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商业推动地产论坛华中峰会暨赢商网·中国商业地产招商大会现场直播
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　　调控时代，在住宅市场持续维稳和限购的态势下，商业地产在大众眼里俨然成为房地产企业的避风港，而这一年是否真正如此，2013年的到来，商业地产当前以及未来发展走势又将如何？「商业推动地产论坛第八届年会」上，众多领导及业界专家、开发商及零售业高层就&后调控时代的中国商业地产：跨越政经周期的发展逻辑&这一主话题，对当下商业地产开发的趋势及现状做了阐述分析。
　　为紧贴新政下地产开发政策动态，「商业推动地产论坛」今年将以峰会形式设立分论坛在全国各大区域开展，契合活动区域新政策新动态，邀请国内最具影响力的商业地产界、零售业界的首脑人物开展深度交流，及时剖析最新市场语境下商业地产的发展前景，解构发展新路径！届时，峰会将结合&赢商网&中国商业地产招商大会&同时举办，创新升级，打造崭新商业互动模式！在解析助推商业地产发展探讨的同时，更定向邀请50个华中区域优质项目及150家知名品牌商家出席活动，实现一次性快速集体招商，助力品牌商家突破拓展障碍！
　　由赢商网主办的&赢商网&中国商业地产招商大会&从2011年发起至今已在深圳、武汉、长沙、昆明、南京、西安、青岛、成都、石家庄等全国各大城市成功举办，每站招商大会邀请至少150家全业态品牌商家与50个优质商业项目参加，实现主力店、次主力店、品牌店一次性快速集体招商！是国内最大规模、最具实效性的商业地产招商推介会！
　　届时赢商网将对活动进行现场直播，敬请关注！
　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！
　　欢迎来到由赢商网主办的商业推动地产论坛华中峰会暨赢商网&中国商业地产招商大会现场，我是今天的活动主持人李文俊。首先请允许我代表活动主办方赢商网，对诸位的到来表示热烈的欢迎以及最诚挚的问候！欢迎您！
　　【商业推动地产论坛】至今已成功举办8届，今年将以峰会形式设立分论坛在全国各大区域开展，峰会将结合巡回式的&赢商网&中国商业地产招商大会&同时举办！主办方赢商网致力于打造商业地产项目和品牌商家对接的高效平台，线上20000多个最新商业地产项目及29000多家品牌商家拓展选址信息，与线下活动完美结合，实现主力店、次主力店、品牌店一次性快速集中招商，助力品牌商家突破拓展障碍！
　　今天，我非常高兴邀请到了业界百余家知名品牌商家、数十家实力开发商的300多位中高层代表参与盛会，进行面对面沟通，点对点招商，共商发展大计！
　　下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：
　　著名实力开发商代表：
　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理夏珊女士
　　升龙集团副总裁张明女士
　　步步高商业运营总监蔡沁榆女士
　　福星惠誉不动产招商总监杨威先生
　　洛阳泉舜副总经理李建明先生
　　永旺梦乐城湖北招商部总经理金丸尚史先生
　　南国置业集团运营总监罗华东先生
　　长沙德思勤商业管理中心副总胡亦彬先生
　　大汉集团商业事业部副总经理秦新跃先生
　　武汉凯德1818项目总经理张东红女士
　　河南盛润集团商业公司总经理舒红艳女士
　　九江联盛集团商业总经理赵世杰先生
　　孝感华庆置业董事、副总经理许家华先生
　　知名品牌商代表：
　　北京科曼凯斯凯服饰有限公司VISCAP COO吴志勇先生
　　万豪国际集团酒店中国地区酒店业务发展总监潘小科先生
　　ATTOS爱徒奢华之家中国区品牌总监刘鹏波先生
　　艾米江苏数字电影文化发展有限公司总裁杨红军女士
　　上海童梦企业管理有限公司武汉分公司总经理罗永波先生
　　红星美凯龙家居生活广场总经理王平先生
　　上海热风时尚企业发展有限公司华中区总经理龚钊先生
　　朗延酒店集团业务拓展部（中国）总监盛晓峰先生
　　华润苏果超市有限公司开发总监丁剑先生
　　屈臣氏集团（香港）有限公司发展总监黄玮先生
　　海底捞餐饮股份有限公司发展总监李山先生
　　以及：
　　赢商中国商用地产集团副总裁沙利先生
　　赢商中国商业地产集团项目管理中心总经理谢庭超先生
　　赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲先生
　　赢商（集团）控股有限公司副总裁周斌先生
　　首先，让我们掌声有请赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲先生代表大会主办方为我们的活动致辞！有请吴总！
　　吴传鲲：感谢各位！各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！
　　欢迎大家莅临商业推动地产论坛华中峰会暨赢商网&中国商业地产招商大会的现场！在此我谨代表主办方赢商网、21世纪商业地产研究院对大家表示热烈的欢迎！
　　2011年赢商网第一次招商大会选择了武汉作为首场，当时是在新世界酒店，新世界地产是我们的合作方，2012年华中招商大会选择在长沙，2013年我们又回到武汉。这个变化本身说明了城市之间的激烈竞争。
　　我们掌握了一个数据，从2012年至今，武汉市商用土地市场共成交土地139宗，土地面积约290万平米，如果按平均容积率3%计算，总建筑面积为870万平米。这是一个不小的增量。有媒体报道，武汉人均商业面积已经达到1.2平米，已经超过香港，并且指出目前武汉商业地产存在较大的风险。另外一方面，2013年武汉市将持续大规模推动城市基础设施建设，以轨道交通、空港建设、新港建设为重点，基础设施投资突破1300亿元，目的是完善综合体系交通体系，增强交通枢纽功能。从09年开始，武汉市在基础设施上的投资超过1200亿，力度非常之大，武汉市城市面貌发生了很大的变化。基础设施大幅度改善必将刺激城市商业升级、商圈融合、新商圈诞生以及旧商圈升级改造。这给武汉商业地产成长空间带来了无限的想象。这是一个硬币的两面，也是中国当下商业地产发展的一个写照。一方面商业地产新增量在较短时间出现了井喷，单位时间内新增量非常之大，有些城市这一两年开发量是过去十年的总和，这是非常显著的增速。另外一方面，中国经济在世界一枝独秀，与城市基础设施配套建设的不断完善，看起来又使商业地产这张饼无限扩大，从开发商以及品牌拓展的角度应该怎么看待这个现象，稍后对话环节将有更深入的思考。
　　赢商网上线已经有三年，这三年也是商业地产发展最快的三年，我们对这个行业的看法也在不断的修正当中。但赢商网作为一个行业平台的服务理念始终没有变，我们不断推陈出新，行业专题不断受到客户好评，招聘等新增频道持续改善，客户体验不断增强，其目的只有一个，就是降低客户招商成本，以及降低新进入此领域企业的试错成本。
　　目前，在商业地产项目层面，最大问题可能在于同质化竞争严重，导致直接结果就是项目招商难，这也是招商大会平台努力想帮助客户解决的问题。但实际上，我们更希望我们的平台能够促进整个行业的发展，能够促进整个行业的创新，哪怕是局部的微创新，比如说在细分市场，主题化的细分以及以增强客户体验为目的的创新，我们认为这些才是项目能够摆脱招商难，实现商圈共同发展的根本途径。
　　最后请允许向大家介绍一下赢商网的发展情况，目前赢商网除了广州总站之外，在武汉、南京、成都建立分站，北京分站与西安分站也将陆续建立，基本完成了赢商网全部布局。每年一届商业推动地产论坛已经成功举办八届，成为中国首屈一指的行业峰会以及行业风向标。在上海我们与21世纪经济报道合作，已经成功举办三届城市综合体高峰论坛。在三亚，我们与21世纪经济报道合作，承办博鳌21世纪房地产论坛，这是中国最高规格的房地产论坛，即将举办的是第12届论坛。随后我们还将在重庆、西安、北京、南京主办招商大会，希望大家继续支持与参与！
　　在这里，我要感谢合作伙伴以及所有同事们，相信你们的付出是值得的。也感谢每一位来宾的参与，希望大家都能有所收获。最后希望本次活动圆满成功，再次感谢大家，谢谢！
　　主持人：谢谢吴总！感受到吴总致辞之后，让我们共同有请赢盛中国商用地产集团项目管理中心总经理谢庭超先生为我们带来最新的研究报告发布！有请！
　　谢庭超：谢谢主持人！
　　今天发布的报告是华中地区的商业地产。我们第一次拿到这样的主题时，花了很多的精力去做，这是一个很大的主题，但今天主办方交给的时间很短，所以在这里我们就把里面重要的部分以及市场上热的话题在这里做一个简短的汇报！
　　有四个方面：
　　一、国家的宏观背景下做一个分析。
　　二、华中地区发展现状。
　　三、零售行业。
　　四、华中地区几个城市，我们看一下他们的市场现状是怎样的。
　　我们看一下目前宏观市场上，2012年最主要的几个关健词，我这里要讲的就是&城镇化&。目前赢商网走了这么多城市，城镇化是最热的话题，我想讲一下。目前商业地产所说的&城镇化&和之前所说的&城镇化&有点区别，目前整个商业地产的发展已经从沿海发达城市转向内地二三线城市，以县域经济为中心，这是目前城镇化发展的方向。
　　我们看一下&十八大&，（我们总结了几个很重要的节点）十八大提出四个很关键的问题：一是加速城镇化的发展。这里面演变出来的就是，很多二三线城市会出现大量城市综合体，就目前掌握的数据来说，包括以武汉为中心的华中地区，出现了大量的城市综合体。二是文化产业建设和生态方面，文化演变出来就是各中心理论已经在走文化品牌，包括商家品牌也在往文化转变。第三个就是生态，我们发现很多郊区的盘有地产，这是目前整个华中地区乃至于国内出现的情况。四个就是电商，国家是扶持电商的，因为这是节约型主导的发展方向，电商包括成本低以及土地节约利用。这是根据十八大我们提出的四个点。
　　2012年GDP超过6000美元，这是一个很大的增速，比较看好整个零售业。
　　2012年数据显示，人口红利目前是趋于消失的，我们从15岁到59岁的主体消费群体在放缓，有绝对下降的趋势，因为中国往后会进入老龄化阶段，后面可能会产生老年地产的概念，包括旅游地产，也就是说中国经济会进入减速观。另外研究发现，往年以北上广为经济中心的发展情况，现在商业地产已经从沿海向内地发展，这是很关键的一个因素。
　　我们看一下华中地区的发展现状。新型城镇形势下的一个发展方向是这样的，主要是在开发模式以及业态布局上，之前我们跟华润也沟通过，华润对万象城以外的城市也做了区别，主要布局是向内地比较发达的城市布局，产品线也在做细分，这是未来发展的趋势。在政策的调控下，对商业地产有这样的影响，商业地产目前来讲有很高的保值功能，由于整个住宅调控进入常态化，所以一些住宅开发企业转向商业地产，这是一个大趋势。
　　华中地区整个发展现状我们总结了三个核心问题：一是同质化。我们在长沙、郑州调研时发现，很多中心的业态规划包括建筑形态大同小异，这说明两三线城市同质化非常严重。二是开发周期很短。这是目前整个国内来讲普遍存在的问题，包括万达也是这样的。这会产生很多问题，包括经营、招商的问题等等。三是专业性。专业性主要体现在人才方面，还有一些在内部规划上普遍存在的问题。现在有很多开发商从住宅转型到商业，很多还习惯于用住宅方式做商业，对运营和招商考虑不是很多。这是三个普遍存在的问题。
　　零售业方面。总体来说，从2012年至今，总体出现拐点的趋势，即放缓的趋势。这是一个大趋势。但零售和餐饮业还是作为主业，在各中心里面存在。
　　华中地区我们选择了湖北、湖南几个城市做了一些比较，整体来说发展空间还是可见的，整体是上升趋势，但有所放缓。
　　我们对一线城市和二三线城市做了比较，对商业业态做了分析，一线城市来说，整个餐饮娱乐业态放大，包括万象城，把餐饮、娱乐业态放大，零售缩小了。但在二三线城市，还沿用着&超百&概念，主力店模式还是在二三线城市保持了好的发展势头。
　　省会城市的一些情况。包括生产总值、零售总额、人均可支配收入等，从往年到2012年，整个有所提高，我们看到内地城市在商业地产发展上的空间是很大的（这个数据大家回头可以在网上看到）。我们看一下长沙，长沙商业地产开发量很大，这跟它的城市规划有关系，我们知道长沙是长株潭一体化，整个城市规划对长沙整个城市扩容提供了很好的条件，所以长沙开发量是目前华中地区非常大的一个，而且供应量也很大。就武汉来说，武汉发展过热，但未来还会持续发展，武汉作为华中地区最重要的城市来讲，就土地成交价来讲，商务用地地面均价达到5800元，这是华中地区最高的一个城市，但发展劲头依然很大。包括写字楼，从2013年到2016年，我们预计一下，写字楼供应量非常之大，达到60万。我们可以这样判断，武汉商业地产发展具有挑战。说一下郑州，郑州目前库存量很大，要做差异化产品，如果还是按购物中心这样的形态来讲的话，还是有很大压力的，所以我们建议转型做一些社区商业、邻里中心、旅游地产等，这是未来有可能减少压力的途径。
　　小结一下，长沙未来城市发展会向新区、郊区蔓延，也就是说郊区商业会得到很好的发展，包括地铁沿线的商业。武汉风险很大，但它的商业利好是可以看到的，因为武汉经济基础很扎实。郑州主要是库存量，我刚才说了消化库存量主要靠产品差异化定位，这是华中几个城市未来要着重考虑的问题。
　　由于时间关系，我就讲到这里。谢谢大家！
　　主持人：谢谢！非常感谢谢总！谢谢谢总为我们带来最新最及时的研究报告。随着中国商业地产开发的不断升温，华中地区的商业地产开发已进入了高峰，以华中重镇武汉为例，这几年的基础设施建设力度之大，在全国位居前列，与之相对应，商业地产的发展也迎来历史上的最高潮。据媒体统计，武汉目前人均商业面积已超过1.2平方米，从短期看，阶段性供应量过大，从长期看，基础设施的不断改善令武汉商业地产还存有很大发展空间。从现阶段实际市场看，很多项目面临招商难、运营难困境，其根本原因是短期内供，井喷，大量项目规划仓促或定位同质化造成的。与此类似，华中地区其他二线、三线城市市场均有这种情况存在，如何研判华中地区商业地产未来的发展趋势以指导项目的定位及招商是每一位开发商都必须思考的。本届「商业推动地产论坛」华中峰会汇聚华中商业地产代表项目及商家，共同探讨现阶段商业地产发展困境的。
　　&下面，就让我们一起进入精彩的【华中商业地产发展高端对话】环节，拨开商业地产开发的重重疑问，探讨当下商业地产发展风险及趋势，共执商业地产牛耳！今天的对话主题是【机遇与风险并存：商业地产热发展下的冷思考】！
　　有请主持嘉宾：赢商（集团）控股有限公司总裁& 吴传鲲 先生
　　&对话嘉宾：升龙集团副总裁 张明 女士
　　步步高商业运营总监 蔡沁榆& 女士
　　湖北福星惠誉不动产投资有限公司常务副总经理& 夏珊 女士
　　北京科曼维斯凯服饰有限公司& VISCAP& COO吴志勇 先生&&&&&&&&
　　万豪国际集团酒店 中国地区酒店业务发展总监 潘小科 先生&
　　ATTOS爱徒奢华之家中国区品牌总监刘鹏波 先生
　　有请各位！
　　吴传鲲：刚才致辞里面已经给今天对话打下了一个伏笔。武汉市场是中国商业地产的写照，一方面在一个比较短的时间内，商业地产有了一个非常大的增量井喷。另一方面，中国经济在世界经济里面一枝独秀，基础设施建设的投资不断增强，又把这个饼无限放大。我们究竟怎么看待这个事情，这是我们今天讨论的重点。接下来我们还是给每位在场嘉宾一分钟时间，介绍一下企业和自己。首先从张总开始！
　　张明：感谢！非常荣幸今天受邀参加这样的活动。升龙集团，相信很多在河南的朋友们都比较熟悉，升龙虽然总部在上海，但起家于福建，发家于河南，在郑州获得了极大的发展。它可能只有短短八年的时间，现在已经有近两千万的建筑开发体量，以及三百万的商业开发体量，其中有1500多万方集中在郑州地区。我们在郑州有九个项目，在洛阳有三个项目，济南一个项目。这样加起来在河南地区就有十三个地区。同时在天津两个项目，南京三项目，福州三个项目，今天即将在上海落地两到三个项目。
　　在当前发展情况之下，我也明白为什么今天请我来这里，因为我们集团的发展代表了绝大部分住宅房地产开发商的发展历程，也代表了他们从住宅开发向商业开发的转型。从福州开始到郑州，再走向全国，以及在上海落地，从最早的住宅转到专业市场再做到集中式商业，有八年的心路历程，非常高兴在这里与大家共同思考机遇与挑战并存这样一个话题。谢谢大家！
　　蔡沁榆：各位嘉宾大家下午好，我是步步高集团的商业运营公司的，我姓蔡。对于步步高大家可能都有所了解，现在集团有三条主要产品，一个是商业连锁股份有限公司，一个是我们的置业公司，也是今天会议的主题，我们是以商业地产为主导的置业公司。三个就是经营产业，目前步步高集团致力于成为中国领先的优秀服务运营商。目前在全国，包括江西、湖南、四川、重庆、广西，正在运作的商业地产项目有二十多个。我们是以商业运营地产方式来做整个商业地产项目。我的介绍完毕，谢谢！
　　夏珊：大家好，各位来宾好，我是福星惠誉不动产有限公司的副总经理夏珊，今天很荣幸在这里跟大家聊一下福星惠誉公司。大家应该很熟悉福星惠誉，我们在过去十年当中，对住宅开发做了非常多的贡献。就目前来说，福星惠誉在中国百强企业派排名第38位，综合实力开发在湖北省连续六年排名第一。过去在住宅开发领域，福星惠誉都是秉承&先做人后做事&理念，把住宅开发好。但今天我们谈的是商业地产，从商业地产领域来说，福星惠誉已经在这个领域研究了好几年，陆陆续续也会有一些商业项目面市，我们也是在逐步学习和提升过程当中，希望带给消费者更多、更好的商业项目。谢谢大家！
　　吴志勇：大家好，非常感谢赢商网提供这么好的平台，相对于前面几位女士来说，他们算是甲方，我们是乙方，我们是专注于时尚品牌运营的公司，当然我们之前有一个比较深厚的制造业背景，也帮很多品牌做设计、生产。这几年发展比较快，现在我们已经形成了时尚男装、女装，以及高端STUDIO KY系列三大品牌线，我身上穿的，包括在座的都是我们的目标消费群。目前几年励精图治，现在达到600多家店规模，跟在座的很多甲方都有合作。这几年整个社会在进步，我们也看到了整个大环境在不断往前走，这几年也希望通过赢商网多认识一些优质渠道商。现在联想集团也是我们投资方之一，我们定位是本土优秀设计师品牌，我们设计师是连续两届中国优秀十佳设计师，范冰冰就是我们品牌代言人，希望大家多关注，谢谢大家！
　　潘小科：大家下午好，我是来自万豪国际集团，我叫潘小科。万豪国际集团是美国一家酒店管理公司，目前在全世界管理了3800多家酒店，包括66万间客房，会员在全世界达到了四千万人。目前这个企业已经有85年历史，我们在全世界经营着18个酒店品牌，从最高端的宝格丽酒店、丽思卡尔顿酒店到JW万豪酒店等，当然也包括中低端的。目前在中国已经开业的项目有68个酒店，包括7个丽思卡尔顿酒店、3个JW万豪酒店，一共有20多家万豪、万丽以及万豪行政公寓和万怡品牌。目前进入中国的品牌有9个，目前签订了正式合同，在建项目有70多个。今天在座的，应该多多少少有很多项目，我们都打过交道，相信未来还会有很多的合作机会。希望大家在会后保持联系，谢谢！
　　刘鹏波：我叫刘鹏波，是来自上海ATTOS爱徒奢华之家，我们只做两件事，第一是开设更多的奢侈品牌的集合店，再就是开单一品牌形象的店中店。目前在上海已经开幕的，包括上海外滩六号的旗舰店、上海南京西路的旗舰店，今年会在东北、西北等地开设更多的旗舰店。今天主题特别好&&商业地产，应该这对于奢侈品行业也是一个很好的选题，因为我们每天都会接触大量的项目，我们也希望找到更多适合奢侈品发展的项目。我们目前所拥有的品牌数量在中国市场是最多的，目前有46个品牌。我们相信中国有这么好的市场，而且商业综合体非常多，希望可以通过今天找到更多更好的商业合作伙伴。谢谢大家！
　　吴传鲲：感谢台上六位嘉宾，接下来进入对话的主题环节。首先大家也听到一些数据，媒体也进行了很多报道，就像我们多场合下说的，商业地产跟住宅地产不一样，商业地产这几年高速发展之后，&泡沫论&始终伴随其中。到今天这个时点，我觉得需要冷静地考虑一下，对商业地产发展的判断。第一个问题，我想问几位开发商朋友，您对您企业所在的城市以及所主要发展的地域，您认为企业商业地产开发最大的风险在哪里？对品牌以及零售商家的问题也是同样的，因为你们见的项目或者说接触的项目非常之多，而且领域跨度很大，你们认为他们（开发商）的风险在哪里？
　　首先还是请升龙张总阐述一下。
　　张明：感谢吴总。在回答吴总问题之前，我想首先和吴总明确一下，您现在非常关注的是开发商对城市的选择所带来的风险还是当地商业发展给已经开发的这些项目在规划、设计以及招商过程中带来的风险？
　　吴传鲲：这两个问题都包含，首先是你选不选这个城市，里面就包含了对这个城市风险的判断，或者说你们已经进入的城市里面，后续开发最大的风险在哪里？
　　张明：我就升龙集团在全国的发展回答一下。
　　升龙在郑州拥有150万方商业开发体量，占全部升整体开发体量50%左右，加上洛阳项目，约占全国70%，从这里来看，可以看出，升龙集团在早先发展的时候，率先从东部沿海城市进入到中部城市的全国性开发商。我们可能和很多在郑州本土开发商不太一样，大家知道在郑州当地也有很多优质开发商，像建业集团等，他们可能更多专注于商业地产开发。升龙集团在郑州从05年拿地开始到现在经历了八年发展，从项目发展来讲，实际上经历了这样几个阶段，最早的时候处于项目初期建设和现金流回款，必须要再做住宅项目，现在运营的两个项目（曼哈顿、升龙国际），相信郑州的朋友们一定非常熟悉，这两个项目都已经是非常成熟的商业了，甚至已经形成了当地的商圈，每到夜晚的时候，人来人往，熙熙攘攘，商业非常的活跃。这两个项目一年就可以给升龙集团贡献两个多亿的租金，但我们仍然感受到发展的局限。
　　从郑州来说，从城市体量来说，在很多指标上，对于中部六各城市来说，比不上武汉，在人均GDP以及固定资产投资、人均消费指数来说是位居第三，仅次于武汉、合肥，但在固定资产增速和吸引外贸投资是第一，而且增速是第一。从这个来说，大家一直说中原，郑州是商家必争之地，问鼎中原。我感觉当前形式下，郑州不可避免面临着商业地产发展的通病，比如说竞争同质化问题。很多品牌商家在选择一个城市时，肯定会关注这个城市的发展。
　　在这里，非常感谢吴总这个机会，也给大家讲一下。郑州当前商业地产开发商面临着这三种类型，一种类型就是从住宅开发商转型过来的，他们倾向于把自己住宅包给了大商、大百货这样的系统。第二种类型，今天春天的时候，在郑州举行了非常重大的中原地区房地产峰会，任志强讲到，将来排名前十的就不要在郑州做了，因为竞争很激烈了，我们作为开发商体会鲜明，万达在郑州有两个项目，华润有五彩城、万象城，还有华南城，这些具有全国品牌效应以及全国连锁能力的开发商，都陆续地看中郑州，很多已经开花结果。因为我之前在万达总部供职，我从一个纯做商业的开发商，转到一个转型期的开发商，我深刻地认识到这里面的区别与不同。第三类开发商就是从百货开始起家，必须要转型的这些开发商。丹尼斯就是很典型的，在电商冲击一下，寻求自己的出路，他自己来做购物中心，这三类在郑州来说，都非常活跃。大家都在说差异化，我们在讨论差异化的时候，对于商业地产的开发商来讲更多是思索如何差异化，因为我们必须寻找解决措施。
　　郑州市场对于我们来说，已建和在建现房，基本上已经成规模了，将近1500万方的建筑体量，以及150万方商业体量，这里面还包括了在郑州地区两个希尔顿酒店。实际上对于开发商来讲，我们当前面临的风险就是：一是本土开发商无序竞争。二是大的、具有连锁品牌的地产大颚，大家进入之后会以纯商业角度来做郑州市场。这是当前面临的压力。我们实际上一直在讲解决措施，我想问一下，吴总解决措施是留在下面说吗？实际上我们始终在坚持综合体这个道路，而且升龙集团我认为是非常成功地从住宅开发商向商业开发商转型的企业，首先源于老板的抱负，个人非常希望能够做品质。这里面酒店和超高层以及精品商业是我们始终坚持在做的，很高兴在这里见到万豪的潘总，我们在南京的项目一个万豪已经落地了，现在正在进行规划设计。升龙集团酒店也是很有品质的，有三个希尔顿酒店以及一个万豪酒店，即将在上海落地的项目也必将要引进酒店。其次，超高层不是所有开发商都可以做的。我们在除郑州之外的地区新拿的项目，都会在吸取以前经验基础之上再做更好的体量，包括南京308米的高塔，以及福州三栋金融中心，都是我们差异化的思索。这些都与商业共同呼应，成为商业综合体有机组成部分。另外就是商业，商业为了容积率，很多商家反映不是很好用，租金回报比较低，我们要整合很好的商业团队，真正地从共赢角度出发，&首先活下去，其次要盈利&，按照这样的思路去规划我们的业态。
　　我讲的很多了，这里还有几位嘉宾，期待分享你们的经验。
　　吴传鲲：张总给我们描述了郑州市场有三种类型的开发商，一种是住宅转商业，一种是品牌开发商，包括华润、万达，还有一种是零售商向产业链上游转型，类似于步步高这样的。竞争情况应该是非常非常激烈，同质化了。张总回答得很巧妙目前，既宣传了企业，也把他们的应对之道提出来。我们的理解就是提高竞争门槛我更有实力，我就做超高层，就像绿地，到一个城市就做最高的，这样品牌影响力和其他影响力就出来了。但这就带来一个问题，就是资金压力非常紧张，这是下一个要回答的问题。
　　接下来我们请蔡沁榆老总就这个问题做一下回应。
　　蔡沁榆：大家好，因为我们集团前身是做商业的，有十八年的零售基础。从05年开始我们转型到地产这个行业，其实对于这个行业来讲。从地产来讲，我们还是属于小学生。我们在所选择的这些城市来说，刚才前面已经介绍了，我们是区域性的运营商，目前还没有走向全国，我们是立足于二三线城市，当然其中也包括长沙、南昌、成都、重庆这样的一些城市进行商业地产的开发。在整个开发的过程当中，我们也遇到了很多的困惑。在目前来说，在国内商业地产大热的背景下，也面临着三大风险：
　　一是怎么选择城市。比如说成都，全国商业地产项目最多的城市是成都，今年年初涌现出上千个大型商业地产项目，大家都纷纷地投入这个行业。在定位上，前面几位同行上都讲过，在定位上很难找到差异化；在资源上，也存在着非常激烈的争夺。我们在这样的情况下，作为步步高来说，更多的会考虑这个城市的人口和消费，考虑他们需要什么样的产品、业态和组合，我们不是为了拿项目而拿项目。首先我们有商业的基础，有百货、有超市、有家电，现在也成立了酒店管理公司，我们有自己的物业管理公司，这是一条产业链，它在支撑着我们企业发展。选址的话，先从二三线城市出发，然后选择城市相对比较核心的地段，其次会选择城郊结合部。城市都在外延，都在扩大城市区域范围，我们会尽量地在城市选址上，控制风险。
　　二个是成本。作为开发商来讲，开发商最注重成本和投资回报。我们本身是做商业，在这一块讲究精细化管理，从前期拿地到后期规划设计、招商、运营以及开发完之后，全过程的管理。尽量让消费者也好、业主也好，让他们风险控制到最小范围内，也就是说采用全运营的模式来开发。
　　三个是团队。商业地产我的个人理解是商业在先，用商业带动地产发展，我们需要商业管理团队，也需要地产的专业团队。目前商业地产企业最头疼的就是如何让两者结合起来，让自己的项目得到更好的发展，这是最头疼的。
　　以上就是我跟大家分享的三点。
　　吴传鲲：谢谢蔡总，蔡总直接把他们活动的做法跟大家分享了，希望对大家有所帮助。接下来有请夏总，您对武汉非常非常熟悉了，希望您就同样的问题给我们一个观点或者看法。
　　夏珊：我刚才听了张总说了郑州的情况，我也思考，虽然城市不同，有很多风险是一样的。刚才说的三种开发商情况，我们这边也是如此。相对来说，现在二线城市或者三线城市都存在着这样的问题。就我个人认为，在武汉市商业地产方面，有三个方面值得重点关注：
　　一是未来商业开发，在开发量以及商业集中开发方向上，会显得非常的明显。可能要追溯到2011年国家出台了住宅限购政策，当时出台之后，迫使很多住宅开发商不得不向商业地产进行转型。
　　二是现在土地出让结构越来越都是以综合体性质进行出让，纯居住性质土地越来越少，就迫使住宅开发商拿到综合土地时必须开发商业地产。
　　三是政策导向。政策希望加大消费力度，以保经济增长。对于商业地产来说，商业物业能够有效拉动消费力最直接的途径。
　　通过这三点就迫使很多住宅开发商不得不向商业地产进行转型，而且这一转型就是在同一时期，不约而同地进行转型。这么大量的住宅开发商都向商业地产进行转型，这就出现一个非常明显的特征，商业开发集中，商业开发过量。我刚才跟吴总在讨论，目前武汉市人均商业面积是1.2，跟国际商业通行标准相符，但未来的三年，据不完全统计，未来可能会有一千万方的商业体量出来，未来这些商业一个一个出来之后，可能会把人均商业面积从1.2一下子跳跃到2.4，会翻一倍，出现这样的局面时，武汉市能否有这样的消费力去支撑这样的商业项目，这是比较大的一个风险。
　　第二个风险：很多住宅开发商都在同一时期向商业地产转型，大家有没有做好商业地产开发的准备？值得我们去思考。很多住宅开发商实际上考虑到现金流，考虑到短期利益，直接就用住宅开发模式进行了商业地产开发，由于过多地注重现金流，根本就没有去考虑商业可持续性发展。我们经常会看到购物中心做好了，招商难，因为物业结构不符合他的需求，这个时候开发商很急切，商户也很急切，但双方就不能达到一个契合，所以从住宅开发模式去开发商业，在商业地产领域是致命的一击。
　　第三个风险：同质化。我们做过一些分析。总结出四点，第一点在商业定位方面没有做精细化的研究，也就是说没有进行差异化、特色化定位。第二点客群定位，为了规避风险就是讲究&大而全&，这种定位会导致所有购物中心都是&大而全&，消费者进入购物中心没有觉得这是为自己服务的，这时消费者会觉得我进哪个购物中心都是一样的，我为什么会去那个购物中心，吸引力就无法体现出来，所以未来客群定位一定要走精细化细分。第三是业态规划和品牌定位方面，很多商业地产的开发商、运营商都没有考虑清楚，招商没有原则。租金高就让他进来，并没有考核这个业态组合是否符合这个商业的需求。第四个就是营运。我们老在谈招商，招商不是目的，营运才是目的，开发商真正能够有租金收益，有好的持续增长，是靠营运，招商是为了配合营运，要把营运做好，要下很多功夫。现在很多营运模式就是局限于常规的百货管理模式，而没有形成自己的特色，其实营运不仅仅是服务，有其他更多的内涵可以融入到项目里去。
　　刚才说的三个风险，就会导致未来商业地产出现一个问题，就是&两难一低&的局面，即招商难、营运难、收益低的局面。这不光是开发商，也是在座的品牌商双方都面临着的一个巨大风险。
　　好，谢谢！
　　吴传鲲：谢谢夏总，夏总讲得比较清晰。第一个风险，就是大家清楚的量上的风险，因为未来增量非常大，我们市场在未来能否做支撑？第二个风险，开发企业是否做好了准备？从住宅转向商业地产，要很清楚地知道商业地产和住宅地产不同在哪里，对资金链要求有什么差异，以及后来规划、业态定位、营运准备是否做好，否则的话，会陷入现在项目里。第三大风险就是同质化问题，夏总讲到&大而全&定位，这个&大而全&的定位是非常偷懒的定位，我看到很多方案都是什么一站式的、大而全的，这就造成了很多购物中心没有区别，这样的购物中心就失去了吸引力。我们叫微创新，就是微细分，同样是一站式，但这个一站式更偏向娱乐休闲一些，或者更偏向生活消费一类，或者更偏向文化艺术一些，这些都是可以尝试的一个领域。感谢夏总，感谢三位开发商代表分享他们的经验。
　　接下来有请品牌商代表，有服装行业的，有国际品牌酒店的，有做奢侈品的，也是非常有代表性的，从您的角度如何看待商业地产的风险？
　　吴志勇：谢谢，我也听得很认真，几位非常优秀、成功的开发商代表，真的是风貌、智慧、财富并重，可以想象并且见到她们企业运营是非常成功的。主办方也提出了一个很好的一体，购物中心如何破解同质化面对竞争，作为品牌商角度，规划方面不深入讲，但按照我们的角度来讲，品牌商和消费者，这是购物中心使用者，按照这个角度，我们觉得适当的竞争是必要的，竞争推动进步，可以用市场的手带动社会资源有效分配。就像张总说的，玩着玩着就玩高的，其他人玩不进去，所以它会推动行业的进步，所以我是乐观其成的。另一方面，他们进步了，作为商户来说，可选面多了，我们也在进步。作为消费者来讲，选择面更多了，生活也得到满足了，我觉得这是领导所说的实现中国梦的一部分，我觉得这很好。有序竞争可以推动进步，适当泡沫啤酒更香，当然泡沫太多了就喝不下口了。这是我的一点浅见。
　　刚才张总提到了业态结构、品牌结构，我有一个观点，不要动不动就大而全，这是一个偷懒的方式，其实同质化也是一个偷懒的方式，我知道谁做得好，我就和他一样，照虎画猫，这也是一个比较偷懒的方式。现在导致好多商场和购物中心，都是推崇一楼必须国际一线，然后二楼怎么样，三楼怎么样，有时候我们去看一些项目时，觉得这个位置不错，可以做很好的品牌，他们说等一等，我们正在跟某个国际品牌在沟通，这也是现实中的一个问题。我作为品牌商也想给大家一点点思考，很多国外好的购物中心未必是这样的。我们去韩国看一下现代购物中心也没看见有几个欧美一线，很多都是当地不错的设计师品牌，当然韩国很多牌子都是被几个大财团，什么SK、LG、三星支持着在做，当然这也需要整个经济达到一定的积淀，文化达到一定的自信，我们才能&走出去&。我们也希望无论是政府层面也好，还是商业大佬，还是消费者，希望大家都往这边推，多支持国内本土的优秀设计师品牌。除了我们之外，还有很多活跃在北京时装周、上海时装周的品牌，只不过我们目前规模还没有那么大，不能跟所谓五百强、三百强抗衡，所以我想说一下，既然招商那么难，为什么不多关注一下身边优秀的资源。
　　吴传鲲：非常感谢吴总，吴总看法有二点，第一，你们竞争越多越好，我们越有更多的选择。第二不要只看重大牌，国内品牌也不错。据我所知，吴总品牌确实不错，也希望跟更多的购物中心合作。
　　接下来有请万豪潘总，我是前几个月参加了在上海的酒店论坛，万豪做了很精彩的演讲，让我很深刻地理解了万豪对中国市场的看法。接下来有请潘总。
　　潘小科：我已经连续好几次参加赢商网的活动了。说实在的，我看了赢商最几年一步一步不断地发展壮大，另外一个方面反映出来中国商业地产投资和商业领域的发展越来越好。前面几位谈的气氛感觉有一点点凝重，风险可能已经看得非常清楚了。从我的角度先给大家鼓鼓气，从酒店行业来说，对中国总体是比较乐观的。因为我们酒店跟其他商家业态有比较大的区别，我们是做流动人口不是做居住人口生意，这是最大最大的区别。尤其是在区域性的城市，当地人口以及周边人口休闲性消费，或者说就在当地城市居住人口消费也是有一定比例的。比如说在长沙，经常很多的酒店到了周末都是打麻将的，但主体上来说，我们还是看流动人口，这是大的趋势。
　　随着国家GDP的发展，刚才几位老总都提到了，我们在郑州、洛阳、南京、江西、重庆有项目，这些项目就意味着有人员流动，就会有生意往来，这就是我们的商机。从酒店长期来说，我们是看好的。另外一个因素，刚才前面讲到分析报告时也提到了，在华中地区人均GDP已经达到六千美金，按照欧美以及日韩发展来讲，当人均GDP超过这个水平的时候，人对于休闲生活消费需求越来越旺。另外一个，在中国反映比较强烈的就是餐饮的消费，我也经常到一些MALL、到一些商场发现，最后招商招不进来就变成餐厅了，但也发展得很好，这也是人的消费习惯。我有很多朋友，像在深圳和一个朋友聊天，他说我不能陪你吃饭了，他说我答应女儿去吃自助餐。从我们日常生活当中，从我们接触的朋友当中，已经看到大家的消费习惯。从过去勤俭节约和艰苦朴素，现在慢慢地追求生活品质，这两年连续报道出来中国出境游人口数量以及中国对奢侈品消费的数量在上升。所有这些东西都表明中国消费习惯在发生变化。对于酒店行业来说，这两个是最大的利好。再加上前面一直提到的&城镇化&等等，随着经济水平上升了以后，平均消费能力上升了，过去上五星级酒店吃吃饭可能是很奢侈，现在已经司空见惯了。所以对于我们酒店行业长期来说还是看好的。通过一些数据来比较，中国人均所拥有的星级酒店数量以及每一千美金GDP所对应的星级酒店客房数量是很低的。从长远来说，我们认为这个市场空间非常大。大家也可以看到，像万豪这样的国际酒店管理公司目前在中国发展比较活跃，很多开发商可能有一点担心，但总体来说，我们是看好的，这是一个总体的判断。
　　放到细部来说，我相信大家认识到一个现象，就是短期之内一定会出现供大于求的现象。像长沙、武汉、郑州，都已经出现了这样的现象，尤其是酒店行业。为什么会出现这个现象，尤其针对酒店来说，很多开发商都是不得已而为之，都是被绑架的，在拿地的时候，政府已经给你戴上了一个帽子，你必须要做一个五星级酒店，我们已经了解了这个事实。反过来讲，在商言商，既然你愿意去做一个五星级酒店，你今天获得的利润该吐的时候就要吐出来。我们要合理预期酒店的回报，酒店是回收期最长的一个业态，相对于写字楼以及其他的来说，酒店投资回报率最低，周期最长，往往在拿地的时候，尤其是二三线城市最欢迎的一个业态。所以大家在承诺这个条件时，你今天答应做一个五星级酒店，你获得的地价将来是一定要吐出来的，你做财务分析时一定要做好这个准备。
　　刚才大家都说到了差异化，作为酒店管理公司来说，严格按照差异化来发展。体现在两个方面，一是品牌与品牌之间，每个品牌都有非常明确的客户群，比如说卡克顿，45岁以上商务人员，有非常高的消费能力。比如说万怡，30岁到45岁左右，在酒店内部没有过多的社交型消费，比如说吃饭、娱乐等，最需要的就是给我提供很好的客房、很好的早餐，白天出去干活，晚上回来能够得到一个很安全、很有保障的服务，这就是客户群的需要。我们在做品牌时，已经非常清楚了。所以大家在做酒店时，这也是要注意的一个问题。另外避免同质化还有一个很重要的问题，目前在中国大家永远挂在嘴边两个字就是&五星&，政府希望引进一个五星级酒店，改善当地的招商环境以及城市面貌，开发商通过五星级酒店提升整个楼盘以及项目的品质，但五星是要付出代价的，很有可能你出现的五星是跟市场完全不对称。开个玩笑，去年有一个比较高的品牌在中国连续摘了四五张牌，我跟一些开发商聊的时候，当时感觉挺好的，为什么摘了呢？我们看了一下摘的城市都是虎门、桃花江，这些开发商说本来就不应该出现在这儿，所以该回到哪儿去就应该回到那儿去。所以说你即便让它进来了，但它是生存不下去的。所以说刚才夏总说的，不仅是招商招进来，而是要考虑经营下去。对于酒店来说，经营的风险在哪儿呢？它是一个365天一个客人都没有的情况下，你是持续稳定的现金流出，而不像写字楼，今天不开，大不了一个月找个人擦擦地就够了，酒店要保持它的形象，所以酒店的人工是固定的成本。我个人感觉，很多开发商在拿牌的时候，很多条件都愿意答应，但一旦酒店开业，生意不好的时候，大家都是很头疼的。所以说大家不要关注五星，如何你适合做六星，也可以做六星，如果不适合做五星，也可以做四星、三星，我前面说了酒店长期前景是看好的，只要你商业布局合理、定位合理，这也是一个比较好的业态。而且随着未来中国证券化市场开放会变成一个很好的金融工具，但在眼前一定要考虑投资回报和现金回笼。
　　谢谢大家！
　　吴传鲲：感谢潘总，他首先给了我们信心。从他们国际品牌视野来看，从一个长期的角度对中国的商业地产市场包括酒店市场，非常有信心。这确实是商业地产的现状，短期结构性问题比较冲突。第二点，潘总讲得比较含蓄，从一个侧面反映出很多开发商的心态，对万豪又爱又恨，我把你招进来，我有很多溢价的条件，恨的是什么？你的成本太高了，不管是装修成本还是其他的费用，太高了。我为什么说潘总将很客气，如果作为一个开发商，拿一块地，如果只做一个酒店，99.99%都是亏的，也就是说盈利的帐你很难算出。正如你所说，我们接触到的大多少项目，要么就是开发商我要招一个五星级酒店，要么就是政府一定要我们做一个五星级酒店，所以这不光是开发商的问题，也有政府的问题存在，这是一个更大的话题。
　　接下来有请刘总，刘总是做奢侈品的，从他的角度对中国商业地产发展也会有一些独特的见解。
　　刘鹏波：谢谢！在座的各位，不管是甲方还是乙方，都见证着中国商业地产蓬勃发展。中国商业地产机会、风险都是超出我们想象的，我是来自奢侈品行业。我们在中国市场，你会看到很多不可理喻的事情发生，比如说中国首富是宗庆后，他是做哇哈哈水的，他现在准备三年之内打造一百家中国顶级奢侈品高端购物中心，这是不可想象的。包括像万科，做住宅非常成功，也进入商业地产领域，这样的领子不胜枚举。从另外一个层面来说，大家都是奔着这个红海而来。但实际上，作为奢侈品行业，每天都在做减法，每天我们来的项目，要选择的指标、参数是非常苛刻的，我就站在ATTOS角度分析一下选择商业地产的问题，我们主要分为三类，第一类以境外成熟商业地产为主，包括像九龙仓、新鸿基、恒隆、太古等等，他们无论在选址以及业态规划、后续经营都非常成熟的，合作最多，大概占到35%以上。
　　第二类是以央企为主，还有一些上市公司，比如说像华润，万象城在全国做得也是风云突起，包括像金鹰，在南京做得很成功，但在全国各地还要继续做功课。从六个层面说明现在这种全国的布局，每个集团都在做功课，像新世界，过去定位偏重于大众，但现在K11进行了全新的蜕变，包括贸业，他们现在也很努力，改名贸业天地，自持物业量超过50家。全国布局的商业地产项目实在是星罗棋布，作为品牌行业你能选出适合你的，其实真的是可遇不可求。
　　第三种就是大量本土化、区域商业地产开发商，占到合作份额20%&25%。举个例子，在西南昆明合作最多的就是金格，外来的开发商再怎么做功课，都无法和当地商业地产平衡，因为它了解当地文化，更知道怎么跟消费者沟通，怎么做VIP管理与维系。所以从运营层面来说，作为开发商，并不是把这个楼盖起来，开业第一天也是万里长征第一步，后续更多的是怎么经营好它。以上是我们选择商业地产的三种类型。
　　今天大会主题是华中，我们就着重分析在华中我们奢侈品每天所面临的问题。就湖北、湖南来看，湖北在中国版图上，不管是地域层面还是未来经济格局，重要性不言而喻，但在武汉，真正做奢侈品高端的就一个国广。未来要进入这个市场的，可能超过20家，包括央企，包括非常有影响的商业项目都在拓展商业版图。但是很奇怪，想到武汉，你想不到第二个、第三个湖北省的城市，这是为什么呢？我们很多人都喜欢扎堆，都喜欢扎在核心城市里。提到长沙，去年赢商在长沙举行，我记得吴总给我们分析最多的商业地产集团是大汉，他们很不容易，不仅在湖南长沙，包括在湘潭等城市都有布局。但问题就来了，真正合适做的还是一些成熟的商业体，比如说王府井、美美等等，他们确实是在经营理念上和品牌合作上，有它非常用心的层面在里面。其他的有资金实力或者有一定的政府关系，但无法掩盖你空洞的内心和运营层面的差距。这是湖北、湖南可以看到的差别。
　　回到山西、陕西，在目前，合作最多的，全国每月销售额排行前三位的，你逃不开一个城市就是太原，我们需要在这个城市更加精耕细作，里面有当地的、外来的商业地产等等。回到西安，也是竞争非常残酷的。但对我们这个市场后续发展是持非常乐观的态度。
　　回到河南、回到安徽，河南现在经济增长力度非常大，但在精品行业，说实话非常薄弱。也就是人民南路的丹尼斯，像洛阳这么好的城市，开封都很想进，但对不起，不管是从商业定位还是奢侈品运作的理念上，都不是短期之内可以改变的。安徽离上海这么近，但奢侈品发展也有很大的空白点，需要还做加强。目前运作最好的就是银泰，更多当地本土国营企业也在做蜕变，但你想短期之内把商业地产危机消除掉，冰冻三尺非一日之寒，这个过程需要像赢商这么优秀的集团帮我们大家见证的。
　　刚才吴总说到风险，对于奢侈品来说，我们看到的是机遇，我们不矛盾，我们更喜欢商业地产来沟通，我们会给你们带来更多更准确的商业对接点，我们相信商业地产危机会过去，机会会来临。谢谢大家！
　　吴传鲲：非常感谢刘总，刘总已经讲出了商业地产的游戏规则。以前碰到过很多开发商问我，这个项目位置这么好，硬件投资这么大，为什么不来呢？我说人家可能不简单地考虑到位置，可能还有过往业绩，此前有没有做过商业地产，做得业绩怎么样，还包括运营实力，有很多很多种因素。我现在还有不少开发商，我都知道武汉有一个例子，当初它的建设和定位，就是想找奢侈品，但后来招不来，这个问题大家一定要认清楚，要有一个比较好的界定。
　　我们开得比较晚，现在时间已经超了。接下来想请每一位嘉宾用一句话或者两句话，描述一下您对这个行业的愿景，您理想中的它是一个什么样的。
　　我的想法是什么呢？中国商业地产，很多开发商被动做也好，主动做也好，有时候会发现为什么是外资企业，比如说是凯德、比如说是新世界，比如说是华润，他们能做很高端、很好、很有口碑的项目呢，其实就是一个钱的问题。他的融资成本跟你的不一样，每个开发商首先考虑的是现金流，解决这个问题只能期待我们政府能够尽快把金融市场放开，尽量推动REITs（房地产信托投资基金）的成立，只有这样才能从结构上、根本上解决中国商业地产开发商做商业地产做不好，或者很难做好的一个问题。这是我的一个愿景。接下来请张总谈一下。
　　张明：思考的时间很短。说到愿景，我觉得这是一个很好的结束语。尽管我们面临了很多的风险，但我们仍然非常看好商业地产整体的行业发展。既然只有一句话，我希望这样来总结，希望在座所有的商家朋友们和地产开发商们，不要迷信名牌大颚，商业地产还远未到高峰阶段，我们还在攀登的路上，机会一定是留给有抱负肯努力的人们。谢谢大家！
　　蔡沁榆：我是这么想的。第一，深刻了解客户，真正关怀客户细节需求，对于我们这个行业来说，做一个负责任的商业地产开发商。
　　夏珊：这个问题结束了，我觉得挺好，如果谈到愿景，大家可能会都想要最好的东西，比如说好的市场政策，好的资金渠道，好的商家，以及好的项目。这应该是最完满的一个结局，但是如果要达到四项都好的话，与我们自身的努力以及自身的要求分不开的，所以我也期望未来的商业地产会越走越好。谢谢！
　　吴志勇：既然是愿景，就可以想得更美一些。我希望商业地产经过一段时间的高速发展之后，下一次我们的吴总裁主持赢商论坛的时候，就不再谈这么严肃的话题，这就是实实在在的愿景，我希望大家发展得都更好，品牌商、开发商、消费者都能满意，这就是我们的愿景。
　　潘小科：希望每一个商家，每一个商店都热热闹闹的。
　　刘鹏波：前途光明，道路曲折，可以说每个商业体都需要都有特色、差异化的奢侈品品牌，作为我们来说，我们愿意带来更多有特色品牌给大家加分。谢谢大家！
　　吴传鲲：再次感谢台上六位嘉宾，感谢他们的分享和发言，谢谢大家！
　　主持人：感谢诸位嘉宾精彩的观点与分享！让我们再次将最热烈的掌声送给他们！
　　接下来就来到优质项目推介环节，今天，为大家带来的是由湖北福星惠誉不动产投资有限公司投资开发的项目&福星惠誉&群星城&，有请湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理助理尹偌荠女士为我们带来福星惠誉&群星城的优质项目推荐。（有请尹总）&&& 　
　　尹偌荠：尊敬的各位来宾，大家下午好！首先非常感谢赢商网给予我们这个平台，让大家了解福星惠誉&群星城项目。我将从项目区位优势、商业定位、建筑特色以及运营理念等多方面来详细地为大家解析福星惠誉&群星城，华中首创的剧场式生态购物中心。
　　福星惠誉&群星城位于武汉市武昌区徐东大街与团结大道交汇处，由一栋五A甲级写字楼、一栋高级白领公寓以及十万方地铁上盖购物中心组成，它是华中区域首个剧场式生态购物中心。
　　徐东区交通优势。福星惠誉&群星城位于武汉四大商圈之一的徐东商圈，徐东是承接汉口与武昌的核心，区域内路桥交通便捷，长江二桥、武汉大道、团结大道、和平大道、徐东大街等多条主干道在这里交汇，地铁四号、八号贯通徐东，八号与项目无缝连接，项目旁22条公交车站畅达武汉三镇。武汉高铁站、武昌站、汉口站以及天河机场全程快速路直达项目。
　　&徐东区域有着海量的消费客群，区域高端住宅林立，大型商务中心云集，高校、企事业单位达80多家，拥有80多万常住人口，辐射周边200多万消费客群。
　　徐东商圈目前承诺了40万方商业体量，沃尔玛、麦德龙、新世界百货等商业缔造了区域的成熟的商业环境，区域商业可以满足一般家庭性商业需求，急需中高端购物中心弥补市场空白。根据这一市场需求，我们将福星惠誉&群星城项目进行了中高端商业地位。将项目打造成华中首创剧场式生态购物中心。
　　功能定位。集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元功能于一体。消费客群以年轻时尚家庭消费为主，这也是徐东区域主要人口构成。
　　随着人们生活水分不断提高，消费者对于购物环境要求也是越来越高。福星惠誉&群星城项目不仅在商业功能上满足消费者的需求，更加注重消费者的体验。我们将森林、峡谷、河流等自然元素融入建筑，使大型音乐喷泉、多重水景四季花园、灯光表演有机结合，打造出生态型体验式购物中心。这是我们项目未来会呈现出来的一个景象。绿植的外立面，给整个购物中心穿上森林的外衣，层层退台，时时变换的四季花园，很好地诠释本项目绿色的理念。
　　为了增加购物的趣味性，我们设计了大量的水景，音乐喷泉、童趣广场、海豚跳泉、丛林瀑布，这些遍布于购物中心的水系，可以让消费者长时间停留在项目里，从而产生更多的商业机会。
　　此外，福星惠誉&群星城还应用了科技手段，将自然元素与科技相结合，展示夜空下的璀璨灯光，四季变换的灯光演绎，能够在不同季节呈现不一样的美景。
　　接下来说一下业态配比。福星惠誉&群星城项目根据十万方商业体量以及周边消费客群进行了合理业态分配。项目负一层与地铁八号线无缝连接，以精品超市和餐饮为主，第一和第二层是国际快销与零售，第三到第四层零售、餐饮、电玩、服务类为主，第五到第六层是双剧目大荧幕以及主题式MTV，大型餐厅，以及退台式四季花园，为消费者营造一个边欣赏美景边品尝美食的休闲体验环境。
　　运营特色，绿色生态建筑和时间型消费是我们两大创新。我们以时间型消费为运营理念，通过绿色生态建筑和丰富业态组合，合理的动线规划以及充满视觉冲击的灯光表演，增加消费者在项目停留时间，从而增加消费需求。环球剧场也是我们项目另一大亮点，这也是整个时间型消费的理念核心。大型中央舞台上，每天将上映不同主题的表演，吸引大量消费者长时间停留，使购物中心每天都可以保持良好的消费氛围，创造一个让消费者流连忘返的环境。
　　&介绍一下团队，福星惠誉&群星城项目日本CCD公司，参与全程运营，日本CCD已经成功打造日本博多运河城等项目。同时拥有非常专业的国际化设计团队，为本项目成功开发奠定了有力的基础。
　　福星惠誉公司是中国房地产百强企业，目前位居35强，连续七年位居湖北房地产龙头企业地位，品牌价值达到37.85亿元。我们经过12年的发展沉淀，开发了福星城、汉口春天、水岸星城、国际城等数十个精品项目已经赢得了良好的口碑和社会认同。企业实力雄厚，发展势头凶猛。我们继本项目之后，会在武汉市汉阳、青山以及湖北恩施推出多个商业项目，并且将以生态型体验式购物中心为开发理念。各项目因地理环境、人文特色、消费模式不同，而形成特色与差异。
　　&以上就是对于我们项目基本介绍。目前福星惠誉&群星城项目招商已经全面启动，如果有兴趣的商家朋友们可以到外面展位进行详细了解。非常感谢大家！谢谢！
　　主持人：谢谢您的分享！接下来是知名品牌商家选址推介环节，下面有请，艾米江苏数字电影文化发展有限公司总裁杨红军 女士为大家带来&艾米1895电影街&品牌推荐。（有请杨总）　&
　　杨红军：大家下午好！刚才跟各个企业家以及行家专家听了大家分享目前商业地产发展思考，我们作为内容运营商，我们对这个产品定位时没有想到与商业地产有这么大的紧密关系，原本想这个产品盈利模式有特色，所以在做业务拓展和开店时是按照这个方向在走。在今年，有很多商业地产朋友找我们来谈，内容本身对于商业地产能起到一些推动和带动的作用。
　　刚才各个专家包括潘总、夏总都提到地产同质化问题，以及地产地位、消费习惯的思考。就目前来讲，在消费领域，我们做的是内容或者说是文化消费。地产本身不管是硬件环境、设施方面以及空间结构，差异很小，但对于里面内容的规划、引导，以及未来运营、经营上，给我们大家带来很多思考。
　　实际上艾米1895电影街，这样一种新型业态的产生，也是在研究消费者本身的消费需求上产生的。目前从电影市场来讲，大家都很了解传统的同步院线在所有商业地产里都有引入，但从它的客户群体来说，目前还是以年轻群体为主，社会上想看电影的人在传统院线得不到需求的满足。我们集团是专门做数字电影的文化综合运营商，所谓数字电影是基于电影数字化以后，便于集中管理，我们在全国有上千部的片源库，基于这个片源库在全国都可以进行点播播放，满足消费者个性化需求。
　　产品特点，空间上、功能上可以满足不同的消费人群。内容本身是基于海量片库可以做个性化选择，另外是以小包间观影，十平米、二十平米、三十平米都有，不同房间设定可以满足不同的人群需求。
　　目前来说从小厅到大厅的观影，小房间对于情侣市场或者家庭市场都可以进行消费，你可以随时随地看，也可以预约，也可以到这儿来了之后点片，在十几平米的空间里，可以独立地分享电影的感受，这是观影形式上的很大改变。以前没有想过看电影还可以在一个小空间里看电影，很多人在电脑上看电影就是自己独立化运作，到传统的电影片看电影很多东西得不到分享。就我们的理解，现在电影不管是主题还好还是科技使用也好，观看过程中有很多东西适合大家来分享的，但传统院线里面不能讲话，不能给别人带来影响，观影感受和小厅是不同的。我们也在研究消费者对电影的需求以及电影的特点，在这样的情况下，就产生了我们的产品。
　　从整个经营来看，目前有六家店在运营，不管是家庭客户还是情侣客户，还是一般的朋友，大家对这个形式还是非常接受的。
　　&我们在小间，也做了一些细分，一方面适合家庭市场，也适合朋友聚会，比如小朋友聚会，以及成年朋友聚会，都可以实现，包括年轻人的求婚，以及家庭结婚纪念日，做了一些主题包间，既可以看电影，也可以做主题活动，目标是打造成一个以电影为主题的整体文化休闲空间或者文化社交平台。
　　目前我们这个产品，在全国发展方式，一是自己会在省会城市、一线城市直接投资，有一些重点项目上，也会采用合资形式做。有一些比较感兴趣的外部投资者，不管是地产商还是政府还是私人投资者，可以一同发展，可以采用加盟的方式，一起来做，大家共同来做这个市场。
　　这上面展示的是已有的几家店的情况。目前这个产品根据市场需求和细分来说，分电影街和电影吧两个产品，电影街在二千平米以上到五千之间，主要特色是以电影为主题，同时会结合一些电影相关的商业，可能有电影主题的咖啡吧，电影主题的俱乐部，以及电影主题的演出剧场，都有可能在商业街里囊括进去。电影吧在一千平米和二千平米面积，就可以做电影吧，如果层高超过2米，也可以做电影大厅。我们产品和商业地产结合来讲，它的客户群是属于面向中端以及中高端人群，是解决忙人或者名人享受电影的问题，他们愿意享受电影或者以电影作为由头大家来交往，我们这个产品就是他最好的选择。
　　合作形式有直营、合营也有加盟。产品整个投资回报情况，电影街投资在1200万到2500万，投资回报期三年半。电影吧投资600万，投资回报期是二年到二年半。这个产品跟商业地产结合时，人群是最有消费能力的人群，属于对生活品质有追求的人群，另外也有百分之二三十的家庭人群来消费，这一类家庭本身它的消费能力都是购物中心的主力消费人群。消费人群和商业地产的消费人群有很高的匹配度。如果大家有意愿的话，可以在下面一起研究。定位对大家来说都是一个课题，解决好这个问题，可能对于大家来说都有出路了。谢谢！
　　主持人：谢谢，再次用掌声送给杨总。谢谢您的分享！　&
　　感谢以上项目及品牌代表给我们带来的精彩推介，今天还有其他优秀的商业项目代表也来到了现场，这次大会带来了数十个商业地产项目向我们展示它们独特的魅力，下面请允许我隆重地为大家介绍！
　　项目介绍一：泉舜财富中心、泉舜购物中心
　　泉舜财富中心项目位于洛阳新区，亚洲最大数控音乐喷泉泉舜集团开元湖音乐喷泉南岸。项目总占地418亩，总投资60亿元,总建筑面积118万平方米，是一个集商业、住宅、商务、酒店、旅游为一体的大型城市综合体。
　　泉舜购物总建筑面积24.3万㎡，总投资15亿元。具有规模大、起点高、业态齐、环境美、效益好五大特点，该项目已列入市委市政府重点工程，成为洛阳新区环开元湖国际商圈当之无愧的龙头。
　　项目介绍二：泛海城市广场、泛海城市广场购物中心
　　泛海城市广场是由泛海建设集团股份有限公司投资开发的项目，位于武汉CBD东北端，总建筑面积约66万方。一期总建筑面积约30万平方米，二期总建筑面积21万平方米，三期总建筑面积15万平方米将打造成特色商业街。
　　项目介绍三：南国置业
　　由南国置业带来的五个优质项目
　　1、汉口城市广场
　　汉口城市广场项目位于武汉市江岸区后湖大道与建设大道延长线交汇处，总体量超60万㎡，其中商业物业面积为20万㎡。建成后将成为后湖片区规模最大、品类最全、档次最高的商业综合体。
　　2、南国中心
　　南国中心项目总建筑面积约40万㎡，位于武汉市解放大道与江汉北路交汇的西北角，地处武汉市核心商圈。项目为涵盖商业、办公、住宅等多类型物业，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住、交通等多功能复合型的城市综合体。
　　3、南国&昙华林
　　南国&昙华林地处武汉市武昌区内环，为中山路与友谊大道交汇位置，该项目占地面积约8300㎡，总建筑面积为13万㎡。建成后，该项目将为城市提供一个商业、商务功能复合，建筑、文化融为一体的特色商业综合体。
　　4、南国&西汇城市广场
　　南国&西汇城市广场是南国置业在硚口宗关倾力打造的36万平米综合型商业航母的核心组成部分，总规划面积约15万平方米。项目总经营面积约10万平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲等复合业态于一体的大型购物中心。
　　5、襄阳南国城市广场
　　襄阳南国城市广场项目东起风华路，西至长虹路，南起人民路，北至再尔广场，预计投资约21亿元打造该片区，集商业、住宅、甲级写字楼于一体的城市综合体。
　　项目介绍四：宜昌水悦城
　　水悦城项目由宜昌市东茂实业有限公司开发，由总部级地标写字楼、超星级酒店、公园式购物中心构成，总建筑面积约14万平米，是宜昌首个以水文化为主题的广域性、复合型、节日庆典型、时间逗留型、家庭式娱乐购物中心。　
　　项目介绍五：宜昌兴发广场
　　兴发广场是由宜昌知名地产企业&&湖北兴润置业开发的45万方城市地标综合体。项目位于宜昌东拓前线，城东生态新区的商务核心地段。是目前城东新区内唯一的核心地标综合体项目，总占地面积9.3万平方米，总建筑面积达45万方，其中商业建筑面积达18万方。　
　　企业介绍六：木兰广场
　　木兰广场是由武汉新龙投资控股有限公司投资开发的，位于黄陂区黄陂大道与双凤大道交汇处，项目雄踞黄陂门户地段，项目净用地面积约1.4万平米，总建筑面积约8.6万平米，将打造成集住宅、酒店、商业等多功能为一体的精品型城市综合体。
　　项目介绍七：华悦城
　　华悦城是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司开发运营管理的世界级口岸综合体，项目位于长沙南城核心湘府东路，占地130亩，总建筑面积50万㎡，规划有大型购物中心、写字楼、酒店和住宅多种业态，属于典型的复合物业，是一个以商业为主导的中大规模高端国际都会综合体。
　　企业介绍八：河南盛润集团
　　盛润集团是一家集房地产开发、多元化产业投资经营为一体的大型综合性集团公司，相继开发了盛润.四季花城、盛润.美丽园、盛润.国际广场、盛润.新鑫花园。正在建设中的盛润.锦绣城。开封盛润.清明上河城也将高品质面世。
　　项目介绍九：恒源国际广场
　　恒源国际广场位于汉宜大道与解放街交汇处，区位优势明显。项目地处应城中央核心地段，配套成熟；作为城北老城区及与政府规划打造城南新区衔接地带，项目直径3公里内的核心商圈，集合最优质的消费群体和众多公务员，商圈辐射高消费人口逾30万。
　　项目介绍十：德恒金澜湾
　　项目地块位于九江市新的行政区-八里湖南，配套设施完善，区域优势得天独厚。项目总用地面积150亩，总规划建筑面积26万平方米。其中有5万平方米的五星级酒店，5万平方米的商业综合体，5万平方米的低密度住宅区，6万平方米的高层住宅区，项目中心拥有约60亩水库的景观湖。
　　企业介绍十一：九江联盛实业集团有限公司
　　九江联盛实业集团有限公司是一家以商贸经营为主的民营综合性企业，联盛商业地产以城市商业综合体和文化商贸旅游综合体建设为重点，正在兴建和规划的项目有：九江联盛奥特莱斯、九龙广场及瑞昌联盛国际、九江国际皮草商贸城、时代广场等。
　　企业介绍十二：升龙集团
　　升龙集团成功开发、运营了曼哈顿商业广场、升龙国际中心两个项目，现阶段拥有升龙又一城、 中原新城、升龙城、升龙广场、升龙汇金广场、升龙天汇广场等6大在建项目，各项目地理位置优越，均处于郑州各区域核心地段，其商业物业在郑州独具规模、区位、管理、品牌等多重优势，是品牌商家入驻郑州首选合作伙伴。
　　项目介绍十三：德思勤城市广场
　　由湖南德思勤打造的长沙德思勤城市广场项目位于湖南省府CBD商圈核心，坐拥三高铁、双地铁及城际轻轨枢纽优势。项目占地面积550亩，规划总建筑面积156万㎡。集高档购物、商务办公、金融、政务、餐饮、等十大功能于一体。将成为中部的现代服务业中心、商业中心、金融中心、亚洲文化娱乐中心。
　　项目介绍十四：武昌府
　　武汉维佳置业有限责任公司在建中的60万平方米南湖武昌府城市综合体；徐东200亩汽车城商业地产项目；储备中的板桥1000亩土地，总计开发面积将达到400万平方米，成为武汉一级房地产开发商。武昌府位于武昌南湖区域核心，洪山区与武昌区的交汇中心。
　　项目介绍十五：步步高置业&新天地
　　步步高置业有限责任公司已在长沙、郴州、南宁等城市布局投资项目达300万平米，完成投资近200亿元。步步高置业&新天地项目建筑面积20万平米，20亿巨资打造郴州首个全运营商业综合体，是目前湘南规划单位面积最大，品质最好的商业综合体。
　　项目介绍十六：永旺梦乐城
　　永旺梦乐城是日本零售业首屈一指的集团&永旺&的核心企业，作为精通零售业务的开发商，一直引领着日本购物中心的开发事业。永旺梦乐城购物中心的特点是能提供集&购物&、&娱乐&、&地区社会&、&环保&四种功能于一体的一站式服务。
　　项目介绍十七：武汉客厅
　　&武汉客厅&是湖北省和武汉市&十二五&重大文化投资项目。由卓尔发展联手多国文化会展机构共同打造。项目位于武汉后湖金银潭，投资百亿，总建筑面积180万方，包含 10万方中国文化博览中心，武汉文化艺术品交易中心、中央音乐厅、中国私人艺术馆群等9大城市文化公共建筑。
　　项目介绍十八：娃欧商场
　　娃欧商场是娃哈哈集团旗下以国际精品百货为主的全国性连锁百货零售商业项目。娃欧商场株洲店：项目面积共5万平米，坐落于株洲核心CBD神农太阳城内。娃欧商场长沙店：项目面积共5万平米，位于泊富国际广场内，地处中部金融街最核心区位。定位国际高档精品百货，倡导&新时尚 轻奢侈&的消费理念。
　　项目介绍十九：大汉&希尔顿
　　大汉&希尔顿项目位于株洲市中心广场，总用地面积2.99万平方米，总建筑面积28万平方米。项目将引进全球知名酒店希尔顿大酒店，国际高端双5A写字楼，引进数百家国内、国际知名品牌商家进入，依托江景资源，打造绿色环保、旅游配套、国际化商业的都市综合体。
　　项目介绍二十：新世界&绿生活广场
　　新世界&绿生活广场项目位于汉口常青花园，双地铁时尚商业街区，总规模7万平米，由4万平米写字楼和3万平米时尚商业街区两大商业形态组成，坐拥超大生态公园，联袂规模约4500亩的超大盘住区，辐射周边30万潜在消费群。项目建筑面积1.6万平米，业态定位为休闲商业，集用餐、娱乐、养生、购物、展示等功能一体。
　　项目介绍二十一：绿地集团长沙绿地中心
　　绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，长沙绿地中心位于开福区火车北站南侧地块，是长沙300万平米金融城建设首期启动工程。项目总建设用地面积23100平方米，总建筑面积259463平米。作为金融城核心区域顶级写字楼商业配套，提供给金融城10万金额，芙蓉路60万高端人流最国际化的高端商业体验。　
　　项目介绍二十二：洛阳建业凯旋广场
　　洛阳建业凯旋广场是由洛阳建业凯旋置地有限公司开发的项目，位于洛阳市核心商圈，该项目总占地面积约3万㎡，规划总建筑面积约20万㎡，拟将此项目打造成洛阳最前沿的现代化商业典范。
　　企业介绍二十三：兴达
　　河南兴达商业管理公司是河南兴达投资（集团）有限公司下属的商业管理公司，目前为&南阳新华城市广场&、&郑州名门盛世广场&、&郑州名门国际广场&、&驻马店风光城市广场&、&洛阳名门盛世广场&等商业项目的招商、运营、管理提供全程的商业服务和支持。
　　项目介绍二十四：许昌亨源通&世纪广场
　　许昌亨源通&世纪广场为许昌亨源通房地产公司目前开发、销售的商业综合体项目，项目位于莲城大道与智慧大道交叉口，占地面积59.6亩，总建筑面积17万平方米，物业形式包含甲级写字楼、SOHO公寓、主题酒店、商场、步行街等，其中近4万平方米5层商场和核心旺铺均为公司自持物业。
　　项目介绍二十五：星河天街
　　星河天街项目位于孝感市重点开发区域&&东城新区，孝武大道与滚子河交汇处。项目总占地153亩，地上建筑面积300050平米，地下建筑面积111480，总建筑面积411530平米，由华庆置业斥资20亿重金精心打造。项目以商业为主导，以滨水嘉年华主题公园为补充，以住宅、五星级酒店、LOFT为配套。
　　感谢以上项目代表给我们带来这么多优秀的商业项目，除此之外，今天到场的项目及企业还有：凯德1818；长城；菩提金；湖北广大投资；关山集团；长沙北辰；咸宁天成mal；光谷联合；绿地&汉南欧洲风情小镇；大都；保利K18购物中心；华氏国际广场；九江国际湾；中建.福地新城；未来天成；和昌.国际城；罗马春天全球名品直销广场；恩施和润城；万家丽国际mall；首都机场地产集团；意邦环球商业广场；河南省信阳天润广场；新都汇购物广场；CC PARK；武昌府；名流置业；江西玺悦城等等，让我们以最热烈的掌声对他们的到来表示欢迎！
　　既然有这么多的开发企业和项目来到现场，相信大家也很想知道今天莅临现场的商家代表有哪些？
　　首先超市百货主力店到场的品牌有：沃尔玛、家乐福、乐天玛特、大润发、新一佳、麦德龙、新世界百货、卜蜂莲花、银泰百货、法国欧尚超市、天虹商场、永旺超市、苏果超市等；餐饮品牌有：真功夫、星巴克、COSTA咖啡、海底捞、俏江南、麻辣诱惑、重庆小天鹅、德克士、汉堡王、蒙自源、味千拉面、豪客来、赛百味、汉拿山、爱茜茜里、王品台塑牛排、品尚品三汁焖锅、禾绿回转寿司、金草帽烤肉、水果捞、冰雪公园、仟吉西饼等；休闲娱乐品牌有：万豪酒店、朗廷酒店、星期八小镇、TOP星派对、大玩家、艾米1895电影街、AST欧悦冰场、追风冰上世界、哈动园、幸福蓝海国际影城、耀莱成龙国际影城、世纪星滑冰俱乐部、博士蛙、星美国际影城、中影国际影城、奥斯卡影城、奇乐儿、文华书城、公馆KTV等；时尚品牌有：钻石世家、周大生、依波表、VISCAP、热风、翡翠物语、娇莉芙、爱徒、LILY、美克美家、速写、江南布衣、红星美凯龙、全棉时代、等等！
　　让我们用最热烈的掌声对他们的到来表示欢迎！
　　主持人：非常感谢以上项目精彩的展示，相信在场的品牌商家对这些大项目都在蠢蠢欲动了，下面就让我们进入本次会议最激动人心的&商业地产开发商与品牌商家招商对接会&环节，请各位与会代表自由交流，预祝商业地产开发商招商与品牌商家拓展成功！
　　主持人：亲爱的朋友们，为期半天的商业推动地产论坛华中峰会暨赢商网&中国商业地产招商大会，到这里就要结束了。今天我们在这里相聚一堂，和诸多商业地产界的精英聚首探讨机遇与风险并存：商业地产热发展下的冷思考这个热门话题，共同展望华中地区商业地产发展趋势，势必开创商业地产的新天地！
　　美好的时光总是短暂而又令人难忘。相信在座的企业嘉宾通过今天的会议一定收获到更多的机会，孕育了更多的发展大计！愿大家共同把握机会，一起努力，创建更加灿烂辉煌的华中明天！谢谢大家，&商业推动地产论坛华中峰会暨赢商网&中国商业地产招商大会&到此圆满结束。7月将在重庆举行商业推动地产西南峰会，更多详情敬请关注赢商网。亲爱的朋友们，7月我们重庆见！
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