业主委员会经费来源如何解决？业主委员会活动经费如何管理？_物业管理资讯_蜂巢物业网
业主委员会经费来源如何解决？业主委员会活动经费如何管理？
来源：新民晚报时间： 17:12
导读：业主委员会经费如何管理？业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《管理规约》或业主大会的决议确定，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益中列支。
　　业委会应将小区召开业主大会会议所作出的决定、临时业主大会会议的召开、业委会工作会议讨论拟定的事项、物业服务企业选聘、维修资金的使用、公共收益收支，物业服务合同变更以及小区物业管理过程中发生的重大事件向全体业主公布。
　　根据规定，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（1）管理规约、业主大会议事规则；（2）业主大会和业主委员会的决定；（3）物业服务合同；（4）专项维修资金的筹集、使用情况；（5）物业共有部分的使用和收益情况；（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（8）其他应当向业主公开的情况和资料。
　　业主委员会经费如何管理？
　　业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《管理规约》或业主大会的决议确定，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益中列支。
　　业主委员会活动经费应该指定专人或者委托物业服务企业保管，根据年度经费使用计划，按月支取，并做好资金出入账目登记。对为业主委员会添置的办公设备、为业主利益办事产生的交通费、通讯费、资料费等费用可以报销，应当按照业主委员会经费开支报销流程及时做好报销登记手续；活动经费的使用应该注明使用的时间、事项、金额、经办人，并经业主委员会主任、副主任或其指定代表审核签字批准，活动经费使用明细账应该记载完整、工整，以备业主查询。
原标题：何谓业主委员会信息发布制度？
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小区业主委员会公益事业开展困难及解决对策
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3秒自动关闭窗口国美第一城业主委员会与天岳恒物业公司会谈纪要
国美第一城业主委员会与天岳恒物业公司会谈纪要
时间：日下午3点
地点：国美家园居委会二楼会议室
参会人员：
居委会：万卫国书记，小高
业委会：周东华主任，范林刚副主任，于丽华委员，李雪飞委员，韩玉珠监事，钱培伟顾问
天岳恒：金巍书记，潘勇经理，李巍经理
业主代表兼记录：李阿姨，周福佑
主要议题：
一．小区内18条季度整改内容的落实、评估和后续整改；
二．小区封闭方案的讨论和确认。
一．关于18条季度整改的现状和评估
鉴于前期天岳恒公司已经以书面方式明确表达了希望在国美第一城小区3号院长期服务并尽快与业委会正式签订物业服务合同的想法，2014年5月，经业委会与天岳恒协商一致，业委会提出对国美第一城小区进行整改的18条基本意见（在下文中逐条列明），要求天岳恒公司在三个月内落实完成。业委会同时提出，上述18条整改的完成并达到全体业主满意是业委会愿意考虑与天岳恒公司就小区3号院的物业服务正式签订物业服务合同的前提条件。天岳恒公司同时也表示，服务质量的提高也不仅限于18条，公司将全面提高服务质量并不断持续改进。
现在，3个月的时间已过，业委会和天岳恒公司就18条整改的落实和效果评估在本次会议上进行沟通和确认，并对后续整改提出具体要求。天岳恒公司代表认为，上述18条整改内容基本已经落实完成，少部分还在逐步落实当中，应建立日常沟通机制，个别问题可采取及时沟通、及时解决，提高会议质量。业委会同时强调18条整改必须得到充分落实和尊重并长期保持整改效果，而且落实情况应该以广大业主满意为准。业委会再次表示，业委会此前所提出的“18条季度整改得到彻底落实和满意接受是业委会与天岳恒公司在3号院正式签约的前提条件”这一点是严肃认真的，没有变化。
双方在会上对18条整改内容逐一讨论如下：
1.园区内绿化补种和完善
通过天岳恒公司近三个月来的工作，广大业主能够看到有部分绿地得到补种，比如3号院的花园内等多处地点。但是，业委会强调，小区中依然存在很多区域需要绿化补种，并且，还有很多处的绿色植物在栽种后由于没有得到及时养护，或者因为被临近的工程施工所破坏等原因导致已经枯死。为此，业委会统计了目前小区内还需要补种和完善绿化的地方，以照片的形式整理成文档，在本次会上正式发给天岳恒，要求尽快补种和完善，并在一个月内完成，个别区域如果较为复杂，整改时间最长不能超过两个月。天岳恒对此表示认可，在符合植物生长规律的情况下，将会按照业委会文档中所指出的问题根据实际情况逐一予以尽快解决。
2.垃圾箱周边持续保洁
在此前的三个月中，业主能够看到天岳恒公司针对部分垃圾桶堆放地点采取了治理措施，比如3号院6号楼2单元和3单元门口的垃圾桶堆放点通过重新施工增设了排水沟，刷上了黄色涂料，使得周边整体环境有了较大提高。但是，业委会同时指出，小区内还有很多处的生活垃圾桶周边环境需要进一步改善和提高，并在今后做到长期保持。而且，部分商户厨房后门外随意堆放餐厨垃圾，严重破坏小区环境，要求天岳恒马上进行治理。此外，很多业主反映，小区内还有个别堆放装修垃圾的地点，环境亟待提高，清运不及时，存在火灾等安全隐患，而且清运车辆的进出破坏了附近植被，要求尽快恢复。业委会要求天岳恒重新选择别的地点堆放装修垃圾。天岳恒表示，垃圾桶周边环境整治工作正在逐步展开。关于装修垃圾堆放问题，天岳恒公司表示会后将按照文档中所列出的各处问题区域逐一进行清理,加强管理，逐步倡导规范倾倒。关于装修垃圾堆放地点的问题:在业委会征询业主确定新的装修垃圾堆放点后，物业会告知装修业主引导规范倾倒。
3.自行车棚维修和自行车摆放秩序整顿
双方经过沟通达成如下一致意见：1.&物业将继续对破损车棚进行维修2.&天岳恒将配合业委会对自行车摆放秩序进行管理和清理“僵尸车”
4.小区单元门门口内外秩序整顿和杂物清理
业委会能够看到天岳恒公司已经对小区各个单元门口的杂物堆放和秩序整顿工作作出很大努力并取得很大进展，业委会对此表示认可。但是，业委会指出依然存在一些单元门口的环境综合整治需要完善，业委会已经拍照并整理成文档在本次会议上交天岳恒进行整改。天岳恒表示将根据文档中反映的问题逐一进行整改。
5.电话投诉的业主反馈机制建立
经过业委会与天岳恒公司前期沟通，目前天岳恒公司逐步完善起电话报修和投诉的回访制度，即，业主在拨打报修电话反映物业问题后，如业主表明需要反馈，天岳恒会安排专人回拨业主电话询问问题解决情况和反馈意见。对此，业委会表示认可，希望今后长期保持该制度。针对近期在3号院高区住户发生的一次自来水延期恢复供水的事件凸显出一个问题，即：当大量业主因为某紧急事件同时拨打该电话时，就会出现打不进去的情况，并且当晚因为自来水管维修工作超过天岳恒在公告中所预计的修复时间迟迟没有恢复供应，迫使很多业主去天岳恒公司客服办公室询问情况，但是发现办公室没有人值班，导致众多业主对天岳恒公司的服务极度不满。天岳恒公司代表表示，物业提供24小时服务，客服前台接待时间为早9:00-晚6:00。如出现突发事件，将安排专人到客服现场值班接待，同时将会更合理估算维修所需时间，以免误导业主预期，对业主作出必要解释和说明工作。
6.地下一层车库电梯门口卫生死角清理和墙面刷白
目前地下一层车库电梯门口的卫生死角清理有很大进展，尚未得到清理的，或者如有新增卫生死角需要清理的，业主可以立即拨打物业客服电话进行反映，天岳恒公司将及时跟进进行清理。关于地下车库门口电梯间墙面刷白的工作，天岳恒与业委会通过沟通达成一致意见，待采购预算测算完毕后双方商讨确定实施方案。
7.小区建筑外观修整，地面塌陷、路面和砖块磨损修复，破损地砖更换
天岳恒公司代表认为该项问题绝大部分已经得到解决，少部分正在实施中将逐步得到解决，继续做好整改工作。对此，业委会认为目前小区中依然有很多处需要修整。业委会已经以照片的形式整理文档，汇总所有该方面问题，并在本次会上发给天岳恒。双方通过沟通达成一致，上述问题将在一个季度内基本予以解决。后续新出现的类似问题，天岳恒也将及时查看并予以解决。
8.保安执勤和巡逻方案向业委会汇报
天岳恒代表表示，将在会后两周内将方案送达业委会。业委会表示，将会对上报方案进行讨论，并随时提供合理化建议和意见。
9.客服人员服务态度立即转变
业委会能够看到天岳恒客服人员服务态度有一定转变，但是仍然有一些具体事例反映有较大提高空间，天岳恒表示愿意进一步整改，提高客服人员服务态度。同时，业委会建议广大业主发挥群体监督作用，在与天岳恒的客服人员沟通时注意记录其具体姓名等信息，及时针对发现的问题拨打天岳恒的客服电话进行反映，对此天岳恒公司表示将进一步提高服务态度。业主也可以在问题得不到有效解决的情况下，及时联系业委会。业委会将汇总业主反映的问题后督促天岳恒公司予以处理和解决。
10.公共区域经营具体项目与业委会交接
天岳恒公司表示，天岳恒已经完全退出小区公共区域的经营活动，并将在一个月内向业委会完整移交所有公共区域经营所涉及的相关内容信息和资料。
11.小区内各处私自设立的广告和宣传单清除
同上，天岳恒公司代表在会上正式表态，天岳恒已经完全退出小区公共区域的经营活动，并将在一个月内向业委会完整移交所有公共区域经营所涉及的相关内容信息和资料。业委会表示将予以调查，并与物业公司再次确认和强调，对于未经业委会认可的小区内非法经营活动，物业公司应当按业委会通知及时予以清除。
12.公共设施的必要维修
如三号院水池边的圆形小广场上的木质长凳破损
近期广大业主看到，3号院的部分破损长凳已经得到修整，由于有部分损坏严重难以修复，现有修复后的长凳整体效果与原有状态相比有所减少，需要增加更多长凳。业委会已经考虑承担相应费用添置更多长凳用于业主休闲，购买长凳所需费用由目前天岳恒账户上积累的前期公共收益结余资金中支付。业委会要求天岳恒公司协助完成采购。天岳恒表示愿意跟进落实该事项。双方将在会后具体协商落实进度。目前，业委会已经发出公告，正在征集业主对具体安装地点和数量的建议，将在8月中旬完成安装方案的制定，并与天岳恒公司配合尽快共同实施。
13.商户店外环境整治，小区内禁放所有烧烤摊的东西，
尤其：二号院京客隆超市北窗外杂物
业委会表示，此事目前没有看到进展。业委会要求天岳恒公司进一步采取措施，严格制止无照烧烤摊贩将大排档用品放在小区内。天岳恒表示，物业公司也做了大量的工作，但此项工作难度较大。此前已经采取行动进行制止，但是多次与大排档人员发生冲突。为了防止冲突进一步发生，希望联合业委会和政府部门一起行动，共同推进商街治理。居委会代表表示，此事涉及商街综合整治的多个方面，建议双方在会后联合其他相关部门单独安排时间讨论解决办法。
14.3号院北门汽车入口安装地址信息牌
天岳恒表示，将在业委会确认小区封闭方案后实施，统一安装地址信息牌。
&15.立即停止对欠费业主只卖一吨中水的行为
针对这一问题，业委会认为业主欠费必然存在相应理由，因此，只有力争解决业主所反映的问题，才能从根本上解决欠费问题。业委会敦促天岳恒公司作为服务企业，首先做出善意努力，通过进一步沟通化解矛盾，解决欠费问题，推动小区和谐发展。同时，在天岳恒保持善意沟通的前提下，业委会愿意参与天岳恒与欠费业主的沟通，通过共同努力促成问题的尽快解决。天岳恒表示业主欠费原因复杂多样，物业长期以来都在做着积极主动地沟通，满足业主合理主张，化解矛盾。下一步，物业公司将会同业委会对欠费业主的具体问题进行会谈并根据业主实际具体问题与业主进行协商，力争尽快逐个解决问题。在此期间中水正常购买，同时强调欠费业主的行为已经损害了正常交费业主的权益，因此不应当通过欠费方式来解决问题。
16.清除小区内影响环境美观的杂物，如2号院花园梵高广场西南侧长凳和凉亭旁边堆放的地砖，2号院最南侧水池里面废铁架子移除，2号院西侧已经封闭的原汽车进出地下车库出入口旁边的破旧的垃圾箱及其周边各类垃圾移除
天岳恒公司表示，上述问题都已解决，对没解决的将继续清理。业委会认可天岳恒近期在清理上述几处垃圾行动上的努力，同时指出，2号院和3号院还有部分区域的杂物没有完全清除。本次会议上，业委会已经组织文档并以照片形式明确指明问题地点，要求天岳恒尽快处理解决。天岳恒会按照文档指出的具体问题尽快处理。业委会将加强监督，应广大业主的要求和反馈及时予以处理和解决。
17.在小区内完全实现人车分流
个别业主在园区内停车，必须制止
天岳恒表示，小区内整体上已经实现人车分流，今后将加强对快递车辆的管理，消除安全隐患。关于2号院个别业主长期在园区内停车问题，天岳恒表示曾经多次阻拦，在与该业主多次发生冲突后也曾经报警，希望与业委会、社区居委会一起就个别业主乱停车的现象共同介入，在了解了治理过程的情况下，一起商讨对策和办法，希望得到业委会行为上的支持。业委会表示，制止个别业主的乱停车行为是物业公司在小区实施有效物业管理的基本能力体现，不接受天岳恒要求业委会共同劝阻该业主的建议。业委会认为，天岳恒保安应当在阻拦该业主的车辆进出小区公共区域时更加坚决，同时应当多次报警，利用多方面力量促使该业主改变行为。对于该话题，双方没有达成一致意见。居委会代表建议双方今后再安排后续会谈进一步交流此事。
18.很多业主投诉飘窗修理问题
天岳恒表示，飘窗漏水可能涉及多个原因，有外墙开裂问题，有飘窗本身问题，必须要有工人到楼外现场查看才能确认；飘窗开发商保修5年，现已过保修期；飘窗漏水的维修，属于中修、大修范围，不在物业费中列支。2011年、2012年2#院由物业公司统一修复过一批，现还在保修范围内。对于新出现的飘窗漏水问题，物业公司建议业委会召开专项工作会议，商议维修细则，物业公司将在一周内把漏水情况报送业委会。双方将根据具体情况，确认解决方案。
二．关于小区封闭的方案讨论
业委会再次强调，国美第一城小区封闭是广大业主多年来关注的大事，也是国美小区诸多问题解决的根本，业委会自成立以来一直在探讨小区封闭解决方案并集中全力推进，同时也与天岳恒物业公司多次就该问题进行会谈，目前业委会与物业公司已经取得共识，即尊重业主诉求，封闭国美小区，提高小区品质。同时，逐步实现小区安全有序，环境优美，安居乐业的治理目标。本次会议目的之一就是要确定向业主公示的小区封闭方案，整体工作目标是，既要保障业主出行便利，确保交通疏导功能提高，同时又要确保封闭不流于形式，加强园区安全管理。
在天岳恒此前已经提供的关于2号院及3号院各自的封闭方案基础上，业委会提出了相应的修改意见和建议，并在会上与天岳恒代表作了进一步讨论，对天岳恒代表所提建议也充分进行了交流和沟通。本次会上基本确定了2号院和3号院的封闭方案。天岳恒物业公司将在业委会最终确认封闭方案后，做出初步报价供业委会参考。在封闭方案和相关信息公示并充分征集业主意见后，业委会将在充分考虑业主反馈和现有条件的基础上与居委会、天岳恒及相关单位协商并实施小区封闭，并在落实后续进展后及时向广大业主公示。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。#每日一案#物业公司擅自利用公共区域所获收益如何分配_湖北观筑律师事务所-爱微帮
&& &&& 【每日一案】物业公司擅自利用公共区域所获…
裁判要旨　　物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。基本案情　　2003年开始，伊仕诺物业公司受百年世家小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。百年世家小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，伊仕诺物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用百年世家小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小区业委会与伊仕诺物业公司终止了物业服务合同。伊仕诺物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。2014年9月10日，百年世家业委会提起本案诉讼，要求伊仕诺物业公司返还公共收益814395元并赔偿资金占用损失。　　物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点无证据支持且与常理相悖，法院不予采信。但是考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应当返还业委会的收益酌定为元，即双方一致确认的收益总额819338元的60%。据此，法院判决：伊仕诺物业公司返还百年世家业委会公共收益元并赔偿资金占用损失。　　公共区域属于全体业主共有，如果物业公司未经业主大会同意擅自利用公共区域开展盈利活动，业主依法维权面临三个问题：1.诉讼主体资格问题。业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案百年世家小区于2013年3月19日成立百年世家业委会，并于2013年10月22日在重庆市沙坪坝区磁器口街道办事处进行登记备案。百年世家业委会在审理中举示了业主大会决议及业主签名，授权百年世家业委会向伊仕诺物业公司提起返还公共收益的诉讼，因此，百年世家业委会有权根据业主大会授权提起本案诉讼。2.收益如何分配。物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，业委会请求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，伊仕诺物业公司利用百年世家小区的公共区域开辟露天停车位，收取停车费，并利用电梯为广告公司提供广告位收取广告费，上述收益均属百年世家小区全体业主所有，伊仕诺物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给百年世家业主。3.诉讼时效问题。根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，虽然公共收益自2008年就开始产生，但是伊仕诺物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性，2013年4月11日与业委会解除合同后才退出百年世家小区，退出时未与业委会进行公共收益的交接，这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2013年4月11日开始计算，百年世家业委会于2014年9月10日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效。来源：中国普法网，本案案号：（2014）沙法民初字第08432号，（2015）渝一中法民终字第05661号 &案例编写人：重庆市沙坪坝区人民法院&张振华
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