们在合同上签字的那一刻起，便与北京市税务部门的一项调查产生了交集。103张虚假发票牵出税务大案这项调查始于2009年，华恩公司被北京市税务部门认定使用103张虚假发票。这些虚假发票的票面金额总计超过6亿元，开票单位包括北京、辽宁、河北、河南、江苏、安徽等6个省(市)的11家公司。据知情人士透露，上述虚假发票中66张为国税票，均由北京市一家奶牛养殖中心“开具”，共6000万元；另一部分是37张地税票，分别“来自”北京等6地区的10家公司，达5.4亿余元。这两部分合计金额超过6亿元的虚假发票，大多与劳务、拆迁等业务有关，入账时间在2006年1月至2010年3月之间。中国青年报记者注意到，这些虚假发票的入账时间，与“又一城”小区建设的工期存在重合之处。也正是这一时期，在政策、市场等因素的驱动下，据某门户网站统计，该小区房价从2005年的每平方米均价5800元，上涨到2011年上半年的每平方米均价2.2万余元。此间，“又一城”小区还曾登上某门户网站“北京市项目销售面积评价”等排行榜前十位。就在房价一路上涨的同时，北京市税务部门对华恩公司的调查行动也启动了。据《中国税务稽查》杂志相关文章介绍，税务部门的介入起源于华恩公司与另两家公司的一笔“三角债”，“没有涉税问题”。但没多久，有关方面转来北京市建委的一份通报，要求税务、工商等部门对一些涉嫌以捂盘惜售方法扰乱房市的房地产企业进行全面检查。税务人员在通报后附的“黑名单”中，也发现了华恩公司的名字。这次“回马枪”让税务部门发现了蹊跷。知情人士告诉中国青年报记者，在华恩公司2007年“生产成本-开发成本”的账目中，一笔征地补偿款的数额将近两亿元而与之对应的只有一张记账凭单，并无原始单据。“华恩公司方面解释称，原始单据在2006年以前的凭证中。”该知情人士表示。在2006年之前，华恩公司远非今天的局面。最初，华恩公司由北京市恩盟经济技术开发有限公司等3家公司控股，3家公司注册资本合计200万元。而在上述国内著名房地产开发公司2005年的《年报》中，华恩公司已被列入该公司的“附属公司”，主要业务为“中国物业开发”。此番“跃龙门”，源自华恩公司与该著名房地产开发公司于2004年12月签订的股权转让协议。协议载明，华恩公司转让总价9亿元的100%股份，包括3000万元的注册资本、8.7亿元综合费用。其中，综合费用的发票，由华恩公司的前股东北京市恩盟经济技术开发有限公司提供。就在股权转移前后，华恩公司的业务经历了一次突飞猛进。记者在《北京市国有土地使用权入市交易成交统计报表》中看到，2003年11月，华恩公司以挂牌的方式获得了一块建筑用地，面积6800平方米。而仅仅一年之后，北京市国土资源局2004年11月的土地出让发布结果显示，华恩公司一举拿下4块土地，总面积33.8万平方米。这比前一年的规模扩大近50倍。彼时，华恩公司的注册资本仍然是3000万元，距离股东变更为国内某著名房地产开发公司仅差一个月日，华恩公司通过股权转让，成为国内某著名房地产开发公司的子公司。其中，该著名房地产开发公司持股52%，该公司位于北京的地产开发有限公司持股48%。据华恩公司提供给税务部门的一份《情况说明》显示，2007年年底，股权已转移98%。正是在2007年10月至2008年1月间，华恩公司的三个原股东北京市恩盟经济技术开发有限公司、北京成祥晟房地产咨询有限公司和北京林川投资咨询有限公司都在工商部门办理了注销登记。根据北京市税务部门的测算，由于华恩公司使用假发票103份，金额6.07436亿元，已计入“主营业务成本”企业所得税税前列支3.17亿余元，造成少缴企业所得税9161万余元。据此，相关《税务认定处理决定书》对华恩公司做出了追缴税款、加收滞纳金并对偷税金额处以一倍金额的行政罚款。上述税款、滞纳金和罚款金额总计近两亿元。但上述算法和行政处罚并没有得到华恩公司的认同。在申请行政复议得到“维持处罚决定”的结果后，华恩公司向北京市朝阳区人民法院递交了行政诉讼状。多项虚假业务被列入开发成本据知情人士透露，华恩公司多次对税务部门的算法和行政处罚提出异议。“但是，虚假发票是客观存在的，这一点他们也没有否认。”他还表示，虚假发票不是随便认定的，至少使用了5种方法验证。记者了解到，在验证相关发票的真伪时，税务人员在北京市地税局的发票查询系统上先输入了发票信息码及密码，系统显示发票为真。“按常理，一般人输入发票信息码和密码就完了。但税务人员留了一个心眼，又输入了一次发票代码和密码，这时，系统提示发票为假。”上述知情人士称。税务内网系统的查询结果也让人感到吃惊。原来，华恩公司一些发票票面的出票单位为甲公司，但在内网系统中，发票的领购单位却是乙公司。并且，内网显示的部分开票时间、金额都与票面信息不一致。记者从北京市一位税务人员处了解到，按照业务流程，每张发票的领购、使用等阶段，相关信息都会自动联网至税务部门的系统中。此后，税务部门兵分六路，分别前往103张发票提及的北京、辽宁等6个地区的11家公司核实。在4家位于北京的公司中，有3家否认与华恩公司存在经济往来。另外7家外地的公司，其中有两家没有税务登记记录或已被当地税务机关清理注销，5家公司表示与华恩公司不存在业务往来。唯一承认与华恩公司存在经济往来的，是北京的一家奶牛养殖公司。据悉，该公司曾给华恩公司开具66张真实的发票。“后来，这些发票的发票号、密码被套用，‘克隆’出了66张假发票。”记者还在北京市工程建设交易信息网上发现，7家外地公司中的河南新蒲劳务承包有限公司、江苏南通三建集团有限公司、安徽江淮建设劳务有限公司等3家单位，其进京施工备案的发证日期均在2013年，远晚于发票开具的时间。另外两家公司至今无备案。“外地企业进京施工，一定要到我们这里备案。否则，将来业务合同没法备案，也不能开具统一发票。”北京市管理服务中心工作人员表示，此举是该中心与税务部门的约定。该工作人员向记者证实，这些备案信息意味着，上述公司在2013年获得外地企业进京施工备案之前，不可能与华恩公司发生交易并出具发票。记者发现，在华恩提供给北京市税务部门的《情况说明》中，并没有否认虚假发票的存在。不过，这些发票被表述为“问题发票”。《情况说明》多次称，公司在股权转移时已通过税务机关公开的渠道进行查询，但没有查出问题。华恩公司在向北京市朝阳区人民法院递交的行政诉讼状中，同样强调“已尽查询义务”，但并未否认虚假发票的说法。作为被告的税务部门向法院提交了包括发票鉴定统计表、华恩的生产成本明细账等证据，以证明103份虚假发票已计入生产成本明细账，且“造成了少缴税款的结果”。日，朝阳区人民法院作出一审判决，驳回华恩公司要求“撤销被告作出的《税务处理决定书》”的诉讼请求。“本案中，原告北京华恩公司将103份虚假发票作入账处理，其中102份未发生真实交易业务，原告将其计入主营成本，在企业所得税税前列支，另外1份虚假餐费发票计入应付福利费，从而造成少缴企业所得税事实的行为属于纳税人未按规定期限缴纳税款的违法行为。被告要求原告补缴企业所得税及加收滞纳金的处理决定符合法律规定，本院予以支持。” 判决书写道。虚假发票与虚高房价一位税务人员私下算了一笔账：如果扣去6亿元虚假成本，“又一城”小区住宅每平方米的建设成本会下降10%。“豆各庄的那块地是2004年一次性拿的，开发商最大的成本就在于拿地，设备、人工和建材的成本相对较小。”该税务人员介绍说，虽然“又一城”小区分为好几期开发，但每一期的土地成本都是一样的。他分析说，2009年北京市房价上涨时，虽然人工、建材等成本也在上涨，但因为该小区拿地的成本是固定的，所以总体成本并不会上涨得很快。如果开发商将虚假发票列入主营业务成本，在企业所得税税前列支，就会出现成本“虚高”的情况，进而少缴税款，获得较高的利润，“这部分虚假成本，便是房价中的‘水分’。”在上海鼎瑞税务师事务所所长汤家才看来，虚假成本和房价的虚高有一定的联系，是推高房价的因素之一，不过并非主因。目前，这场“6亿多元虚假发票的责任由谁埋单”的“内部战争”正在上演华恩公司在《情况说明》中认为，虚假发票由原股东提供，应该向原股东问责。但记者查询后发现，被指提供虚假发票的原股东之一北京某经济技术开发公司已于2008年办理了注销手续。其余两家原股东也已注销。汤家才告诉记者，我国税务登记实行的是法人所得税制，股东变更不影响缴税，“无论公司股东发生什么变化，税款都由企业法人负责。”上述税务人员也指出，即使虚假发票均由原股东提供，但是，股权转移的账不应该计入“生产成本”当中，“这是两种不同的经济行为”。记者发现，在房地产业，使用虚假发票计入生产成本或逃税获得更高利润的，绝不止华恩公司一家。2006年，北京市地税局公布了一项历时3年、针对1103家房地产开发企业的纳税检查结果，发现问题房地产企业725家，千万元以上案件24个，追缴税款10.05亿元。在该局公布的2007年第一期走逃失踪企业欠税通告中，房地产企业约占四分之一，欠税数额名列榜首。甚至，还有房地产公司将建设成本虚增近1倍。2009年，北京天富房地产开发有限公司把1.2亿元的工程建设成本记作2.3亿元。此举被指涉嫌逃税2577万元。但在陶帅夫妇看来，无论哪一方会对虚假发票承担责任，普通购房者都已经为虚假成本埋单了。“房价多少钱，能接受就买，不能接受就不买。至于开发商有没有用虚假发票、房价有没有水分，还得由税务部门查处。查处后的钱款是交给国库的，又不会返还给我们购房者。”陶佳说。他留意到，在小区周边多家地产中介摆出的信息牌上，“又一城”小区住宅的售价依然在每平方米2.5万元左右。（中国青年报）
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优势一：省时省力拎包入住
　　精装房在大城市早已风靡，大多数精装房的厨、卫甚至地板、空调等设施都比较齐全，业主只需带上自己的家具和行李便可以入住新家，对于快节奏的城市精英而言，他们并没有多余的时间花在装修上，“拎包入住”的房子成了他们的首选。
优势二：统一装修减少隐患
　　开发商自行设计户型，自行装修，其对空间的利用率肯定会大大提高。另外，统一装修还可减少每户自行装修，随意开门、拆墙带来的结构安全问题；避免不专业的改水改电、装修公司偷工减料甚至采用不合格产品造成安全隐患；解决小区各业主入住时间不一，陆续装修，相互干扰等问题。
优势三：降低成本物有所值
　　一般来说，开发商集中采购装修物品，有点类似团购的装修，其成本肯定要比私人采购的成本低得多，性价比会更高。
　　“以卫生间用品为例，一个名牌的水龙头零售价要几百元，但如果批量购买的话，价格可能就会减半。”可想而知，装修所需物品种类上千种，如果每样都以批发价购买，装修成本将大大降低，业主可以花最少的钱用上满意的材料，可谓物有所值，另外装修设计方面，由于是开发企业统一安排，这又为购房者省了一笔设计费。
优势四：规范行业实现低碳
&&&&毛坯房在交完房后，装修恐怕成了每个购房者头痛的问题。一趟趟地跑建材市场、一次次地跟装修公司打交道……少则半年，多则一两年，家家户户搞装修，产生的装修垃圾得用大卡车运，这其中必然产生大量的二氧化碳，据资料显示，一套精装修的房子比毛坯房少产生两吨的垃圾。
　　这还只是在装修过程中实现“低碳”，精装修房多选用绿色环保材料，这又将为“低碳”作出贡献。此外，规范的装修行业，使得购房者又多了份售后保障。如果客户作为个人进行装修的话，可能会面临一些售后服务的问题，解决起来会比较棘手和麻烦，但是开发商集中大规模装修，以公司的身份与装修单位进行接触，能够保证比较好的售后服务效果。
劣势一：精装修标准“水分”很大
　　较为常见的办法是开发商在精装修成本上做手脚，以次充好、以假充真。例如使用高端品牌中的低端货。毕竟再高端的品牌也会推出中低端产品，而这些产品是很便宜的。为什么开发商给业主的装修清单里大都只标品牌而不标型号，那么便宜的东西，标出来不就等于告诉业主，装修的实际价格与合同上的价格不符吗。
劣势二：合同中精装修部分含糊不清
　　广告上写的装修所用的材料都是名牌，可是装修合同中却没有写用什么牌子的材料。这是目前精装房最常见的情况。因此，消费者在购买精装修房时首先应仔细了解房屋总价中房款与装修款的比例。其次，在签订购房合同时要尽量明确装修项目及标准，对材料品牌、档次、规格等做出详细约定。
劣势三：精装修房质量是个大问题
　　目前，精装修房在交付使用后的投诉率的确比较高，投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。有开发商也坦言，开发商的初衷是建一个品质高的楼盘，为了吸引消费者都会请较好的设计师对房屋进行设计，材料也会选用质量过关的产品。但由于各家开发商的管理水平不同，最容易出现的问题就在装修施工环节，这些不属于装修质量问题，而属于装修工程质量问题。
劣势四：精装修房太没个性
　　如今的年轻人干什么都要追求个性，装修也是一样。不少80后就表示“精装修房缺乏个性，我不会买。”是的，每个人的品位、要求千差万别，住宅又是私密的东西，精装修房确实不能令所有人满意。但实际上，精装修对毛坯房是一种非常先进的生产方式，并不是说不留余地的，对私人的个性化发展也留有充分的余地，而且空间不是死的，我们可以通过后期的配式、一些隔断推拉门灵活的东西设计出个性化的房子。
3000元/㎡，5000元/㎡，8000元/㎡……楼盘装标累创新高；国际一线家居品牌让你目不暇给；送空调、送冰箱、送智能门锁，让你拧包可入住。在众多主打豪装的楼盘面前，谁是物超所值货真价实，谁水分多多……【】
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专题策划：新房组 编辑：LYY 模板：诗亮 时间：2010-12
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