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&2月11日，&“中国房地产业海外投资与房地产企业的融资方案”专题讨论会在纽约举行，由巴曙松研究员和莱茵置业总经理陶椿共同召集。参加讨论发言的参会人员包括：张民耕、龙歆（盛世神州房地产基金）、颜勇（TCFA主席）、Guang&Yang&（花旗银行）、仰文奎（大纽约地区清华校友会会长、房地产协会会长）、芮嗣文&Peter&Reisman&（C-Bridge&Capital&Partners）、朱青（大纽约地区清华校友会秘书长/房地产中介）、陈龙清（中国人民保险公司纽约代表处首席代表）、John&Liang&(Xinyuan&Real&Estate&Co.,Ltd.)、初放&（Rosen&Partners&私募基金及地产投资）、张克（AFS主席/德意志银行）、Vivien&Chen&（北大校友会/Keller&Williams）、Alex&Huang&（H&H&Capital&Advisor）、Jack&Yao（Realmart&Realty）、任建民（人民日报）等。文中记录观点未经本人审阅，仅供内部交流讨论之用，不代表任何机构的看法。其中也有一些巴曙松研究员主持讨论的看法，工作笔记中不作区分，仅供内部分享讨论。一、当前中国地产行业面临转型压力2014年中国的房地产行业正呈现明显的调整趋势，房地产市场也出现了明显的分化，同时一些新的发展趋势值得关注。其中一个趋势是，部分房地产投资的需求开始转移到海外市场，其中既有企业层面试水性质的投资，也有个人投资者基于资产配置目的等的投资。在海外房地产市场，通常可以看到，华人占比比较高的城市，房价也较高。对于中小民营地产企业而言，当前中国房地产市场环境还呈现新的特点。第一个特点是具有政策、土地和金融等资源优势的大型企业优势明显。房地产最大的资源依赖一是土地资源，二是金融资源。这两点上中小民企均没有优势。即便是在中国内地市场上上市的民营房地产公司融资难度也很大。此外，购地方面，大型企业、特别是一些央企地产和地方政府有谈判能力，有博弈空间。而中小民企议价能力有限，只能通过招拍挂的形式参与土地购买。第二个特点是跨界的发展和转型。地产和金融的跨界合作是趋势之一。单一的以房产开发销售为主的企业竞争能力已经明显呈现出不足趋势。现有的跨界探索开始出现一些新的趋势，比如在社区里面配置和养老结合的护理中心，可以在一定程度上盘活商业地产。二、中国房地产企业试水海外市场的历史背景从时间维度看，中国国内房企转战海外基本上始于2004年。至2013年底，约有20家国内知名房企进驻海外房地产市场，足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区。总交易金额方面，以绿地为首，它在2013年主要海外投资项目涵盖澳洲、西班牙、美国、泰国，金额交易破600亿人民币。在试水海外市场方面，采取收购方式还是置地开发方式，不同房地产公司有不同策略和目的。例如复星收购的摩根大通总部即为地标建筑，既能迅速增加企业在海外的知名度，又能作为企业海外扩张时的办公场所，其下一步如何整合管理提升大家都很关注。试水海外投资的房地产企业，以大中型综合类民企为主；试水海外房地产投资的地域，以英美澳等发达国家居多；在具体的项目规模大小方面，金额很多逾亿美元左右。三、美国房地产市场环境分析从宏观层面来讲，基于发展阶段的差异，美国的房地产行业不像中国的房地产行业那样占经济结构的比重这么大。美国的经济中消费对经济增长的贡献较高，房地产占私人部门的比重不到10%。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被投资者看好的。新任的美国联储耶伦主席首次国会听证会市场效果看来不错。利率波动是美国房地产企业最大的风险之一，耶伦说应该不会再短期内让利率上升，除非有很明显的就业改善，美联储才会提高利率。然而从另一个角度讲，美国房地产市场总体上还需要相当长的时间才能恢复到金融危机前的水平。房地产市场出现的问题主要在抵押贷款的市场上，发放数量减少，对信用评级低的借款人获得贷款的能力比较差。现在不少机构预计，随着美国经济和房地产市场的复苏，美国的银行对抵押贷款的质量和信心也会逐步增强，业务上也会扩张。然而需要注意的是，抵押贷款复苏不是一蹴而就的。很多因素短期内能否得到解决，目前还不明朗，对此要有客观的把握。四、地产企业海外投资的资产标的中国国内房地产投资人在海外市场的投资具有很典型的新钱特征：投资标的要看得见摸得着，投资耐心也较低，要求两三年就见效；同时抗风险的能力也比较低，因此偏好现金流非常好、非常稳定的房地产项目。但是，值得提醒的是，因为海外成熟市场的房地产市场与中国国内的房地产行业有很大的差异，因此中国国内的房地产投资者选择出海投资的标的时，投资收益的期望值要根据海外市场的实际状况进行调整，海外的地产市场和中国国内市场的回报是不同的。从历史数据看，中长期来看，海外地产投资，年均7-8%的回报就是不错的收益水平了，中国过去几年房地产市场的持续大幅上扬也不是可以一直持续下去的，也只能说是一段时期内的运行特征。在出海资产标的的选择上，美国房地产公司的一些经验值得借鉴。第一种方式是抄底，在过去几年，一些大的房地产领域的PE在房价下跌较多的美国西南部和南部一些大州大量收购single&family，统一管理，争取打包销售，或者上市。举个例子，有一个纽约的地产投资公司和犹太投资者合作开发的项目，当时预计收益18%，后来因为西南部和南部地区的房地产恢复很快，实际收益是远大于18%的。第二方式是改造销售。中国国内的企业在美国可以考虑改造销售的方式，买现成的楼做开发。因为开发新的项目比较少，难度也比较大，可能因为对市场环境的不了解，往往因为工会、环境等中国国内市场上不同的影响因素就导致项目推进迟缓。有些公司把酒店、写字楼改装成高档的住宅，但不是所有的酒店和写字楼都适合改造销售，要考虑地理位置等因素。纽约的高档住宅市场这几年很兴盛，需要关注其中可能也开始出现泡沫的风险。在地点的选择上，投资者也可以考虑欧洲的房地产市场。伦敦房产市场的回报率从历史数据看总体上是好于纽约的，这是因为其融资成本低、需求量大，购买限制较少，法律税收政策环境自由。选择市场不仅考虑中国的购买者，还要考虑国际化的买家，包括本地人和其他国际化买家。再谈纽约，在现有的市场容量下，实际上曼哈顿能买卖的楼就几十栋，还垄断在几大家族手里，主要由犹太人控制。而曼哈顿新建的成本又太高。但从区域看，不少机构认为纽约皇后区的长岛城会有比较大的成长空间，花旗有一栋新的办公楼就在那里。此外，美国其他一些城市也值得关注，例如华盛顿，地价房价比较低，值得关注。此外，部分参会的专业人士也谈到了商业地产。美国商业地产的收益率总体上都超过了不少其他资产。商业房地产和住宅房地产的区别主要是：第一、交易金额，交易门槛比较高，一般人很难涉及。第二、投资过程更加复杂，需要专业的团队管理，需要职业经理人管理，不然买进来，管不好。第三、财务杠杆的推拉非常重要，而且效果非常明显，必须使用专业化的技巧来运用。第四、交易速度非常快，有一个deal，接近6个亿的评估资产，实际成交金额4个亿，3个月deal&close。第五、发售方式不同，交易项目源不是公开发售的。商业房地产的平均周期是8到10年，从交易量，规模，空置率等各种数据可以看出，纽约以及美国的商业房地产行业其实已经在恢复了。中国国内地产商当前更多的是地产的开发商。然而在美国，一级开发的变数较多，风险较大。这其中要特别警惕美国的工会力量。大型地产项目的开发不可避免地会遇到工会的介入。目前美国工会对工人的过度保护会使得施工效率和成本大大增加。总而言之，寻求当地各行业内的专家，接当地房地产市场的地气是中国出海房企成功的关键因素之一。绿地在Brooklyn的项目如果不能与当地的市场有效结合，可能变数就会很多，弄不好就会对投资带来损失。最后，投资者可以考虑另类投资。第一可以控制好比较好的房地产相关领域的上市公司，这些上市公司能够有一些好的项目。第二可以投资比较好的私募基金。争取能够在其中有一些决策的影响力。五、地产企业海外投资的通常操作方式首先，房地产行业是非常区域化的行业，因此接地气很重要。经过Broker的项目信息透明，一般都不是吸引人的好项目。好的项目大都是off&market&deal。在大纽约地区，这些项目大都掌控在犹太人和熟悉当地市场的机构手中。要得到这些好项目需要很强的地方关系，而且这些项目往往在市场上停留时间很短，因此出海的房企需要有地方的专业团队做尽职调查。下手要快、要准。再举一例，由于Zoning的改变，一个原先不好的房地产项目可以变成优质项目。如果你有良好的地方关系和区域市场的把握能力，则有可能提前得知信息，从而能以极低价格入手购得优质的项目。操作方面，出海的中国房企可以通过当地的行家组建一个以当地行业内的专家为成员的专业团队。美国地产开发建筑分工很细，如律师就有分有专注Zoning,&Transactions,&Construction等，显然单一的律师无法有效解决所有问题。因此对于购地开发的房企，需要有优秀的建筑设计师，律师，会计事务师，建筑施工队，销售和地产管理公司等等，要善于与多种优秀的中介机构合作。有讨论者建议，根据在美国从事房地产开发的实际经验，出海的中国房企，购地开发，一定要找当地的知名度高、开发实力强的地产开发建筑商合作，若能并购一个当地中型的优质地产开发建筑商则更佳。本地合作者通常能发挥他们的关系网来识别市场机遇，与供货商的良好关系能降低项目成本，同时在同样的还款担保下，美国的银行更倾向于一个有高流通资产和净值的美国公司。出海中国的房企上来就想找大的地产开发商如Silverstein,&Related,&Extell等做GP共同开发，基本不可能。当然，如果想通过LP的方式参与地标性建筑项目，凭此建立房企在海外的知名度，则该当另论。打入当地房地产市场和经纪圈子，进入当地的主流的政治，金融，法律，媒体教育，医疗等等，对房地产开发和销售运营等来说，都是环环相扣的。有一些公司的经验对中国企业的发展也有借鉴意义。其中一点就是组建本土化的团队。德国有一个Otto&Group，成立了一个在美国专门投资房地产公司的子公司，Paramont，现在管理了700亿美元的房地产资产，主要集中在纽约地区，该公司对外宣传的是16%收益，实际上的收益远超过20%。为什么？一个很大的原因就是本土化。他们公司一共77个人，只有两个德国人，一个是秘书，另一个是副总，其他都是当地人。房地产是区域化的市场，因此一定要灵活利用好当地的市场资源。六、地产企业海外投资的融资渠道房地产行业的融资非常重要，当前房地产企业在中国国内市场上因为调控等多种原因，资金成本非常高。在美国和欧洲的房地产市场上则不同，对于大的房企在曼哈顿买楼，在海外市场发债，如果企业基本面良好，发行方案得当，融资成本可以控制在5%以下，比中国国内市场低很多。万科在旧金山的项目融资方式值得借鉴，拿到了很低的利率，融资成本控制的非常好。对于中小型企业，海外房地产开发的关键之一是通过银行拿到贷款，但一定要找到对的当地企业合作。随着中国外汇管制的不断放松，以及国家外汇政策开始鼓励企业对外投资以促进外汇运用的多元化，对于房地产企业试水海外投资来说，外汇管制已经不构成硬约束，中国国内地产企业进军海外可以考虑以下融资渠道。首先是信托渠道。现在有信托公司在做相关的项目，但是还是需要申请QDII额度。其次是和外资银行在中国的分行合作，存入人民币，内存外贷，在港澳操作非常方便，或者也可以从新加坡提出美元，再投回美国。一些外资银行也渴望扩大人民币的来源，因此对参与此类业务十分积极。随着对外投资的逐步放开，目前在不少地区，数亿美金以下的对外投资项目往往只需备案制即可。同时，在一些改革实验区，例如上海自贸区。只要有实体项目支撑，在自贸区，3亿美元以下，只要有有效的合同，直接放行，有利于中国企业灵活抓住海外投资的机会。此外，对于试图进入美国市场的中国房地产企业来说，合理利用美国的EB-5法案可以降低地产企业的融资成本。美国国会于1990年设立EB-5法案，火热一段时间，后来由于美国移民局收紧移民政策而沉寂相当长的一段时间。EB-5项目在2002年由于移民局调整审理标准而开始复活。EB-5通过吸收高净值的外国投资者投资美国，以此促进美国经济和增加就业机会，每个外国投资者须创造10个全职工作机会。外国投资者必须投资100万美金到合格的新项目或商业机会中去。日，美国移民局已经批准了420个区域中心，但是真正活跃的不到10%。2002年，有142个外国投资者和亲属拿到了绿卡名额，2007年有806个，2011年有3463个，2012年有7611个，2012年的其中80%的绿卡都发给了中国人。那么地产开发商如何利用这个法案？可以考虑以下几种方案。首先是和现有区域中心合作。有个叫如Henry&Liberman的美国人，本来是一个不知名的西雅图移民律师。18年前成立了American&Life&Regional&Center，1996年西雅图成立了区域中心，从最初拥有第一处物业开始，现在已经成为西雅图地区规模最大的地产商。旗下管理了大量的土地和建筑，共有10个区域中心，非常活跃，后来转型成为了大型地产开发商。第二种模式是Extell，Related的模式，自己建立区域中心。利用EB-5法案的资金。据了解，中国国内一家知名公司在美国开发的一个项目，senior&loan&5亿，EB-5&2.5亿。据了解，一些中国国内知名的开发商在美国所开发的房地产项目，EB-5也占到了20%左右。第三种模式是与基金公司合作，过程比较复杂，需要注意处理与投资人的关系。七、美国房地产市场的其他合作机会房地产行业具有很长的价值链，中国的投资者在试水海外市场上，可以从不同环节着手。例如，在美国房地产市场上，地产特殊服务商（special&servicers）是专门管理不良的商业地产贷款及其证券化产品的公司。地产特殊服务商的业务在2007年金融危机后有了迅速的扩张。2007年时贷款发行最高时，分析underwriting的标准是最低的，次贷危机发生时违约骤增。年发行贷款是最高峰时期，达到5000亿美元。这些证券到年到期，差不多有50%的贷款要违约。特殊服务商买到的债券是证券化中最低层次的证券，控制权是属于最低层次的债券。特殊服务商在签订合同时通常要求优先购买权，可以采购一些资产。此外，特殊服务商具有信息优势，可以掌握每个楼的详细的分析资料，因而在采购资产的时候，就可以做更好的投资决策。目前和中国国内企业可以有两种合作方式：第一是地产特殊服务公司，可以提供贷款、资产管理等服务。第二是在债务和股权投资方面都可以有一些合作的机会。&
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电 话：(010)现在，还有哪个国家房子值得投资？_国外房产精选-爱微帮
&& &&& 现在，还有哪个国家房子值得投资？
前两年只听说李嘉诚、王健林、郭广昌这些投资大佬大手笔地收购海外物业，现在很多富裕家庭和中产阶级也开始投资海外房产。近几年，中国居民海外置业投资每年都有50%以上的增长。然而世界这么大，应该选择哪些国家城市去投资？配置美元资产，美国房产最受青睐在美联储加息的预期下，为了配置美元资产，投资一套美国房产成了很多人的选择。在国人海外置业投资的区域分布中，美国几乎占据了一半份额。其中洛杉矶、旧金山湾区成为最受华人追捧的城市。其宜人的地中海气候环境、坐拥世界经济引擎的硅谷、全球影视业中心的好莱坞，还有斯坦福、加州大学等优质的教育资源，让那里房价成为全美涨幅最高的区域之一。另外，像休斯顿、亚特兰大、奥兰多这些二线城市房价相对较低，20万~30万美元一套，同时高达6~7%年租金回报也吸引了一大批国内投资客。澳洲房产的海外投资者增长最快最近，澳大利亚的墨尔本连续第六年被评为世界宜居城市第一名。优质的环境、教育、就业和社会秩序让源源不断的新移民进入澳洲。这让澳大利亚的房产每年涨幅达7%左右，悉尼、墨尔本的房价平均10年左右就翻一倍。悉尼去年的房价涨幅甚至超过北京和上海，仅次于深圳，位于全球第二。另外澳洲购房只要首付10%，这让更多的海外买家蜂拥进入澳洲房产市场投资，进一步推高了价格，之前买家的赚钱效应也让后来更多的投资者进入市场。尽管这几年房价涨幅迅猛，但较高的租金收益和目前较低的空置率仍然让投资人充满信心。日本、加拿大、英国各领风骚去年日本房产成为一匹投资黑马。当大部分人还认为日元长期贬值，日本房产低迷20年的时候，过去一年日元已成为对人民币升值最大的主要货币。与此同时，这两年东京房价涨了近30%。房价加上汇率升值，日本房产的海外投资者获得了不菲的收益，但这其中美国投资者占据了一半的份额，中国投资者占比很小。相对而言，加拿大的温哥华房产成为中国投资者追捧的标的。温哥华三分之一的房产被中国人买下，导致近几年房价暴涨。但这个月加拿大出台新政，对海外投资者额外征收15%的交易税，这让那里的房价有所回落。英国的伦敦作为欧洲的金融中心，房价基数高而且这几年涨幅巨大，但仍然受投资者追捧。虽然英国退欧让英镑一夜之间跌了10%，但房价依然坚挺。反而有部分投资者趁英镑低位时出手买入房产。欧洲抄底正在启动美、澳、英、加的主流城市房价现在基本上已经复苏到08年经济危机前的水平，很多被看好的大城市，房价已经创出新高一大截。但欧洲经济却受欧盟成员国经济发展不平衡的拖累，一直徘徊在底部，像意大利、西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯还推出了买房送绿卡的政策，吸引了一些想移民的家庭。相对的价格洼地也吸引了一些长线投资者，国内许多企业机构开始出海抄底，部分经验丰富的投资者也开始尝试跟进买入。像法国作为欧洲第二大经济体、世界五大经济强国之一，目前房价仍处于低位，虽然比08年经济危机时房价有所上升，但离危机前价格尚有很大距离。对比英国、澳大利亚、加拿大的房价走势看，想象空间巨大。&更多海外房源、买房流程、贷款、项目考察等详细信息可加小编微信咨询
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34北京秋季房展会上哪些美国地产项目值得投资？ - 人物观点 -北京乐居网
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北京秋季房展会上哪些美国地产项目值得投资？
来源：新浪房产
作者：刘伟
2016年北京秋季房地产展示交易会于9月22日至25日在北京展览馆举办。“楼市第一展”金秋开幕，各地优秀房企纷纷赴会。北京春展“销冠”海南组团再度出击，海南8市县、30个精品楼盘将组团参展，为北京市民圆梦岛居生活提供就近选择的机会。
新浪乐居讯&（编辑 刘伟）2016年北京秋季房地产展示交易会于9月22日至25日在北京展览馆举办。“楼市第一展”金秋开幕，各地优秀房企纷纷赴会。北京春展“销冠”海南组团再度出击，海南8市县、30个精品楼盘将组团参展，为北京市民圆梦岛居生活提供就近选择的机会。
此次房展会，新浪乐居有幸采访到了几位海外置业项目的嘉宾，跟他们一同交流了海外置业的相关话题，直击海外房产的各项动态。逸鼎投资副总周霖
以下是采访实录：
主持人：大家好，欢迎来到北京乐居直播间，这里是北京秋季房展会的会场，今天我们有幸请到逸鼎投资的副总周霖，欢迎周霖，请您跟我们的网友打一个招呼。
周霖：大家下午好！我是逸鼎投资专门负责资源部的周霖，我跟大家介绍一下我们公司，逸鼎投资是专注于美国房产投资，专门和美国一线开发商合作的国内一级代理。这次参加房展会，我们也给大家带来了很多吸引人的，非常具有优势的项目。
主持人：请问咱们是第几次参加展会，本次展会主推哪些项目，特点和优势是什么？
周霖：我们在美国的房产行业是资深公司，有七年的经验了，我已经记不清楚是第几次来参加房展会了，应该是七八次有了。这次房展会我们代表美国的上市公司莱娜开发商，给大家带来了非常具有竞争优势，非常适合投资，也适合自住的项目，这个项目的名称叫橡树湾。
主持人：那么请问什么样的海外项目才算是好项目吗？能推荐几个挑选好项目的方法吗？
周霖：这次我们带来的就是这个橡树湾的项目，刚才说的问题，什么才是好项目，本身橡树湾就是一个非常好的项目，我通过介绍橡树湾的项目来给大家引入怎么挑选美国的房产项目。
第一，任何一个项目都是要看地段。橡树湾位于美国佛罗里达洲中部的奥兰多，奥兰多以全球最大的迪士尼著称，还有环球影城，海洋世界，大的主题公园都在这里，奥兰多是以旅游文明的城市。
我们的项目是位于奥兰多东南部的区域，属于新城区，靠近奥兰多最大的医疗城，也是全美第二大医疗城，因为地段的优势，我们可以吸引到附近的高收入的人群，比如说医疗城工作的医生、护士来到这个小区租我们的房产。对于中国业主来说，作为投资出租是有保证的，这是优势之一。
第二个优势，除了地段，还要看学区，这个跟地段也是紧紧相连，跟中国一样，当地美国的住户，不管是自住，还是租客，他们都会挑选小区周围的学区，橡树湾的项目附近的三个项目，小学、初中、高中，都是八分以上的公立学校，在美国公立学校评分满足十分，八分以上就是A类学校，我们对应的三个学校分别是9分、9分、8分，是非常适合当地美国居民上学的学区。
主持人：本次我们带来了什么样的实在的优惠呢？
周霖：这个项目针对本身的地段和学区的配置都是以往的项目当中NO.1的，所以这个项目在美国销售的也很火热。我们作为大中华区的第一代理，我们申请了很多的优惠的政策，满足中国的客户需求。这次带来了三大优惠，第一，房价上有一个促销，5000美金的优惠；第二，我们也是和开发商商量，按照正常持有美国的物业，这个小区因为配有高级的会所和游泳池，每个月会有一个135美金的物业管理费，这次也是专门跟开发商协商，为所有展会期间的客户免除两年的物业管理费，相当于3000美金的金额优惠。第三，我们跟开发商协商，申请到一个价值8500美金的交易手续费的减免，按照目前我们所做的物业房产，客户不用花一分钱就可以完成交易手续和过户。这是开发商申请到的现场优惠。
另外，因为我们作为代理公司，自己也给客户带来非常大的优惠，所有在现场跟我们签单买橡树湾的客户，我们都会免费赠送一张往返中美的国际机票。所以这个是我们的四大优惠。
主持人：谢谢周总，最后的问题，请您介绍一下贵公司本身的优势吗？
周霖：一般我们在展会上有这么多的同行，每家都说自己的项目特别特别好，我相信我们的一些同行也会带来很多吸引人的项目，从其他的城市，不管是考虑地段、学区、投资回报率，都有非常好的项目带给大家。
但是，除此之外，我还想跟大家介绍一下，我们公司除了上游资源的优势之外，更具备的一站式服务的售后服务优势，我们会给大家提供一站式的售后服务流程，包括客户从我们这里买了房子之后，基本上什么都不用管了。作为外国人在美国持有房产是需要申请税号，很多客户不了解，我们可以帮助客户做这个事情，申请税号。跟税号相关的一些个人所得税的申报，房产税的缴纳，都是通过我们帮助客户完成的，这是第一大服务优势。
第二，我们可以帮助客户做租赁管理，因为所有的房子，交房之后，客户都是委托在当地帮他们招租，这一系列的服务跟美国租赁管理的沟通，包括找租客时收的租金，很细节的东西都是由我们服务团队完成的。
第三，虽然我们只专注房产，但是在美国也有地接的服务，客户要看房子，我们会有美国的团队带客户去看房，包括给客户一些建议。像到了奥兰多，会跟客户说到哪些地方购物，这都是我们提供的增值服务，这些是我们相比于其他的同行做的非常到位，也是走在前面的，从服务这方面，我们的口碑也非常不错。
主持人：谢谢周霖接受我们的采访，本次采访就到这里，下次再会。
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社区养老落地时“板砖横飞”，抛开资本逻辑，协调社群关系同样重要。
唐寅对：解码阿那中国开发商为何热衷投资海外房地产项目？
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中研网讯：　　当前，国内兴起了一股海外房产潮流。李嘉诚抛弃中国转头欧洲作为标志性的举动，而澳洲悉尼国内的开发商纷纷涌入，例如，去年八月吴中地产集团在澳大利亚墨尔本希尔顿，与仕高置业签订土地出让协议，正式收购该公司位于墨尔本卡伦唐斯区的一宗优质地块。　　澳洲悉尼新楼盘不以平方米计算，开盘叫卖一房一百澳元起，两房两百万澳元起，三房三百万澳元起，兴起了一股抢购热，造成悉尼市中心房价节节攀升。投资热背后必定会形成房价虚高，随之购房者牢。　　中国开发商们为何热衷于海外投资房地产项目？
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　　最核心的原因是开发商是逐鹿者，群雄随着肥鹿迁徙而走，近来由于国内房地产市场处于一个非常大的风险释放期，大量的投资者赴海外投资买房置业。按照王石的说法，2012年中国成为美国房地产的最大买家，占了整个国际销售额的11%，郁亮说：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”就澳洲而言，最近瑞士信贷发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳购买房产，这相当于该国新造中有1/8被中国人买走。澳洲人抱怨中国炒家推高了澳洲地产价格。这些海外买房的中国投资者，其动机虽然差异很大，但其行为早已经被嗅觉灵敏的开发商捕捉到。更重要的是，国内那种靠土地升值、靠低杠杆滚动式开发以及房价升值预期来赚钱的时代已经过去，开发商需要寻找新的空间以便实现资本升值，这样，买卖双方达成默契，才有了中国人投资海外房产的大热潮。　　那么，以中国大妈为代表的土豪们为何热衷于海外投资抢房？　　第一，国内贷款利率和人民币升值，使得人们感觉到到海外置业是一件讨便宜的事情。一方面房贷利息比较低，而且可以贷款80%，另一方面澳元相对人民币贬值，中国人觉得在澳大利亚买房是件“太划算”的事。相反，国内基于房地产处于一个风险爆发的拐点，信贷政策较为严格，为了对冲财富贬值的风险，很多人觉得比较划算。需要说明的是，我们认为目前中国采取限贷令是正确的选择，否则，风险如果继续放大，整个将受到重大牵绊。　　第二，同样的钱在国内某些大城市只能买个120左右的楼，在国外可能买到一栋小。由于近些年来中国房价涨得太快，很多人只重视房屋的财富升值效应，而忽视了房产内在的质量，导致一些房屋在设计和质量方面存在很多问题，当房价升值效应光环不再的时候，再与其它国家同价值的房产相比，心理落差马上就上来了，与那些国外“物有所值”的房产相比，自己的房屋就如同鸡窝。例如，有媒体记者调查发现，在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7~8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。　　第三，一些人确实为了海外投资移民和获得良好的资源而购房。国外福利比较好，对国人的吸引力很大，一些富豪愿意移民，有数据显示，中国最富有的7000万人中，近半想要移民，其中有1000万想要移民至澳大利亚。另一方面，为了给富二代们提供良好的教育环境，一些家长宁愿在海外买房供子女上学。而且这种现象已经波及到大量的中产阶层，也已经有如此举动。（点击了解更多海外投资资讯）　　第四，还有一些出于对财富安全性考虑，决定分散风险到海外买房。一方面反腐力度空前，另一方面“仇富”心理增加，尽管他们或许并没有涉及海外投资这两方面的事情，但不少人还是处于谨慎动机的考量，出海买房。很多人虽然在国外购房，但公司或者业务还是在国内，这说明他们具有矛盾的心理：既看好未来中国的发展前景，又担心财富是否安全。　　中国投资者走出海外投资房产，虽然有利于缓解中国大妈继续吹泡泡的压力，但是，海外投资并非没有风险。由于的差异、政策区别以及法律规范异同，特别是推高当地房价另当地人非常愤怒等原因，海外投资房产确实面临着比国内更大的风险，例如中坤集团冰岛买地就因为复杂的政治环境因素折戟沉沙，对购房者而言，各种后期税费可能远远高于当下未征收房地产保有税的国内房产。
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中国-亚欧博览会丝绸之路经济带交通运输峰会9月2日举行，交通运输部、中国2...
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