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苏州二手房交易流程
一、苏州二手房存量房交易资金托管流程细则
市区：网签备案――资金托管，买方办理贷款――（3-5个工作日放款）――测绘，过户签字，送抵押――（12个工作日）――交税，领房产证，他项权证，领款，办土地证――（10个工作日）――领土地证。
新区：网签备案――资金托管，过户评估，买方办理贷款――(3-5个工作日放款）――过户签字，交税，送抵押――（20个工作日）――领房产证，他项权证，领款，办土地证――（10个工作日）――领土地证。
园区：网签备案――资金托管，买方办理贷款――(3-5个工作日放款）――过户签字，送抵押，申报纳税――（7个工作日）――交税――（5个工作日）――领房产证，土地证，他项权证，领款。
相城区：网签备案――资金托管，过户评估，过户签字，买方办理贷款――(3-5个工作日放款）――送件，交税――（10个工作日）――领房产证，办土地证――（5个工作日）――领土地证，送抵押――（3个工作日）――领他项权证――（2个工作日）――领款。
吴中区长桥以北（含木渎，胥口）：网签备案――资金托管，过户评估，买方办理贷款――（3-5个工作日放款）――过户签字――（10个工作日）――交税，领房产证，办土地证，领土地证，送抵押――（3个工作日）领他项权证――（2个工作日）――领款。
吴中区长桥以南：网签备案――资金托管，过户评估，买方办理贷款――（3-5个工作日放款）――过户签字，交税――（10个工作日）――领房产证，办土地证，领土地证，送抵押――（3个工作日）领他项权证――（2个工作日）――领款。
第一步，签订资金托管协议。
买卖双方签订《存量房买卖契约》后，凭《存量房买卖契约》原件及其复印件、《房屋权属证书》原件、《国有土地使用权证书》原件、买卖双方身份证明及其复印件、买卖双方结算账户原件及其复印件，到苏州市房产交易登记管理中心办理资金托管手续，与苏州市房产交易登记管理中心签订《存量房交易资金托管协议》。 第二步，买方存款。
买方凭《存量房交易资金托管协议》将托管资金存入指定银行托管账户，凭银行《现金解款单》，到苏州市房产交易登记管理中心开具《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》。买卖双方待托管资金全额到账后，凭《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》等相关材料按规定办理登记手续。
第三步，卖方取款。
买方领取《房屋权属证书》后，卖方凭《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》、身份证明等到苏州市房产交易登记管理中心填写《苏州市存量房托管资金领款申请书》申领托管资金；经苏州市房产交易登记管理中心工作人员审核后，由苏州市房产交易登记管理中心将资金划付至卖出方存款账户。 交易不成，买方取款。
因该房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的，经买卖双方协商一致后，同时凭《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》、身份证明等到苏州市房产交易登记管理中心填写《撤消托管协议申请表》、《苏州市存量房托管资金领款申请书》办理托管协议撤消和申领托管资金手续；经审核后，由苏州市房产交易登记管理中心将资金划付至买进方结算账户。
七类房屋转让资金不托管
按照规定，以下七类房屋转让时，不用实行资金托管：一、房屋交换不涉及到贴差价的；二、依据生效的法律文书转让房屋的，如以房屋抵债的、对房屋实行拍卖的、房屋买卖合同纠纷强制过户的；三、产权人自行委托拍卖公司拍卖房屋的；四、属国有资产的房屋在产交所挂牌交易的；五、以房屋作价入股、与他人成立企业法人，房屋权属发生变更的；六、企业兼并或合并，房屋权属发生转移的；七、房屋赠与的。
存量房交易资金托管（现金）的要件和程序
l 买卖双方签订的《存量房买卖契约》原件及其复印件；
l 《房屋权属证书》、《国有土地使用权证》原件；
l 买卖双方身份证明及其复印件；
l 买卖双方结算帐户原件及其复印件。
l 填写《苏州市存量房资金托管申请表》
l 签订《存量房交易资金托管协议》
l 买方将购房款存入指定银行托管帐户
l 凭《现金解款单》回单，开具《苏州市存量房交易托管存款凭证》。
l 办理房产过户登记手续；
存量房资金托管（商业贷款）的要件和程序
l 买卖双方签订的《存量房买卖契约》原件及其复印件；
l 《房屋权属证书》、《国有土地使用权证》原件；
l 买卖双方身份证明及其复印件；
l 买卖双方结算帐户原件及其复印件
l 填写《苏州市存量房资金托管申请表》；
l 签订《存量房交易资金托管协议》；
l 买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；
l 凭《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房资金托管存款凭证》申请银行贷款；
l 银行审查同意贷款；
l 签订贷款合同；
l 银行将贷款存入资金托管帐户；
l 凭银行回单，开具《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》；
l 办理房产过户、抵押登记手续；
存量房资金托管（公积金贷款）的要件和程序
l 买卖双方签订的《存量房买卖契约》原件及其复印件；
l 《房屋产权属证书》、《国有土地使用证书》原件；
l 填写《苏州市存量房交易资金托管申请表》；
l 签订《存量房交易资金托管协议》；
l 买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐号；
l 凭《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》至苏州市住房公积金管理中心指定的中介机构出具《房价认定书》；
l 凭相关材料至苏州市住房公积金管理中心指定的中介机构出具《房价认定书》；
l 凭相关材料至苏州市住房公积管理中心申请办理公积金（组合）贷款手续；
l 苏州市住房置业担保有限公司办理贷款担保手续，签订《抵押（反担保）合同》；
l 凭相关材料至苏州市住房公积金管理中心指定的银行办理借款手续，签订借款合同；
l 银行将贷款存入资金托管账户；
l 凭银行回单，开具《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》；
l 办理房产过户，抵押登记手续；
卖方领取托管资金的要件和程序
1. 《苏州市存量房托管资金领款申请书》；
2. 卖方的身份证明；
3. 《存量房交易资金托管协议》；
4. 《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》
● 填写《苏州市存量房托管资金领款申请书》，卖方签名；
● 苏州市房产交易登记管理中心工作人员核准；
● 苏州市房产交易登记管理中心财务部门直接将资金支付到卖方个人结算账户。
买方领取托管资金的要件和程序：
l 《撤消托管协议申请表》；
l 《苏州市存量房托管资金领款申请书》；
l 买卖双方身份证明；
l 《存量房交易资金托管协议》；
l 《苏州市存量房交易资金托管存款凭证》。
1、 填写《撤消托管协议申请书》；
2、 填写《苏州市存量房托管资金领款申请书》，买卖双方签名；
3、 苏州市房产交易登记管理中心工作人员核准；
4、 苏州市房产交易登记管理中心财务部门直接将资金支付到买方结算帐户。涉及银行贷款，买进方（借款人）委托苏州市交易登记管理中心将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算。
注：在买卖双方未能达成一致前，苏州市房产交易登记管理中心暂停支付托管资金。
注意事项：
1、 甲方或乙方委托他人办理领取手续的，代理人凭经公证的授权委托书、代理人身份证和复印件、《契约》、《托管协议》、《托管凭证》输取款手续。
2、 购房定金、首付款、购房贷款等房款应存入同一托管行。
3、 托管金额=买方贷款金额（应为千位的整数）+自付款额
4、 买卖双方在托管协议指定的同一托管行分别开设结算帐户；
5、 买卖双方涉及银行贷款的应合并办理产权过户手续和抵押登记手续。
注：土地性质为划拨，①土地面积超过100平方米的居住房屋②非居住房屋，应分别办理产权过户手续和抵押登记手续
6、 客户在签约时，应重点核对托管协议中的支取人姓名、身份证号、支取银行、帐号、托管金额是否正确，确认无误后再签字。
二、苏州二手房过户流程
苏州二手房过户流程
首先，我先在此声明，此过户流程是2013年12月份目前的流程，不保证以后的过户流程会不会有所变化。本人专门从事的是吴中区的二手房过户，至于其它几个区可能会跟这有些许差别，但基本大同小异。下面我将详细通俗的告诉你每一步的过户流程：
第一步：网签。网签就是买卖双方签订的一个买卖合同，只不过要通过从网上打印下来然后再签字（一般去中介公司都可以办理）。
第二步：资金托管。去房管局签订资金托管协议（买卖双方必须所有人全部到场，双方带好身份证、户口本、结婚证、银行卡、房产证和土地证，买方是外地户口的话还要带好社保证明），签完协议后买方去银行托钱（就是把买房子的首付款存到房管局账户里面）。
第三步：贷款。买方选择贷款银行去做贷款（已婚的必须夫妻双方都到场），只要向银行提供身份证、户口本、结婚证、社保证明和收入证明即可。正常一个月左右即可拿到贷款。
第四步：交税。贷款下来之后把你的贷款凭证拿给房管局看，房管局即会给你开一张纳税联系单让你去税务局交税。交税的话买卖双方只需要每方有一人到场签字即可。
第五步：办房产证。交税完之后买方只要把交税的发票拿给房管局看，房管局就会开始帮你办理房产证了。大约等十个工作日后房产证就会办下来。
第六步：办土地证。买方拿到房产证之后就可以去土地局办理土地证了，土地证当即就可以办出来，不需要等待。
第七步：办抵押。买方拿好自己刚出炉的房产证和土地证以及贷款合同去房管局抵押窗口办理抵押。大约五个工作日抵押才能办完。
第八步：取房款。抵押办完之后卖方只需凭身份证去房管局就能把钱全部取出来，至此双方才算真正的过户完成。
由于过户流程的细节比较繁杂，为了方便大家一目了然，有些细微冗杂的东西被我省略掉了，望大家见谅，有不清楚的可以留言给我 。
三、苏州新区二手房交易
苏州二手房交易税费全景指南
二手房在交易过程中买方和卖方都需要承担的着各种不同的税费，今天365苏州二手房小编就详细解读苏州二手房在交易时，应该注意的各项税费。
一、二手房过户税费由谁来交
目前在二手房交易中，普遍约定为“卖方实收一定的房款，由买方承担所有过户税费”。当然在卖方开出的净得价中，必然考虑了过户税费等的因素。
如果买方觉得不应该由自己承担所有过户税费，也可以在总房价上进行讲价，让卖方做出让步。
然而，并非所有二手房交易都采用“卖方实收，买方负责全部过户税费”这种做法。买卖双方也可以按照其他约定进行分担。
也就是说，二手房过户税费由谁承担，主要看买卖双方的约定。
二、普通住宅、非普通住宅、非住宅
以下两条标准全部满足，则视为普通住宅：
a、住宅容积率&1.0。住宅容积率=
总建筑面积/总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建
筑面积加倍计算。
b、单套建筑面积&144平方米。
凡满足以下二条非普通住宅标准中一个条件，就视为非普通住宅：
a、住宅容积率≤1.0。
b、单套建筑面积≥144平方米。
非住宅：商业用房、办公用房、工业用房、车库等。
三、首套房的认定标准
首套房：夫妻双方（含未成年子女）在苏州市内无任何房产情况下购买的房屋为家庭首次购房。 包括5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市）。
面积在90平米以下（不含90平米）按1%征收；（ ）
面积在90―144平米（不含144平米）之间按照1.5%征收；
面积在144平方米（含144平米）以上按照3%征收；
其他所有的购房情况，均按3%征收。
五、营业税
1、未满五年的，需要缴纳总房价的5.6%；
2、非普通住宅满5年的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；
3、满5年的普通住宅的不需要缴纳。
4、非住宅：在销售或转让时，按盈利部分的5.6%征收营业税。
六、房屋个人所得税
1、满5年且是家庭成员（含未成年人）唯一住房的，免征个人所得税。 2、满5年非家庭唯一住房的，需要缴纳成交价全额1%或房产交易纯盈利部分的20%，两者任选其一；
3、不满5年但是家庭成员（含未成年人）唯一住房的，需要缴纳成交价全额1%或房产交易纯盈利部分的20%，两者任选其一；
二手房交易注意事项
1.要选择信誉度高的中介
选择信誉度高的中介购房是件很烦琐的事，需要具备专业知识。一般来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以要请专业房产中介替自己打理购房事宜。
2.了解自己的资金实力
有多少钱买多大房买房之前先要搞清楚，购房款的来源途径，是动用自己的积蓄，还是向别人借钱，或是向银行贷款。有多少钱办多大事，充分了解自己的资金实力及偿还能力，才能清楚自己可以买什么价位、多大面积的房子。
3.地理、交通
在买房时，交通是非常重要的考虑因素，交通便利可以给工作和生活带来方便，而这一点是购房者必须注意的。
4.产权问题
产权关系要理清需要注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，或者卖房人是否有业主的授权，否则过户时会发生困难。同时要注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押或共有人等。
5.弄清二手房的底细
弄清二手房的底细要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，与房子相关的费用有哪些，同时要细致了解各项费用的缴纳情况，避免出现欠费。
6.观察房屋格局和结构
房屋格局是否合理直接影响到入住后的生活质量，如一些房子有多个房间但通风不足;同时还要注意房屋的承重结构，如梁、柱、墙是否有开裂的地方，如果是顶楼还要看是否有渗水的痕迹，因为这些关系到使用安全。
7.装修情况看仔细
装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修就成了大问题。还有一些房子看着装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。
8.首选中心区靓房
不管政策如何改变，不管政策持续时间多长，位于市中心区域的房子，受刚性需求和区域地理位置优越等利好因素影响，房价尽管不涨，也不会下跌，不管是投资买房，还是自主购房，大家所看重的“保值、增值”功能在这里都会得到最大限度呈现。 房主一个月涨价十万 苏州新区刚需催热二手房市场
365地产家居网 苏州二手房讯 自今年5月份以来，苏州新区二手房市场悄然升温，新区发展潜力巨大的优势正在逐渐显现。 [&&365独家策划：楼市天问]
新区市场悄然升温 刚需房源紧俏
进入5月份以来，苏州新区二手房成交量持续走高，均价也呈现出稳涨不跌的趋势，市场开始在刚需的拉动下悄然升温。
据365地产家居网二手房数据监控中心数据显示，高新区5月成交327套，占市区总成交量的16.44%；6月高新区单月成交321套，占市区总成交量的17.03%；截止7月19日数据，7月高新区总成交214套，占市区
总成交量的18.65%。业内人士称，新区市场广大，加上地铁和学区拉动刚需，未来新区二手房市场潜力巨大。
为此，记者采访了苏州顺驰不动产网络有限公司金山店金牌资深经纪人吕建，吕建告诉记者，最近新区市场是出现了不断升温的势头，尤其是4月份轨道交通1号线的建成通车和6月份的降息的拉动下，刚需不断涌现，二室及三室刚需房源紧缺。
“可以说，新区市场情况一直都是不错的，尤其是今年5月份以来的不断升温。这一方面要归功于国家信贷政策的优惠刺激了刚需，使得一部分买主不再观望；另一方面要归于地铁一号线对新区的辐射作用，一号线的建设使得地铁沿线的二手房多了一个卖点。另外，学区也是很多买房人考虑的重要因素。因此，在政策、地铁、学区三方面利好的影响下，新区二手房市场的成交量不断上升，而刚需房源逐渐紧俏。” [&&顺驰金山店吕建：市场缓慢升温 客户出手果断]
名城佳业不动产清水园店店长李婷表示，目前新区市场的需求主要是以刚需为主，2房房源紧缺。“这一方面是由于银贷政策利好叠加，很多刚需人群认为政策已经见底，考虑果断入市；一方面是由于地铁和学区的辐射作用，使得新区比其他各区域市场升温更明显。” 房主报价坚定 现少数坐地涨价现象
随着市场成交量的上涨，刚需房源紧缺，拥有刚需房的房主在心态上也表现得更加有信心，在报价上更加坚定，房价可谈空间变小，甚至出现少数房主坐地涨价的现象。
在采访中，顺驰不动产金山店吕建告诉记者，现在新区二手房市场是卖方市场，房主在心态上和报价上都更加坚定，基本上属于“还价不卖”的情况。“坐地涨价的现象都是有的，我手上的一套房源，一个月前报价90万，过了一个月涨到了100万。”
名城佳业不动产清水园店店长李婷表示，虽然两次降息后新区的房价没有出现大幅度上涨的现象，但很显然房主在报价上更加坚定了，还价的空间很小。“现在一般都是客户看一套房就成交，在价钱上能讲下来的很少，房主不愁没有买家，相反，倒是很多买家愁买不到房子。”
苏州雅居世家不动产资深置业顾问梁忠鹏也告诉记者，现在买房的多以刚需为主，买房人都是诚心购买，基本上都是看一套就成交，在价格上房主让步很少，不涨就不错了。
新区市场广阔 未来发展潜力巨大 地铁的带动，学区的辐射加上开发建设时间较长，各方面基础设施渐趋成熟，未来苏州新区二手房市场形势看好。
据365地产家居网苏州二手房频道城市经理邓伟分析，第一，苏州新区相比吴中、相城来说，开发较早，各方面基础设施建设更加完善；第二，与中心城区相比，新区开发还没见底，还有可开发的空间；第三，新区在学区上有新区一中和实验中学两所名校，学区优势明显；第四，地铁一号线的建设对新区辐射拉动作用不可忽视。这几方面的优势因素使得新区市场可攻可守，未来发展潜力巨大。（365地产家居网 王玉）
降准降息银贷政策利好 苏城二手房买房人出手
365地产家居网 苏州二手房讯日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。
对于央行的“降准”和“降息”，业内人士普遍认为，虽然此次“双降”并不是直接针对房地产市场，但对房地产市场来说无疑是一个利好消息，刚需将持续释放。但这是否就意味着楼市未来的大幅反弹呢？记者在采访中发现，各方人士表明，楼市下半年大幅反弹的可能性不大。
据365地产家居网数据监控中心数据显示，6月上半月苏州二手房市场的成交量为946套，成交面积为94294.77平方米，与5月上半月基本持平。
银行：7折利率尚未落地,差别化信贷是趋势
记者在采访中发现，目前苏州市的各大银行仍然以8.5折利率为主，部分购房者可享受八折利率优惠，但是7折利率尚未落到实处。业内人士称，未来差别化利率是大趋势。银行会根据市场供求，在国家宏观调控的大框架内寻找一个利益的平衡点，这也是符合国家利率市场化的大方针的。
我爱我家管中店经理张福信表示，“央行将自主权下放，意味着个人住房贷款利率进入了市场化时代，各商业银行会根据市场情况调整房贷利率，基本判定市场不会重回2009年。”
业内：行政调控手段尚未解除，房价不会有大的反弹
“降准”后又“降息”，楼市是间接受益者，刚性需求将持续释放，但在楼市限购等行政手段的高压之下，房价尚不具备大幅反弹的基础。
苏州名古屋房地产经纪有限公司总经理程思想在接受记者采访时表示，此次“降准”和“降息”，对二手房市场交易行为层面的影响主要还是心理层面上的，“由于限购等行政干预手段的限制，下半年房价暴涨的可能性几乎为零”。
裕兴不动产金鸡湖分店资深店长吕云峰也表示，此次“降准”“降息”对楼市的利好毋庸置疑，预计下半年二手房市场的成交量将会出现一定幅度的上涨，但这个幅度是多少，谁也无法预测。二手房市场目前的情况是，6月传统淡季，成交量依然保持稳中有升的态势。“但是国家对房地产市场调控的大趋势没变，限购等行政干预手段未解除，房价方面只能说卖方在价格上更加坚定，但大的上涨基本上是不会的”。
买卖双方：价位挺得住，刚需考虑出手
面对突如其来的利好，买卖双方除了在心理上积极外，交易行为上还是比较理性的。记者在调查中发现，目前二手房市场的成交量主要是刚需贡献的，以面积在70平方米到100平方米的2房或小3房居多。据从各大中介公司掌握的数据来看，卖方比年初要积极，在出价上要更加坚定，但并没有出现大幅抬价的现象。
此次“降准”“降息”，受益最大的是购房者，月供将因此减少，有刚性需求的购房者将会更加积极。预计年底结
婚的王先生夫妇表示，由于年底要结婚，现在买房的话能省下一大笔钱，所以考虑近期就出手。“如果没有这次降息，我们可能要再考虑考虑，甚至说推迟买房计划。现在银行宣布降息了，我们现在买房会省下不少钱。”王先生夫妇表示。
365记者在采访我爱我家管中店店经理张福信时，张经理也提醒买房者要理性，刚需可以考虑出手。
二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。
因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题：
(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。
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无产权证房屋交易引纠纷 购二手房须看清两证
二手房交易需要注意六点 化解房屋交易风险
(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
(7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。
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请问和各位，我看上一套二手房，房子刚刚过两年，可是房子的栋证还没下来，产证也就没有，我通过中介买可以买吗？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
回答被采纳后将获得系统奖励20
没有房产证，不能交易，你的利益不能被保障，在这，已经住了两年了，都还没批下房产证，可见，其中必有问题。
房子以满两年吗？还是开发商预售满两年，像你这种栋证没下的话是可以直接合同更名的。同房产证直接更名性质一样！具体情况的话你可以更详细的说清楚下，微信号
不可以 不要做傻事
可以买的，反正要去房管局备案，看的是房产证！那个土地证可能要好几年才能下来！去房管局备案就好了
过两年周末可能没下来房产证，忽悠你的吧最好不要买。
最好不要买，风险太大。
除了合同直接更名，别的途径都不靠谱，因为没有房产证，不能交易。
没有产权证太不靠谱，没有保障
存在很大风险，最好不要买。如果一定要买的话最好合同注明如果产生风险后的赔偿事宜。
最后不要买，没有产权过不了户。买了凭什么房子是你的。如果后期房东玩失踪，你会为这个事情奔波死
栋证没有下来的话应该可以直接更名，如果可以，可以的买卖，可以联系我
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限售的房子你敢买吗 五证不全为什么有人买
有些风险可以用法律手段规避，有些你根本控制不了。文：何丹丹限售房只是一个笼统的概念，因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子，都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手，又有交易限制甚至是产权方面的风险，这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格，一边是纠纷的可能，这样的房子到底能不能买，该怎么买？《好运·MONEY+》来帮你理清楚。NOTE1、交易时间离限售到期日越长，风险越大。2、交易经手的人越多，风险越大。3、操作中的控制权是风险控制的关键。未满期限的动迁房为什么有人买？动迁房通常都被规定了上市交易的期限，在房主获得产权3年以后，才能上市和普通商品房一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款，要卖掉动迁房，急用加上产权暂时不能过户，会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款，约定3年期满时办理交易过户。风险是什么？上海联业律师事务所主任律师王展指出，主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易中心查验一下产权登记状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。就算房主没有一房多卖，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。风险可控程度：一般。风险控制方法：1、用交易房产做抵押。房产不能交易，但房主能用它做抵押。具体方法是，买房人的首付款作为借款付给房主，房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔，不愿过户产权，又不愿意归还买房款，你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同，要在购买前咨询交易中心，抵押房产是否在限制过户的范围。2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主，但用房主其他的房产产权到交易中心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后，再解除其他房产的抵押。万一将来发生纠纷，可以通过民事诉讼，要求法院拍卖房子来获得赔偿。需要小心的是，抵押前必须去交易中心查验这套房子的价值够不够担保付款，足够了再做抵押，万一不够，即使申请强制执行，都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。3、做租赁登记。双方不签买卖合同，按市场租金水平签20年租期的租赁合同，并去交易中心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前，买房人一次性付清10年的房租。同时，双方签一份协议，对关于双方买卖的事项做细致的约定，在协议中要说明：因为目前不具备交易过户的条件，现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。等到过了上市期限，再签买卖合同，正常办理房子交易过户，用余下的租赁款冲抵买房款。租赁备案登记的作用是，确定了租客身份，就有了对这个房子的优先购买权，主动权就到了你手上。万一房主再把房子卖给别人，这个身份有利于让法院认定你为优先购买房子的人。解决办法：如果钱款付清，对方不交房，而此时离房子可以上市交易并过户的规定期限还早，不要急于去法院起诉，否则法院会以合同无法履行为由判定合同接触。通常法院从受理民事诉讼请求到结案，简易程序需3个月，普通程序需6个月，由院长审批可以延长3个月，所以最好的办法是离房子上市期限不到3个月时提起诉讼，并申请诉讼财产保全。这样，在案件审理期间，房子变成了可交易房。满足了过户条件，法院则倾向判决合同继续履行。五证不全的房子为什么有人买？五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，第一期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。怎么知道五证不全？预售许可证是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。风险是什么？销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。风险可控程度：偏低风险控制方法：1、开发商能对情况做出明确解释并承诺将来能办理的，上海联业律师事务所王展律师建议尽量落实到合同里，要求开发商在补充条款中承诺：因为什么原因，现在不能办理产权证，承诺在什么时间之内办好，如果到期仍然办不出来，退还所有款项。买房人付款时也不能付全款，要先付一部分，留一笔尾款到最后办理产权证时再付清。如果开发商的解释不能让人信服，或者拒绝在合同中承诺，最好不要买。2、已经预售的房子，在交易中心网站只能查到是否已售，查不到买房人备案的详细情况。永庆房屋行政课课长邱瑞文建议，在你的上家还没有取得预售商品房产权时，要买他的房子，必须先去征得开发商同意，而且开发商同意配合你们去交易中心，把备案的预售合同变更成你的名字，风险才能降到最低。抵押房产为什么有人愿意买？还是便宜。因为可能牵涉债权债务纠纷，产权的最后归属都不可能确定，会明显低于市场价出售。风险是什么？如果被抵押的房子是产权人家庭的唯一一套住房，按照规定不能做拍卖处理，法院出于道德准则和社会影响的权衡考虑，也很难强制执行。最可能出现的情况是，房子产权你获得了，里面的人赶不走。产权人当初买这个房子时交易有瑕疵——没付款的假买卖，为了从银行骗贷和上家恶意串通。即便这个房子做了抵押登记，将来如果有证据认定为恶意串通、假买卖，很可能导致法院判定原买卖合同无效，产权就归了上家了。直接结果是你付了钱还拿不到房子。风险可控程度：最低风险控制方法：1、最好的办法是不要买。王展指出抵押房产里有很多不正常的借贷和交易，房主牵涉的债权债务关系可能非常复杂，其他债务和经济状况个人也很难清楚了解。不买就是最好的风险控制。2、邱瑞文建议先通过交易中心了解抵押原因，获得债权人信息，并找到产权抵押的债权人，确认债务金额：房子价值扣掉应缴的费用不够还债的就不要买。如果确认够还债，就让债权人加入交易过程。三人签一个第三方协议，约定买房人支付的房款不付给房主，直接付给债权人，等房款还清了房主的债，房主和债权人一起配合你去做解除抵押手续，解决完余额尾款的问题立刻办理产权过户。如果对债权人也不放心，可以在买房合同中约定通过第三方机构做资金监管。买房人把钱支付到第三方，第三方查验无误后通知买卖，再去缴税办理过户，第三方最后把款项转给债权人，剩下的余额转给房东。通常大型中介公司都有资金代管业务，地方规定可以做资金监管的单位有各区县的公证处、国有置业担保公司、交易中心委外办理等。借他人名义买的房房子本身并不限售，但买房人的买房资格被限制了，就有人想出借他人名义买房的办法，但这种方法在法律界人士和业内人士看来也是风险较高的行为。风险是什么？风险主要出在被借名义的人身上。因为房屋产权归谁，是以交易中心的登记为准。如果此人有其他债务，这套登记在他名下的房子可能被抵债或被查封。如果此人私下把这套房产卖掉或赠与其他人，也无法及时知道或阻止。如果没有在实际操作权上的控制，被借名义人变卦和私下行为都很难通过纸面协议避免。实际出资人没有产权证明，很难证明房屋产权归自己。即使有实际出资证明，如果没有录音或书面证据证明辅助，也可能因为无法证明资金用途，而被法院认定为已经生效的赠与行为。而赠与行为一旦完成生效就很难撤销。中间几年内如果房产增值，这部分增值收益的归属也很难说。万一被借名义人还没有把产权过户给实际出资人就意外过世，这套房子的产权又涉及继承问题，就变成了遗产，实际出资人还要提起诉讼，证明这套房子是自己的财产。风险可控程度：偏低风险控制方法：王展建议，实际出资人和被借名义人之间先签一份协议，说明因为被限购无法买房，现借某人名义买房，产权登记在此人名下，但房款支付、税费、贷款偿还由实际出资人承担，房子的交付、管理、居住使用、相关权证的保管权都归实际出资人。同时在限购解除后配合办理过户手续，手续费用由谁支付。但签了这个协议并不意味着你就能坐等限购取消时办理过户了。这个条款虽然有效，但因为限购暂时没法履行，即使将来出现纠纷，法院把房子判给你，只要限购没取消，交易中心也不能给你办理过户。产权仍然登记在被借名义人名下，他在理论上仍然有把房子卖掉的可能。因此，为了确保安全，在操作上掌握控制权，要再做个实际出资人承租的租赁登记，获得优先购买权，防止被借名义人在此期间卖掉房子。Tips1、五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》在民事诉讼中，人民法院为保证将来的判决能得以实现，根据当事人的申请，或者人民法院依职权决定，对当事人争议的有关财物采取临时性强制措施的制度。分为诉讼中财产保全和诉前财产保全。2、善意第三方：本着合法交易目的，诚实地通过合伙企业的事务执行人，与合伙企业之间建立民事法律关系的自然人、法人和其他组织。(《好运Money+》)
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