家中被盗失火坠物，物业该担责吗_凤凰财经
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家中被盗失火坠物，物业该担责吗
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家里丢了东西，小车在小区被砸坏，在小区内被乱堆的杂物绊倒摔伤……这些情况，能找物业索赔吗？本期的三个案例，物业均被判担责。对业主和物业公司来说，这些案例值得借鉴。
本题主题：物业纠纷家里丢了东西，小在小区被砸坏，在小区内被乱堆的杂物绊倒摔伤……这些情况，能找物业索赔吗？本期的三个案例，物业均被判担责。对业主和物业公司来说，这些案例值得借鉴。■记者 虢灿 通讯员 刘海浪 王蓓 王敏案例一天降百叶窗砸坏车顶物业公司被判全责大风天，停在路边的车遭遇“飞来横祸”，被一扇从天而降的不锈钢百叶窗砸中，车顶多处受损， 长沙市民彭先生就遭遇了这样的烦心事，更让他烦心的是，尽管知道百叶窗来自谁家，他却遭遇踢皮球，难以得到赔偿。他一气之下，将百叶窗的主人和小区物业告到法院，近日，长沙市岳麓区人民法院判决了该案。天上掉下个百叶窗砸坏车4月17日下午，彭先生把自己的越野车停在枫林三路旁的路面停车位上，靠近万科城市花园小区。当天下午，风雨大作，一扇不锈钢的百叶窗突然从天而降，砸在彭先生的车上，所幸彭先生不在车里，逃过一劫，但他的车被砸得面目全非，车顶、行李架和车门多处受损。彭先生将车拖到4S店，花费了1万多元修理。而彭先生称，这个意外的发生其实可以避免的，这扇百叶窗在空调机位外，早在事发前，该小区有业主百叶窗松动，把情况报告给了物业，万科的物业派工作人员查看了现场，当时也拉了警戒线，但其后不知怎么就不了了之了。彭先生找物业和百叶窗所属房屋的业主协商，都没能谈成，他无奈起诉到法院，请求法院判决物业公司和业主赔偿他费用1万多元，同时赔偿车辆贬值相关费用。法院：业主无责物业全责岳麓区法院受理该案后，业主陈先生辩称，涉事的百叶窗他平时看不见，也不可能去检查、修理，并且最近几个月他都没住在该小区，今年3月万科物业就已经发现窗户松动，只贴条告知，而他是今年8月回来才看到物业在3月7日所贴纸条。即使因为他没在家，没能进行处理，物业也可以采取措施避免损害后果发生。万科物业则辩称，陈先生屋内的部分以及百叶窗不属于物业服务范围和安全管理责任区域，他们已按照物业合同履行了相关义务。法院审理后认为，根据侵权责任法，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，涉事的百叶窗，系外墙的一部分，应属于该栋房屋的共有部分，物业在发现百叶窗松动后，并没有采取直接有效的措施进行处理，致使彭先生的车受损，应当承担赔偿责任；而业主陈先生对车辆受损并无过错，无需担责。此外，法院认为车辆贬值损失系间接损失，不应当计入赔偿的范围，所以对彭先生要求赔偿车辆贬值损失的诉请不予支持。最终，法院一审判决，长沙市万科物业服务有限公司城市花园分公司赔偿彭先生车辆损失10元。案例二杂物堆电梯口，致6岁男孩摔伤物业公司与监护人均担责保洁员在电梯间打扫，扫把撮箕都堆在电梯口，而刚出电梯的6岁男孩童童被绊倒摔伤，损失谁来赔偿？在遭遇踢皮球后，邵阳市民李先生将物业公司告上法庭为儿子维权。近日，邵阳北塔区法院一审判决被告邵阳某物业公司赔偿童童医疗费、护理费等共计3500多元，其余损失由监护人承担。日下午，李先生带着儿子童童乘坐电梯下楼，在出电梯门时，因为电梯口堆着一堆杂物，童童被绊倒在地，抱着左手大哭，李先生赶紧把他送到医院，医院诊断他左手骨折，并住院治疗。李先生事后得知，电梯口的杂物是扫把、撮箕等清洁工具，是物业的保洁员在清扫时放在那。事发后，李先生多次找物业公司协商赔偿事宜，但都没能谈拢，他无奈之下，一纸诉状将物业公司告上法庭。北塔区法院经审理后认为，物业公司是为业主提供物业服务的专业性公司，其工作人员在工作过程中应当严格遵守物业服务的各项规章制度，避免造成安全隐患，危及业主的人身财产安全。物业公司的保洁人员在电梯口堆放清扫工具的行为不仅违规，且未尽到安全提醒义务，导致童童在出电梯时被绊倒摔伤，对本案事故的发生物业公司应承担主要责任。事发时，童童尚未年满六周岁，属无民事行为能力人，缺乏注意自身安全的意识，而李先生作为监护人，在明知电梯入口堆放有清扫工具的情况下，应当对孩子进行安全引导，避免发生意外事故，但由于其疏忽大意，未切实履行监护职责，对本案事故的发生亦应承担一定的责任。据此，法院遂依法作出了上述判决。案例三家中失火殃及四邻状告物业索赔21万获赔1万家里起火，呼救后物业保安迟迟没到现场，岳阳市民起诉物业公司未及时报警延误了灭火时间，导致扩大了财产损失，索赔21万元。近日，岳阳市华容县人民法院一审判决，业主获赔1万元。龙先生是岳阳华容县某公馆的业主，他小区的业主委员会与物业公司签订了合同，合同中约定，警情5分钟达到现场，并及时报告管理和相关部门。1月18日凌晨，龙先生家因电烤炉起火引发火灾，龙先生跑出屋外呼救，有业主听到呼救声后拨打“119”报火警，还有业主跑到物业值班室呼救，并要求值班人员打开大门横杆。几分钟后，消防车赶到，但因无人引领，消防车没能及时从消防通道进入小区救火，而是从小区另外一个门进入，因为路窄，不得不在百米开外接水管灭火，半个多小时后，火灾被扑灭。事发后，经华容县公安消防大队委托，华容县价格认证中心认定龙先生因此次火灾损失为17万多元，他的4户邻居损失为3.6万元，合计为21万多元。龙先生找物业协商损失无果，起诉到华容县人民法院。法院审理认为，龙先生和物业公司间存在物业管理服务合同关系，合同约定的服务内容，物业对业主室内并无管理与维护的义务，龙先生家中失火，系龙先生自己烤火不慎引起火灾，与物业没有直接关联关系，应由龙先生自己承担失火引起的财产损失责任。而合同约定，小区发生警情后，物业应在5分钟到达现场，并及时报告管理和相关部门。龙先生家起火时，物业公司未在约定时间到达现场，也未能及时报告相关部门，并积极做好协助求助工作，在消防车救火时未及时打开消防通道大门，延迟了消防救火车的救火时间，物业公司对原告火灾损失的扩大部分有可能有一定影响，物业的行为违反合同约定，应承担相应民事责任。但龙先生不能举证证明因为延迟救火造成损失扩大的部分，考虑火灾损失实际情况，法院酌定物业赔偿龙先生因火灾造成的扩大部分损失1万元。关键看物业有无过错湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，业主将物业委托给物业公司进行管理，按照合同约定，业主向物业公司支付物业服务费。作为物业公司，应当按照合同约定，履行自己的职责和义务，为业主提供质价相符的服务。因此，物业要不要对业主受损财物负责，这就要看双方签订的合同中有没有相关约定。“一般情况下，物业合同中不会有物业对业主受损财物负责的条款，因为如果有的话，物业的责任太大，成本太高。”刘明说，“没有这样的条款并不是说物业完全不需要对业主受损财物负责，关键看物业在提供服务过程中，或是在保障业主财产或人身安全中有无过错。如果业主有证据证明物业存在过错致其财物受损，也可直接要求赔偿。”以业主家中被盗为例，如果物业合同中约定应该由物业管理的监控、门禁等系统在被盗期间没有得到维护，或是应该值班的保安擅离职守，那么物业就存在过错，需要承担一定的责任，这个责任的比例一般是协商，起诉后则由法院酌情划分。如果物业公司相关设备正常运作，按时巡逻，尽到了合同义务，物业则不需要承担责任。如果业主起诉到法院索赔，业主需要有相关证据证明自身损失的多少，比如家中的金器是否被盗、价值多少等，都需要提供相应证据。
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小区业主家中失窃，物业公司应该如何担责？
　　近年来，业主物业意识有所增强，但仍有业主存在认识上的误区，以为物业公司收费后就应该承担一切责任。
　　某小区业主吴某回家后发现家里物品被盗，财物损失数万元，他立即告知小区物业并报警。数月后，公安机关仍未查清具体作案人员，致使吴某家中失窃的财产未能得到赔偿。之后，吴某便找到小区物业负责人，要求小区的物业公司承担赔偿责任，但物业公司认为公司并无过错，无需承担赔偿责任。双方协商无果，吴某将物业公司诉至法院，要求法院判决物业公司赔偿其家中被盗的财物损失，理由是物业公司在提供安保物业服务的过程中存在严重过错，如小区监控录像部分损坏，没有及时维修，致使部分区域没有电子监控系统等。吴某认为，自己交了物业管理费，财产却没有得到保护，现在因为这些服务瑕疵导致财产被盗，应当由物业公司赔偿自己的财物损失。物业公司辩称，部分区域监控没有及时维修，是因为业委会尚未同意更换维修，没有向其支付相应的维修费用，致使该工作尚未落实。吴某家中的财产是第三人盗窃所致，与物业公司无关，物业公司无需承担赔偿责任。法院经审理认为，被告作为物业公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务，但被告没有履行其与业主签订的《物业服务合同》约定的安保措施，存在严重服务瑕疵，导致犯罪分子进入原告家中进行盗窃可能性增加，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额应按损失财产的20%为宜。
　　本案中，法院认为物业公司在提供服务过程中，对小区的安保服务存在一定的服务瑕疵，与吴某家中的财产被盗存在一定因果关系，故支持了业主部分诉讼请求，那么，如何认定物业公司对小区业主被盗事件承担赔偿责任、确定承担赔偿额度?
　　本律师认为，物业公司与业主之间的权利义务最直接的法律渊源是《物业管理条例》中第36条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该法条中明确物业公司与小区间的权利义务取决于双方物业合同约定，也就是说，如果物业公司依约履行物业服务合同中的义务，特别是依约履行小区的安保义务，而出现小区业主财产被盗，物业公司一般无需向业主承担赔偿责任;如物业公司未能履行物业服务合同中安保条款的约定，导致业主财产被盗，则应承担相应的法律责任。当然，如果业主与物业公司的物业服务合同中就安保义务约定过于笼统，物业公司的义务不明确，法院应当参照物业服务的行业标准及物业公司收取物业费等综合情况，予以确认物业公司是否履行应尽的安保义务。如果法院经审理认为物业公司在履行物业安保义务中有过错，与业主的被盗财物存在一定的因果关系，法院是否一定判决物业公司承担赔偿责任，以及判决物业公司承担赔偿数额的问题，本律师认为，法院应当结合物业公司过失的程度，并综合考虑物业公司是微利的服务行业，收取的物业费只有较少比例的安保费用，以及业主是遭受第三人盗窃直接造成的财产损失，物业公司的失责行为不是直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，法院才能由物业公司承担补充的赔偿责任。对于补充赔偿的数额，可以考虑收取小区物业费中安保费占有的比例及年度总额作为裁量的依据。
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[案情2014年，南京市某高档住宅小区发生了一起恶性盗窃案件。小区业主张先生家中价值十多万元的财物被小偷尽数盗取。张先生认为该小区物管公司收费较一般小区高，且由于物管公司对业主以外的进入小区内的人员监督检查不力，导致了该案件的发生，于是要求物管公司承担责任。物管公司认为自己已按物业管理合同的规定，在约定的时间、区域安排保安进行巡逻，并且该案件属于有预谋犯罪，物管公司无力制止小区内有预谋的刑事案件，所以不应对张先生的损失承担责任。双方在协商未果的情况下，诉于法院。[评析该案件在法院的审理中，张先生与物管公司各执一词，并且各自观点都有一定的说服力，以下笔者将从法律、法理角度对此案进行评析来说明“管家”的义务。一、物业管理费用与物业管理责任之间的关系利益与责任有着相互对应的关系，越高的利益将导致越高的责任。本案中，该小区是高档住宅小区，小区的物管费用自然比一般小区高，但与此相对应的应当是一种更加优质的安全保障服务还是安全保障事实呢？笔者的观点是安全保障服务，高额的物管费用换得的应是优质的物管服务，该服务表现为安全保障行为，如巡逻时间间隔更短、小区监控设备更多更先进。如此的安全保障行为将使小区业主更安全，但再优质安全保障服务都是一种防范性的措施，并不能从事实上完全杜绝刑事案件的发生。在本案中物管公司已履约尽责了所以对于刑事案件的发生是不应当承担责任的。二、物管公司对非小区业主进入小区的盘查、询问权物管公司对非小区业主进入小区内部可以进行盘查和询问，但若非小区业主无正当理由进入小区或形迹可疑，物管人员是否有权禁止其进入或责令其退出小区区域呢？笔者的观点是否定的。从我国民事法律中的物权法的角度看，市区的土地归国家所有，居住在市区住宅区域内的业主对于小区内的公共区域仅享有使用权，而非所有权；物管公司对于小区也只是为了业主的利益进行管理，而不是占有、控制。从我国刑事法律中的治安管理的角度看，物管公司不是执法机构，没有强制的执法权和处罚权。所以对于非小区业主的进入，物管公司只能进行劝说，并没有要求其强制退出或禁止进入的权利。三、如何促进物管公司尽责尽力做好安全保障工作物管公司与业主的聘用管理合同关系受合同法的调整，意思自治原则又是合同法的核心和基本原则。若想促进物管公司做好安全保障工作，实质上可在物管合同上下功夫。如在物管合同上规定，小区偷盗事件每年的发案次数在若干件以下，给予一定的奖励，超过一定的次数将减少一定数额的物管费用，或直接约定发生偷盗案件将减少物管公司的费用。利用经济杠杆来调动物管公司在安保工作上的积极性是一种合法合理的做法，也会产生双赢的结果。综上所述，物管公司的安全保障义务是一种合同约定的义务，若物管公司已完全依约履行了物管合同中的约定，再想追究其安保责任十分困难。业主应多考虑如何去提高物管公司安保工作的积极性，以实现双赢的目的。来源：江苏法制报
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业主家中被盗，物业有没有责任？
3/15/:09 AM & & & 添加人：dtnews_jr & & & & 点击数：次
　　本报讯 （记者 张宏伟）& 近日，家住东方罗马城的一户业主家中被盗，业主丢失3万元现金。按时交纳管理费，但家中财物被盗，住户的损失该找谁承担？小区物管该不该为此负责？昨日，记者就此进行了采访。　　　　据业主岳女士讲，3月8日下午下班回家后，她发现家中被盗，家里的3万元现金不翼而飞，而从家中被盗现场看，盗贼是借助楼道的窗户进入她家实施盗窃的。岳女士说，她所居住的住宅楼在设计上非常不合理，楼道窗户和住户家中的窗户离得太近，只有0.5米左右的距离，再加上她所在单元的单元门坏了，并多次向物业反映，但物业没能及时修理，这才导致了盗贼能够进入楼内偷盗。事发后她找小区物业部门理论，但物业表示，这与他们无关，他们无法保证住户家里财务的安全。　　　　根据岳女士的反映，昨日上午，记者来到了东方罗马城物业管理部门，一位郝姓工作人员说，岳女士所在单元的单元门经常被人为破坏，而修理单元门的材料需要到外地进货，这需要一段时间。对于楼道窗户和业主窗户太近一事，该工作人员说，这是开发商的设计问题，再说岳女士入住小区已经一段时间，自己家中应该采取安全防护措施，另外，岳女士已经报警，应该等待警方破案的结果。　　　　住户的损失该找谁承担？小区物管该不该为此负责？对此，山西云冈律师事务所的张律师说，物管是否该负责，应当看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失，住户单元门坏了多次向物业反映，但物业没能及时修理，导致小区防盗系统不能正常有效的工作，因此岳女士家中被盗物业应负一定的责任。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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业主家中失窃物业公司该不该赔
业主家中失窃物业公司该不该赔
许多业主都认为自己交了物业管理费、保安费，物业管理公司就要对自己的人身和财产安全负全部责任，如果发生意外，就应由物业管理公司赔偿。这种想法对吗？物管企业是否该对小区发生的盗窃事件负有责任，遭窃业主的损失到底该不该由物管来赔偿？已经成为了业主关心的一大热点问题，让我们先来看几个案例。
（一）、案情
日凌晨4时30分许，原告王女士发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。原告认为，双方签定的合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员。由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件。被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。被告辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错。且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意原告的诉讼请求。法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。
日晚，家住在市火炬开发区一住宅小区的张某，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张某遂报案。据统计，张某家中被盗财物损失共计损失价值59560元。张某认为，自己每月缴交物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。事发后，张某找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张某遂把物业公司告到中山市人民法院，要求该公司赔偿损失59560元。物业公司仍不愿承担业主分文损失，辩称其管理服务已达到国家iso9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记制度，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。中山市中级人民法院经审理认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担20％的赔偿责任。
日，董先生下班后发现，其位于某家园小区的住所被盗，警方认定是入室盗窃。“我们家住1层，曾要求物业安装防盗门窗，但被拒绝。”业主董先生认为是物业公司没有尽到防范义务，将物业公司诉至海淀法院，索赔近4万元的损失。法庭上，董先生细数了物业公司保卫不力的几大“罪状”：小区原定的每栋楼1名保安配制变为4栋楼1名保安；楼内报警电话早已过时，未及时更新；小区红外防盗系统也不能正常使用。董先生认为，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主人身财产安全，应该给予赔偿。法院经审理认为，董先生没有为几大“罪状”提供证据证明，所以法院不予采信。且《万泉新新家园房屋装修管理规定》规定的“严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件”，未违反相关法律、法规，应属有效。同时，法院认为，物业公司为业主提供的安全保卫服务仅为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管服务，所以不能苛求物业公司的保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。法院认定物业公司只负责小区公共区域的安全，不包括业主住房内的财物保管服务，驳回了董先生的诉讼。
（二）、分析
在现实中，由于第三人盗窃侵权造成的损害，往往会由于刑事案件未侦破或损失未完全挽回，业主转而要求物业公司承担责任。实践中，此类案件屡见不鲜。由于法律、行政法规对此所做的规定较少，导致各级法院在处理此类案件时，主观性比较大，依据和观点各不相同，同案不同判的情况比比皆是。究竟业主家中失窃物业公司该不该赔呢？让我们首先来了解一下物业管理公司与业主之间民事法律关系及物业管理合同的法律属性。
一、物业管理公司与业主之间民事法律关系及物业管理合同的性质
物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。
就物业管理合同的性质而言，其应属无名合同。物业公司与业主之间是委托管理关系，其构成要件类同于委托关系。对无名合同的法律调整，应当运用总则的规定，并可以参照与其相类似合同的法律规定。其具有如下特点：1、物业管理合同受相关物业管理法规及《》的调整。2、物业管理合同不同于保管合同。物业管理公司的主要合同义务是管理职责，不形成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。3、物业管理合同与委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有权单方解除合同；而物业管理合同双方均不得任意取消或解除合同。
二、物业公司的合同义务
根据《》的规定，结合实践来看，物业公司的合同义务主要有以下几种：1、公用设施、设备、场所的维护修缮义务。对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行维护；2、环境卫生、园林绿地的维护义务。对物业管理区域内的卫生进行清洁、对物业管理区域内的绿化进行灌溉、养护；3、安保义务。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。4、公共事务管理义务。对物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5、其他义务。由合同双方约定的由物业公司承担的义务。
物业公司的安全保障义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。其有义务为维护小区的公共秩序而实施的安全防范工作。《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”保安服务一般通过门岗、巡逻、守护等项目，及相应的安保设施设备，保障小区安全。具体安保服务内容应通过物业服务合同约定。安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。但应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。但物业公司的安全保障义务属于防范性质的，与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责有着根本区别的。
三、违约责任的构成要件
违约责任，就是合同当事人违反合同的责任，是指合同当事人因违反合同约定所应承担的责任。违约责任的构成要件，是指违约当事人应具备何种条件才应承担违约责任。违约责任的构成要件可分为一般构成要件和特殊构成要件。所谓一般构成要件，是指违约当事人承担任何违约责任形式都必须具备的要件。所谓特殊构成要件，是指各种具体的违约责任形式所要求的责任构成要件。各种不同的责任形式的责任构成要件也有所不同，就物业管理合同中违反安全保障义务的违约责任的构成要件为：
1、违反安保义务的违约行为。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。具体而言，就是义务人存在未尽到合理限度内的安保义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任的行为。物业管理企业的安保义务，如若没有特殊约定，应为一般意义上的安全防范义务，只要物业公司履行了善良管理人的注意义务，就应该认定物业公司适格履行了约定的安保义务，即使业主遭到了损害，物业公司也不应该承担责任。
2、损害事实。损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。即因违约行为直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害。
3、因果关系。即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。
四、违反安保义务违约行为的确认
物业公司的安保义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。判断是否尽到安保义务，可以从一下几个方面判断：1、是否有足够的安保人员，安保人员是否正确履行安保义务，是否严格执行安保管理制度；2、是否有合格的安保设施设备，安保设施设备是否正常使用，是否保养维护；3、是否有完善的安保制度，安保制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。
小区安保旨在维护小区居民的人身、财产安全，物业管理方一般应派专人在小区巡视，及时发现问题，对于小区存在的安全隐患也应及时派人巡视、排除，或采取针对性的措施，以消除或减少安全风险。具体安保服务内容还应通过物业服务合同约定，安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。而且物业管理企业的保安人员也的确不可能时刻保护到每一个业主的人身和家庭内的财产安全。因此，应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的安保义务，就构成违约，应当承担责任。
对于物业公司是否存在违反安保义务的违约行为由谁来举证证实，律师认为根据此类案件的特殊性，证据取得难易及控制区域来看，应当适用举证责任的倒置，由物业公司举证证实自己证明在物业管理活动中适格履行了约定的安保义务，没有违反安保义务的违约行为。不能提供上述的证据，就应当认定其存在违反安保义务的违约行为。但对损害的后果及因果关系，还是应当由业主承担举证责任。
五、物业公司的赔偿责任
物业公司如果存在违反安保义务违约行为，造成业主的损失，物业公司应当承担违约责任。可物业公司又应当如何承担赔偿责任，承担怎样的赔偿责任？法律对此并没有明确的规定，但从一般法理及最高人民法院的司法解释来看，物业公司承担的应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安保义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安保义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任，这是因为物业公司是以提供服务来收取一定的费用的，但如果要求其对小区内发生的一切人身损害、财产损失承担全部的赔偿责任，显然违背公平原则。物业公司将要面临的风险就是巨大的，不可避免的，与回报不对等的。因此，即使最终认定物业公司有违反安全保障义务违约行为，存在过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡等具体情况来判定责任的比例。
因此，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，除合同另有约定外也不应当承担全额赔偿责任。按照合同法原理，物业公司违反合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，具体的范围在案件当中应当由法官结合案件的实际情况来确定，由法官自由裁量。
另外，在刑事案件尚未侦破时，原告是否遭受损失及损失的准确数额均不易证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般应等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。
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