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我想知道房价涨跌情况是多少
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房价不会大幅下跌 因国家最近的严厉调控 只可能横盘盘整 或小幅微跌 但是要明白一个状况 中国现在城市化率在世界上还是很低 需求房子的人很多很多 房子现在是供不应求状态 虽然最近成交冷淡 也是因为 大家都在等国家更严厉的调控
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很多人都盼望房价能跌下来，到时可以买一套自己喜欢的房子；也有很多人害怕房价跌下来，那样自己的资产就缩水了，甚至变成负资产。房价到底会涨会跌？
关于这个问题，我记得在我刚工作不久曾写过一个整版。那是2001年，我还是个小报记者。当时我所在的一个地级市房价涨得有点猛，短短一年时间涨了30%，很多人都抱怨房价涨得离谱应该会跌。带着这个问题，我花了半个多月时间跑了房管局、国土局等相关管理部门以及当地的近十个在售新楼盘。当时房管局的局长是个思路清晰雷厉风行的人，我在他办公室聊了整整一个上午，他非常明确的说房价肯定会涨！他给了我不少资料，有关本市的土地供应、人口、周边人口、土地和房价的数据，他还借我一个他的工作记事本，里面满满都是他自己整理的资料。采访结束后，我花了两天的时间去梳理这些资料。我内心虽然希望房价能跌一点，因为自己正准备买房，可是当我将所有的资料整理行文至结尾时，结果已不言自明。我没有写出这个残酷的结论，只在最后留下一个问句，让读者自己去得出结论。到排版时，一位同事看了这篇文章后很不悦，说“你怎么能说房价要涨呢？”那时他正打算买婚房。过了几天，他写了一篇旗帜鲜明的文章警告房价即将大跌，然而几个月后他买了房。而我，也在完专题后的半个月内也买了一套房。
提起这桩旧事，是想先厘清一个态度，即我们对媒体的观点应抱有什么样的态度。媒体总是自我矛盾夹杂利益的，媒体的观点不足信，包括自媒体（如各路大V），也包括我和你身边的人。本文不会做关于房价涨跌的判断，所说的也未必是对的。我只是把自己所理解的房价的各种因素做一个梳理，也许你会从中得到自己的判断，不同人的判断会不一样。
这里会从四个方面去谈房价的相关因素：M2,供需，杠杆，利率。
M2也就是通常所指的货币供应量。当市场上的商品数量不变，而市场上的钱增加了时，商品会涨价，这么说较容易理解。这些年，我们生活中的物价增加了多少？笔者凭记忆先做个粗糙的回顾。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&2005年&&&&&&
&2010年&&&&
普通大米&&&&&&&&&
0.7元/斤&&&&
&1.5元/斤&&&
青菜&&&&&&&&&&&&&
0.9元/斤&&&
2元/斤&&&&&&&
钟点工&&&&&&&&&&&
8元/小时&&& 15元/小时
& 35元/小时
某2房租金&&&&&&
2000元&&&&&
4000元&&&&
中档电脑&&&&&&&&5000&&&&&&&
粗略估算，过去十年食品和人工价格涨了4至5倍，每年涨幅15%左右。这个涨幅远远超过了官方的居民消费价格指数CPI的涨幅（通常在2%左右）。只有电子类产品是没有太多涨价，即使如此，我们也可以明显感觉到CPI的涨幅远不能反映实际生活成本的增加（CPI的构成和权重有待商榷）。
那么，我们来看一下近15年的M2数据：2000年M2为13.46万亿元，万亿元，万亿元，5.69万亿元。M2在15年间增长了10倍，年增速达16.5%，几乎是每5年翻1倍的速度。2005年至今，M2增长了4.5倍，这与我们生活中物价的涨幅很接近。
&我们的基础生活用品价格都涨了四、五倍。住房也是商品，它的价格当然同样也会随之上涨。仔细算一算，过去10年你所在地区的房价是否涨了五倍之多呢？受到供需和其它因素的影响，有些地区部分片区的房价近10年涨幅达到10倍之高，比如深圳。关于供需，我们在下一节讲，接着还是谈M2。
钱多了很多，物品没增加太多，物价当然会上涨。那M2为什么会增加这么多，它是怎么来的呢？今后是否还会增加？
1.推动M2增加的因素中最广为人知的是外汇占款。
外汇占款是指受资国中央银行收购外汇资产而相应投放的本国货币。举个例子，国内某个加工企业将产品卖给美国公司，对方付给这个企业一笔美元，这个企业不能拿着美元在国内买材料发工资，所以将这些美元跟国内的银行换成人民币使用。这样一来，银行付出给企业一笔人民币，这笔人民币就是外汇占款，这笔钱将进到市场流通，增加市场上的贷币数量；银行同时买入了一笔美元，这些美元成为外汇储备的一部分。
自1994年我国开始出现贸易顺差以来，我国逐渐成为出口大国，勤劳的中国人辛苦劳动生产出大量的丰富的物质产品卖到国外，换回巨量的外汇。经年累月，巨大的贸易顺差赚来的外汇换成巨量的人民币进入到国内流通，这部分钱成为M2的主要部分。换句话说，中国人辛勤劳动换来了大量的人民币投放，推高了国内物价。
外汇占款增加不只是贸易顺差的结果，其中还有外商在中国的投资，以及因预期民币升值和更好的投资收益而进入中国的国际热钱。
说到国际热钱，大家可能会感觉熟悉又神秘。有人说如果美国加息，热钱大量出逃（就是将人民币换成外汇离开中国），那么我国可能重蹈日本的覆辙，楼市会大跌，经济会崩溃。实际情况可能不会那么悲观。
一方面，伴随着我国外汇占款不断增加的同时，是我国不断提高的存款准备金率，央行用它来回收流动性以部分抵消外汇占款增加的影响。
存款准备金率，简单来说就是，银行收到100元钱时上缴20元给央行，以保证客户来取钱时能拿出钱来，这样存款准备金率就是20%，那另外的80元，银行可以拿来放贷，借给企业和币人。央行通过不断提高存款准备金率来收回一部分货币，减少流通中的货币量。在国外，没有哪个国家有我国如此这高的存款准备金率。我国存款准备金率曾高达20%，即使最近一年多次降准后，仍有16%左右（不同银行有少许差异）。
当资本外逃，外汇占款减少（流通中的货币减少）时，央行可以降低存款准备私金率，释放一些货币来补充流动性，以对冲它对国内市场的影响。今年的几次降准都起到了这个作用。
&& 另一方面，我国庞大的外汇储备也是稳定汇率的武器。
银行用人民币（外汇占款）买入的外汇（美元等）形成了庞大的外汇储备，对稳定汇率有重要作用。比如，当资金外逃（如用人民币换成美元）时，美元会对人民币升值，这样可能使更多的人民币有换成美元的冲动，央行可以抛售手中的美元外汇来打压美元，托住人民币币值，减少资本流出。不过，这种作法会损耗外汇储备。近一年多来，外资流入我国外汇储备因此缩水不少。8月末的外汇储备比上月末的减少额达939亿美元、创下历史新高，人民银行承认主要原因是通过汇率市场的操作进行了干预。
其实，大量的外汇储备是中国百姓用的劳动换来的“纸”，相当于一张欠条，老百姓如果用这些“欠条”换成进口的商品使用，这才是一个完整的商品交换过程。但长期顺差的结果是，“欠条”越来越多，向国内输入了通货膨胀，M2越来越高。
&外汇储备起着稳定汇率的重要作用。受汇率变化影响，外汇储备会有损益，多年来人民币一路升值，央行手中的外汇储备就贬值了，当大家再用人民币去换回外汇时，央行手中的外汇就不够换。这种亏损就是“货币政策成本”。这些成本都是百姓的血汗钱。
我国目前的大多外汇储备都购买了美国国债。一方面美国国债容量大，安全性流动性都比其它国家债券好，收益也较高；另外，持有大量美国国债也牵制了美国，将美国经济与中国经济拉到一条船上。比如，当我们大量抛售美国国债，会导致美国利率飙升，给美国经济严重打击。虽然这属于伤人100自损50的做法，但为保护本国的经济安全这是必要的。所以说，美国面对中国也不能肆无忌惮。
第三，我国还有外汇管制这道防火墙。目前人民币还不能自由兑换，这对资本外流形成一定障碍，这与多年前的日本是不同的。
考虑到以上因素，以及美国实际对加息顾虑重重（毕竟自己的经济也没多好），再加上资本到境外并没有更好的去处（国外投资收益还不如国内）。我们对现在的形势不必太悲观。
&回头再说M2，M2是否会因外汇占款减少而下降呢？从前面所说的我国货币机制来看，我国还是有办法来调节M2的，短期看外汇占款下降的影响不会太大。
2.M2增加的另一个渠道是信贷增长。
M2不仅包括处于银行体系外的单位和个人持有的现金，还包括单位和个人在银行的存款。银行吸收存款后是要放贷出来赚利息差的。银行收到存款，上缴存款准备金后，剩下的钱就放贷给单位和个人；单位和个人拿到贷款后，又进入到市场流通，从而生成一笔新的M2。这笔M2经过流通后变成存款，然后银行再缴准后将钱贷出来...
因此，准备款准备金的高低和信贷政策的松紧，都会影响广义货币供应量M2。前面说的外汇占款是一笔基础货币，通过信货又产生派生货币。基础货币+派生货币影响着M2的数量。
3.发行债券
在1994年《预算法》颁布以前，财政部发行国债，人民银行直接包销，实际上是等于直接印钞，向市场发行基础货币。现在的美联储也可以直接买美国国债，相当于开印钞机，向世界放水。90年代初，我国曾因此物价飞涨。后来，1994年《预算法》规定，中国人民银行不得对政府财政透支，不得直接认购、包销国债和其他政府债券。中国人民银行不得向地方政府、各级政府部门提供贷款。核心就是，不能无限制的发放基础货币。
政府要用钱时，可以通过发行国债来借钱，向个人和单位借钱，这笔钱是要还的。在我国央行不能直接买国债，但可以在二级市场买国债。当市当流动性不足时，央行可通过回购国债方式来投放货币，增加流动性。实际上，这同样是增发基础货币，只是比央行直接买国债多些周折和成本。
4.央行的其它M2调节工具。
前面说过存款准备金率是央行调节货币供应的一个重要工具。但准备金率不能随意地经常调，那对于短期的货币流动过盛或紧张（比如年末资金紧张），怎么办呢？央行还有许多工具。
传统的工具中，除了存款准备金率外，还有存贷款利率、公开市场投放、再贴现。上调和下调贷款利率，会影响信贷活跃程度，从而影响M2。公开市场投放是什么呢？我们常看到新闻里说，央行重启逆回购之类，借债券的人会很清楚，央行做逆回购就是央行将手里的钱放到市场上来，做正回购是将市场上的钱收走。正回购和逆回购都有期限的，正回购到期时钱就放回市场，逆回购到期是钱就还给央行。这种方式非常灵活也可逆，所以经常使用。再贴现，是央行买进商业银行已贴现但未到期的汇票，把钱给商业银行，增加货币供应。
近几年又出现了很多新工具，MLF(中期借款便利)、PSL（抵押补充贷款）、SLO（短期流动性调节）、SLF（常设借货便利）等。最近允许信贷资产质押再贷款。
中期借贷便利(MLF)是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，采取质押方式发放，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。
押补充贷款（PSL)，商业银行可抵押资产从央行获得融资。
短期流动性调节工具（SLO），是一种公开市场操作。在银行体系流动性出现临时性波动时相机使用。以7天期以内短期回购(RR)为主。
常备借贷便利（SLF）是央行在2013年创设的流动性调节工具，主要功能是满足金融机构期限较短的大额流动性需求。对象主要为政策性银行和全国性商业银行。期限为1-3个月。利率水平根据货币政策调控、引导市场利率的需要等综合确定。常备借贷便利以抵押方式发放，合格抵押品包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等。
信贷资产质押再贷款，是银行可以用现有的信贷资产（即已放出去的贷款）到央行质押获得新的资金。
最近几天，信贷资产再贷款被认为它必将释放出7万亿货币，这个是有误解的。比如前面说的贸易顺差带来外汇占款增加，在我国现行的货币制度下必然增加基础货币，推高M2。但是，信贷资产再贷款是给商业银行一个权利，允许商业银行用自己的信贷资产去质押再贷款，商业银行并非必须使用这个权利。商业银只有缺钱的时候，才会去贷款，毕竟贷款是要付利息有成本的。现在商业银行并不缺钱，最近一年来一再降准和取消准贷比，商业银行时手里钱很多，反倒愁借给谁，没地方投资怎么赚钱？实际上，信贷资产质押再贷款本质上与抵押补充贷款（PSL）相同。这所有的调节工具，都是给央行向市场注入货币提供通道。
了解了以上M2的相关因素，当我们看到一个新的货币政策和操作出现时，就比较容易理解它对M2的影响。M2是会影响物价的，了解这些后也能帮助我们思考这些变化对物价（包括房价）的影响。
M2增加了四、五倍，但很多城市10年来房价似乎远不止四、五倍的增涨。这里还涉及到各个地区的供需不同，包括人口、土地供应、产业前景等重要因素。这将来下一篇里展开。
&本文为个人的理解和思考，未必正确，不要照单全收。希望能借此多交流和学习，欢迎大家指正。
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