房产理财通收益计算的收益是怎么计算？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-09 14:54 标签： 理财产品收益计算器
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三个指标帮你快速计算房子有没有投资价值
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在广州，什么样的房子升值空间最大、投资收益最高呢？三个指标能快速帮你简要计算房子值不值得买。
新浪乐居讯 近期的广州楼市简直像开挂一般，整个市场呈现出一番“买！买！买！”与“成交！成交！成交！”的景象，3月份一手住宅网签量达10741套，办公物业网签3564套。
不过也有许多投资者持观望态度。当房子的属性变成产品，而不仅仅是一个栖身之所时，资本市场的任何风吹草动，对于投资者而言都是白花花的真金白银，他们需要寻找一个保险、升值空间大的契机去投资，对于投资者来说，升值才是最重要因素。
那么在广州，什么样的房子升值空间最大、投资收益最高呢？以下三个指标能快速帮你简要计算房子值不值得买。
标准1：租金乘数
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公示，计算公示为：
租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入
举个例子，像一向卖的好的南沙金茂湾公寓，带精装均价约为元/平，除去折扣及优惠，网签价约为15000元/平米，一套40平米的海景公寓总价为60万元。根据满堂红数据显示，在目前珠江新城单身公寓租金约为100+每平方米，而在未来自贸区核心地段+第二座珠江新城地段，南沙金茂湾作为周围稀缺公寓，我们这里保守以每平米100元租金算。
租金乘数=60万/（4000*12）=12.5
租金乘数的具体数值，所代表投资房屋收回成本所需要的年数。一般而言，在12左右是较为合理的数据。不过这只是比较笼统的概念，没有考虑到房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。此外，就南沙自贸区未来发展而言是个不可控数据。
标准2：投资收回年限
投资回报年限，就是你投的钱需要多久可以收回来。
投资回报年数=首付房款/[（月租金-按揭月供款）*12]
一般而言，投资回报年限较为合理的是8-10年。
就南沙金茂湾而言，一套80平米海景公寓，网签均价约15000元/平米，以首付3成计算，首付房贷=15000元/平米*80方*30%=36万元按揭月供款
投资回报年数=36万/[()*12]=9.37年&&&&&& 通过以上两个公式的计算数据，小编终于可以理解为何南沙金茂湾能已领先南沙公寓销售亚军200+套夺冠了。
标准3：以15年为界，看投资回报
根据国际专业理财公司评估房产的简易方法，“房产的年收益*15=房产购买价格”是较为合理的，如果“房产的年收益*15&房产购买价格”则表示该房产具有升值空间，反之则不具备投资价值。
房产的年收益总体来算等于租金年收益再扣去运营费用、抵押贷款偿还额等，这个中间涉及的数据就较为复杂了，而且随着市场供求关系的变化，出租的空置率方面也处于不可控的范围，我们不能用单纯的例子带入。
总的来说，以上三个指标是评判一个房产是否具有投资价值的简单粗暴的一种考量方式，不过在实际购买过程中，更多地还要考虑周边环境及地段升值能力。
南沙金茂湾
独占明珠湾CBD三湾
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2016一寓难求之际
金茂湾40-80㎡一线海景公寓全球登记
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80万㎡旗舰综合体，涵盖万豪酒店、超甲级写字楼、资本墅、无界海寓、全球仓跨境消费中心、滨海洋房七大高端业态。意大利贵族品牌LAVAZZA、交通银行强势进驻，万达广场、南沙风信子跨境商品直购体验中心、奥买家跨境电商近在咫尺，缔造国际CBD城邦！
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尽管10月调控政策陆续出台，给房企销售带来了一定影响，但前三季度的市场异常火爆，使得今年依然是房地产的“大年”。
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怎么判断房子是否值得投资？ 三个房产评估公式帮你算
发布时间： 10:46
到股市见好，“弃股买房”还是“卖房炒股”就会成为很多理财投资市民最纠结的问题。选择买房投资的网友最纠结的则是“我买这房子究竟值不值？”，怎么判断所看中的房子是否值得买来投资呢？也许下面三个房产评估公式可以帮到您对房子的投资价值进行初步的估算：
公式一：房屋租金乘数小于12
房屋租金乘数法：这需要用到比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，即：租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入，如果使用这个公式计算出来的得数大于12，就要谨慎考虑是否要购入。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其数值较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：房屋是否可以在8~10年收回投资
这个计算法则叫投资回收期法，它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。
公式三：房屋15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年&房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年&房产购买价，则该物业相对不宜投资。
提示：股市有风险，入市需谨慎。不动产的投资也并非绝对保险，即使是所谓的一线城市黄金地段或者二线城市绝对升值的房产，需要拿出大额资金进行投资的时候也应该谨慎选择。最好咨询相关投资评估师或者自己先预估房产投资价值，再决定是否投资。房产投资回报率怎么算
来源：吉屋网综合整理 &&
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养老金专家：Buy-to-let
投资养老模式已经过时】退休后如何理财是每个人都关注的话题，专家指出，传统的Buy-to-let投资方法已经过时。房产投资专家吉尔斯（Giles）告诉本报记者，虽说投资并出租居民房产是退休后一种有高回报率的投资形式，但当下的buy
let传统房产投资事实上已经有些过时，“随着年轻一代租房群体的崛起，新的出租房屋在建造上应更加高效化、地域便利化及能够满足更多居住者个性化需求。这样的房产才会获得更多租客群体的青睐房产投资回报率计算方式》房产投资的回报率，是?产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式：1、收益模式计算方式　　投资回报率=(每月租金收益—款)*12/房子的出租回报率 如何计算自己房子的出租回报率？ 投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是。 一、现金买房的租金回报率
租金回报率=每年净房租收入/购房总价% 每年净房租收入=年租金收
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。>>> >房地产基准收益率如何确定
房地产基准收益率如何确定
基准收益率是经济评价的重要参数，是项目在财务上是否可行的重要判据。目前国内房地产行业确定基准收益率的方法主要是直接采用社会折现率、加权平均资本成本、德尔菲法、资本资产定价模型及结合加权平均资本成本和资本资产定价模型来确定的。它们的使用都有些不适应我国目前市场经济的要求。房地产基准收益率如何确定？通过分析目前使用它们存在的问题以便以后能针对发现的问题找到确定基准收益率更好的方法。房地产基准收益率如何确定？房地产业目前应该没有基准收率，和区位、取地成本、市政配套、房屋性质（住、商、办等）关系极大。一般来看，投资年收益率在10---15左右。一些大型房地产企业的项目，其内部编制的excel表中显示大概在15%&一般项目总体利润30%,开发周期2-3年，所以基准收益率应在10%-15%之间。做可研一般用12%&，万科的主营业务利润率有28.54%&首先要明确什么是&基准收益率&，不要将某个项目的（FIRR）和基准收益率（Hurdle&Cut-Off&Rate）混为一谈。基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。房地产基准收益率如何确定？各行业投资项目的基准收益率各不相同，做可研报告的必须熟悉如何查到该行业的基准收益率。可从国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》第三版P202~205查到。&房地产项目的基准收益率，规定融资前财务内部基准收益率为12%，资本金税后财务内部收益率为13%。（&正确理解基准收益率含义，基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。财务基准收益率设定的基本原则是在充分考虑了当前中国社会主义市场经济的基本情况，考虑到建设项目筹资渠道的多样性及建设项目的区域经济环境条件的差异性提出的，因而这个原则是适用的。当前，中国经济体制改革正向纵深发展，投资体制改革也围绕市场对资源配置的基础作用而进行，投资领域出现了许多新情况和新特点，在投资领域内出现了投资规模逐年增大的趋势，2002年中国投资规模为40600亿人民币，是1980年的44倍；投资主体呈多元化趋势，目前国有经济和非国有经济投资呈各占半壁江山的局面；投资呈现区域不平衡性，东南沿海地区投资持续走强，占中国的投资一半以上。笔者认为在投资体制改革围绕市场对资源配置的基础作用而开展的环境条件下，行业很难定出一个能够指导中国性的行业基准收益率，由于市场经济环境，企业之间竞争和商业保密等因素，咨询人员和业主也很难获得中国区域或主要产品生产厂家的财务基准收益值。因而采用融资成本为基础并考虑相关因素后，确定项目财务基准收益率将是一个比较适合当前投资体制改革特点而又行之有效的方法。财务基准收益率是项目在财务上是否可行的最低要求，不同类别的项目对财务上可行的最低要求是不一样的，如高技术含量项目和城市基础设施项目对财务基准收益率的期望值是十分不同的，一般地说，项目财务基准收益率的确定应考虑项目融资成本、风险因素和投资者对项目效益的最低期望值三个因素。
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