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&&&&《投资者法律参考》第期 免费订阅&&&&&&&&《投资者法律参考》第期主题为“房产投资之宏观政策篇”，对房产投资中涉及的住房贷款、限购、税收、价格政策进行了详细解读，并对2010年至2011年房地产宏观调控政策进行了汇总。本期内容可作为房产投资者熟悉政策的工具，为投资提供更准确的决策。&&&&&&&&订阅方式：&&&&1、通过站内留言“姓名+手机号码+收件地址+邮编”；&&&&2、发EMAIL至 .cn
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房产中介赚取差价，该如何维权
&2007年6月，沈某与某房产中介公司签订了《房屋出售委托合同》，约定由中介公司独家代理沈某所有的一处房屋出售事宜。合同约定的出售价格为82万元。两个月后，沈某委托中介公司某经理代办该房屋的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理房屋产权转移、过户的一切有关事宜，并将该授权到公证处公证。此后，该经理代沈某与张某及中介公司签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋出售的价格为88万元，中介费为售房价格的3%，中介公司有赚取差价行为的，应双倍返还购房差价。现张某已经交齐全部房款88万元，并于2007年9月取得房产证书。张某购买房屋后，联系上了出卖人沈某，得知中介公司吃了6万元的差价，并因此导致张某多支付中介费用1800元，贷款利息1920元。张某认为中介公司在提供居间服务过程中吃差价，明显违反相关法律规定，违反诚实信用。为此，张某诉至法院，要求中介公司双倍返还购房差价及其他损失12万余元。法院经审理认为，中介公司存在赚取房屋差价款行为，依其承诺应双倍返还张某房屋差价款，由此给张某造成的相关费用损失也应承担给付责任。最后判决支持了张某的所有诉讼请求。事实上，收取房屋差价款早就被明文禁止。日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的，自日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定：“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价；不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”明令禁止房地产中介“吃差价”。日开始施行的《房地产经纪管理办法》第二十五条（二）明确规定中介或经纪人不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。因此，房地产中介公司违背承诺赚取差价，不仅违反合同约定，而且也违反了法律规定和行业准则，应当对由此给购房人造成的损失承担赔偿责任，还应对相关中介公司和人员给予行政处罚。本案中的张某权利意识较强，对中介公司“吃差价”的做法已有防范，在购房后联系上了卖房人沈某，否则可能吃了亏都不知道。因此，面对二手房买卖中的种种陷阱，一定要有防范意识、权利意识，买房后找原房主了解情况不失为一个好办法。胜诉的关键在于张某积极联系原房主，提供了有力的证据证明中介公司有赚取差价的违法行为。证据是关键，在购房人处于信息不对称的不利地位时，应该采取更积极的态度取证，维护自身权益。　　房地产经纪管理办法第一章　总　　则　　第一条　为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。　　第二条　在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。　　第三条　本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。　　第四条　从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。　　第五条　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。　　第六条　房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。第二章　房地产经纪机构和人员　　第七条　本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。　　房地产经纪机构可以设立分支机构。　　第八条　设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。　　本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。　　房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。　　第九条　国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。　　第十条　房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。　　房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。　　第十一条　房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。　　第十二条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。　　第十三条　房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。第三章　房地产经纪活动　　第十四条　房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。　　房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。　　第十五条　房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：　　（一）营业执照和备案证明文件；　　（二）服务项目、内容、标准；　　（三）业务流程；　　（四）收费项目、依据、标准；　　（五）交易资金监管方式；　　（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；　　（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；　　（八）法律、法规、规章规定的其他事项。　　分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。　　房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。　　第十六条　房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。　　房地产经纪服务合同应当包含下列内容：　　（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；　　（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；　　（三）服务费用及其支付方式；　　（四）合同当事人的权利和义务；　　（五）违约责任和纠纷解决方式。　　建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。　　第十七条　房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。　　第十八条　房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。　　房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。　　第十九条　房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。　　两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。　　第二十条　房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。　　第二十一条　房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：　　（一）是否与委托房屋有利害关系；　　（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；　　（三）委托房屋的市场参考价格；　　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；　　（五）房屋交易涉及的税费；　　（六）经纪服务的内容及完成标准；　　（七）经纪服务收费标准和支付时间；　　（八）其他需要告知的事项。　　房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。　　第二十二条　房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。　　房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。　　第二十三条　委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。　　第二十四条　房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。　　交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。　　第二十五条　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：　　（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；　　（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；　　（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；　　（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；　　（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；　　（六）改变房屋内部结构分割出租；　　（七）侵占、挪用房地产交易资金；　　（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；　　（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；　　（十）法律、法规禁止的其他行为。　　第二十六条　房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。　　房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。　　第二十七条　房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。第四章　监督管理　　第二十八条　建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。　　房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。　　被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。　　第二十九条　建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。　　第三十条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：　　（一）房地产经纪机构备案信息公示；　　（二）房地产交易与登记信息查询；　　（三）房地产交易合同网上签订；　　（四）房地产经纪信用档案公示；　　（五）法律、法规和规章规定的其他事项。　　经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。　　第三十一条　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。　　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。　　第三十二条　房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。第五章　法律责任　　第三十三条　违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：　　（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；　　（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；　　（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；　　（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；　　（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。　　第三十四条　违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。　　第三十五条　违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。　　第三十六条　违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。　　第三十七条　违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。　　第三十八条　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章　附　　则　　第三十九条　各地可以依据本办法制定实施细则。　　第四十条　本办法自日起施行。
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Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si 上海旌荣信息科技有限公司 版权所有买房被吃差价 买房人状告房产中介
买房被吃差价&状告中大恒基&&
买房人要求双倍赔偿12万余元；中大恒基称吃差价系员工个人所为
　　本报讯&（记者吕佳瑜&通讯员王悦）2006年，北京房地产中介行业协会发出《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，当时，中大恒基等多家房地产经纪公司纷纷表示拥护，愿受社会监督。近日，买房人周先生以中大恒基公司违背倡议书承诺，赚取6万元差价为由，将其告上了丰台法院，要求其双倍返还房屋差价及其他损失共计12万余元。
　　买卖双方事后得知差价
　　周先生在起诉书中称，日，李先生与中大恒基签订了《北京市房屋出售委托合同》，约定由中大恒基公司独家代理李先生所有的位于丰台区角门西里的一所房屋出售事宜。合同约定的出售价格为82万元。
　　日，李先生委托时任中大恒基虎坊桥店的经理张某代办该房屋的买卖交易手续。次日，张某代李先生与周先生及中大恒基签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋出售的价格为88万元，中介费为售房价格的3%.
　　同年9月，周先生交齐全部88万元房款取得房产证。周先生购得该房屋后，联系上李先生，二人得知中大恒基吃了6万元的差价，并因此导致周先生多支付中介费用1800元，贷款利息1920元，契税900元，土地出让金1800元。
　　为此，周先生要求中大恒基双倍返还购房差价12万元，并支付多收的中介费等，以上共计12.6万余元。
　　被告称倡议无法律效力
　　在法庭上，中大恒基公司的代理人对周先生所述事实表示认可，但他认为李先生的代理人是张某而不是中大恒基公司，是张某个人赚取了差价，其个人行为也侵犯了中大恒基公司的权益。故不同意周先生的诉讼请求。
　　周先生当庭出示了倡议书和店内公告，以证明中大恒基公司违背了不赚取差价的承诺。对此，中大恒基公司的代理人表示，倡议书和公告本身不具有法律效力，而且也未列入合同中，不能说明什么问题。
　　法院将择日对此案作出判决。
&&8:27:52&?&来源：&新京报&&&
[ip:61.49.175.*] && 11:24:001楼
中大恒基就是不可靠，我最近在看房子，差点被忽悠了[发帖ip:61.49.175.*]
[ip:221.222.121.*] && 12:08:002楼
只有品质不好的才这样呢&&&&少数的[发帖ip:221.222.121.*]
[ip:221.222.127.*] && 18:56:003楼
阁下说中大恒基不好&&难道中大恒基骗过你吗？不见得吧！好像某些人在恶意炒作吧？一个公司能发展成为北京龙头企业！难道是骗来的？你有这评论别人的功夫！多想想自己呆的公司该怎样去好的工作才是真的！靠这种方法你能独揽亦庄业务么？？？？？？？？？[发帖ip:221.222.127.*]
[ip:221.222.127.*] && 18:57:004楼
什么时候的事情&&现在还拿出来&&？？[发帖ip:221.222.127.*]
[ip:61.149.81.*] && 7:22:005楼
中大恒基经常几个员工联合骗顾客，我还被她们骗了2万元。几个员工一块骗一个顾客，让顾客只能吃哑巴亏[发帖ip:61.149.81.*]
[ip:61.149.81.*] && 7:25:006楼
以后大家遇上中大恒基，尽量躲远点[发帖ip:61.149.81.*]
&&用户名&&
&&&&验证码：&
&注意遵守国家相关法律，文明，尊重事实，限定字数：120个；勿发表过激言论，勿发表地域争议言论，网站工作人员可能随时删除不妥的帖子，勿介意。（需审核后显示）房产中介利用“现金收房”方式从中赚取差价
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房产中介利用“现金收房”方式从中赚取差价
&&&&新华社沈阳１０月６日专电（记者王炳坤、陈光明）房子挂在中介长时间卖不掉，而被中介用低价收走后，短时间就被高价卖出。记者采访了解到，由于房地产经纪和买房人、卖房人的信息不对称，个别中介利用“现金收房”方式，从中赚取差价，侵害卖房人利益。
&&&&两个多月前，鞍山市民老潘把父母留下的一套老房子委托给中介，要价２８万元。委托登记时，中介人员就提出以２５万元的价格“现金收房”，老潘没有同意。可房子在这家中介挂了一个多月也没动静，老潘打电话询问，中介反复强调现在市场不景气，加上房龄有点长，买家都嫌贵。
&&&&这期间中介再次提出以２５万元收房，表示只能先付一半房款，一个月后才支付剩下部分，而且先不办理产权更名，只办了“全权卖房委托公证”。因为做生意急需周转资金，老潘只能签了“城下之盟”。
&&&&然而，卖完房子半个月后和朋友的一次闲聊中，老潘发现房子居然被朋友的亲戚买走了，时间就在自己卖房后的一周，成交价是２８万元。“这说明中介在找到了买家的情况下，以较低价格从我手中收房，从中赚取差价。”老潘对中介的做法很气愤。
&&&&记者国庆长假期间走访沈阳、鞍山部分房屋中介，发现有“现金收房”业务的不在少数。鞍山市一家房产中介公司的经理介绍，由于现在二手房市场相对冷清，一些不法中介就故意“压”着客户的房子不卖，然后利用“现金收房”赚取差价。还有的中介将手中的房子拿去银行做抵押变现，再以低价收取更多的房产。
&&&&在这个过程中，中介往往和房主签订委托房屋产权交易公证，而不是产权更名。这样的交易，房主需承担很大风险。这位业内人士表示，圈子里曾发生过中介无法快速将压在手里的房屋变现，资金链断裂，事情败露后将房屋抵押拿到现金后溜之大吉的事件。
&&&&沈阳市开宇律师事务所律师孙洪文说，按照相关规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。他提醒，选择中介买卖房屋时，一是尽量选择规模大、口碑好的中介公司，以降低风险；二是买卖双方一定要当面将价格谈清楚，正式签订《房屋买卖合同》，并去有关部门办理房屋产权更名。
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