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净值“价格幻觉” 你遇到过吗
网站编辑：Admin │
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常常关注证券投资基金（以下均简称“基金”）的投资者都知道，挑选或购买基金时需要考虑的角度有很多，包括：基金净值的高低、基金管理人投研能力、基金的投资回报率等等。这一期，我们来聊聊关于基金净值不可不说的小常识。
请听题：在基本面趋同的两只基金产品中挑选购买，一只基金产品A单位净值1.098，另一只基金产品B单位净值2.315。请问，您是购买基金产品A还是B？
据不完全统计，80%个人投资者面临这道选择题时都选择了A。这是什么原因？这一现象产生的原因是由于投资者存在有限理性。投资者对基金的选择像买菜一样认为越便宜越好，投资者错误地认为基金净值低的产品，下跌空间减小、上涨空间增大。这同时也解释了，为什么在中国市场上，当基金单位净值较高时，由于基金投资者往往存在“恐高心理”，“买低不买高”，无论髙净值基金业绩多好，投资者因为害怕基金净值下跌，不愿意申购此类基金，甚至出现大规模赎回现象。
那么，哪些因素会大幅影响单位净值的变化？这里我们介绍两种降低净值的方法，供投资者参考。
1、基金拆分
基金拆分是指在基金投资者资产总值保持不变的前提下通过改变基金份额净值和基金总份额的对应关系，来重新计算基金资产的一种方式。
我们来看某只基金产品例子：基金拆分当日单位净值从拆分前一日的1.78变为拆分当日的1.00，投资者数量从拆分前一日的7.82万变成拆分当日的55.92万，单个账户持有的基金资产价值从拆分前一日的3.05万元降为0.89万元，基金资产总值从前一日19.12亿元变为49.98亿元，从而表明基金拆分过程中“净值归一”，使得个人投资者数量大幅度增长、基金规模迅速扩大。基金拆分后，该产品的管理规模不降，反而增长了161.4%。
理论上来说，基金拆分后只是基金名义价格发生了改变，原来的投资组合不变，基金经理不变，基金投资者资产总值不变，相应的投资者利益没有发生任何改变。基金拆分后，投资者数量尤其是个人投资者数量急剧增加，受资金、能力、信息等诸多方面的限制，基金拆分更多地迎合了个人投资者非理性需求，因此个人投资者容易出现“价格幻觉”。
2、基金分红
基金分红是指基金将收益的一部分以现金方式派发给基金投资人，这部分收益其实是的一部分。
2006年11月28日，南方高增长证券投资基金每10份基金单位分配红利7.47元分红，开创了中国基金史上的首次大比例分红。这一现象是令人困惑的，因为基金管理公司的目标是通过扩大基金的规模来获取更多地固定管理费，分红却降低了基金规模。究竟出于什么动机基金会进行大比例分红？
大比例分红策略产生效用是因为吸引了投资者对基金的“关注”。虽然大比例分红直接降低了基金的规模，但理性的管理人可能通过某种方式引发了投资者的净申购，最终的结果是基金大比例分红后规模不降反增。基金管理人的分红举措有其目的和动机：首先，基金分红释放出利好“信号”，基金大比例分红是向投资者传递基金收益很好的信号，理性的投资者在收到这一积极信号后会增加对基金的净申购；另外，理性的管理人采取“股利迎合”，基金进行大比例分红是迎合投资者对红利的偏好，那么随着基金分红数量的提高，基金的资金净流入会随之增加。
不论是基金拆分，还是基金分红，都是管理人利用投资者增加购买基金产品的手段，是否对基金产品收益有帮助？
对于基金管理人来说，往往也会利用投资者的非理性偏好，通过主动创造具有这种特征的股票来满足投资者非理性需求，并进一步通过某种方式来实现管理者自身利益最大化。研究发现，拆分后的基金长期收益下降，投资者投资于拆分后的基金并不能带来超额回报。由于基金规模短时间内的急剧扩大使得基金管理者能够轻松获取管理费，对经营管理行为产生负向激励，从而导致基金业绩下降；由于基金规模拆分后急剧扩大，原来管理小规模基金的基金经理未必能够管理好大规模基金。因此，投资者在选择长期投资时，净值的高低并不能作为投资选择的参考。
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核心提示：国家统计局的数据显示，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。
从数据上看，库存高企是当前很多城市房地产市场的重要特征。在日前中央对去库存释放出强烈政策信号的背景下，企业在去库存上又有哪些动作，特别是龙头房企会有哪些新打法？
去库存已成为业内共识。作为房企龙头，万科从去年开始对于拿地已慎之又慎，今年初甚至手握627亿元现金，土地储备却只够两年开发。考虑到房企周转特性，万科的土地量差不多刚好够现炒饭现开张，再少，就是青黄不接。
即使如此，动辄千万平方米的土储，也使得万科仍然存在产能消化问题。《每日经济新闻》记者发现，万科的思路不是从如何卖房子着手。毕竟如果只是单纯降价，谁都会卖房。
消失的销售目标
不谋全局者，不足谋一域。
过去十年，万科执业界牛耳的关键是销售规模第一。然而，2014年以来，万科不再公开提及集团的销售目标。
龙头企业自我变革核心竞争力的现象，与行业发展状况密不可分，两个侧面可资观察：中央层面，去库存成为共识。11月10日，中共中央总书记、国家主席习近平强调，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”在此之前的10月23日，国务院总理李克强曾表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”。
智库层面。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，如果明年政府放下包袱，下调GDP目标，调结构等会减少扭曲，房地产这个拐杖很可能会被放下，房企面对的形势将比今年更严峻。任志强分析，房企如果库存超过总资产的30%~40%，说明很危险了；到了50%~60%，非常危险；70%~ 80%，那基本上就死了。
即使大势所趋，也有逆流而上者。恒大上调销售目标20%，正享用深圳市场的龙光地产上调销售目标24%。
虽然万科也起家华南，而且正牢牢掌控深圳第一的市场份额，但其不提、更没有上调销售目标。这与管理层所表示的重心转向利润有关，也可以说关系不大，因为利润率增加只是一系列动作的结果。
其潜在的核心逻辑是，拓展多个渠道走货盈利，不再仅依赖住宅销售消化产能，这才是“做强”的本质和保障。
新销售模式
在万科三季报里，两组数据值得关注。不强调销售额的万科，拓地节奏并没有减缓。前三季度，万科累计新增50个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约788.2万平方米，同比增长89.8%。然而，向好的销售业绩，并没有令万科开工有大规模扩大迹象。前三季度，万科实现新开工面积1398.2万平方米，同比增长仅2.3%。
一个合理的预测是，万科不急于加工这些原料，其希望更成熟地培育出不同的产品形态，比如租房＋卖房。
近日，万科重庆长租公寓“租金抵房款，房款抵租金”活动，引发业内震动。虽然证实外界解读有误，但其中蕴含的创新思维不容小觑。
一个楼盘存在两种产品，先推长租公寓，再推可供销售的住宅。事实上，是在传统住宅销售环节里，增加了“体验”功能。房屋，或许是中国人所消费的最贵产品，需要极其慎重。然而，购买前，很少有人能试用这款产品，更多人只看见了一张图纸就达成交易。
万科的做法是，在重庆西九项目里，推出135套房源出租，完成招租指标后，停止招租，剩余房源预留给万科西九二期住宅业主租住，购房业主可以“房款抵租金”。
“租金抵房款”＋租客背景筛选的打法，使得长租项目除了能够收取租金，还能为住宅销售项目提前锁定客户。
借路资产证券化
针对传言，万科表示，现在没有先租后售的规划和项目，不过，不排除未来探索住宅本身“租售并举”“先租后售”等新业务模式。
能否顺利推行这样的业务模式，关键要看现金流。如果将快周转的住宅销售，改为先租后售，将极大地挑战万科现有盈利模式。毕竟万科的看家本事是在标准化体系里，快速大规模复制产品，不捂盘，然后迅速回流现金，从而赚取利润。
更何况，在最近的案例里，只有香港推出了类似先租后售的置安心计划。对于民企万科而言，“先租后售”在某种意义上类似于重资产运营的商业项目。
万科给自己商业项目设计的退出路径是什么呢？资产证券化。用证券化为项目获取流动性，将沉淀在项目里的资金解放出来。
如果万科未来推行“先租后售”，将很有可能把住宅项目打包上市，以平衡现金流，然后再通过租客以及购房者支付的租金和资产增值部分，回馈投资者。
在资产证券化的道路上，万科已有试水。今年6月，万科发行国内首只获批的公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金。
改变拿地思路
资产证券化，除了能为万科的住宅、商业项目提供保障，还能拓展拿地思路。
其实，现在很多地方政府并不愿意再将土地以住宅的形式推出。比如前不久刚出台的海南地产新政，即已严控住宅项目的审批。而且，住宅性质的土地价格节节攀升，近期北京已出现多宗高溢价土地拍卖。万科自己的研究也显示，内地一线城市土地成本占房价的比例达到60%以上，与香港等地不遑多让。
上马物流地产，既是万科消化产能的方式，也是应对土地市场变化的对策。
截至目前，万科已撤销物流地产事业部，改成立万科物流地产公司，累计在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都和杭州获取了7个物流地产项目，储备建面达到49.0万平方米。
值得注意的是，美国黑石集团是万科子公司的股东之一。黑石集团的业务有股权投资基金、房地产基金等。
如果万科能够借助黑石集团，将旗下物流项目进行基金运作，自己成为GP(普通合伙人)，保留运营权，同时得到管理费用和基金分红，固然好。如果不能，万科还可以自己尝试以资产证券化的方式进行轻资产运营。
根据戴德梁行研究，长期看，物流地产土地获取价格较低，未来增值的空间较大。短期内，客源稳定，租金回报可观，出租的年回报率可达8%～12%，远高于商业、住宅项目5%以下的租金回报。
责任编辑：王斌
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据中国之声《新闻纵横》报道，今年6月，中国之声播出了有关内蒙古通辽市科尔沁区村民质疑有关部门违规征地、截留土地补偿款的。据全国企业信用信息公示系统显示，通辽市永鑫土地收储有限责任公司的自然人股东是通辽市科尔沁区国土资源局土地储备交易中心主任、副局长史家庚，事业法人股东是科尔沁区土地储备交易中心。
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北京华侨城位于朝阳东四环四方桥东南角，小武基北路。项目目前仅有两套170平3居，一套274平4居在售，均价51000元/平。毛坯现房，物业费为2.9元/平米/月。
11月12日，国足将在40强赛第7轮的比赛中坐镇主场对阵不丹。这场比赛国足拿到3分没有问题，但之后国足将迎来一场非胜不可的比赛：客场对阵中国香港。
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国搜微视频基金分红是什么意思？_百度知道龙头大哥新打法：去库存不一定要靠卖房
来源：每日经济新闻
　　国家统计局的显示，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。从数据上看，库存高企是当前很多城市市场的重要特征。在日前中央对去库存释放出强烈政策信号的背景下，企业在去库存上又有哪些动作，特别是龙头房企会有哪些新打法？
　　去库存已成为业内共识。作为房企龙头，万科从去年开始对于拿地已慎之又慎，今年初甚至手握627亿元现金，土地储备却只够两年开发。考虑到房企周转特性，万科的土地量差不多刚好够现炒饭现开张，再少，就是青黄不接。
　　即使如此，动辄千万平方米的土储，也使得万科仍然存在产能消化问题。《每日经济新闻》记者发现，万科的思路不是从如何卖房子着手。毕竟如果只是单纯降价，谁都会卖房。
　　消失的销售目标
　　不谋全局者，不足谋一域。
　　过去十年，万科执业界牛耳的关键是销售规模第一。然而，2014年以来，万科不再公开提及集团的销售目标。
　　龙头企业自我变革核心竞争力的现象，与行业发展状况密不可分，两个侧面可资观察：中央层面，去库存成为共识。11月10日，中共中央总书记、国家主席习近平强调，“要化解房地产库存，促进房地持续发展。”在此之前的10月23日，国务院总理李克强曾表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”。
　　智库层面。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，如果明年政府放下包袱，下调GDP目标，调结构等会减少扭曲，房地产这个拐杖很可能会被放下，房企面对的形势将比今年更严峻。分析，房企如果库存超过总资产的30%~40%，说明很危险了；到了50%~60%，非常危险；70%~ 80%，那基本上就死了。
　　即使大势所趋，也有逆流而上者。恒大上调销售目标20%，正享用深圳市场的龙光地产上调销售目标24%。
　　虽然万科也起家华南，而且正牢牢掌控深圳第一的市场份额，但其不提、更没有上调销售目标。这与管理层所表示的重心转向利润有关，也可以说关系不大，因为利润率增加只是一系列动作的结果。
　　其潜在的核心逻辑是，拓展多个渠道走货盈利，不再仅依赖住宅销售消化产能，这才是“做强”的本质和保障。
　　新销售模式
　　在万科三季报里，两组数据值得关注。不强调销售额的万科，拓地节奏并没有减缓。前三季度，万科累计新增50个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约788.2万平方米，同比增长89.8%。然而，向好的销售业绩，并没有令万科开工有大规模扩大迹象。前三季度，万科实现新开工面积1398.2万平方米，同比增长仅2.3%。
　　一个合理的预测是，万科不急于加工这些原料，其希望更成熟地培育出不同的产品形态，比如租房＋卖房。
　　近日，万科重庆长租公寓“租金抵房款，房款抵租金”活动，引发业内震动。虽然证实外界解读有误，但其中蕴含的创新思维不容小觑。
　　一个楼盘存在两种产品，先推长租公寓，再推可供销售的住宅。事实上，是在传统住宅销售环节里，增加了“体验”功能。房屋，或许是中国人所的最贵产品，需要极其慎重。然而，购买前，很少有人能试用这款产品，更多人只看见了一张图纸就达成交易。
　　万科的做法是，在重庆西九项目里，推出135套房源出租，完成招租指标后，停止招租，剩余房源预留给万科西九二期住宅业主租住，购房业主可以“房款抵租金”。
　　“租金抵房款”＋租客背景筛选的打法，使得长租项目除了能够收取租金，还能为住宅销售项目提前锁定客户。
　　借路资产证券化
　　针对传言，万科表示，现在没有先租后售的规划和项目，不过，不排除未来探索住宅本身“租售并举”“先租后售”等新业务模式。
　　能否顺利推行这样的业务模式，关键要看现金流。如果将快周转的住宅销售，改为先租后售，将极大地挑战万科现有盈利模式。毕竟万科的看家本事是在标准化体系里，快速大规模复制产品，不捂盘，然后迅速回流现金，从而赚取利润。
　　更何况，在最近的案例里，只有香港推出了类似先租后售的置安心计划。对于民企万科而言，“先租后售”在某种意义上类似于重资产运营的项目。
　　万科给自己商业项目设计的退出路径是什么呢？资产证券化。用证券化为项目获取流动性，将沉淀在项目里的资金解放出来。
　　如果万科未来推行“先租后售”，将很有可能把住宅项目打包上市，以平衡现金流，然后再通过租客以及购房者支付的租金和资产增值部分，回馈投资者。
　　在资产证券化的道路上，万科已有试水。今年6月，万科发行国内首只获批的公募――（,,）封闭式混合型发起式证券投资基金。
　　改变拿地思路
　　资产证券化，除了能为万科的住宅、商业项目提供保障，还能拓展拿地思路。
　　其实，现在很多地方政府并不愿意再将土地以住宅的形式推出。比如前不久刚出台的海南地产新政，即已严控住宅项目的审批。而且，住宅性质的土地价格节节攀升，近期北京已出现多宗高溢价土地拍卖。万科自己的研究也显示，内地一线城市土地成本占房价的比例达到60%以上，与香港等地不遑多让。
　　上马物流地产，既是万科消化产能的方式，也是应对土地市场变化的对策。
　　截至目前，万科已撤销物流地产事业部，改成立万科物流地产公司，累计在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都和杭州获取了7个物流地产项目，储备建面达到49.0万平方米。
　　值得注意的是，美国黑石集团是万科子公司的股东之一。黑石集团的业务有股权投资基金、房地产基金等。
　　如果万科能够借助黑石集团，将旗下物流项目进行基金运作，自己成为GP（普通合伙人），保留运营权，同时得到管理费用和基金，固然好。如果不能，万科还可以自己尝试以资产证券化的方式进行轻资产运营。
　　根据戴德梁行研究，长期看，物流地产土地获取价格较低，未来增值的空间较大。短期内，客源稳定，租金回报可观，出租的年回报率可达8%～12%，远高于商业、住宅项目5%以下的租金回报。
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数据来源：盈利宝基金研究中心，巨灵数据支持
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