教大家看清认筹的几大陷阱
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　　知情人士告诉记者，“”里其实暗藏了种种“玄机”。　　陷阱一：“认筹”楼盘大多没有搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。　　记者本月26日赶到了正在进行“内部认筹”的蛇口某楼盘的“售楼处”，现场已挤满了前来登记的消费者。记者问一位销售人员：“楼在哪里呢？”该销售人员透过售楼处的玻璃窗指着楼下的一处工地说：“楼还正在打桩。”而记者此前在市国土部门也未查到该楼盘的初始登记记录，这就意味着这个尚在打桩、还没有进行初始登记的楼盘就已经开始“认筹”了。　　陷阱二：变相占用消费者资金　　取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。令人咋舌的是，华侨城内的某处高档楼盘每套房的“认筹诚意金”高达100万元。　　尽管均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。　　有媒体披露，去年某楼盘认筹时打出了“购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到‘1万元抵2万元’、‘2万元抵3万元’”的优惠，结果吸引了大批消费者前来排队认筹。认筹当天就发放了“VIP认筹卡”1000多张，每张“VIP认筹卡”应交“认筹诚意金”最低1万元。以此计算，开发商一日即融资1000余万。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长。专家说，被无偿占用的这1000多万元“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。　　专家分析说，由于近期以来国家的宏观对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。　　专家警告说：“对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。”　　陷阱三：排队之“谜”　　几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。　　为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买；越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”但最后并未抽中权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权、甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。　　“排队”有奥妙，“解筹”也暗藏“杀机”。　　由于在一般情况下交纳“认筹诚意金”之后，即可参加抽号（通过抽签的方式在所有认筹者中抽得获得选房权者），而且“认筹诚意金”可无条件退还，这就给“炒家”提供了机会。知情者介绍说，“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。　　今年初，发生了一起较严重的“解筹”风波——一家代理商在代理一家楼盘的销售时，组织了“认筹”和“解筹”。结果，楼盘全部房屋仅100余套，但“认筹”数高达1000余个。“解筹”当天，现场一片混乱，有激动的消费者冲进抽号现场，砸开了抽号箱，发现抽号箱内有很多相同的号码！　　陷阱四：故意控制房号　　记者从知情者处获悉，不少开发商及代理商在“认筹”时，往往故意控制房屋销售的数量。知情者打了一个比方，有些楼盘往往只放出1/3的房屋，这1/3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。“越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。”专家警告说，“这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。”　　陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”　　所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。　　有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出了整整1100元/平方米。　　地产专家：“认筹”带来了极大危害　　记者日前采访了市协会的一位专家，该专家就坦言：“‘认筹’给房地产市场带来了相当大的危害。其中最大的危害就是为房地产炒作提供了一个几乎毫无风险的平台。”　　该专家分析说，由于“认筹热潮”人为制造了楼市“供不应求”的假象，不明真相的消费者也跟风买房。而“炒家”只要付出可“无偿退回”的“认筹诚意金”就有可能获得选房权。在热销假象的迷惑下，真正愿意买房自住的消费者在经过多少次的往来奔波以及漫长等候后，往往非常想获得“苦苦追求但又未能得到”的选房权。结果，自然给“炒家”创造了机会。　　另外的一大危害就是推动了房地产“虚热”势头。“认筹”与“炒作”互相推波助澜，导致房价逐步上升。结果，不仅消费者付出了更多，而且一旦房价回落，在高位买进者定将遭受巨大损失。　　购房认筹中的惊天骗局　　凡未取得《许可证》前，发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部”“内部登记”等任何形式变相无证销售，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。　　所谓“认筹”就是开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式，吸引有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用，依照付款时间先后顺序取得号，在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选，购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。　　下面带大家来看看认筹的欺骗本性，以及对消费者乃至整个房价市场的危害！　　侵害一：消费者丧失知情权。　　消协统计数据显示，八成以上楼盘都采用了“认筹”方式，“认筹”以后“蓄客”的时间短则数月，长则半年甚至一年，在这段时间里面，不公布销售均价，不公开选房，消费者手中只握有一个缥缈的“优先权”，而对欲购房资料一概不知。为保证“认筹”的成功与“火爆”，有的开发商四处“放号”，有的售楼小姐手里就握一定数量的“认筹号”，向看盘的顾客推售。楼盘的“认购”量，往往是推盘量的几倍甚至十几倍，给人一种楼盘“供不应求”的市场假象。　　举例，位于东城区火炼树的“尚书苑”楼盘，从今年4月19日起开始接受认筹，据发展商公布只有300多套房子，结果到6月底已经引来了将近1000人“认筹”，没有结束；“XXXX湖”楼盘首期推货量才135套，而3月18日接受预约认购当天，就发放VIP卡200多张。这种“紧俏”、“热卖”的气氛对欲购房消费者造成了极大的心理压力，一解筹就糊里糊涂地匆忙选购下了。如据发展商公布，南城“XX小城”开盘当日推出200套单位就卖出194套，沙田“XXX港”“解筹”开盘当日推出280多套单位，到中午时分便有250套售出。虽然不排除其中数据水分，但抢购热潮从中可见一斑。　　记者采访了数名购房者均表示，交纳了定金之后，我们什么都不知道，只能等通知去解筹。　　侵害二：迫使消费者放弃了选择权　　购房者原本可以货比三家，从容选购合意的房子。消费者由于在某一处楼盘交纳了“诚意金”等于上了“套”，弃之可惜，从而在不知不觉中，丧失了选择的余地。但一些开发商、代理商、“炒房者”就是刻意要营造抢购的极端热闹气氛，找人来排队制造出楼盘“供不应求”的假象。　　许多不明的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买，就越愿意排队。甚至在同一个楼盘多次“认筹”的人也不在少数，因“认筹”越多，被抽中的机会就越大，往往被抽中一个号转手就能卖钱，而那些尽管排了队也交了“认筹诚意金”但最后并未购中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权，甚至再出更高的价格从“炒家”买筹号，更有甚者，那些有门路的人往往通过关系在一开始就“先占”号，然后再往外转手倒卖。据调查，“认筹”楼盘的售楼小姐手中都有推销“认筹”号的任务。　　侵害三：侵犯消费者的公平交易权　　“认筹”还有一个噱头就是：销售折扣。一般的楼盘都会以“九折优惠”、“1万元抵2万元”等方式吸引消费者前来“认筹”。可是在“认筹”阶段，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定房屋单价，如果“认筹”的人数超过预期，开发商就趁机提价。这点其实是购房者致命的伤害，即使购房者自己无利可图，更加伤害了其它的购房者。　　比如说武昌区武珞路及雄楚大街之间的BH楼盘，认筹前给消费者发布的价格是6700一米，后来发现认筹的人比较多，立马涨价到7000一米。而人家之前许诺的优惠也不过是10000元。按平均子100米计算，那么这些购房者实际上由于积极地参加认筹，实际上不但没有少付一个铜板，反而为此多付了20000元，更让后面的购房者多支付30000元以上。如此损人不利己的事情，从来没有人感觉到，就因为交易的不公平，信息的不公开。但反过来一想，要是大家都不参加所谓的认筹，房价自然就涨不起来了，大家实际所获得优惠，也绝对比都去参加认筹的好的多。一方面喊房价高，却还要参加认筹的人们，请想想是这是多么的愚蠢！　　侵害四：无偿占有消费者的资金　　据了解，目前开发商的普遍做法，“认筹”金额少则三五千，多则一两万；“认筹”时购房者以现金方式支付，由发展商出具收据，一般楼盘从“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长，这样占用“认筹”资金少则几百万元，多则几千万元，规避了国家财务制度对企业流动资金数额限定的规范，这实际是开发商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”，存在有非法融资的嫌疑。尽管开发商均承诺“认筹金”可无条件无息退还，但房地产开发周期较长，风险来源较多，消费者不但没有获得，而且万一没有领取的楼盘“烂尾”，消费者更会损失惨重。　　侵害五：消费者没有任何法律保障　　购房者在购得VIP卡，特别是前期的“认筹”客户在确立自己的“认筹”编号后，几乎都以为板上钉钉，但这种想法有时候只能一厢情愿。因为与商品房预售或销售相比，“认筹”活动中当事人之间虽然多数未签协议，即使有协议，协议的内容不受法律保护。　　“认筹”所形成的“排号费”不等同于定金，也不是履约的保证，对开发商没有任何法律约束力，如果售楼开发商将的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商只需要将“排号费”返还购房者，不用支付或双倍赔偿。　　如果开放商发现“认筹”客户多、排号购买踊跃，就会随意提高房价，把房子按提价的价格卖出去。而对于原先排号的那些购房者则采取退还排号费的方法，取消其优先选房、购房享受优惠价格的权利。更有个别开发商在认筹后紧接着通知购房者，将诚意金转为“定金”并签定“认购书”，企图将“认筹”合法化，以“定金”的形式吞食“诚意金”。　　由此可见，这种认筹的营销手法，为开发商提供了一个毫无风险的炒作平台，扰乱了房地产市场正常经营秩序，推动了房价的虚高，残害了消费者的权益。&　　② 综合体商铺：供应量持续走高，年度销冠尚存悬念
　　③ 社区商铺：借势综合体，互补优势助力底商销售　
文/住在杭州网记者 盛哲徽
　　12月6日，杭州滨江宝龙城市广场，在位于江南大道和火炬大道交汇处的现场销售中心首次开盘，推出3号楼商业街&双地铁金铺&200余套，主力户型45-70方，短短两小时去化8成以上。
　　在滨江宝龙城市广场之后，年内杭城将难再有大规模的商铺推出，因此这次首开也被业内普遍视为2014年杭州商铺市场的收官之战。而其热销的结果，则可看作是杭州全年商铺市场的一个缩影。
　　在过去几年中，杭州的商铺市场主要呈现三足鼎立的模式，专业市场商铺、优质综合体商铺和社区商铺各占胜场。专业市场商铺历史悠久，更易操作；综合体商铺是新兴事物，背靠大树好乘凉；社区商铺，投资门槛低，资金成本少。
　　而从今年年末的销售数据看，这个惯有的格局已有松动的迹象，综合体商铺正强势占据商铺销售的主要份额，而之前频繁出现在销售榜单前列的专业市场商铺则有日渐式微的迹象。
2014年杭州楼市商铺销售累计金额排行榜（数据截至12月9日）
累计面积（平米）
累计金额（单位：万）
萧山宝龙城市广场
　　专业市场商铺：整体低迷，部分市场土地性质有风险
　　据本网数据显示，截至目前，杭州商铺市场销售金额前十位的项目中，有8个是综合体商铺，社区商铺则占据两席，原本榜单上的常客&&专业市场商铺则踪迹全无。该类型商铺中，销售成绩最好的亿丰家居建材城亦只有3700多万，与排在榜单前列的亿元级别以上的综合体商铺相去甚远。&
亿丰家居建材城内的红星美凯龙家居广场
　　这个情况较过往几年有所区别，在此之前，浙江彭公竹制品市场、杭州大世界五金城、浙江金恒德汽车用品采购城等专业市场多曾是销售榜单上的常客。2012年，浙江彭公竹制品市场更是以近3亿的销售总额，位居当年销售总金额的前三甲。
　　2010年前后，杭州专业市场曾迎来了短期内的供应暴增期，当时以四季青服装交易中心为代表的专业市场商铺，因为销售价格不高、租赁价格稳定，以及发展商推出的各种包租协议，一度成为市场投资的热点。然而时过境迁，专业市场商铺呈现逐渐走低的态势，这几年间究竟发生了什么，让专业市场商铺不再受宠？
　　推究原因，当中固然少不了行情低迷、电商冲击、城市板块变化所推动的搬迁、其他类型商铺的崛起等外部因素，但更直接的影响还是来自于自身。
　　专业市场的土地性质存在一定的风险性，以九堡客运商圈一带为例，新四季青服装批发市场、新客站商城、瑞纺联合市场、恒大建材市场、红星美凯龙、物流市场、石材市场等等，其中有些因为土地性质而没有独立产权。这就意味着商家们无法排除可能会遇到的运营不利或者拆迁等变故，毕竟只有房产证是受到法律保护的。
　　相较其他类型商铺，市场商铺这种更浮于表面的风险，是造成其近年来在销售市场上低迷的主要原因。
　　综合体商铺：供应量持续走高，年度销冠尚存悬念
　　全年销售金额榜单，十占其八，综合体商铺在今年的强势表现，或将预示着该类型商铺&春天&的到来。事实上，综合体商铺独大的现象在去年就已呈现，从成交金额上来看，去年商铺成交排名前三的项目分别是万达广场、宝龙城市广场和五洲国际广场，三者无一例外，皆是标准的综合体项目。其中万达广场商铺成交163套，斩获金额7.5亿；宝龙城市广场成交75套，成交金额达5.8亿；五洲国际广场178套，成交金额达2.7亿。
　　10月25日杭州万达广场大商业亮灯盛典
　　自去年开始的这股综合体商铺热潮，很大程度上取决于该类型商铺供应量的增加，据世邦魏理仕杭州区董事总经理马英枢介绍，仅2013年，城西银泰城、西溪印象城、浙商财富中心等综合体的开业或交付就为市场带来19.5万平方米的新增供应，将近2012年供应量的5倍左右。
　　而2014年杭州万达广场、中大银泰城等品牌综合体的预计入市，以及绿地胜利河美食街、绿地中央广场二期、万通中心、远洋&大运河商务区、矩阵国际均有一批优质商铺预售或在售，则持续拉高了该类型商铺的市场关注度。
　　当然，供应量的增长并不能直接带动成交量，综合体商铺销售金额的&水涨船高&很大程度上还是取决于自身的价值。在12月6日的滨江宝龙城市广场首开现场，一位姓钱的客户恰好和记者聊起该话题，他说：&综合体商铺性价比相对比较高，除了可以借助项目的品牌号召力外，还可以分享其他物业类型所带来的资源，就拿宝龙来说，shopping Mall、写字楼、公寓这些的客群同样也能成为我的客群，而这个优势社区底商肯定给不了我，他能针对的只能是小区和周边的人&。
　　正如钱先生所说，相比于其他形式的商铺而言，城市综合体里的商铺除了自身的投资价值之外，还享有综合体里其他物业类型所带来的资源共享，以及整体项目档次水平提高所带来的消费群体的提升。此外，受限于城市的工作压力与时间、交通成本，消费者愈发倾向于能一站式解决各类需求的综合体项目。
　　滨江宝龙城市广场开盘盛况
　　值得一提的是，与其他类型商铺不同，综合体商铺的年度销售冠军尚存悬念。现阶段，万达广场仍以4.5亿占据榜首位置，其后为3.5亿的龙湖&滟澜山，由于差距较大，滟澜山已不可能在短期内追上万达。也就是说万达广场最大的威胁将来自于新近开盘的滨江宝龙城市广场，由于宝龙售出的这批商铺尚未线下转线上，因此还尚难定论，不过考虑到下沙宝龙城市广场和萧山宝龙城市广场，截至目前的销售成绩均成功跻身商铺销售前十，有理由对宝龙今年的这个核心项目高看一眼。
　　社区商铺：借势综合体，互补优势助力底商销售
　　去年一年，除了综合体项目商铺获得市场青睐外，社区商铺同样也是成交的一大热点，这其中宋都晨光国际、荣安望江南、嘉里桦枫居、银马公寓等小区的社区商铺也贡献了一部分的成交量。今年这个势头得到了延续，城北的宝嘉誉峰和城东新城的远洋心里分别以1.4亿和1.3亿，位列销售金额榜单的前列。
　　社区商铺主要针对社区住户，其功能经常是用来满足人们的日常生活，如日常餐饮、买菜、五金、杂货等很基本的生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候，人口庞大起来，人们对生活品质的要求越来越高，就需要集中商业综合体来提升这个板块的居住品质。当然，有了商业综合体并非就抛弃了社区底商，一定程度上，社区底商是对综合体的补充。
　　宝嘉誉峰7月开盘盛况
　　现在社区商铺销售榜单上位居第一的宝嘉誉峰，即是典型案例。可以说，其商铺在一定程度上充当了万达广场的替代品。今年7月，记者曾亲历了该项目沿街商铺的开盘现场，在采访中，有不少客户透露称自己曾是万达广场的意向客户，由于万达广场商铺的价格过高，所以才选择了一路之隔的宝嘉誉峰，希望能借此分享到万达商圈内的红利。对此，宝嘉誉峰方面也表示认同，一位姓徐的销售人员向记者透露，宝嘉誉峰的商铺今年截至目前，共开盘三次，余量已不足20套。从客户组成上看，主要以温台地区的投资客为主。&西侧的商业街温台客户买的比较多，我想这也是因为该商铺和万达隔街相望有关吧&，该销售人员如是说。
　　相比于万达广场，宝嘉誉峰除了在单价上存在优势外，其面积段也相对较小，平均面积仅80方，这也使得其总价能够控制在一个购房者比较能承受的范围内。此外，比之综合体商铺，其社区底商的性质，使宝嘉誉峰的底商出租、转让都更为容易，这也是其成交活跃的一大要因。
　　在新的消费时代下，社区商铺受电商的影响相对较小，如按摩店、足浴店、水果店、干洗店等多是电商所无法取代的。但这并不意味着社区商铺没有危机感，实际上，其求变的速度要明显快于其他类型商铺。
　　北宸之光商业&宸天地&
　　今年以来，给社区商铺做&加法&已是多数开发商的共识。万科&良渚文化村中的第五食堂、玉鸟流苏们逐渐被上升至&三好住宅&的集团高度，北宸之光也推出了宸天地的社区新商业；绿城继翡翠城的翡翠天地运营7年后，逐渐开始更新升级，引入云服务，设立APP；坤和&和家园，一张&和盟卡&可以让业主享受1500方的知味观&位园、2000方世纪联华超市、蓝山咖啡、广发银行、本艺欧莱雅美发、克丽缇娜美容、菲力伟健身近40家社区商家、主题餐饮、生活超市、品牌连锁店、时尚精品店等2万方社区专属服务。
　　社区商业，正在满足业主日常生活需求中发挥越来越大的作用，尤其对于周边缺乏大型商业配套的新型住宅区域尤为重要。也因此，如何找准定位，合理规划业态，满足业主需求成为社区商铺投资盈利的机遇之一。
　本文编辑：张筱
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红星美凯龙商铺骗局，骗了上千投资者
红星美凯龙商铺骗局，骗了上千投资者
图为红星老板被商家围堵
详见：http://sh.bbs..cn/thread-.html
中国红星美凯龙集资诈骗
1、卖房时的虚假宣传和广告，与桐乡帝豪房产联合欺诈，抬高房价的事实.
2、出台忽悠的合同条款忽悠老百姓.
3、降低租金回报提高加扣市场运营成本.
4、多次谈判毫无诚意忽悠老百姓.
5、涉嫌串通桐乡帝豪房产非法融资，牵涉数以千计投资者，金额5亿，红星骗子还业主的血汗钱！
你们好。我们是桐乡红星美凯龙的业主，分别于2008年-2011年之间购买了桐乡红星美凯龙的商铺。当初大家都是满怀希望，基于对红星美凯龙大品牌的极度信任和包租10年加8-18%租金回报的承诺而成为了业主。（见附件：红星美凯龙的商铺宣传资料）
桐乡红星美凯龙以虚假宣传及各种诱骗方式，高价售卖商铺给各地消费者，并肆意违反承租协议，降低返租租金，欺骗业主，侵害了所有业主的利益，涉嫌诈骗。
事实和理由：
一、售前欺诈宣传：
1、 所有宣传资料和工作人员介绍都是以红星美凯龙公司名义进行宣传和销售的，并一再强调红星美凯龙大品牌的实力，信誉和品质保障。销售人员的名片也都是红星美凯龙的，利用红星美凯龙的知名度进行销售，并说开发商帝豪公司和红星美凯龙是一体的（红星美凯龙和帝豪也许互有股份，这一点购房者无从得知），而红星后来的声明说不是，实际销售主体是当地开发商帝豪。这样虚假宣传，蒙骗消费者，涉嫌欺诈。
2、 宣传资料中提到的10年内嘉兴地区不会开第二家红星美凯龙，而嘉兴红星美凯龙于2010年10月就开业了，明显违反了当时的承诺，并严重分流了商铺的生意量，危害了业主利益，涉嫌欺诈。
3、 宣传资料举例说另一城市红星美凯龙的租金在120元/平方以上，桐乡的回报最低为8%，高于银行按揭贷款利率，业主每月收租后还完贷款还有多余收益，以此诱骗买房者。目前事实证明反租数额已远远低于承诺数额，有夸大宣传欺诈的嫌疑。
二、销售过程中欺诈蒙骗：
1、 付定金前不给业主查看合同文本就让买房者签字，欺骗说合同都是国家统一文本并且在政府相关部门备过案的，以此麻痹消费者。但实际情况是合同版本有多个，且和业主利益有关系的关键条款，内容各有不同。最重要的是，在没看到合同的情况下，无法发现销售主体并非之前宣传中提到的红星美凯龙，而是桐乡帝豪房地产开发公司，有欺诈嫌疑。
2、 付完定金看到合同后，发现销售主体并非为美凯龙而是桐乡帝豪房地产开发公司时买房人提出疑问，被告知是一体的。当有业主因此提出不买时，出售方拒绝退还定金，以此胁迫购买，极为霸道，涉嫌欺诈。
3、 包租合同按照签订时间不同有多个版本，特别是关于租金算法这点最关键的利益点，几个版本差别很大。且后期版本中并未像售前宣传一样注明收益率（仅用一个公式模糊的写了反租收益计算方法），不同版本的合同对返租收益定义有明显差别，诈骗意图非常明显。
4、 《买卖合同》中第十五条 关于产权登记的约定中明确提出办理权属的3证（契税证，房屋所有权证和土地使用证），但没有业主拿到过契税证，属三证不全，且房屋所有权证与土地使用证不符，有欺诈嫌疑。
三、售后欺诈蒙骗：
1、 部分业主合同中承诺2年内成立业主委员会，但从未得到履行；而当业主从2010年开始不断打电话要求成立业主委员会时，得到的答复是从没有其他业主提过要成立业委会的，并一再拒绝公开业主名单的请求，从而阻挠业委会成立，违反了《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法规要求，侵害业主权益。
2、 不按《合同法》程序要求，在不通知业主的情况下随意更换物业公司，有侵害业主权益之嫌疑。
肆意违反包租合同条款，在不通知业主的情况下任意延期返租，大幅降低返租租金，且不按合同条款对业主进行补偿，侵害业主利益。
四、其它：
1. 《委托经营管理合同》即包租合同中的附件《收据》：甲方收到乙方代为承租方先行支付的日至日两年的房租：甲方初次购入该房总房价的1%。当时强迫每个业主签字。业主均表示不明白此文的意思，被告知此条文跟业主利益无关，只要在上面签字即可。所有业主被强迫在此条款上签字，明显有失公平原则。
2. 根据国家（银发（号）《关于进一步打击非法集资等活动的通知》规定所指“非法集资”之一的一种情形：（对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资）；桐乡红星美凯龙是以公司的名义，对商业店铺进行售后返租，不等份分割，以不确定的对象为招商目标，所进行的没有经过法定程序经有关部门批准，既进行的一种集资行为。该行为已经完全等同于该法规通知内容，有关非法集资的基本要件，违法行为已经构成。
3. 根据红星美凯龙2010年5月25日发布的《红星美凯龙关于商铺投资的严正声明》，“我公司及下属公司在全国范围内（包括浙江的杭州、桐乡、湖州、安吉、嘉兴、舟山，江苏的南京、泰兴、昆山、宿迁，福建的泉州，山东的潍坊等地）均没有任何产权式商铺销售或商铺使用权出让，更不会对这些商铺投资者作出任何承诺和保证。”
从外观看桐乡红星美凯龙和位于上海真北路的红星美凯龙总店一模一样，没有红星美凯龙许可和支持，开发商不会将建筑商场给红星美凯龙做免费的广告，并且红星美凯龙官方网站也是明确承认桐乡店为本公司的第39家分店。
4、如果真如红星美凯龙声明中所说，桐乡红星美凯龙与红星美凯龙公司无关，当得知桐乡帝豪房地产开发公司利用自己的品牌知名度虚假宣传时，为什么在长达数年的时间内均未红星美凯见龙公司采取行动制止对方，而默许其继续经营？
全体业主均是基于对红星美凯龙这个强大品牌的信任，才愿意成为桐乡红星美凯龙业主的，对于这一点贵公司和其他各参与方均是心知肚明，而红星美凯龙公司极大地利用了这一点。因此，对于桐乡红星美凯龙目前的状况，红星美凯龙公司负有不可推卸的责任。
根据以上事实，经业主一致同意，要求全额退还购房款, 终止包租合同，停止侵害全体业主利益的一切行为。
{:4_184:}飘过~~~~
红星美凯龙昆山打架事件视频曝光，***们可以来看看事件现场的真实情况
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桐乡红星美凯龙的业主说：
& & 你们好。我们是桐乡红星美凯龙的业主，分别于2008年-2011年之间购买了桐乡红星美凯龙的商铺。当初大家都是满怀希望，基于对红星美凯龙大品牌的极度信任和包租10年加8-18%租金回报的承诺而成为了业主。（见附件：红星美凯龙的商铺宣传资料）
桐乡红星美凯龙以虚假宣传及各种诱骗方式，高价售卖商铺给各地消费者，并肆意违反承租协议，降低返租租金，欺骗业主，侵害了所有业主的利益，涉嫌诈骗。
一、售前欺诈宣传：
1、 所有宣传资料和工作人员介绍都是以红星美凯龙公司名义进行宣传和销售的，并一再强调红星美凯龙大品牌的实力，信誉和品质保障。销售人员的名片也都是红星美凯龙的，利用红星美凯龙的知名度进行销售，并说开发商帝豪公司和红星美凯龙是一体的（红星美凯龙和帝豪也许互有股份，这一点购房者无从得知），而红星后来的声明说不是，实际销售主体是当地开发商帝豪。这样虚假宣传，蒙骗消费者，涉嫌欺诈
2、 宣传资料中提到的10年内嘉兴地区不会开第二家红星美凯龙，而嘉兴红星美凯龙于2010年10月就开业了，明显违反了当时的承诺，并严重分流了商铺的生意量，危害了业主利益，涉嫌欺诈。
3、 宣传资料举例说另一城市红星美凯龙的租金在120元/平方以上，桐乡的回报最低为8%，高于银行按揭贷款利率，业主每月收租后还完贷款还有多余收益，以此诱骗买房者。目前事实证明反租数额已远远低于承诺数额，有夸大宣传欺诈的嫌疑。
二、销售过程中欺诈蒙骗：
三、售后欺诈蒙骗：
楼主我想说 一切商家给予的口头承诺 都可以无视，除非写在合同上！不敢写在合同上就是不敢保证 就等于毫无承诺 所以。。。所以。。。。&
桐乡位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，属于嘉兴五县市之一，1993年4月撤县设市。 东距上海131公里，北离苏州74公里，西邻杭州65公里，居沪、杭、苏金三角之中；境内地势平坦，河网密布，气候四季分明，自然环境优美，一派江南水乡景象，素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦”之美誉。
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》/gb/content//content_1105603.htm
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》(1)
& && &&&几年前，房地产市场上流行一时的“售后返租”营销方式，在2001年9月被国务院颁布的《商品房销售管理办法》叫停后，最近又在杭州九堡红星美凯龙金茂MALL现身。　　记者俞亦赟文
　　& && &　不少投资者跃跃欲试　　& && &&&沿着德胜快速路杭州新客运中心过去，就是九堡的红星美凯龙金茂MALL，记者赶至现场时看到，整个建材家居市场已开始结顶，最惹人注意的，便是位于市场正前方的招商中心。　　& && &&&“商家承诺，购买15年商铺使用权后马上可返租，6年内返还70%投资额。如果6年内想退，则按年结清租金基础上，再全额返还购买款。”记者在位于杭州九堡的销售现场看到，这些承诺令不少投资者跃跃欲试。　　& && &&&真有这样的好事？据负责销售的现场经理裴先生介绍，该市场经营面积为40万平方米，号称华东建材家居第一MALL。此次开发商拿出1/8面积，给投资者一次性“认租”15年。其中，1~3楼已经卖完，四楼正在进行中。
　　& && &&&换个马甲就“合法”？　　& && &&&“售后返租”营销方式既然不合法，那么红星美凯龙金茂MALL又怎么敢公开宣传呢？据了解，红星美凯龙金茂MALL是和一家名为“大众房产”的中介公司签订了协议，委托该中介公司代为操作的。　　& && &&&带着疑问，记者采访了21世纪不动产杭州分部一位负责人叶宏伟。他说，现在的“售后返租”模式已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方“开发商“卖给乙方”投资人”，甲乙双方共同找到丙方“投资中介”，由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》(2)
风险依然存在　　“售后返租”借担保在市场上变身，但其再度活跃的深层次原因，是人们看好房地产市场大势。叶宏伟认为，“售后返租”采用中介运作、引入担保，从法律上可以认定是不违法的。但是应该看到，目前有不少开发商是通过中介由一家人两块牌子的方式变相运作，其市场风险依然存在。　　高回报必定伴随着高风险，现在的投资人应记得上世纪90年代房地产市场上“售后返租”带来的风险，此轮“售后返租”已改弦更张。记者深入了解，红星美凯龙金茂MALL整个“认租返租”流程极为复杂。该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)，由两个公司主体、两个法人共同出资组建；红星美凯龙则在早前入股该公司，据称股份占比不大。　　投资该市场商铺要求签订两份合同。首先，投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议；然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时，他们的回答是，除非公司倒闭。实际上，与投资者发生返租权利义务关系的，只是金茂管理公司，并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善，拍拍屁股“走”了，消费者该向谁要钱呢？是金茂实业吗？
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》(3)
业内人士提醒　　当心“馅饼”变成“陷阱”
　　随着今年上半年杭城楼市回暖，一批商业地产也开始“疯狂”，中介的招商电话不断出击。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中，却远非那么回事。
　　一位不愿意透露姓名的家具市场经营者告诉记者：目前对“售后返租”的法律规定有些“暧昧”，这使得“售后返租”市场不够规范，存在很多陷阱。他说，市场所在的九堡，规划中虽然有几家专业市场，但尚未带动起商业氛围。现有的几个小区入住率也并不高，大多空置或出租。比如当地已有的恒大建材市场，经营状况并不理想。九堡往东的临平已有繁华的专业家居市场，下沙和临平的消费多在此，往西靠近主城区，家居市场更多。
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》(4)
业内人士提醒　　当心“馅饼”变成“陷阱”
　　　家居市场的盈利靠租金收入，红星美凯龙也采取这种模式。租金则按市场的繁荣程度而定，而九堡店由于属于新市场，前五六年内，人气一下上不来。不过，之后的租金就按市场繁荣程度而定了，其中的弹性可谓相当大。“一旦市场经营不好，空置率高，不收租金甚至关门都有可能。”他认为，这是投资者最大的风险。另外，杭州专业家居市场竞争激烈，在杭州各区域已基本覆盖完毕，有的地段，甚至出现多家家居市场“肉搏”局面。因此他认为，九堡这家红星美凯龙何时能繁荣起来，还是未知数。如果市场繁荣不起来，所谓的高回报也只能是“画饼充饥”。
浙江日报：《红星美凯龙：换个马甲&售后返租&惊现杭州》(5)
业内人士提醒　　当心“馅饼”变成“陷阱”
　& & 叶宏伟提醒投资者：这种所谓高回报的投资，最大的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。而最大的风险，其本质来源于市场的经营状况。他说，对于投资者来说，后面的9年回报率最关键，但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里，而且能否经营好，目前谁也说不准。”其实道理很简单，没有只赚不赔的好事，否则开发商何必将好处拱手相让？有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。
　新闻链接
　　重庆市渝中区中华广场是重庆科华(集团)公司开发的商业地产。2003年7月，数十位投资者先后购买该广场产权式商铺，并立即与重庆新一佳百货公司(简称重庆新一佳)签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8%。开发商在销售商铺时，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。日，按照租赁合同，投资者领取第3年度的首笔租金，但重庆新一佳却以众多业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，可开发商董事长神秘失踪，原开发企业办公地点也空无一人。投资者今后8年的租金回报尚无着落。
红星美凯龙丑闻图片汇总： ...
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红星美凯龙缺钱后的真相
青年报& & 子墨&&
& & 迟淼何许人也？迟淼系美国华平投资集团（下文简称华平）主投红星美凯龙的董事、总经理，也就是华平驻红星美凯龙商务总代表。同时他也是红星美凯龙引入华平基金的实际牵线人，华平就是在迟淼巧舌如簧的推销中注资进入红星美凯龙，其中迟淼在引入华平时隐瞒了多少红星美凯龙实际经营状况，明眼人是一眼就清楚了的。现在迟某人出来说华平为红星美凯龙“踩刹车”，就其在里面扮演的角色，可信度真不容我们大家信服。另外，就红星美凯龙一贯以钱铺路、以美女（红星美凯龙二奶门）架桥的手段，迟淼索贿红星美凯龙行贿，资金也许在千万元之巨是可想而之的。
& & 红星不差钱？果真是迟先生所云红星不差钱吗？非也！红星美凯龙过去一直是在从事商业经营，在商业经营上也取得了很大的成功。可是从07年底全国房地产热不断升温后，红星美凯龙就耐不注了。也在全国开始跑马圈地，投入到了房地产领域（如在河南销售楼盘）。红星美凯龙从07年底，在这几年的商业经营上基本是亏损或微利。可是这样的业绩又如何才能得到国际资本青睐呢？一家集团公司自己的主营业绩每况愈下，只有自己的物业借房地产而有所升值，这样能得到国际资本的认可吗？答案是显然不能的，所以就会有去年底红星美凯龙接连出了“吸金门圈钱”，“南京店在百多商户聚集抗议下，仍然强行上涨租金达百分之40%--60%的举动”。 其缺钱和急于在财务上有一个好的表现，冲业绩，做假账就不言自明了。
& & 华平基金投资红星美凯龙，是投资一家传统的商业集团。并不是为红星美凯龙打造房地产项目，国家也有相关政策，外资是不容许进入我国房地产的。在投入传统行业中，华平有一套模式要让红星能够满足华平的希望。用“对赌协议”也罢，或“业绩评估”也然，红星不可能在正常经营的情况下达到华平的要求。去年底今年初，红星美凯龙频繁出现的“多从门”的一系列事件，在他今后的经营中只会愈演愈烈。在红星美凯龙如此糟糕的经营状况下，华平基金还在一味与其合作，并且歪曲事实为红星美凯龙粉饰经营实质，势必会使华平在于红星美凯龙的合作中越陷越深。红星美凯龙吹嘘的“气球”也许会使华平基金投资的回报成为“泡影”。
&&自从宣布要上市，红星美凯龙就跟打了鸡血似的，在这方面开始下足了功夫，跑马圈地增加店面扩大规模，上涨商户足金使劲“圈钱”。但是，自身管理建设的地基的不足，也让各种问题开始暴露，售假、撤场随之而来，如果任由事态发展，上市的愿景引来的或许是一场灾难。
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广州琶洲红星美凯龙被强行摘牌
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