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物业费收费标准
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偷偷告诉你：这8种情况下物业费可以不用交
业主拒交物业费的理由各种各样，主要包括物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位……一般来说业主没有办法选择物业，所以我们更要在于物业的交涉中留个心眼，保护自己的权益！不交物业费有什么后果？根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条 进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的。物业服 务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受 相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业 费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。哪些情况可以拒交或少交？ 想不交可以不交：怎样才可以拒交物业费（不是教你诈）：1.对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳2.服务质量过差可暂时拒交3.提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交不住未必全交：正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴。以下几种情况可以不交物业管理费1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据4、物业公司没有和业主签合同5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目小区物业服务不好如何维权？1、首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；2、其次，采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved话题：物业费究竟该怎么收第141期
日 上午10点24分
图片：wuyefeishou-x
焦点房谈141期经典回顾：焦点房谈邀请美丽园业委会、幸福家园业委会代表做客，由他们亲身体验讲述物业费的方方面面，同时邀请深圳之平物业发展公司于总，孟宪生律师从业内角度，为网友解读物业费的方方面面！
回复：焦点房谈141期经典回顾：焦点房谈邀请美丽园业委会、幸福家园业委会代表做客，由他们亲身体验讲述物业费的方方面面，同时邀请深圳之平物业发展公司于总，孟宪生律师从业内角度，为网友解读物业费的方方面面！
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图片：回复：焦点房谈141期经典回顾：焦点房谈邀请美丽园业委会、幸福家园业委会代表做客，由他们亲身体验讲述物业费的方方面面，同时邀请深圳之平物业发展公司于总，孟宪生律师从业内角度，为网友解读物业费的方方面面！
回复：我们业主请求你把我恨我执著的号查封。他老是在论坛里发垃圾帖子转分。希望你们考虑考虑。
回复：请版主把我恨我执著的号封了吧。他在论坛 里发的垃圾帖子太多了。影响好帖子的质量啊。请版主3思啊。
回复：焦点房谈141期经典回顾：焦点房谈邀请美丽园业委会、幸福家园业委会代表做客，由他们亲身体验讲述物业费的方方面面，同时邀请深圳之平物业发展公司于总，孟宪生律师从业内角度，为网友解读物业费的方方面面！
回复：我交的物业费都是干什么用的物业费究竟该怎么收？焦点房谈141期预告：07月13日(周四)上午10:00-11:30准时与您相约！与深圳市之平物业发展有限公司于总面对面！
为什么不能向买其他商品或服务那样等价交换哪？现在的物业费交纳方式使得事实上大部分都被物业侵占了。这是物业与业主之间无法解决的矛盾。
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各位网友好！这一期焦点房谈的话题是物业费究竟该怎么收？因为很多业主都有这样的疑问，我交的物业费都干什么用了？供水、供电、供气单位和物业公司都能给我们提供什么服务呢？他们的关系是如何？养一部电梯每年真的需要好几万吗？理想的物业公司和业主之...
美丽园业委会他们去年官司胜诉，引起北京媒体纷纷来报道，请雷女士给大家介绍一下他们物业费发生的种种问题。
我是格林小镇业委会的,请问除电梯外,物业成本在哪方面水分较大
大家好，美丽园一审是败诉，二审是胜诉了。主要的矛盾就是设施设备数量和实际设施设备数量和测算设施设备数量是不一样的，美丽园是111部电梯，测算是118部电梯，水泵是一组高压水泵，但是测算是三组高压水泵，虚假数字导致有4毛钱的水分。
另外就是国家明令不允许收的费用，就是帮助自来水公司或者是供电公司收的水费、电、费、煤气费，政府2003年规定你是代收，而不应该是业主承担，但是他还是代收。但是在物业费里有小修和中修，小修和中修一块是公共部分的小修和中修，另外是业主室内小修和...
刚才雷女士说到种种的问题，孟律师对美丽园是怎么看的？
对于园林的判决，我看了判决书，也看了原来雷女士给我提供的一些资料。我觉得原来二审判决是按照法律规定来判的，实际上并没有改变原来前期业主临时公约确定的收费标准，也就是收费单价，只是把计量上错误的一方重新定核定一下，实际上总价改了，价格构成...
另外法院再审合适不合适？法院再审是法律赋予的权限，但是法院决定再审是不是受到了一些团体的干预，我提出置疑，宪法、民法、民事诉讼法等归地不受行政团体、社会团体的干预，对于具体的案件已经判决生效作为物业管理的团体再递交，还有个人可能通过某些...
我个人认为在这个案件大家更应该关注的是，现在我们依法治国，宪法确定的司法制度是不是应该维护。当然作为美丽园业主可能不关心这一方面，我们局外人关心不是案件将改不改判，而是法律确定的司法制度应不应该改变。如果社会团体干预司法制度，法院独立审...
我听说美丽园在整个案件审理过程中，美丽园的业委会准备了大量非常详实的资料，尤其是有一份关于电梯收费的文件，曾经被各个媒体广泛地报道，请雷女士介绍一下在整个对北京电梯费用为什么不合理，包括还有收费的情况做一个简要的介绍。
对于电梯这一块，我们美丽园是很特别，是六层带电梯，跟一般的电梯确实有很大的差别。可是收费是靠196号文件规定的274文件，一般又是针对16层高楼设置费用，电梯的费用是从两个方面来收费。一个是电梯的运行费，一个是电梯的维保费。电梯运行费里面包括是...
但是就给我一个数字，什么都不告诉你，发现这里面差这么大，大家心里就失衡。在电梯费用，我的实际费用跟他计算的费用，他可以收取的费用相差非常大，这就是电梯这一方面的。我们后来2006年出台一个新的物业收费指导办法，上面说可以根据实际发生来协商电...
我们提出问题了，我们也给发改委提出建议了，这个事情完全可以找出依据。第一个依据运营费人工和电费，加一个电表就可以了，所有电梯都有电表，电表就显示电费，人工费按照实际市场走，维保费市场上也有维保公司，他们费用不超过5000元。这样你给出一个指...
刚才雷女士介绍了他们小区电梯物业收费情况。请深圳之平物业公司余总裁介绍一下你们那边电梯收费大概是什么情况？
在深圳电梯没有单独收这一块费用，都是一起来收。一般比较清晰的一块就是雷女士说电梯维护费用，很多物业公司都给电梯专业维保公司来维护，这是按照电梯的层高和电梯的载重量不一样，收费不同，低的有元一年，高的有1、2万，因为层高不一样。另...
一个专业的物业公司会根据以前电梯算，每个月都是不一样的。在深圳单独把电梯拿出来算是不一样的，但是深圳一般每一个季度会把自己整个收入和支出的情况业主进行公布，一般会放在运营费和人工费两块，电费会放在电的那一块，没有单独算。
像美丽园这样的电梯应该是什么样的情况？
美丽园是6层，专业公司维护费用不是很高，几千元应该是够了，我不知道北京的情况。电梯维保费不好说，因为电梯载重不一样。
刚才雷女士说的有人执手和无人执手电梯差距很大，在你心目中什么样算是有人执手的电梯，从物业公司的角度来说应该提供什么样的服务？
我认为有人执手应该有两个层面，一个是操作层面，一个是监控层面，就是有人执手，因为在深圳操作是没有的，所有的电梯都没有操作司机，而北京很多电梯都是有司机操作；还有一种情况就是有人24小时负责监控电梯状况，也是有人执手，或者是智能电梯看每一个...
孟律师介绍一下有关北京物业收费的法律，就是现在有什么样的依据？
当然也按照现在，包括国家建委和北京市的收费办法来说，你在市场上的价格又可以实行现在所谓的酬金制，如果实行酬金制就不存在预先定价的问题，是按照管理成本加酬金这样的计价办法。扣除实际的管理成本，支付物业管理公司酬金，是这样一种办法。所以现在...
但是像雷女士美丽园小区实际上是一个包干价，但是如果原来没有包干价或者是包干价不清晰的情况下，就是按照政府的定价来走。
不属于包干价，因为当时包干和酬金提法是2003年才开始有的。
没有提出，实际上是一个包干的价格。如果是酬金就不存在收多少钱的问题，直接扣除成本以后就是报酬，现在是两部分组成，你说电梯收多少钱那是另外的。
图片：焦点房谈141期现场
图片：焦点房谈141期开始
图片：焦点房谈141期现场
图片：美丽园业委会代表：美丽园一审是败诉，二审是胜诉了。主要的矛盾
图片：之平物业余绍元：在深圳电梯没有单独收这一块费用，都是一起来收
刚才孟律师给大家简要介绍了北京有关物业法律问题，今天请到场还有幸福家园业委会代表，让他来介绍一下有关幸福家园小区业主和物业遇到什么样的问题？
如果一个业主能轻易算出物业费有一半的水分，第二年怎么会交物业费。我就质询物业费电梯费都是多少？他们说电费加上运营费，我说电费很容易算功率乘以时间乘以365天，仅仅电梯费一项，而且我全部都是按照上限来算多收48.7％，如果按照实际来算可能超过48....
我置疑税金的问题，为什么物业公司经营税金都要业主承担，一个企业给国家交的税难道要由企业的客户来承担吗？显然不是，企业自己去承担。但是在北京市相关文件查过确实税金可以由业主来承担，我对此也是有置疑的，为什么他经营，他盈利，我交税。
单价里面没有包括税，他明确告诉你这里面有税。
这不是我们小区一个问题，而是全北京市的问题，它的盈利点就在这里。针对这个问题，很多物业明细收费如果一项一项说，可能说的时间很长，但是最大的一头电梯费，我一定要提出来，而且我觉得这不是我们小区的问题，全北京市共同的问题，包括政府相关职能部...
刚才冯业主给我们了幸福家园的经验，实际说北京物业管理出现了一些问题，物业和业主矛盾也是重重，我们一直觉得物业管理是社会化的一件事情，更多是一个物业公司要获得合理的利润，但是他同时要给业主提供好服务，使物业保值增值。
因为据我了解，深圳是最早引进物业管理的地区，而且物业一直走在全国前列，下面请之平物业余总给大家讲一改深圳物业管理的特点，主要跟北京物业管理有什么样的去点。为什么深圳业主不像北京有这么多的投诉或者是收不到物业费的。
我在深圳也参加很多类似这样的活动，中国物业管理走了20多年的管理历程，走到今天实际上北京比深圳的问题多，实际上深圳也有问题。我们作为专业物业管理公司，而且作为物业管理从业人员，对这个行业还是有很深的感情。我们认为现在业主出现这样的想法和想...
实际上业主首先购买这个服务没有选择权，天生是哪家就是哪家，天生是哪家房地产公司选择哪家就是哪家，没有选择权，但是物业公司和开发商不要忘了，业主在日常生活中做的任何购买行为都有选择权，你去餐馆吃饭不好明天就可以不吃了，买衣服等等都可以选择...
另外就是业主没有服务，我吃到什么东西不知道，交钱进去有什么吃什么，怎么服务不知道，你先交钱再说。物业管理费由于历史的原因，大部分都是开发商和物业公司商定双方比较合适的价格，大概报一个价就进来了，这是造成原因之一。
第二本身物业管理公司也会造成这样的问题，因为中国70％的物业管理公司都是开发商下属的，作为开发商下属管理公司更多是为开发商做售后服务，不是完全市场化的行为，但是实际上后期是跟广大业主发生关系，从正常的商业行为来讲，你既然和小业主发生合同关...
因为物业开发商还有很多权利在里面，他很难摆正自己的位置。广大业主知道你们反正是一家，有一些问题业主也明白这是开发商的问题，不是物业管理公司的问题，但是认为你们是一家，在碰到这些问题就让物业公司解决，如果物业公司不配合有不交物业费，所以就...
主管部门在2003年中国物业管理条例出台最大的要求就是监管分明，所有开发商前期要求要招投标物业公司，必须要三家以上公司投标才能签订物业管理合同，但是现在实行2、3年的情况，绝大部分开发商招也招了，但是最后落在自己的口袋里面。刚才讲的就是由于物...
现在包括物业管理公司也好，包括业主也好，没有非常观念一致就是物业公司给我业主创造什么价值，到底为业主创造什么，是站站岗，扫扫地还是维护别的，能创造什么价值。实际上我们之平管理一直从事这个方面的研究，我们认为物业管理最终使命应该是能够帮助...
什么叫最佳的使用状态，现在社会发展很快，前几年小区停车严重不足，物业公司有没有能力解决，如果能够解决业主还是愿意交钱的，为什么？因为小区配套变好，小区物业是增值的，投钱是可以挣回来的，这些小区物业都应该去做。
现在业主越来越了解到需要了解交这个钱干什么去了，但是还有一点就是呼吁广大业主，就是我刚才跟冯先生在前面谈到，随着中国物业的私有化刚刚没有多少年，广大业主还没有意识到我买这个物业，你买的不是你门里面的空间，这个物业里面所有公共配套设施设备...
我们发现很多网友非常关注物业的问题，看到论坛现在有好几十条问题，我现在希望在座的几位嘉宾，包括孟律师从法律的角度，包括余从业内的角度，而雷女士和冯先生应该是久病成良医，也可以给予网友一些回答。
问题1：每户的超过3张以外的业主卡（非接触式IC卡）的办理费用应该由业主付吗？
回复：问题1：每户的超过3张以外的业主卡（非接触式IC卡）的办理费用应该由业主付吗？
也要看具体卡的情况。但是在我们原来最早的时候，年的时候，一张卡可能是40、50元，现在比较便宜，但是我不知道北京的行情。
成本会有那么高吗？
我跟孟律师观点相对一致，一般在深圳很少收费用，一般都是收押金，因为深圳一般都是酬金制的。
我认为这个和收费方式是相关的，如果所谓酬金制的方式，就有权利去收这笔费用，因为所有的成本应该是业主来摊的。但是如果是包干制的，你给我提供服务，我就给你这么多钱，大家事前讲好，就不应该另外收费。所以跟当时物业合同签订的付费方式是相关的。
我们小区收过。
我们没有。
问题2：电梯使用费的具体组成是什么？电梯所耗电费由大家公摊，电梯维保费也是公摊还是已经包含在物业费中
回复：问题2：电梯使用费的具体组成是什么？电梯所耗电费由大家公摊，电梯维保费也是公摊还是已经包含在物业费中
我们也是放在物业管理费里面一起收，也没有单独收电梯使用费，一般就是设备设施的维修费、人工费和公共水电费。
电梯维护费首先包含在物业费里面，我个人理解无非是电梯维护保养费以及电梯费用组成。在我们小区收费这两部分是合在一起收的，叫电梯运行维护费，应该不含有其他的费用。
物业管理费应包含哪些服务或费用?
深圳一般公共费用等等都包含在物业管理费。
深圳物业管理人员训练一般比较有素，另外文化学历和层次相对比较高，有关这方面的培训能介绍一下吗？
深圳做得好的物业管理公司，包括我们都在研究，因为物业管理产品和其他的产品不一样，产品最重要就是有两个方面，一个是生产，一个是销售，但是物业管理产品是不一样，生产和销售都是在一个方面，所以对人的要求非常高。比如说入户维护要求员工在敲业主家...
物业管理员工的工资和福利在物业管理费占很大的比例，一般都是40％至60％，高了70％都有，就是物业管理员工的工资和福利。第二块就是公共设备设施维护费用，包括电梯运行维护费用，配电房、水房的维护费用，包括儿童娱乐设施日常维护，还有公共管线的维护...
在深圳一般物业管理费，首先我把后面先讲了，一般物业管理费会把清洁费含在里面，但是也有一种情况就是因为有的小区没有垃圾清理中转站，需要一些垃圾清洁公司运走，也跟业主协商，如果放在物业管理费里面也可以，也可以不放在里面，但是一般很少有单收的。
问题3：在没有业主委员会的情况下，作为二级物业管理企业是否有权在政府指导价基础上上浮物业收费价格。
回复：问题3：在没有业主委员会的情况下，作为二级物业管理企业是否有权在政府指导价基础上上浮物业收费价格。
如果从合同角度来讲，不管是什么样级别的企业，都不能擅自改变合同的条款，因为合同是双方协商一致的结果，没有双方协商合同是不能变的。现在特别是在北京市，物业价值管理机制变了，原来政府定价的情况下，政府是可以调整的，但是现在市场形成了价值，在...
我想问一下雷老师和冯老师，雷老师最终通过打官司把物业费降下来了，冯老师你们小区物业费有没有涨价。
涨价没有，费用我们置疑了很长时间，物业公司没有涨价，但是我认为有很多小区有很大的比例不交物业费。因为我个人认为业主通过诉讼的方式去维护自己在物业费收费方面的权益成本太高。所谓成本不仅仅是金钱上的成本，时间、精力各个成本，因为作为业主要工...
刚才余总说深圳大部分是酬金制，我们小区的情况是非常怪，我们小区首先在签订物业管理是2.64元，如果把价格写死应该是包干制。但是我们小区业主有业主公约，这里面有一条是如果当年物业费有节余将转到第二年物业费，如果当年物业费有亏损由业主来补，这又...
这种情况下我们小区业主置疑物业收费的时候，我们的物业确实也向业主公布了一个第一年物业费收支报表，亏损30万，按照业主公约理解业主要再补30万元，业主提出置疑要求拿出详细的收费明细清单，支出清单，包括国家规定亏损的企业应该有审计报告，要求出示...
另外小区公共部分的土地出让金是否是业主出的，我们小区分一期、二期、三期，但是三期有一个公共的大广场，广场上面有喷泉，物业对这个广场是完全开放的，外来任何人都可以在里面溜狗、休息，而我们认为这个广场的土地是由我们交的，包括喷泉、路灯等等，...
从小区公共部分来讲，对于一个小区或者是建筑物区分所有来讲，包括建筑物以及建筑物相应的设施，还包括土地，当然一个小区最终取得土地使用权的时候是开发企业通过政府的规划许可和土地许可拿到土地使用权。在他出售第一套房，特别是交付第一套房以后，土...
从物业管理的角度来讲，公共设施一方面物业管理条例对于开发商销售的时候，对于依法属于业主共有的不应该销售，这是一个规定。再一个从物业管理的角度来讲，物业管理企业不能善自去改变公共部分的使用用途，物业管理企业比如说规划为绿地，或者是规划为什...
这个处分权归谁？就归业主，如果要改变用途，必须是业主大会决议，没有业主大会决议，物业公司不能单独改变用途的。另外就是在不改变用途的情况下，业主是有知情权的，公共物业到底怎么去使用，业主是有知情权的，或者说你在这里面公共物业按照规划用途使...
如果是包干制的情况下，物业公司收费的时候，公共物业的收益就应该是属于业主的，物业公司就不应该用，如果是酬金制在计算的时候，公共收入的可能还挤顶一部分费用，物业公司应该向业主明白交代，比如说地上停车场收了多少钱，花了多少钱，剩下如何花掉的...
我们广场现在业主要求封闭由业主独享，他现在是开放的，外来人随便享用。
从物权法来讲是可以的，但是从另外一个角度社会不会完全封闭起来，要求小区完全封闭一个外来人都没有这是不可能的。除了你这个小区除了业主以外还有居民，包括业主家里的人不是业主，是居民，他们能不能用，这是一个深层次的问题。业主在做一个决策的时候...
你在业主实行物权的时候，物权在一定程度上也是要受到限制的，比如说你停车，你现在小区说我就是给业主停车，访客都来不允许停，这也是不可以的。尽管是小区的停车场，但是具有公共停车场的性质，而且管理上还是作为公共停车场管理，尽管可能优先安排小区...
孟律师更多谈到的是决定有效性，另外你别忘了你现在是一个整体，你不能是一个人提，这是无效的。包括有一个论坛的帖子也说一定要三分二的业主同意，一个人是没有用的，两个人也是没有用的，一群人说也没有用，最有效的做法就是成立业主大会，因为三分之二...
请余老师介绍一下假如你遇到一个小区业主，小区业主向你提出像冯先生说的这个情况，你们怎么解决？
我们很好的小区没有游泳池，当时买的比较早，业主调动也是比较好，大部分人都希望加一个游泳池，我说很简单，发一个调查函，有三分之二以上业主同意加，告诉他多少钱，预算是多少钱，都给加上。因为这些公共配套都是业主的自由，物业公司只是根据合同为业...
因为我们是合同关系，是平等的。在不违反法律法规的前提下都可以做的，按照大部分业主的意愿来操作。
针对余总说的平等关系我说一下目前北京最大的问题就是不平等，不是业主凌驾于物业公司之上，而是物业公司凌驾于业主之上，物业公司向业主发调查函就不存在。物业公司的脑子里面服务不是第一位，收费是第一位，在收费的基础上提供服务，而不是提供服务的基...
这个问题我补充一句，当然平等，关于如何看平等，平等是法律地位上的平等，严格意义上讲，在这种平等关系的时候，业主是有选择权的，选择权产生的权利在业主。其实我在很多场合，我曾经提出过，我说物业公司在物业管理上是一是权利主体，我说大部分不是权...
物业公司实际上和律师提供专业服务是一样的，提供是的专业服务，按照业主的要求，质量的要求提供专业服务，业主要求质量高，收的费用就要高，你的要求低，像刚才余先生也讲了，你说就给这些钱，我告诉你这些钱能做这些事，对你高的要求要降低。所以这里面...
刚才几位代表都提到业委会的问题，我们知道美丽园已经成立了业委会，而且美丽园的业委会工作非常有成效，作为业主和物业的关系是胜诉了，虽然也有各个的问题，但是很多业委会都声援美丽园的业委会，美丽园的业委会是怎么做的？
有业委会和没有业委会的情况下谈涨价，从我们了解的情况，如果被评为市优的小区可以涨20％至25％，如果没有被评为优秀小区是不能涨价。但是这一次有一个进步，进步在什么地方？如果小区没有业主委员会，根本不可能评优，就是必须要有业主委员会，通过这个...
如何成立业委会呢？我们小区共有691户，现在有业主在自发联系广大业主以成立业委会，困难很大，只联系了不到一半的业主，有什么好的建议吗？
对于业主委员会余总也说到了物业公司和业主是平等的关系，是执行三分之二业主的意见。但是在北京来说，至少在我们小区来说，我们即使有了业委会，我们还是没有得到平等的地位，不是说没有业委会得不到平等的地位，是有业委会也得不到平等地位。比如说第二...
成立业委会的时候，其实政府的文件，从物业管理条例来说，成立业委会不困难。现在困难在什么地方？第一就是有地方性的文件，要求你成立业主委员会要统过两个文件，一个是业主公约，一个是小区的议事规则，这两个文件在物业管理条例里面要求有三分之二的业...
第一大家没有意识到我买的房子不是我买的一亩三分地，我买的是最主要的升值和保值，是在外面，是在我们房子的外面，那才是会让你升值和保值最重要的一部分。大家说我就看好我这一亩三分地，外面就不关心。还有是不住在这，是投资的，各种原因加上你要超过...
再就是很多小区说要成立业委会要有居委会的指导，现在居委会能不能指导，他愿不愿意指导，是不是精心指导给业委会成立又出了难题。很多居委会在没有成立业委会之前就成立了，一般都是物业公司支持下成立的，屁股决定脑袋，很多情况都是这样的，他是坚决不...
刚才雷女士给大家介绍成立业委会种种非常让人感动的事情。我和所有在焦点网上的网友和焦点网上成立的业委会一块祝愿美丽园小区接下来再审会成功。我们继续回答网友的问题。
问题6：对于小区物业费用中那些费用是必须核算公示，核算公示周期一般为多长，不核算公示我们是否就可以拒绝缴纳！
我们一般是一个季度共示一次，一般我们会按照最大一块往下排，人工费、设施设备维护费用、清洁费用、保安费用，还有其他的服务费用，还有公共水电费，就把收入单列出来，这一个季度应收是多少钱，实收是多少，收缴率是多少，一个季度共示一次。
小区内业住将住房租给公司，进行异地办公，物业该不该管
这是两回事。比如说工商局给他批执照不是异地经营就允许在这开公司，这是工商局的核准，按照行政许可法和工商法，要有经营场所。这个经营场所合适不合适，原来工商局是不严格要求的，比如说原来北京市工商局2003也有规定，比如说搞咨询性公司是可以的，不...
工商部门是批营业执照。
在这个法规里面房屋的用处是取决于当时土地规划用途，如果擅自改变首先是违反法律的，只是过去北京原来规定没有那么严，现在搞商住楼本身就是违法的，按照国家批给你的住宅用地就应该建住宅，不能建所谓的商用。批的是住宅，全体业主都同意改成商用，你就...
国家前一阶段刚刚出文说住宅不允许办公，在此之前是可以的。假如是工商部门认为OK，小区业主三分之二有权利不让他在此办公。
有类似的问题，实际上解决都是和前面一样的，物业公司解决问题的依据就来自于政府的相关法律法规和业主大会的决议，就是我们的业主公约签订物业管理合同内容。法律法规允许可以在小区里面办公，业主大会三分之二决议不允许就不在里面办公。
余总在实际工作中遇到过这种类似的问题吗？
我觉得该不该管，取决于业主公约和业主大会决议，如果业主公约有，怎么规定物业公司就应该怎么执行。如果业主公约没有，业主就应该赶紧开会，做一个决议，有决议了物业公司就按照决议执行，你说不行，物业公司用什么办法来纠正，你说行物业公司就不管这个事。
现在这个问题越来越严重，业主反映也很严重，北京市工商局就出一个文只要在住宅内，或者是房产证上写的产权使用性质不明确的一概不给你批公司，不允许你在这建公司，这是严格执行原来的法律。
那么底商呢？
底商是批准的，如果规划批准底商就可以做公司用。比如不允许做餐厅污染，不仅仅是工商管理的问题，还涉及到环保法的问题。你作为营业，做娱乐，做歌厅等等不仅仅是规划法的问题，还包括文化管理的法规，产生噪声还包括环保的问题。
工商局已经批了营业执照，这个问题怎么解决？
不是业委会如何解决，其是业主大会做决议，业主大会有决议，业委会执行业主大会的决议。
批的那个不代表可以办公，只是批可以营业。后来不会管你用地的用途，只是看你有这个场地就可以，比如说违章的，但是有租赁合同就批的。
问题８：对于小区物业服务企业收取的所有费用中，哪些费用需要提供发票，提供什么样的发票！
回复：问题８：对于小区物业服务企业收取的所有费用中，哪些费用需要提供发票，提供什么样的发票！
物业公司直接收取的所有的费用都应该提供发票，作为一个企业来讲。但是我不知道北京的水电费和供暖费是抄表到户还是代收代缴，物业管理收取无论是物业管理费、停车费、工本费等等作为一个企业正常收入都应该提供正式的发票。
谢谢回答！
我想问以下雷女士和冯先生，咱们物业费出具发票了吗？
不会，以各种理由拖延。比如说业主要开发票，他就会问你你想好这个数字了吗，这个数字开好了以后就不能再变了，你是不是现在确定一下你是这个数字，业主就说我再想一想，以各种各样的方式不开发票。
我们小区都开，我个人认为从其他方面的获利远远大于所交的税金，所以他就不在乎这个。
关于物业管理公约
你买了房，从买主那买房了，从法律意义上要承受负担在房上的负担，那就是交物业费，在这个时候合同对你是有效的。如果说业主委员会已经成立了，前期物业管理已经过去了，业主大会选出来的物业公司，业委会代表签字的合同对你也是有约束力的，所以合同约定...
从物业费的角度来讲，就我个人来讲预交是正常的，只是预交多长时间可以约定。因为物业管理总体来讲是属于委托合同，如果从委托合同性质来讲，包括合同法明确规定作为委托人是要预交费用，从合同性质来讲是合理的。不管是一手房还是二手房，因为总体来讲物...
回复：关于物业管理公约
呼唤物业管理审计机制~保护业主群体消费利益,同时保护物业管理企业利益!!~~
现在政府部门太多了，部门越多，工作起来效果越低，围绕一个问题走很多的部门，很多的部门说60天给你书面答复，让你找这一家，转了一圈半年转回来，我们还没有办法和业主谈，业主说你忙什么？我们忙了一圈，但是还是要从头开始。所以这个事情最终的解决办...
不同的服务是有不同的服务标准，是有不同收费档次的。比如说一天保安巡逻一次和保安一天巡逻十次是不一样的，这个东西是应该有明细的，让业主可以界定。例如发改委和相关部门能不能制定保安24小时巡逻，巡逻多少次是什么价格，业主这样可以监督。现在没有...
首先他说的有道理，很多业主没有能力做这件事，不是专业人员很难做到。我刚来的时候，跟余总探讨这个问题，我说很多事情是政府职能的失窃。例如电梯收费，电梯收费核算，物业部门的核算和发改委的核算它是应该做市场调研的，市场普通的电梯运行最高是多少...
我举一个最简单，老百姓最容易听得懂的例子，95年我大学毕业，我工作5年，我的工资将近1000元钱，那时候工资是还是高的，当时听装可口可乐是3.4至3.5，我现在工资好几千，听装可乐是1.7元，为什么？我就问大家，可口可乐公司是不是给了我们虚假的产品，那...
比如说健祥园就是成功的招聘物业公司，物业公司报价1.64元，报价就是1.64元，还包括室内的小修费，这里面连照明等等都包括进去，那就是由于有一个竞争的平台。物业公司自己就知道我要报高价格肯定不选我们，他们自己去平衡，所以怎么搭建这样一个平台使竞...
我谈两点，第一点我很认同雷女士的说法，我认为行业必须要加强市场化的进程，只有通过市场化才能提高企业的经营管理水平，提高行业的价值。没有市场化就不断玩数字游戏。现在很多物业公司没有危机感，因为依附于开发商的下属，这样一定会有问题。我们从事...
再看我们的产品，和身边的产品进化、提升的程度也是很差的，我们今天用的手机和年轻人用的不一样，因为必须要市场化，必须要提高产品竞争力，提高产品的含量。今天住的房子和五年前、十年前也是不同的，因为业主是可以自由选择的，你环境不好，户型不好就...
实际上政府主管部门也已经意识到，中国物业管理条例出台也是很典型的，马上要出台的物权法也是很典型的，业主可以自行管理自己的物业，也可以委托专业的公司来管理。对于开发商前期选的物业公司不满意可以更换，以前是没有业主委员会的，现在明确写进法律...
另外我跟深圳同行也探讨过，物业管理行业跟业主的关系现在还需要一个机构出现，但是不是政府机构，是第三方机构，类似于像律师事务所这样第三方机构，能够像媒婆、警察、居委会大妈一样，他也很专业，有值得信赖的第三方机构是可以平衡的。就像业主不懂法...
回复：另外我跟深圳同行也探讨过，物业管理行业跟业主的关系现在还需要一个机构出现，但是不是政府机构，是第三方机构，类似于像律师事务所这样第三方机构，能够像媒婆、警察、居委会大妈一样，他也很专业，有值得信赖的第三方机构是可以平衡的。就像业主不懂法...
今天的时间有限，我们最后回答业主泉之溪提出的一个问题。也就是怎样知道并监督物业管理公司是否把其经营、盈利的地下停车场、物业管理处办公室、站岗亭、售楼处使用的水电让业主分摊？
怎样知道并监督物业管理公司是否把其经营/营利的地下停车场、物业管理处办公室、站岗亭、售楼处使用的水电让业主分摊？
我们应该是配合的，在大业主是比较粗的，是对于业主委员会的相对比较系。
如果业主委员会需要提供，从你管理的角度你愿意配合吗？
一般没有这么细，但是一般是谁收益谁花钱，按照这个原则处理。
我不知道，我成立业委会已经两年了，我也向物业管理公司求证，人家不给你提供就没有办法。
今天房谈非常精彩，包括业主的代表，还有余总，包括孟律师都给我们提供特别好的意见。其实我手里面有一篇文章，就是孟律师在2003年写的物业管理走出困境，我最近也看过物业管理的一些文章，始终感觉物业管理在这两年之中有很多的变化，这些变化是依靠像雷...
回复：今天房谈非常精彩，包括业主的代表，还有余总，包括孟律师都给我们提供特别好的意见。其实我手里面有一篇文章，就是孟律师在2003年写的物业管理走出困境，我最近也看过物业管理的一些文章，始终感觉物业管理在这两年之中有很多的变化，这些变化是依靠像雷...
但是物业管理我觉得在深层次还是有很多的问题，首先就是业主手中的钱不知道花在什么地方，而且自己付的钱没有获得应有的服务回报。今天请到余总从深圳千里迢迢跑过来，给大家做有关深圳物业管理的介绍，也是希望做到他山之玉可以攻石，也希望余总把深圳的...
物业费为何不能按月收？或者象家政、餐饮等服务业那样采取后收费方式？
原则上应当预付,但是预付多长时间,可以灵活处理.
请问：物业费按月受得很少，按季度，按半年，或一年，可我收房时一下收17个月
我拒绝交那么多，而物业又不给我办收房手续，很气人，有没有这方面的规定，规定物业费不能收超过一年的？
我认为，物业公司应该对收取物业费用使用项目做年度报告，向各位业主公布。问题是费用管理一直是业主难以获得的信息！！请问律师，这种问题如何解决？？？
建立信托机制,由业主委员会或者委托的律师事务所等机构控制收取的物业费,按照业主大会审定的服务方案和预算支付.
请问孟律师，谁只得我们信托？
如果没有一个值得信任的人或者组织,这是很悲哀的事情.
如果不共示，小区业主有权不缴纳物业费吗？
我自己有一个看法，我认为缴纳物业费不应该是合同义务，应该是公约义务，也就是说整个业主共同拥有一个小区，在维护过程中每一个人应当分摊这个费用，包括物业管理条例规定，业主交物业费业委会应该督促。从这个角度业主应该交物业费，不交物业费有部分人...
孟律师，你这话有严重的漏洞。如果是公约义务，那2/3的业主可以自行决定物业费价格? 显然不是这样的
如果关系理顺了,就应当是这样的.要么业主提出服务标准,物业公司制定预算,业主大会批准后实施;要么业主确定费用标准,物业公司根据费用确定服务方案,批准后实施.
问题就在这里，如果物业服务合同是业主和物业公司两情相悦, 合法结婚，那就没有问题。现在的问题恰恰是KFS包办了业主和物业公司的婚姻. 这个婚姻是灰色婚姻. 不知道有没有擅长婚姻问题的律师给我们分析分析.
我们要想办法解决问题,而不应当纠缠不休,更不应该只是抱怨.现在,一些小区业主委员会有权利也有条件与选聘的物业管理企业理顺关系,应当去实践更好的模式,不能不断重复和抱怨.
哈哈，孟律师，已经是非法婚姻了。你还希望业主一方主动去温暖感化物业公司啊. 谁该主动采取友好姿态，很清楚的呀.
我不想用物业费，应该是维护基金，这一笔钱业主应该交给的。但是物业公司服务不到位怎么办？有两条路，一条路是降低酬金，你服务品质不好怎么办？成本大家还是要摊的，因为更多物业费里面是成本，酬金就算是包干制还是酬金制应该降低。另外就是觉得不能承...
如果一栋楼一个业委会还行。
在解聘或者是不解聘的前提下，我还是觉得在物业管理服务过程中，实际上一个公司大和小不是重要的，公司他可能培训的好也好，或者是有一整套管理制度可能是服务的保障，更重要可能取决于这个小区的项目经理，能不能跟物业公司协商把经理换掉，主要人员换掉...
所以应该创造一种新的机制来解决这个问题，要不减少服务的报酬，要不就辞退你。在辞和不辞之间怎么办？双方是不是可以换经理这样一个机制，既保证小区的稳定，避免换物业公司带来更大的动荡，同时物业公司来讲实际上你更多的是你在这里能够服务，就可以赚...
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