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买商铺要注意四个事项1.doc6页
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买商铺要注意四个事项 一铺旺三代”、“一铺养三代”　　然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。 买哪里的商铺比较稳妥 第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。 通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。 第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。 古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。 第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。 交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。 买商铺有哪些注意事项 一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开
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　　赵丽有点想买商铺。石家庄一个大型商业综合体项目的销售人员最近经常跟她联系，推荐这个项目里的小商铺。
　　据销售人员介绍，这个商业综合体是主题乐园的概念，里面吃、喝、玩及购物都有，政府规划、招商情况听起来都像模像样，租金回报计划也很详细，抵扣掉前3年的投资回报，商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺，且所有信息都来自销售人员的介绍，她不知道这商铺将来会给她带来的，是源源不断的收益和升值，还是一次匆忙投资的失败。
　　记者调查发现，小商铺对个人投资的吸引力非常大，因为总价低，总体收益率比出租住宅高，而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。但相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多，投资商铺前，必须弄清以下四个问题：
　　你很可能无权经营它
　　为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低，如果让他们自主经营，很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起，经营时间不统一，这样混乱的局面会让消费体验很差，不能持续吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。
　　产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通，确定整体的管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，而且对商户也有品牌要求。通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权，由管理公司管理，其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上，在建筑实体上并没有任何划分。
　　在做招商运营时，产权和经营权分开的另一个好处就很明显了：有一个品牌商户有意进驻，它需要至少60平方米的店面，但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺，此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租，整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以，你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。
　　新铺初期实际回报率不高
　　商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。
　　一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业的时候租金回报率都不高。专业人士的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内，而一些二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。
　　回报率超过8%，危险！
　　开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权，住建部多次发文，禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营，商业综合体永远也不会培育成熟。
　　因此形成了这样的怪圈：在开售时如果不承诺较高的回报率，商铺就很难卖，可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率，你要警惕的就是，商铺会不会买贵了？
　　比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额，还有的开发商会用部分销售款补这个差额。常见的做法是，先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的总价卖给你，然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。
　　但是，超过8%的回报率绝对是危险的，虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，前几年也会很吃力，如果这期间资金链再出现问题，再高的回报率都只能落空。
　　记住，楼层和位置都不重要
　　产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。
　　算算你是否买贵了？
　　商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量———每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200元以内，高于200元就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。
　　比如售价1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率———当然你知道是以拉高售价来贴补租金的。按照这个比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。
　　而按5年3000元租金计算，每平方米的月租金是50元，这样算出来的结果是140元，低于200元，基本可以确定售价合理。
　　购买小贴士
　　毫无疑问，典型的经营管理型物业不能少了经营管理公司。所以你在签商铺销售合同的时候，还要和经营管理公司签委托经营合同。
　　委托经营合同里要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有委托经营合同，或者需要自己和商户签租赁合同，你的租金前景就比较危险。
　　你有权利在合同里被告知该商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。
　　销售人员告诉你的已经入驻或确定入驻的卖场名称，也应该在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。
　　城市地标的功能
　　一个国家的价值要看其文化价值；文化价值看科技价值；科技价值看产业价值；产业价值看地产价值。因此，从这个意义上讲，要看一个城市的地产发展就必须先看城市地标，因为，城市地标代表了一个城市地产业的发展水平。
　　城市地标作为一个城市的竞争力标志，它反映出了一个城市的经济水平、科技实力、人文特色、地理概况等要素的综合水平，是城市对外的形象载体。而城市地标之所以能承担这样的社会使命是源于城市地标的功能。
　　(1)传播功能
　　城市地标作为一个城市个性特征和综合实力的标志，在知名度和美誉度的传播上是其它城市要素无法比拟的。
　　(2)聚集功能
　　城市地标有聚集人气、增强城市凝聚力、扩大对外交往、吸引域外投资的功能。
　　(3)链接功能
　　链接城市精神文明和物质文明的纽带。
　　(4)间接布局的功能：
　　城市地标是建立在城市系统规划、整体布局、综合开发基础上的，以城市地标为核心，梯次布局，可最大限度地利用土地资源，提高级差地租的功能。
商铺 租金 城市
责任编辑： 仓勇作商铺投资中的售后包租问题 - 相关问题 - 110网法律咨询
房开商承诺的商铺售后包租，实际上是购房者与另一物业管理公司签订包租合同，请问该合同是否有法律效应？
本人在江苏盐城建湖家乐福2013年购买了间商铺，说是商铺，其实只是块用木板把大面积的空地隔开成各个小间铺而已，当时开发商承诺“高回报率”，前3年返租，"售后包租”，“每天3-5万人流量”全是虚假承诺，属于“产权式商铺，开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主，目前生意惨淡，客源人流量极少，多家经营租户在2014年房租已经交完的情况下停业，管理公司毫不过问，...
发现商铺租赁合同存在问题，请问能否退还定金？ 您好，最近准备购买一个包租商铺，已经交了1.5万定金，但是今天仔细研究合同后，发现其中有很多风险，请帮忙看下这种情况下能否退回定金，多谢。
售后包租的商铺，开发商未能交付房子，也无力支付房租，按揭贷款能停吗？什么情况能停？
目前很多商铺进行虚拟分割，然后以包租12年，前三年返现打折，每年百分之8返租，三年 房款总额百分之二十四一次扣除，余下5-12年以8-18点返租。开发商合同是按照房款总金额为去掉前三年的租金为房子总价的，发票也是这样开的，美名其曰 为了避税。 目前房子没有交付到业主手中，已经给月星家居装修开业了。我们让开发商出具合同补充协议说明房子总价金额。开发商以各种借口阻塞我们。目前我们可以要求开发商撤销合同，或者统一合同吗？开发商房子造好以后，让我们跟他们指定的委托...
售后包租的商铺，开发商未能交付房子，也无力支付房租，按揭贷款能停吗？什么情况能停？
2012年购买了铺子，开发商包租15年，前三年抵28%房款，2014年底付首期租金。现在问题来了，很多商户到现在没有能够办房产证因为开发商把铺子抵押给银行了。同时，开发上没有投资运营，而是在口头上应付业主。有消息开发商老板转移了资产，计划在大家办好产证后申请破产。而且，已经有几个业主在私下找关系退掉了铺子！在合同上，针对延误租金有千分之三的赔偿。请问，针对这样的情况，有没有办法起诉退铺子或者要求开发商加大运用招商？ 因为可以预见马上就要有问题发生了。
我买商铺交了两万定金，当时没给我看认购书就签了，回家一看认购书上的认购金是一万元，和两万元定金金额不符，这个商铺还是售后包租的形式销售的，请问售后包租合法吗？我能要回我的定金么？
2013年11月我在江津区双福镇晋愉奥特莱斯认购了一套商铺，签订了认购合同（还未签商品房买卖合同），并支付了全款，开发商宣传的是售后返租10年，每年返售房款的10%，所以同时签订了委托经营合同。但在2014年2月我在网上查询发现，这种售后返租的售房模式涉嫌违规，并涉嫌非法集资。所以我想退房，要求开发商退还我的购房全款。在签订了认购合同的情况下，我的要求是否合理，能否得到相关法律的支持，急盼回复解决，谢谢！
我转租了一个商铺，房主将商铺卖给另一个人，现在的房主不同意我转租时收取商铺转让费。这个是不是合理的要求？
一套动迁租赁房，户口是父、母、兄、妹四人，户主是父亲，90年母亲去世，妹结婚他处有房迁出。
94年兄买为产权房，产权人为兄的名字，此时户口只有父、兄二人的，户主仍然是父亲。
去年父亲去世前嘱咐此房产兄妹二人平分，有叔婶作证，(父亲去世前始终没在产权证上加名字)。
请问:妹对此房有无份额?
一说:产权共有人生前未加名字，视为同意产权归产证上产权人所有;另一说:因为是户主，生前是产权共有人，生后产权转为遗产，对吗?、
麻烦各位律师了,谢谢!主题:弱弱的问一个关于买商铺包租的问题
来自：上海&
发帖：37＋451&
最近关心商业地产，好像有很多开发商为了卖商铺打出包租的广告，比如年回报6%-7%，几年后回购这种；但是看下来这种所谓的包租合同都是和第三方物业公司签约，一般就是开发商再另外成立的小皮包公司，那么肯定是不靠谱的，如果到时候物业公司付不出租金的话，业主能向开发商维权吗？&&&&
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来自：上海&
发帖：37＋452&
这种情况如果发生纠纷法院一般怎么判？
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...第1楼...
来自：上海&
发帖：37＋453&
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来自：上海&
发帖：154＋366&
千万不要买 商铺水很深
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海&
发帖：278＋7369&
庞氏骗局，形势好的时候没问题，链条断掉了就崩盘[此贴子已经被作者于
15:04:19 编辑过]&&&&
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来自：上海&
发帖：37＋455&
千万不要买 商铺水很深 -==发送自:宽带山官方Android应用==-
是不是违约的情况很多，然后打官司打也没法打，开发商把责任撇的干干净净？
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来自：上海&
发帖：37＋456&
庞氏骗局，形势好的时候没问题，租不出去的时候就全部完蛋
是不是到时候找根本没法找开发商追则的？
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来自：上海&
发帖：37＋457&
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来自：上海&
发帖：37＋460&
没法律大人了？
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来自：上海&
发帖：37＋462&
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来自：上海&
发帖：709＋8652&
换一个角度，有这么好的收益率商家为啥不去招呼关系户或者亲朋好友还要做广告铺媒体做宣传，你当商家都是活雷锋阿
[发自iPhone客户端-贝客悦读]
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供应MOTO手机零件中,所以大家表买MOTO手机
偶稀饭张国荣
来自：上海&
发帖：230＋2251&
kfs只造房，不参与经营。包租一般是和物业签合同。物业倒闭，包租合同就同时失效。真有6-7%回报率，何必出售的？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海&
发帖：179＋4697&
千万不要买 商铺水很深 -==发送自:宽带山官方Android应用==-
是不是违约的情况很多，然后打官司打也没法打，开发商把责任撇的干干净净？
庞氏骗局，形势好的时候没问题，租不出去的时候就全部完蛋
是不是到时候找根本没法找开发商追则的？
法院可能受理吗？
问：你拿什么合同问开发商打官司啊？包租合同是开发商同你签的吗？不是对不对？
问：是和第三方物业公司签的啊？那你告第三方物业公司呀？啊？倒闭了？
问：那么你只有自己吃进了，中国的公司都是“有限责任”公司，倒闭了那么就结束了呀！这是中国法律规定的！
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老公 不吸烟 不喝酒 不会哄女生
老婆 PL，温柔，身材一级棒，不大作
女儿 今年进幼儿园啦 可爱的小家伙！
来自：上海&
发帖：154＋366&
100万的房子 年租金承诺10万 给了你2年 房子的差不多了 跟你签合同给你租金的公司也就消失了
到时候你的房子
3 开发商说与我无关
你就停在杠头上了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海&
好商铺不愁卖的，买的人手提现金，手拉手人民广场排队排到五角场
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弱弱的问一个关于买商铺包租的问题
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