逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金是否有上限
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逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金是否有上限
中国国土资源报
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　　问题：&
　　某公司在足额缴纳出让金但并未缴纳滞纳金的情况下申请土地登记手续，登记机关认为其不符合登记条件，公司称滞纳金数额过高，且《行政强制法》规定滞纳金不得超过本金，但登记机关认为应当适用违约金规则。请问此种情况如何处理？土地登记时是否应当缴纳逾期支付产生的价款？该价款是否有上限？
　　解答：&
　　一、逾期缴纳土地出让金应缴纳违约金而不是滞纳金。理由主要有两点：1.国有土地使用权出让合同是民事合同而非行政合同
　　如果土地使用权出让合同是民事合同，当事人应当缴纳的是违约金，如果是行政合同，则当事人应当缴纳的是滞纳金。2004年9月，全国人大法工委对最高人民法院《国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议》的来函进行了明确答复，指出“在国有土地使用权出让合同履行过程中，土地管理部门解除出让合同，是代表国家行使国有土地所有权，追究合同另一方的违约责任，不是行使行政管理权，由此产生的争议应属于民事争议”。
　　2.2008年《国有土地使用权出让合同》示范文本规定的是“违约金”
　　对于当事人逾期缴纳出让金应当支付的价款，2000年国家工商总局和国土资源部联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）第31条规定的是“滞纳金”，但是两个部门2006年发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）以及2008年《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）都明确规定的是“违约金”。
　　二、办理出让土地登记前一般应缴纳滞纳金或违约金。
　　对于登记前是否应缴滞纳金或违约金，法律文件中无明确规定。但上述2000年示范文本第31条和2008年示范文本第30条都将延期付款缴纳滞纳金或违约金作为受让人的一项合同义务，在受让人没有履行完毕合同义务的情况下，登记机关出于审慎注意、维护国家利益的考虑，最好不要为其办理土地使用权登记。
　　三、滞纳金有上限，违约金以约定为准。
　　根据《行政强制法》第45条第2款的规定，“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。”所以，土地出让金滞纳金的缴纳有上限，最高限额应当是土地使用权出让金的数额。
　　对于违约金，根据《民法通则》第112条第2款的规定，　“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中的土地使用权出让合同，正是对应付赔偿额的计算方法的约定。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第24条第4款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”可见，当合同对逾期付款违约金没有约定时应按司法解释的计算方法确定，违约金的数额是没有上限的。当合同对违约金的计算方法有约定时，违约金则应依约定计算，此时应当完全尊重当事人意思自治，也就是没有上限。本案中，当事人约定了逾期支付违约金按日计算的方法但并未约定其上限，所以受让人就应当依约定缴纳按日计算的违约金。
　　（中国政法大学)
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&&相关文档114网址导航我承包土地签了三十年的合同，当年支付当年的钱，但是有一项违约金 - 相关问题 - 110网法律咨询
我承包土地签了三十年的合同，当年支付当年的钱，但是有一项违约金，我不明白想请你帮忙解释一下，单方违约应问对方支付合同的30%，请问是不是三十年总金额的30%
本人承包一块土地，建养殖场（已有9年），现在对方（村委会）想把土地强行收回，如果视他们违约，那么，（合同约定违约方向守约方支付所受损失的百分之百）建设养殖场资金能算在里面，建场时无正式发票，法院给与认定么。出售产品中有结不回的帐（对方跑了但有欠条）法院认定么，总之都那些东西可以放在投资里面。
您好！我村委会无理由将已承包给我家的12亩土地收回，还有16年的租赁期限，已造成了违约，现他不愿将土地再让我家耕种，请问这样的情况，违约金是如何计算的？如何才能将土地还回我家耕种？谢谢！！
合同规定租金每半年支付一次，下次租金应提前30天支付，先付后祖。
未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约的 甲方不予退还保证金（为一个月房租）。
这里保证金我没有异议，就是房东坚持是先付后租，因为没有提前一个月支付下半年的房租，所以我们已经支付了房租的第六个月也就不让住了。但我对先付后租的理解是，我们已经支付了第六个月的房租，所以理所应当的在第六个月可以继续租住。
合同中没有明确规定违约金的问题，只是规定不予退还保证金。请您分析下房东要求是否...
合同规定租金每半年支付一次，下次租金应提前30天支付，先付后祖。
未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约的 甲方不予退还保证金（为一个月房租）。
这里保证金我没有异议，就是房东坚持是先付后租，因为没有提前一个月支付下半年的房租，所以我们已经支付了房租的第六个月也就不让住了。但我对先付后租的理解是，我们已经支付了第六个月的房租，所以理所应当的在第六个月可以继续租住。
合同中没有明确规定违约金的问题，只是规定不予退还保证金。请您分析下房东要求是否...
请描述您要咨询的问题……我村会计承包了我们的土地，合同上说如果有一方违约了赔对方一万元，现在他说不种了把地还给我们，请问我们能向他要违约金吗？
土地承包合同
但是承包方已故
合同是否继续有效呢？
签了三方合同后，买方想违约不买了。已经支付一万定金，但是合同规定还要支付房价10%的违约金给卖家和2%的违约金给中介。请问我需要付违约金吗
合同书上土地承包了三十年就这几年没有交钱现在土地占了能否分到钱？
一审的时候地是判给我们家，二审结果地也判给他们。当年地是免费给他们耕种的。当年是房子卖给他还有大棚的钱，地是免费给他中的现在土地使用权和承包合同都是我家的
我有一土地承包合同上承包方写有另一个人名字但是他没出资请问他有权干涉我吗【案例分析】未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
&----广东金卓越律师事务所/黄成昌律师
【案情简介】
2009年12月1日，惠州市惠阳区某实业发展有限公司（以下简称“甲方或被告”）与王某中（以下简称“乙方或原告”）签订《土地转让协议书》。该协议书约定：
一、甲方将位于镇隆镇某住宅区商住用地，使用期为70年，转让给乙方使用，乙方用地编号为B1,地皮面积为120平方米，土地转让价格按每平方：贰仟叁佰捌拾元计（含甲方包办国有土地使用证的费用及该小区三通一平费用）。共款为：小写￥：元，大写：贰拾捌万伍仟陆佰元整。
二、付款方式：甲方的收款收据由甲方公司盖章，但必须提供该公司营业执照复印件给乙方核对。
1、签订本协议时，乙方付伍万元给甲方作为土地转让定金。
&&2、签订本协议之日起30天内乙方付土地转让总款的80%（含已付定金），共贰拾贰万捌仟肆佰捌拾元。如遇特殊情况，该期付款延缓至2010年1月30日前支付。
&&3、余下20%土地转让款伍万柒仟壹佰贰拾元，在一年内由甲方包办好国有土地使用证交付乙方时，乙方付清余下20%的购地款。
三、甲、乙双方责任：
……3、甲方应尽快在一年内办好国有土地使用证，如果确因国家政策影响甲方没有按规定时间内办好国土使用证时，甲乙双方可以另行协商延期办理国土证时间。如果甲乙双方确实协商不成的，甲方应对乙方已付款按银行利息4倍计算赔偿利息并退回已付款给乙方。……
协议签订后，乙方依约按时支付土地转让款228,480元（含定金5元）给甲方。但甲方却未依约办理好国土使用证给乙方。后经双方友好协商，双方于2011年5月18日签订《协议书》，约定：“因甲方无法在规定的时间内办好国土使用证而无法完成合同的实施，双方同意按合同三、3的规定的解除合同。根据甲乙双方协商同意按以下方式退回已付款：甲方不迟于2011年5月30日前将乙方四人购地款（现金）50%即456960元退给乙方。2011年6月30日前甲方将乙方剩余购地款和根据合同条款产生的按银行贷款利息4倍计算赔偿利息退给乙方，退款后双方合同解除。”
该协议书签订后，甲方于2011年6月2日退回乙方购地款100000元，于2011年8月15日退回剩余购地款128480元，但依照合同约定应当赔偿的利息却一直未予给付。乙方多次与甲方交涉，要求甲方支付合同约定的赔偿利息，甲方均借故拖延不予支付。
原告认为，1、被告在2011年5月8日签订的《协议书》中，亦再明确应当按照银行贷款利率4倍计算利息赔偿给原告。但被告却至今未向原告支付赔偿利息。2、因合同已无法继续履行，因此被告还应当双倍返还原告支付给被告定金人民币50000元（本金人民币50000元已退，应当适用定金罚则，双倍返还）。
【裁判结果】
一审法院认为：
1、关于2009年12月1日的《土地转让协议书》和2011年5月18日的《协议书》的效力问题。
本案中，至起诉前转让方即本案的被告尚未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故原告与被告签订的《土地转让协议书》违反法律、法规强制性规定，应为无效合同。
2011年5月18日的《协议书》是原、被告双方无法继续履行《土地转让协议书》前提下，另行签订的关于如何退款的协议，是独立于《土地转让协议书》而存在的双方真实意思表示，该《协议书》内容并不违反法律规定，具有法律效力。
2、关于被告赔偿4倍利息的问题。
因被告不能在约定的“一年内办好国土使用证”，故起算时间应从2010年12月2日起计算。具体为：以已付款228480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2010年12月2日计至2011年6月2日止计付利息给原告；以已付款128480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2011年6月3日计至2011年8月15日止计付利息给原告。
3、关于原告请求支付逾期付款利息及返还定金50000元的问题。
因原、被告双方已在《协议书》约定如何赔偿利息，现原告又主张被告支付逾期付款利息，没有依据且有失公允，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定‘当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，违约金和定金罚则只能选择其一，故原告在选择了4倍利息赔偿后又主张50000元定金罚，于法不符，本院不予支持。
原告不服，提出上诉，二审维持原判。
【黄成昌律师点评】
本案争议的焦点问题是，《协议书》约定的被上诉人（被告）应退回上诉人（原告）全部购地款（含定金5万元）及赔偿案银行贷款利率4倍计的利息，该利息应从何起算。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定。
上诉人应该知道被上诉人转让的案涉土地使用权并未取得国土证，仍与其签订《土地转让协议》，造成合同无效，双方均有过错，均应负过错责任；而双方就转让土地使用权合同无法履行而签订的还款《协议书》也并未明确约定利息应从何时起算和逾期利息的违约责任，因此，原审法院根据双方的过错，参照《土地转让协议》约定的一年办证时间即从2010年11月28日起确定4倍利息的起算点，符合本案的实际和公平原则。&&&&&&&&&&&
【法律分析】
通过本案可以得知，生活中，确实存在在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书，即与受让人签订土地使用权转让合同，将土地使用权转让给对方的行为。那么，如何处理在此种情况下订立的国有土地使用权转让合同呢？
1995年12月27日，最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，其对如何解决房地产管理法施行前发生在房地产开发经营中的若干问题做出了明确规定。其第七条规定，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
2004年11月23日，最高人民法院又通过了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该解释也对国有土地使用权转让诸问题进行了规定。其在第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
根据前述法律与司法解释可知，对于未取得国有土地使用权证书即签订的土地使用权转让合同，实践不是一概否定其法律效力，而是区别情况处理。
在《城市房地产管理法》施行前，一般应认定其无效，但如果符合如下两个条件，应当认定其有效：
（1）转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地；
（2）在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的。
在《城市房地产管理法》施行后，一般也应当认定其无效，但是如果在起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，则应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。&
黄成昌律师，全心为您排忧解难！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。[经典]国土资源报数字报:土地出让违约金多少算“过高”？【2】-
&&&&【提要】本篇《[经典]国土资源报数字报:土地出让违约金多少算“过高”？【2】_》由66test小编特别为需要经典综合文库的朋友收集整理，仅供参考。
方当事人没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。而本案中，双方在出让合同里明确约定了违约金标准，因此该两个司法文件在本案中不适用。实际上，《合同法》及其司法解释是针对一般合同约定违约金情形进行了一般规定，而涉及土地出让领域的违约金收取，国务院办公厅作出了特别的规定，参照特别法优于一般法的规定，适用国务院办公厅关于按日收取1‰的违约金，符合国家立法精神。&&&&国务院办公厅2006年出台收取土地出让价款违约金标准，目的在于调控土地市场，提高土地利用效率，保证国家土地收益及时投入国家建设。标准出台以来，全国各地建设用地使用权出让合同均以此为标准与受让人签订合同，但很多地方存在以违约金标准过高向法院提起诉讼请求调整的案件，各地裁判标准不一。受让人在签订合同时均清楚知悉国家规定和合同约定，接受1‰标准均为其真实意思表示，部分受让人以降低标准为诉由，拖延缴纳违约金甚至土地出让价款，违背诚实信用原则，如1‰标准得不到支持，合同约定将毫无法律约束力，还可能导致部分人员利用社会融资进入房地产行业，造成房地产行业不稳定因素，对社会产生不利导向。&&&&因此，最高人民法院对本案的裁定，对于统一全国裁判标准、促进土地出让价款征缴起到积极的推动作用。&&&&（作者单位：四川省泸州市国土资源局）&&&&【66提示】如页面失效，请百度标题查看相关内容……
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