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首付增加了5% 按揭贷款做不下来 想要退回6万元定金是个问题
日 09:15:43　住在杭州网
【摘要】买房前售楼处说可以按总房款的25%付首付，于是邹先生与开发商签订了一份《定金协议书》，并付了6万元的定金。在此之后，邹先生去银行咨询了按揭贷款情况，被告知他无法做按揭贷款。邹先生想把钱拿回来，却遇上了烦恼。
　　买房前售楼处说可以按总房款的25%付首付，于是邹先生与开发商签订了一份《定金协议书》，并付了6万元的定金。在此之后，邹先生去银行咨询了按揭贷款情况，被告知他无法做按揭贷款。邹先生想把钱拿回来，却遇上了烦恼。　
　　邹先生：25%房款首付
　　十天一过增加到了30%
　　10月14日那天本是邹先生与房产公司签订《商品买卖合同》的日子，但因为退定金的事情没签成。邹先生告诉记者，他一直在上海工作，10月2日来到临平看房子，在赞成&龙兴道一号看上了一套88.52平方米的房子，总价为1437000元。&在签定协议书之前，售楼处跟我说，我买房子可以按总房款的25%付首付，我觉得可以接受，所以就签了协议。而且我也和他们说了，我在昆山已经买过一套房子。&根据售楼处的要求，他付了6万元的定金。12日那天，邹先生带着首付款到售楼处。售楼处的工作人员告诉他首付要付总房款的30%。&工作人员告诉我，这是银行政策有变，所以首付要提高。&随后，邹先生来到临平光大银行咨询按揭手续情况。银行在查询他的个人情况之后告诉他有逾期记录，不能做按揭。&我去人民银行拉了个人征信报告，我名下的多张信用卡都有逾期记录。&邹先生说，25%首付款的钱他是借来的，现在银行按揭做不下来，那房子也买不成了，于是想退回6万元的定金。
　　邹先生来到售楼处说明情况后，售楼人员告诉他，现在首付30%的房款就可以按揭了。邹先生认为，当初协议上写的是付25%的首付款359000元，就应该按照签订的协议来，如果不行就退定金。之后，他因为这事多次找售楼处协商，但都没有处理结果。
　　销售经理：银行按揭政策有变动，
　　退款要走法律途径
　　14日当天上午，记者与邹先生的表弟一同来到售楼处，进一步了解情况。销售沈经理给出了解释，说：&现在邹先生付款的金额由原来总房款的25%提高到30%，这是根据银行按揭的政策来定的。我们都是按照流程来的，如果客户有疑义，我们还是按照协议来履行。现在能保证的是房子的面积和单价不变，银行按揭是有政策变动，我们不能保证，如果银行按揭办不下来，我们会通知客户增加首付金额。至于说退保证金，不是我能说的算了，因为双方都签了协议。如果有什么疑义的话，只能走司法程序。协议上也写明了，如果在规定的时间内，客户没有来签《商品房买卖合同》，我们会发催信函通知，重新再约时间签合同，如果还不来办理，按照协议上写的，房产公司有权没收所交的定金。&
　　律师：解除合约需分清情况
　　带着问题，记者咨询了浙江振业律师事务所的律师马洁。记者把邹先生与开发商签订的《定金协议书》给了马洁律师，马律师在看完之后发表了自己个人的观点。&要解除合约是要分情况的，如果仅仅是因为首付25%和30%解除的话，就要看当时买房子的首付款是不是符合国家规定的政策、应该付多少的首付款。如果房产公司和银行有特别约定的，是约定现在变更的话，那么房产公司是有责任的。如果是因为房产公司给出的首付款规定，大家都在执行的，那么后来政策发生变化，是一种不可抗力，谁都不承担责任。如果是客户自身的信用问题，不管是首付的25%还是30%都贷不出款的，那自己是有很大一部分责任的。&根据这些，马洁律师建议，从情理上房产公司在今后签售房屋协议时应多问一句客户的个人征信有无不良记录，也可以告知后果，这样就避免了一些麻烦。
　　对于房款首付的比例到底是多少，记者咨询了光大银行的工作人员。工作人员称：&首套房征信里没有任何按揭的是可以享受25%的房款首付，二套房要付50%的房款首付，这个政策是上个月28日执行的。原来房子有过按揭记录但现在还清了，可以付30%的房款首付，如果没结清，还是要付50%的房款首付。个人征信有6次以上逾期记录，按揭做不来，如果要证明是非恶意的，需要有银行的证明。&
来源：余杭晨报 　作者：杨荣 　编辑：张筱
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浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办　　浙江在线新闻网站版权所有|法援热线：400-056-8118>>>>>>正文购房贷款批不下来，能否退还首付和定金?　　本文来源：中国政法大律师网导读在商品房交易中，购房者往往会选择银行按揭的方式购买商品房．购房人的按揭申请是否批准，权利在银行，而不在开发商．因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续，合同解除后已付的定金和首付款的返还就成了个问题。　　能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。其中，购房者也必须满足一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任;但如果因为购房者想退房进而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任。　　而对于开发商来说，按揭只是其提供的一种付款方式而已，如果购房按揭能够办下来，开发商则要为购房者承担阶段性担保的责任，但这本身并不意味着开发商有保证办下按揭贷款的义务;但如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。　　如果双方对按揭办不下来余款的支付方式在合同中没有明确约定，只表明另行协商，因此开发商无权单方面要求购房者一次性付清余款;如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故此，购房者可以要求开发商退回首付款及其利息。　　但是开发商经常辩称，按揭不成是购房人单方的原因，应归责于购房人，所以在解除合同后返还购房人的首付款，而定金往往不返还。政法硕博律师团认为，开发商的这种辩解不能成立。开发商与购房者签订认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效力也完全不同。认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，认购书自然终止，其中定金也完成了他的使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改变定，不直接返还购房者，而抵作购房整的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。原认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。所以开发商在合同解除后应返还购房者的首付和定金。　　律师提醒　　避免风险要注意三点　　1、关注违约条款的赔付　　目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，提醒读者，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。　　2、签合同前自查还款能力　　目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。　　按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。　　3、签补充协议　　为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险。发布百科律师介绍：范玉华律师，执业证号：42851&&&&?&专业资格和荣誉奖励&&&&现执业于陕西海普睿城律师事务所。西安市律师协会房地产法专业委员会委员、陕西省律师协会青年律师工作专门委员会委员、西安仲裁委员会仲裁调解员、&西安市第六次律师代表大会代表、中共西安市莲湖区委政法委执法监督专家咨询员、西安市莲湖区人民政府法律顾问、西安市律师协会特聘为西安市政协委员担任法律顾问。&&&&?&执业经历&&&&2000年7月—2004年，陕西菲尔律师事务所律师。&&&&2004年11月—2010年10月，陕西泓瑞律师事务所律师，合伙人。&&&&2010年11月—2015年12月，陕西英博律师事务所高级合伙人、副主任。&&&&2015年12月至今，陕西海普睿城律师事务所高级合伙人。&&&&?&专业特长&&&&范玉华律师在企业投融资、公司法务、建筑及房地产等专业领域有较深造诣，担任多家上市公司、国有企事业单位的法律顾问，熟悉企业管理和公司法务，了解企业法律风险防控体系，是专业从事全程公司法律服务的律师。&&&&?&主办业绩&&&&范玉华律师先后为众多国内外知名企业提供法律服务。&&&&西安利君制药有限责任公司、陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司、西安利君建筑安装工程有限责任公司、西安建大科教产业有限责任公司、中国人民武装警察部队交通第五支队、中国人民解放军第四军医大学唐都医院、西安市公安消防支队、浙江海天建设集团有限公司、陕西美城地产服务有限公司、西安利君地产开发有限公司、西安市星火房地产开发公司、西安普林房地产开发有限公司、陕西宇鑫物流有限公司、西安中顺置业开发有限公司、陕西家得宝家居建材超市有限公司等单位提供法律服务。为众多客户提供了长期、专业、尽职的法律服务。为多个房地产项目和房地产公司提供了专业的全程法律服务，获得了高度评价。&&&&主持、参与的房地产、企业并购、项目投融资、建设工程等项目：&&&&1、中国人民解放军第1001工厂房地产开发项目（全程专项法律服务）；　&&&&&&2、中国人民解放军96501部队团体购房项目（全程专项法律务）； &&&&3、西安市城乡建设委员会团体购房项目（全程专项法律服务）； &&&&4、中国建设银行股份有限公司西安长安路支行团体购房项目（全程专项法律服务）； &&&&5、蒲白矿务局团体购房项目（全程专项法律服务）。&&&&&&6、西安建大科教产业有限责任公司开发建设的“华清学府城”项目（常年顾问及全程专项法律服务）&&&&7、西安市星火房地产开发公司、西安普林房地产开发有限责任公司开发建设的“旭景明园”、“旭景碧泽园”项目（常年顾问及全程专项法律服务）； &&&&8、陕西志诚丽景房地产开发公司的开发建设的“西安和生国际农副食品汇展交易中心”项目（常年顾问及全程专项法律服务）；&&&&9、陕西华富投资有限公司开发建设的“铭城”项目（常年顾问及全程专项法律服务）；&&&&10、西安合泰实业有限公司开发建设的“合泰花园”项目（常年顾问及全程专项法律服务）；&&&&&11、西安中顺置业开发有限公司开发建设的“金仕华城”项目（常年顾问及全程专项法律服务）；&&&&12、中国人民解放军第四军医大学唐都医院某某专项法律服务；&&&&13、浙江海天建设集团承建的“龙腾万都汇”项目（常年顾问及全程专项法律服务）；&&&&14、某某集团有限责任公司开发建设的“某某集团生活区棚户区改造项目”（全程专项法律服务）&&&&15、陕西某某管理（集团）股份有限公司收购某项目（全程专项法律服务）。&&&&范玉华律师先后办理各类诉讼及非诉讼法律事务数百件，积累了丰富的执业经验，与新闻媒体、工商企业、金融机构、各类中介机构及司法机关均有着良好的合作。　 &&&&范玉华律师还与西安楼市通信息科技有限公司（）建立了长期合作，担任“房产法律在线”频道在线咨询及029-95191法律咨询律师。范玉华律师在理论学习与研究方面也有突出表现，曾在《三秦都市报》、《西安房地产信息网》、《西安房地产信息简报》、《焦点西安房地产网》、《陕西建筑房地产律师网》、《天下房地产法律服务网》、《陕西日报》、《美城地产通讯》、《西安晚报》等多个报刊、杂志、网络媒体发表过多篇房地产专业文章。 移动电话:
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贷款未获批准，定金和首期款能否退还？
贷款未获批准，定金和首期款能否退还？
买房未成交&定金能否退？&
　　案例：2004年3月，广州的黄小姐看中了位于天河区某楼盘的一套商品房，随即与开发商签订了认购书，并约定，购买方采取一次性付款，先下定金2万元。谁知，几天后黄小姐却因对买房合同中的条款持有异议，未能签署正式合同。不久后，开发商把黄小姐认购的房子另卖他人。为此，黄小姐想追讨2万元定金。开发商对此一口回绝，称黄小姐“违约在先”，“当然要承担损失定金的后果”。&
　　天河区法院审理此案后认为，双方均无法证明是另一方违约，因此不可归责于任何一方，定金2万元须返还黄小姐。&
　　提示：其实，开发商在认购协议中要求购房者支付的定金属于“立约定金”，应根据不同情况适用定金罚则。如果确定不能归责于任何一方，定金须返还。&
房贷未获批&首期打水漂？&
　　案例：2004年年底，市民何女士与开发商签了合同，买下了中山大道某大型楼盘一套房，约定何女士须先行支付31%近20万元的房款作为首期；余款44万元办理银行按揭贷款手续。但银行却没有批准何女士的贷款申请。但开发商则要求何女士按合同要求一次性付清余款，否则没收其首付款。&
　　何女士为此告上法庭，法院判定“该条款内容确实显失公平，原告对此存在重大误解”，随后依法撤销了此“霸王条款”。&
　　提示：法律有着“保护被动接受格式合同者”的倾向，而“显示公平”、“重大误解”正是反抗这些霸王条款的有力理由。&
　　车位被抵押&索赔很困难？&
　　案例：刘女士3年前花10万多元购买了海珠区江燕路某花园一车位，在付完款的同一天，开始接收车位并使用。且《合同》约定开发商要在270日内办妥车位的产权证。然而，车位产权证一直不见踪影，刘女士到房管部门一查，原来早在签订买卖合同时，这个车位就已经被开发商抵押给银行了，因此一直办不了产权证。&
　　刘女士诉至法院，要求开发商退还车位款和税费，并依据“房地产可获双赔”的司法解释进行索赔。&
　　海珠区法院认为，开发商故意隐瞒事实，因此作出判决：解除该买卖合同，开发商双倍退还车位价款和税费；而刘女士则须将使用了两年多的车位退还给开发商。&
　　提示：由于开发商“未告知”、“故意隐瞒”等原因造成买卖不成的，“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但这个赔偿额度是有弹性，“一倍”是最高标准，而并非买一赔一。&
　　据介绍，出现以下几种情形，消费者有权提出退房：延迟交房；开发商缺少有效证件与批文导致合同无效；开发商未经购房人同意变更设计；面积误差超过3%；地基基础和主体结构经检测不合格；房屋质量导致严重影响使用；房产被开发商抵押；拿不到产权证。&
　　链接：&
　　未拿预售证就以“内部认购”为名向买家收取“诚意金”的违规做法在楼市中可谓屡禁不止：李先生交了10万元购房诚意金。可之后，开发商宣称：前期所交的10万元认购诚意金不能抵作首期房款，买家必须在限期前再交总房价三成的首期款，否则视为放弃购房。&
　　李先生一算，自己所认购的那套房子总价约60万元，按原计划在扣除之前所交的10万元后，只需添8万元的首期款即可按揭供楼，而现在要再筹到18万元才能购房！而开发商把时间限得很死，必须在2天之内多筹10万元首期款，这已远远超出了自己的支付能力。于是，准买家们决定团结一致向开发商讨个公道。可开发商方面则拿出了一份双方签订的“意向认购登记书”称，原来约定的是内部登记意向金10万元“自动转入房款一部分”，而并没写明是“作为首期款一部分”，因此，“公司不会作出让步”。无奈之下，李先生选择了放弃。但在其他业主坚持不懈的合力争取下，开发商终于松口，答应了将10万元抵作首期款的要求。
摘自广州日报文/记者毕征
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贷款办不下来 定金和首付可以退吗？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
当然不可以呢
请问买了公寓房、贷款办不下来、不是我的原因、是开发商的原因、想退房怎么办？
这主要是看你和开发商之间是怎么协商的，最好是在交订金之前先去银行确定一下自己是否可以办理房贷
一般是不给退定金，首付可以给退，贷款办不下来的原因是在那一方？要是售楼部那边没有跟你说清楚，知道你的真信有问题还让你给定金，那是可以退的。希望可以帮到你
定金不能退，首付可以退
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贷款手续办不下来房子买不了 交的3万定金能退吗
10日，记者接到临沂兰山区刘先生打来的热线，说他通过中介购买了冯先生一套位于北城新区的二手房，两人签订合同后，由于贷款没有批下来，他只好打消了购房的想法，但交给冯先生的购房定金却要不回来了。
&我和冯先生根据中介的安排，分别在4月25日、4月30日签了《购房定金协议》、《二手房买卖合同》。&刘先生介绍说，协议签订后，他就支付冯先生3万元定金，然后就赶紧办理购房贷款了。
5月16日，刘先生的购房贷款申请被银行拒绝，原因是他的信用卡曾经出现过未及时还款的情况。
&贷款办不下来就没法买房了。&刘先生很郁闷，并在第一时间将此事告知了冯先生。&我希望冯先生把我付给他的3万元定金退给我。&刘先生说，冯先生拒绝了他的要求，并且很快就将房子再次通过中介卖掉了。
&刘先生擅自提出解约，属于违约行为，耽误我卖房，我为什么要退定金给他？&11月10日，记者联系到了冯先生。冯先生认为，既然是定金，就不能退了。那么这笔钱到底该不该退呢？
律师说法　定金已抵作购房款，该退！
山东品众元律师事务所王自豪律师认为，定金能否退还，关键在于定金的性质。
首先，根据《担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
因此，定金能否抵作价款或退还，需要看定金所担保的内容是否已经履行。
其次，定金担保内容决定了定金的性质。该案例中，买卖双方签订的《购房定金协议》，约定在七日内签订《二手房买卖合同》。因此，该定金担保的内容是签订《二手房买卖合同》，从性质上属于订约定金。
最后，刘先生与冯先生已经签订了《二手房买卖合同》，且该合同也明确刘先生已付定金作为购房款。
所以，该案例中的定金所担保的内容已经实现，不再具有担保性质。在双方无法履行《二手房买卖合同》的情况下，冯先生应当返还刘先生已付的3万元。当然，冯先生也可以根据实际情况，依据该《二手房买卖合同》的约定要求刘先生承担相应的违约责任。
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责任编辑：顾欣
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