房屋实测面积小了，能退多少钱？
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张先生在高新北区花费45万元购买了一套高层住宅，属首次置业。当时与开发商签订购房合同时住房面积标注是95平方米，等拿到收房钥匙再次实地测量之后发现比合同约定面积少了1.5平方米，此外，张先生家物业费为1.2元/平方米/月。张先生问这种情况下开发商是否能给退钱?长春所有楼盘咨询电话：长春房产咨询QQ大全：据记者了解，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房，要求解除合同。购房者退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。此外，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。根据张先生的具体情况，记者大致计算了一下楼盘应该退还多少钱：张先生所购房产的房屋单价为：≈4737元①由于房产面积相差1.5平方米，在国家政策允许范围内，张先生可获得：=7105.5元②应退契税为：7105.5× 1.5%=106.6元③维修资金：× 2.5%≈86.3元④一年物业费：1.2×1.5× 12=21.6元⑤一年采暖费，在此按不可报销计算：25.3×1.5≈38元通过记者计算来看，张先生可获得退还的欠款金额约为.6+86.3+38=7336.4元（面积发生改变，物业费的收取可在下一年交纳时跟物业说明，维修资金的退费可到房屋所属区小区办填写退费表并依工作人员的要求办理相关手续）。以上核算仅供参考，具体以实际核算为准。
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均价：均价5800元/平
特色：外挂式电梯房
均价：5388元/平起
特色：低首付1万元
均价：8500元/平方米
特色：高新大品牌邻学校
均价：4600元/平起
特色：销售冠军楼盘
Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved　　近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫腻”所致。因为，我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么，如何做到“心中有数”？为此，记者采访了太原市房管局房地产产权登记中心测绘科副科长胡秀英和北京中伦文德太原律师事务所律师郭宏伟。教你一招如何测量房屋面积　　工具：普通皮尺、计算器。　　注意：测算是指测量和计算两个不同步骤。　　测量：主要是量取住宅的实际尺寸。　　步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。　　根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。　　大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。 如果住宅所在楼层较为特殊，如底层顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。　　步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。　　使用面积的测算　　对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。　　一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚度为24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度为20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般情况下，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2-3cm。　　测量位置应在距地面1-1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。　　尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。　　测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。　　各房间（包括门厅、过道、客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。　　建筑面积的测算　　将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。　　其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但需要注意的是，住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。 晨辑【赠送面积】现状：见赠送面积无抵抗力 “这套房最大的亮点就是赠送两个卧室的飘窗和客厅外的一个露台，坐在飘窗上喝茶下棋，或者看报纸欣赏外面的风景都是很不错的享受，露台的好处就更不用说了，到了夏天，支几把椅子，吹吹凉风，吃点烧烤，都很惬意。”5月20日，在太原市平阳路某楼盘售楼处，工作人员正在对他们的楼盘做详细介绍。　　无独有偶，位于太原市尖草坪区某楼盘的工作人员则正在尽力讲解顶层阁楼的好处：“这个近20平方米的阁楼完全免费赠送，顶层上设计一个阁楼，就等于给楼顶做了隔热层，冬暖夏凉，绝对舒服，这样的实惠是很罕见的。”　　据了解，为更好更快地分得市场份额，买房赠送面积是不少开发商频频使出的销售招数。除赠送飘窗、露台和阁楼外，还有开发商赠送入户花园、地下室、半地下室、阳台等。　　面对“赠送诱惑”，购房者大多蠢蠢欲动，失去了抵抗力。采访中，市民张女士表示：“不要白不要，在房屋单价基本差不多的情况下，肯定会优先考虑赠送房屋面积的，毕竟所赠送的飘窗、露台等经精心设计后都会有用的。”　　和张女士一样的大有人在，市民梁女士和她的同事就都购买了位于太原市胜利桥东某楼盘的挑高复式楼中楼。当时，开发商的销售口号就是“买一赠一”，即买一层赠二层。　　只有少数市民面对房屋赠送面积的诱惑能相对克制住自己。“我买房子的思维和别人不一样，只看单价和地段、手续、房屋质量，不说什么赠送不赠送。开发商如果真要赠送，为啥不直接降价？”市民陈先生表示。房管局：懂相关规定不吃亏　　太原市房管局房地产产权登记中心测绘科副科长胡秀英称，按照我国《房产测绘规范》规定，房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，高度在2.2米以上的部位才计算建筑面积。开发商之所以可以赠送一些飘窗、阁楼、入户花园、地下室、半地下室和挑高复式楼中楼等，也正是基于这个因素。也就是说，一些飘窗、阁楼、入户花园、地下室、半地下室和挑高复式楼中楼等，只要不超过2.2米，自然就不计入建筑面积。“住宅层高与室内净高是两个不同的概念。按照《住宅设计规范》规定，室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高和层高的关系公式是：层高=室内净高+楼板厚度。《商品房买卖合同》中一般是就住宅层高进行约定，而许多市民在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，因此产生了误解。”胡秀英特别解释了层高的具体定义。　　我国《房产测绘规范》规定，以下10种情况不计算建筑面积：　　（1）层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室；　　（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；　　（3）房屋之间无上盖的架空通廊；　　（4）房屋的天面、跳台、天面上的花园、泳池；　　（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；　　（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；　　（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；　　(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋；　　（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干支线；　　（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。　　以下5种情况计算一半建筑面积：　　（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；　　（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其水平投影面积的一半计算；　　（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；　　（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；　　（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。　　市民只要知道上述10种不计算建筑面积范围的情况和5种计算一半建筑面积范围的情况，就可以对房屋赠送面积有正确的认识，不会盲目跟风。律师：要理智对待赠送面积　　针对房屋赠送面积，除了解相关规定外，从法律上也应该有清醒的认识。北京中伦文德太原律师事务所律师郭宏伟表示，很多购房者在看房时只片面地注重房屋面积扩大了，却没发现由赠送面积引发的法律纠纷也增加了。“举一个例子，业主购买了100平方米的房屋，购房合同和房产证上记载的都是100平方米，而且这100平方米是包含公摊面积的。所以，业主在买房时，无论是另行出资购买还是开发商赠送20平方米的小阁楼，这20平方米的小阁楼是不在业主房产证中明确体现的，甚至可能是违法建筑。”郭宏伟律师告诉记者。　　此外，《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《山西省物业管理条例》第六十四条规定，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“因此，即使这20平方米的小阁楼不计入整栋楼座的建筑面积，仍然改变不了它是公共部位属于全体业主共有的性质。开发商擅自赠送的行为以及个别业主作为专有部分使用的行为，其实是损害了其他业主的合法权益。”郭宏伟解释说，“实际生活中，物业公司和供暖公司收取物业费和暖气费时，多半都会对这20平方米进行收取，这时，相关的隐性问题就暴露无遗。”　　另外，还涉及二手房交易、拆迁补偿问题。根据《物权法》规定，这20平方米不在登记范围，显然不在保护范围。但实际情况是，业主既然对20平方米的阁楼进行使用，就必然会进行一些装修、设计等投入。那么，就阁楼的投入进行交易和拆迁时谁来埋单，这无疑又是一个扯皮的话题。“开发商赠送面积的目的，其实就是为了进行销售，天下没有免费的午餐，羊毛出在羊身上，说的是赠送，实际买单的还是购房者自己。”郭宏伟律师一针见血地道出房屋赠送面积的猫腻。因此，提醒购房者要冷静理智地对待房屋赠送面积。【公摊面积】新建房公摊面积都要测绘　　市民贾先生买了一套建筑面积为88平方米的小户型房子，本以为足够自己一家3口居住，谁知住进去后总觉得房子比预想得小了很多。经测量，贾先生发现实际使用面积只有66平方米，其中有22平方米属于公摊面积。　　那么，到底什么是公摊面积呢？公摊面积又该如何计算？记者采访了太原市房管局房地产产权登记中心测绘科副科长胡秀英。　　胡秀英称，公用分摊建筑面积（公摊面积）是指每套（单元）商品房依法应当分摊的共有建筑面积。房屋共有建筑面积，是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。此外，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。需要注意的是，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。　　公摊面积过大，势必会降低房屋的性价比，影响居住的舒适度。那么，分摊面积到底应该占多大比例呢？胡秀英表示，一般来说，高层住宅的公摊面积要大于多层的分摊面积。在他们的测量实践中，高层的分摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的分摊系数则在0.11-0.16。不过，每个楼盘甚至一个楼盘各栋房子的情况都不一样，因此房子的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。　　据了解，针对刚建好的房屋，房管部门会依据国家标准《房产测量规范》，对每套房屋的分摊面积进行严格认真的测量，并出具测量报告。商铺和住宅公摊面积有区别　　按照国家《房产测量规范》规定，根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。那么，商铺的公摊面积和住宅到底有着什么样的区别呢？“商铺主要是看这一幢房屋，除了房屋本身还有没有配套的建筑。具体到某一商铺，有一个配电室是为整幢楼服务的，那么这个配电室就要算进公摊面积。”胡秀英解释道，“除此之外，房屋的外墙有一半也要公摊，但和住宅公摊不一样，住宅的公摊相对多点 。而商铺的公摊比较单一，系数也相对较小。”　　胡秀英说，关于商铺的分摊系数，没有相关规定。一般情况下，临街商铺分摊系数相对较小，商场中的商铺分摊系数相对较大。商铺的公摊面积，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。而各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。多层商品住宅楼，须先计算出整幢房屋建筑面积和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　另外，商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此，越是大型商场，从消防安全上出发，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但消费着可能因为过于拥挤而不愿停留，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。　　据了解，当前，我国相关法律只对住宅及商业、综合楼的公摊方法做了相应规定，公摊系数未做上限。【面积误差】面积误差超过3%可退房　　关于房屋面积，经常会出现合同面积和实际面积不符的情况，因此，开发商和业主之间也经常出现推诿扯皮的情况。　　对此，北京中伦文德太原律师事务所律师郭宏伟表示，《商品房买卖合同》第三条中有建筑面积、套内建筑面积和公摊面积的说明。同时，第五条对面积的确认及面积差异处理有可选择适用的条款。在合同有明确约定的情况下，如果合同中约定的面积与交房时的面积不符，可按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《山西省城市房地产交易管理条例》等的规定：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；超出3％时，买受人有权退房。　　买受人退房的，房地产开发企业应在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还买受人。　　当事人对商品房买卖合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。　　郭宏伟提醒购房者，在签订合同时应注意约定细节，把建筑面积与套内建筑面积都做准确的约定。晨报记者 薛珍平
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13-04-16·房产面积_百度百科
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房产面积，具体说包括几个概念，如房产的建筑面积、、（或分摊面积）、使用面积、计租面积等等。其中建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，主要适用于。计租面积、使用面积主要适用于公产房屋和企业产的房屋管理。人们常说的商品房的建筑面积，其实是指上述“建筑面积=套内建筑面积+公摊面积”中的“建筑面积”，其中是包含一部分公摊面积在内的。
房产面积实例解析
经常听到有人讲，我买的商品房建筑面积是100平方米，可是我量出来的却是80平方米（或更少）。这里，存在一个认识上的误区，认为建筑面积可以直观的量出来。实际上大部分人只是量取了房子的“使用面积”，而使用面积再加上“套内的墙体面积”才能得到“套内建筑面积”（注意：不是“建筑面积”）。
“套内墙体面积”包括的内容为，房子内卧室和起居室间的分隔墙、居室之间分隔墙、厨卫与器具室内之间的分隔墙等等，以及外墙的一半、与隔壁房屋的分隔墙的一半、以及与楼梯间的分隔墙的一半等。
那么公摊面积又包括哪些内容呢？根据《房产测量规范》，一幢楼的公用面积等于全楼的总建筑面积减去全楼的“套内建筑面积”之和，再扣去作为人防工程、车库等的地下室的面积后（以及其他有必要扣除的面积，这里不再赘述），得到的面积数。该面积除以全楼的“套内建筑面积”之和，得到该楼的面积分摊系数，用该系数乘以每套房子的“套内建筑面积”，即得到该套房子的公摊面积，该公摊面积加上套内建筑面积，即得到该套房子的最终建筑面积。举个简单的例子，一幢楼的总建筑面积是10000平方米，共有80套房子，每套房子的“套内建筑面积”均为100平方米，该楼还有一个地下室人防工程500平方米，此外，是该楼的楼梯间、电梯间、电梯机房等设施。根据上述描述，该楼的公用面积=1×80－500=1500平方米，该楼的分摊系数=1500/（100*80）=0.1875，那么，每套房子的公摊面积=0..75平方米，这套房子的建筑面积=100+18.75=118.75平方米。为了验证我们计算是否正确，可以反算该楼的建筑面积：118.75×80=9500平方米，再加上地下室人防工程500平方米，恰好得到全楼总建筑面积10000平方米。
房产面积综述
综上，我们可以推算出如下结论：房子的建筑面积=使用面积+套内墙体面积+公摊面积。而且，我们知道，建筑面积是不容易直接量出来的。
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