政府办公室关于印发泰兴市市区国有土地上房屋征收评估技术细则的通知
市市区国有土地上房屋征收评估技术细则
第一章&征收评估总则
第一条&制订依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《估价规范》（GB／T）以及《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施&国有土地上房屋征收与补偿条例&若干问题规定的通知》和《泰兴市国有土地房屋征收与补偿办法》等有关规定制定本细则。
第二条&适用范围：在市区国有土地上，从事房屋征收补偿的专业评估（以下简称房屋征收评估）技术行为应当符合本细则的要求。
第三条 &评估机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入市房屋征收中心当年向社会公布的征收评估机构名录。
第四条&评估人员：承担房屋征收评估的房地产价格评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。
第五条&评估对象及分类：房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（以下简称&被征收房屋&）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。
第六条&评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为&为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值&。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为&为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值&。
第七条 &评估时点：房屋征收决定公告之日。
第八条&价值标准：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条&征收区位分区：根据市区城市现状，将市区按住宅、非住宅非营业用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。
第十条 &评估程序：1.签订委托合同，明确基本事项；2.开展实地查勘，收集相关资料；3.对照技术细则，进行评估测算；4.提交初评结果，公示并现场说明解释；5.修正初评结果，交付整体及分户评估报告；6.接受咨询质疑，作出说明解释和复核；7.建立评估档案。
第十一条&评估结果表达：一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条&评估结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。
第二章&住宅房屋征收评估
第十三条 &住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。
其基本公式为：被征收房屋评估价格 V=V0&K
V0为标准样本住宅基准价格；
K为市场比较修正综合系数。
对其它较为特殊的被征收房屋可采用其它市场化评估方法评估。
（一）成套住宅的征收评估价格测算的技术路线为：
&1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定&标准样本住宅&作为评估基准。&标准样本住宅&的设定要求参见附件三。
2．测算基准价格。采用市场比较法评估出&标准样本住宅&的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：
标准房屋比准价格Vj=可比实例价格Vs&&&&
标准房屋基准价格 （n为可比实例数，n&3）
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。
K1&交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
K2&交易日期修正系数，该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。
K31&实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
K32&区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
3．确定评估对象价格。各被征收房屋分别与&标准房屋&进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格 Vi= 标准房屋基准价格Vo&&&
Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
Ki32&区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
F&楼层修正系数，该系数确定参见附件四。
（二）独门院落住宅的征收评估价格测算的技术路线为：
1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定&标准样本住宅&作为评估基准。&标准样本住宅&的设定要求参见附件三。
2．测算基准价格。采用市场比较法估价出&标准样本住宅&的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：
标准房屋比准价格 Vj=可比实例价格Vs&&&&
标准房屋基准价格 （n为可比实例数，n&3）
标准房屋基准价格应是独门院落标准样本房的基准价格。
K1&交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
K2&交易日期修正系数，该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。
K31&实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
K32&区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
3．确定评估对象价格。各被征收房屋分别与&标准房屋&进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格 Vi= 标准房屋基准价格Vo&&&
Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
Ki32&区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
H&独门院落综合修正系数，该系数确定参见附件四。
（三）非成套住宅的征收评估价格测算的技术路线为：
&1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定成套标准房屋作为评估基准。&标准房屋&的设定要求参见附件三。
2．测算基准价格。采用市场比较法评估出&标准房屋&的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：
标准房屋比准价格Vj=可比实例价格Vs&&&&
标准房屋基准价格 &（n为可比实例数，n&3）
标准房屋基准价格应是成套标准样本住宅的价格。
K1&交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
K2&&交易日期修正系数，该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。
&K31&实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
K32&&区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
3．确定评估对象价格。各被征收房屋分别与&标准房屋&进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收房屋评估价格 Vi= 标准房屋基准价格Vo&&&K4
Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件四。
Ki32&区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件四。
K4─非成套综合修正系数0.98。
第三章&非住宅非营业用房征收评估
第十四条　评估方法：非住宅非营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六及公布的房屋重置价格。
第十五条&成本法评估技术路线：
1.测算地价：根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
2.确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当修正，确定其建筑物的重置价格PJ；
3.估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的成新率等实体调整因素C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：
Ｖi＝PD＋PJ&C。
第四章&非住宅营业用房征收评估
第十六条 &评估方法：非住宅营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。
第十七条&收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件七。
第十八条&商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被征收房屋评估价格 Vi= Vo&&&
&商业街区基准价格；
fxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件七；
fm─商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件七；
f31i─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件七；
第五章&在建工程征收评估
第十九条&评估方法：被征收房屋是在建工程的，应当适用假设开发法评估。
第二十条 &假设开发法评估技术路线：
1.调查开发在建工程房地产基本情况；
2.确定在建工程最佳开发利用方式；
3.估计开发建设期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.估算开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担税费；
6.进行具体计算。
第二十一条&在建工程评估计算公式：
在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
第六章&其他征收评估问题处理
第二十二条&地大于房&的评估：对被征收住宅房屋及&住改非&房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.&地大于房&面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2.&地大于房&区位单价Ｖw= Ｖ0- Pj&g
ＶO&该征收项目成套标准样本住宅基准价格；
Pj&该标准样本住宅建筑物重置单价，参见公布的重置价格；
g&该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
3.&地大于房&补偿金额＝ＶW&S
第二十三条 直管公房和自管公房的评估：对市直管公房、单位系统自管房为住宅房的，被征收人与房屋的承租人共同选择货币补偿的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给承租人，计算方法如下：
1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格V0
2.求出该被征收住宅房的区位价格Vw
Ｖw= Ｖ0- Pj&g
Pj&：该被征收住宅房的重置单价，参见附件五；
g：该被征收住宅房的成新率，参见附件六；
3.被征收房屋评估价格
补偿给产权人的部分：
&V'i&：为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
&Pi&：为被征收住宅房的重置价格，参见附件五；
&g&：为被征收住宅房的成新率，参见附件六；
&S&：房屋建筑面积。
补偿给承租人的部分：
Vi''&：为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
&Vw：为被征收房屋的区位价格（已包含相应土地使用权价格）；
&S：房屋建筑面积。
第二十四条 &产权调换住宅房屋评估：
1.选择产权调换方式的住宅房地产，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。
2.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第二十五条 &划拨土地评估：1.征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。2.非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：
Vi=V-0.4Vjo
Vi：被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；
V：被征收非住宅房屋的市场评估价格；
Vjo：泰兴市土地基准楼面地价，Vjo= ，Vj为基准地价，m为标准容积率。
出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。
第二十六条&住改非&房屋评估：被征收住宅房屋于日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照，且持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。
1.沿街&住改非&房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿价格，其公式为：
Vi＝wy&Viy＋wz&Viz
Vi&&住改非&房屋征收补偿评估价格，Viy&&住改非&房屋营业用房性质评估价格，Viz&&住改非&房屋住宅性质评估价格，wy、wz分别为&住改非&房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街&住改非&房屋：其实际营业部分的征收补偿单价为：
征收评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。
第二十七条&非改非&房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分&沿街&和&不沿街&两种情形评估。
1.沿街&非改非&房屋：
Vi＝wy&Viy＋wF&ViF
Vi&&非改非&房屋征收补偿评估价格，Viy&&非改非&房屋营业用房性质评估价格，ViF&&非改非&房屋非营业用房性质评估价格，wy、wF分别为&非改非&房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街&非改非&房屋：
征收评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。
第二十八条 &其它评估：
1.被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
2.房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋征收管理部门的相关规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。
第七章&& 征收评估报告
第二十九条　出具报告要求：房地产价格评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。
第三十条&签名盖章：房地产价格评估机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第三十一条　报告装帧：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第八章&征收评估工作准则
第三十二条&评估委托：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
第三十三条&评估技术负责人：房地产价格评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人为取得市房产管理局项目经理证书的注册房地产估价师，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十四条&现场勘察：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第三十五条&评估到户：评估人员应佩戴由市房产管理局统一监制的征收评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。
第三十六条 &内部审核评议：征收评估价格结果须经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十七条 &初步评估结果：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。
第三十八条&现场解释与复核评估：公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第三十九条&提交报告：分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第九章&征收评估工作资料存档
第四十条 &整理存档内容：房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及下列资料立卷、归档保管：
1.房屋征收委托书或委托合同；
2.房屋征收决定公告；
3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
5.可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
7.其他涉及评估项目的必要资料。
第四十一条 &保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。
第四十二条&资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第十章&附&则
第四十三条&细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第四十四条&范围外征收评估：市区集体土地上的房屋征收评估，可参照本技术细则实施。各园区、乡镇房屋征收评估可参照本技术细则执行。
第四十五条&实施时间：本技术细则自发布之日起执行。
附：1.泰兴市区国有土地上房屋征收评估技术细则附件；
&&& 2.泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分体系。
泰兴市区国有土地上房屋征收评估技术细则附件
附件一：被征收房屋分类及其说明
&㈠住宅房屋分类
指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划部门批准，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅。
指办理合法手续后建造的或经有权部门确认为合法产权的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
非成套住宅
除以上两类的房屋以外的房屋。
㈡非住宅营业用房分类
非住宅营业用房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。
其他类建筑
除上述类型之外的其他营业性质用房。
㈢非住宅非营业用房分类
非住宅非营业用房
工业性建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性建筑
以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。
公共性建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件二：进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；成套住宅房屋可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品住宅；独门院落住宅房屋可比实例的交易类型应选取一般买卖的独门院落或新开发上市的独门院落商品住宅（无实例选取时，可按成套住宅交易价格修正为独门院落）；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三：标准样本住宅的设定条件及其应用说明
&㈠成套（非成套）住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的&标准样本住宅&必须符合下述条件：
1. 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2. 应是混合结构的多层建筑中的标准层（一般是一层），卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；
4. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定&标准样本住宅&的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述３条要求在征收项目范围内设定&标准样本住宅&；
5.每一房屋征收项目评估一般设定一套&标准样本住宅&，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套&标准样本住宅&,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
6. 住宅标准样本房屋设定说明表
已使用年限
二室半一厅
室内水电及装修
分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。
有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施
普通室内装修。普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等。
权属及证照情况
产权，证照齐全
㈡独门院落住宅标准样本房屋设定要求说明
1. 应为独门院落的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2．应为2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3. 房屋为中等套型及功能，成新为八成新（已使用10年）；
4. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的独门院落作为设定&标准样本住宅&的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述３条要求在征收项目范围内设定&标准样本住宅&；
5.每一房屋征收项目评估一般设定一套&标准样本住宅&，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套&标准样本住宅&,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
6. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表
是否独门院落
已使用年限
室内水电及装修
分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。
有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施
普通室内装修。普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等。
权属及证照情况
产权，证照齐全
&附件四：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表&
㈠交易情况修正系数（K1）
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100.
㈡交易日期修正系数（K2）
该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。
㈢房屋实体因素修正系数（K31、Ki31）
1.住宅结构因素修正系数p1表
2.住宅成新因素修正系数p2表
&&&& 待估房屋成新
3.住宅朝向因素修正系数p3表
三间及以上朝南
4.住宅功能修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、平面布置等因素综合确定
住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：
&&&&& 等级
设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅
设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施
内部功能布局较为凌乱，设施不全
内部功能布局凌乱，房间比较分散
不满足上述要求的
注：有关说明
⑴Ki31的取值范围应该界于80～120之间(最大数最小数:84.05-107.05)；
⑵可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
⑶实体因素修正系数采用计算方式为：
K31＝0.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4
或Ki31＝0.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4
㈣房屋区位因素修正系数（K32、Ki32）
1.区位因素修正调节系数评分表
因素项目内容
考 察 项 目
（可比实例）周边
自然景观、风向a11
空气污染、噪音、水文a12
离市区主干道的距离a21
公交线路情况a22
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况a31
医院及医疗机构分布情况a32
商业配套设施
重要商业配套设施a41
征收项目（可比 实例）范围内小环境
建筑小区布局与外形等a51
建筑密度、外型等a52
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
物业管理情况a61
住宅区内配套设施完备程度a71
2.区位因素调节系数评分等级说明表
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。
附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。
附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。
靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
离市区主干道的距离
离主干道的距离在50米以内。
离主干道的距离在50-150米之间。
离主干道的距离在150-300米之间。
离主干道的距离在300-500米之间。
离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况
距离公交站点50米内，有3条以上重要公交线路。
距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在100-
-200米之间，至少有2条公交线路。
距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在400米以上。
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况
属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市一般中学（初中）和小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500米以内。
距市级及以上医院500米－1000米。
距市级及以上医院1000米－1500米。
距市级及以上医院1500米-2500米以上。
距市级及以上医院2500米以上。
商业配套实施
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级商业配套设施。
在400-800米范围内市级商业设施较集中。
在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。
在800米范围内基本上无商业网点。
在1000米范围内无商业网点。
布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑密度40%以下。
建筑密度在40%-50%。
建筑密度在50-60%。
建筑密度在60%-65%。
建筑密度在65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，少量的公共活动空间。
无绿化，基本无公共活动空间。
无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
物业管理情况
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物管，无环卫管理。
住宅区配套设施
配套完善程度
在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
3.区位因素修正系数测算说明：
⑴基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝
其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
⑵可比实例区位因素调节系数为QC，标准样本住宅区位因素调节系数为QS，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32＝QC/QS&100；
⑶标准样本住宅区位因素调节系数为QS，被征收房屋区位因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝QO/QS&100。
㈤成套住宅楼层修正系数表（F）
楼层系数(%)
说明：(1)底层为车库（含半地下室车库）的,底层系数增加2%,顶层系数减少2%；
(2)如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。
㈥独门院落综合修正系数（H）
合法院落面积S（㎡）
S＞40及以上
附件五：非营业用房及其成本法评估说明
&㈠非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的&成本&含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：
PD＝PO（1＋a）n&k1&k2&k3
PD&土地重新取得价格；
PO&地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；
a&地价涨落的年均价格指数；
n＝估价时点年份-基准地价颁布年份；
k1&土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；
k2&土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。
k3&土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。
地上附属物状况
商业服务设施配套
通讯等条件
学校配套情况
医院配套情况
其他公共设施配套
4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。
5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
㈡住宅房屋重置价格（元/M2）
钢筋砼一等
㈢非住宅房屋重置价格（元/M2）
钢筋砼一等
注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为: 钢砼结构3.6-4米,砖混结构2.8-3.2米，砖木结构2.7-3米，简易结构2.2-2.5米。房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
㈣标准工业及仓储用房重置价格（元/M2）
结构、装修及设备状况
钢混结构（框架）
多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6M&6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。
钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。
钢混结构（排架）
钢砼柱，檐高大于7.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，吊车吨位大于5吨。
钢砼柱，檐高大于4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，无吊车。
钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于6M 。
钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5M。
砖柱，檐高5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12M。
砖柱，檐高4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度9-12M。
单层工业及仓储用房价值=房屋建筑物重置价格单价&（1+檐高调整系数）&（1+跨度及跨数调整系数）&建筑面积&成新率%
多层工业及仓储用房价值=房屋建筑物重置价格单价&（1+层高调整系数）&（1+跨度及跨数调整系数）&建筑面积&成新率%
1.层高檐高调整系数说明表
层高及檐高调整
钢筋砼结构，层高在3.6-6M之间不调整
每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.5％
单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,4.5M以下调减
每增减0.3M，建筑物重置价格增减2.0％
砖混结构，层高在5.5M以上调增, 4.5M以下调减
每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.0%
2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表
&㈤住宅房屋建筑等级说明表
1.钢筋砼结构多层住宅
具&备&条&件
钢筋砼结构
钢筋砼一等
钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。
铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。
现浇钢筋砼屋楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。
水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。
钢筋砼二等
钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。
钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。
木基层斜屋面、多孔板楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热屋面。
水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。
2.砖混结构多层普通住宅
具&备&条&件
钢筋砼基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，每开间、纵横墙交接处及横墙的中部均应设置构造柱、层层钢筋砼圈梁。
铝合金或塑钢窗，较好木质门或铝合金门，分户配有牢固防盗门。
墙面及天棚
内墙为乳胶漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为乳胶漆平顶。
水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。
砖基础或砼条形基础，实砌砖墙，局部钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，层层圈梁。
用料中等的木门窗。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶。
水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。
砖基础或砼基础，部分实砌砖墙承重，有圈梁。
用料一般的木质门窗。
墙面及天棚
一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。
水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。
砖基础，空斗砖墙承重。
用料一般的木质门窗。
墙面及天棚
一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。
水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。
有水电及卫生设施，照明、插座分线路设置，
3.砖木结构
具&备&条&件
砖或砼基础，实砌砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。
铝合金门窗或用料上等的木质门窗。
墙面及天棚
内墙为高档涂料墙面；外墙为涂料或面砖等.天棚为高档涂料平顶。
水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面。
水电卫齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。
砖或砼基础，部分实砌砖墙承重，外观质量较好、屋面木梁、木屋架承重。
普通木门窗。
内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆。
普通水泥砂浆地面、木楼板，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。
水、电齐全。照明、动力线路分开设置。
砖基础，空斗墙承重，外观质量一般，木屋架木梁承重。
普通木门窗。
内墙为普通涂料或刷白粉；外墙普通砂浆或清水墙。
普通水泥砂浆地面，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。
水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。
4. 简易结构
具&备&条&件
砖墙围护，竹木结构芦苇或纤维板基层、平瓦屋面（或彩钢瓦屋面），墙面内外一般粉刷，木门窗齐全。
砖墙围护，平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面。
㈥非住宅房屋建筑等级说明表
1.钢筋砼结构多层非住宅
具&备&条&件
钢筋砼结构
钢筋砼一等
钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。
铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。
现浇钢筋砼屋楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。
水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。
钢筋砼二等
钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。
钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。
木基层斜屋面、多孔板楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热屋面。
水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。
2.砖混结构多层普通非住宅
具&备&条&件
钢筋砼基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、层层钢筋砼圈梁。
铝合金或塑钢窗，较好木质门或铝合金门，分户配有牢固防盗门。
墙面及天棚
内墙为乳胶漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为乳胶漆平顶。
水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷.。
砖基础或砼条形基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，层层圈梁。
用料中等的木门窗。
墙面及天棚
内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶。
水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。
砖基础或砼基础，部分实砌砖墙承重，有圈梁。
用料一般的木质门窗。
墙面及天棚
一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。
水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。
水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。
砖基础，空斗砖墙承重。
用料一般的木质门窗。
墙面及天棚
一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。
水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。
有水电及卫生设施，照明、插座分线路设置。
3.砖木结构
具&备&条&件
砖或砼基础，实砌砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。
铝合金门窗或用料上等的木质门窗。
墙面及天棚
内墙为高档涂料墙面；外墙为涂料或面砖等.天棚为高档涂料平顶。
水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面。
水电卫齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。
砖或砼基础，部分实砌砖墙承重，外观质量较好、屋面木梁、木屋架承重。
普通木门窗。
内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆。
普通水泥砂浆地面、木楼板，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。
水、电齐全。照明、动力线路分开设置。
砖基础，空斗墙承重，外观质量一般，木屋架木梁承重。
普通木门窗。
内墙为普通涂料或刷白粉；外墙普通砂浆或清水墙。
普通水泥砂浆地面，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。
水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。
4. 简易结构
具&备&条&件
砖墙围护，竹木结构芦苇或纤维板基层、平瓦屋面（或彩钢瓦屋面），墙面内外一般粉刷，木门窗齐全。
砖墙围护，平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面。
附件六、建筑物成新因素确定表
㈠房屋成新评定等级及说明表
成新评定说明
按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。
基本完好房
一般损坏房
严重损坏房
不足三成新
㈡各类建筑经济耐用年限及残值率表
受腐蚀的生产用房
非生产用房
钢筋混凝土结构
砖混结构一等
砖混结构二等
砖混结构三等
砖混结构四等
砖木结构一等
砖木结构二等
砖木结构三等
㈢、装潢成新上限表（限值）
征收前装潢时间
综合成新率上限
按实际情况评定
㈣房屋成新的评定
应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。
附件七：营业用房评估的收益法应用说明
&㈠收益法应用总说明
1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%－10%的限值数额选取。
3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
㈡商铺类营业用房的典型样本房设定
每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；商铺类原始样本商业用房设定条件：
1.位于分区内商业用房集中区域；
2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；
3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新;
4.单开间，临街店面宽约5米，宽深比&1/2；
5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；
6.临分区内街巷。
㈢被征收营业用房的评估公式
1.基准价格ＶO
商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：
2.主要参数确定
商业用房结构
简易等其他
3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算
按下面公式计算：
其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体状况因素修正系数。
4.商业用途修正系数fxy表
被征收营业用房X
样本营业用房Y
上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为x/y，即fxy。
5.商业街道路线修正系数fm表
主要商业街道
次要商业街道
普通商业街道
6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表
⑴商场类商业用房实体状况修正系数
商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。
建筑面积Ｓ
2000 M2＜S&5000 M2
5000 M2＜S&8000 M2
8000 M2＜S&15000 M2
15000 M2＜S&20000 M2
S＞20000 M2
⑵商铺类商业用房实体状况修正系数
商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。
商铺类商业用房楼层调节系数f/3i:
两面及以上临街
正面临街宽度&3M
正面临街宽度3M&5M
正面临街宽度5M&7M
正面临街宽度7M&10M
正面临街宽度&10M
上表数字可以根据实际情况在分值上作&1的浮动。
商铺类商业用房楼层调节系数f//3i:
&&&&&&& 楼层
四层及以上
上表数字可以根据实际情况在分值上作&1的浮动。
⑶商务类商业用房实体状况修正系数
商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。
平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数
小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数
以第6层为基准层其层，次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。
⑷餐饮类商业用房实体状况修正系数
餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。
餐饮类商业用房楼层调节系数f/3i:
两面及以上临街
正面临街宽度&3M
正面临街宽度3M&5M
正面临街宽度5M&7M
正面临街宽度7M&10M
正面临街宽度&10M
上表数字可以根据实际情况在分值上作&1的浮动。
餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i:
&&&&&&& 楼层
四层及以上
上表数字可以根据实际情况在分值上作&1的浮动。
⑸娱乐类商业用房实体状况修正系数
娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。
建筑面积Ｓ
500 M2＜S&1000 M2
1000 M2＜S&5000 M2
5000 M2＜S&10000 M2
10000 M2＜S&20000 M2
S＞20000 M2
上表数字可以根据实际情况在分值上作&1的浮动。
⑹旅馆类商业用房实体状况修正系数
旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。
普通招待所
机关招待所
准星级招待所
准星级宾馆
⑺其他类商业用房实体状况修正系数
（同餐饮类）
附件九、&住改非&和&非改非&参照营业用房评估的说明表
㈠沿街&住改非&房屋权重系数表
㈡非沿街&住改非&房屋定额补助标准表
㈢沿街&非改非&房屋权重系数表
㈣非沿街&非改非&房屋定额补助标准表
补助标准元／M2
泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分体系
一、泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分方案
总体上按住宅用房、非住宅非营业性用房、营业性用房三种情况，将泰兴市区划分为三类征收区位及分等分区，作为征收补偿评估依托的技术基础。
二、泰兴市城市住宅房屋征收区位划分结果
羌溪中路顺河向南&国庆中路向西&长征南路向北&内环城河向东&羌溪中路
老城区，是重要经济、文化、商业中心区域
羌溪中路顺河向南&羌溪支河向西&鼓楼南路向北&外环城河向西、向北&国庆中路向东&羌溪中路
长征中路向南&国庆中路向西&外环城河向北&如泰运河向东&长征中路
济川中路向南&文昌路向西&羌溪河向北&国庆中路向东&济川中路
羌溪河向南&内环城河向西&长征南路向北&如泰运河向东&羌溪河
新旧城区汇合部
济川中路向南&国庆中路向西&羌溪河向北&如泰运河向东&济川中路
镇海路向南&文昌路向西&济川南路向北&如泰运河向东&镇海路
羌溪河向南&文昌路向西&鼓楼南路向北&羌溪支河向东&羌溪河
鼓楼南路向南&江平路向西、向北&如泰运河向东&外环城河向南、向东&鼓楼南路
济川南路向南&兴南路向西&江平路向北&文昌路向东&济川南路
济川北路向南&如泰运河向西&车站路向北&开发路向东&济川北路
江平路向南&板桥路向西&金城路向北&如泰运河向东&江平路
江平路向南&兴南路向西&金城路向北&板桥路向东&江平路
车站路向南&如泰运河向西&金城路向北&开发路向东&车站路
文江南路向南&跃进河向西&济川南路向北&文昌路向东&文江南路
老龙河向南&如泰运河向西&济川北路向北&开发路向东&老龙河
济川北路向南&开发路向西&金城路向北&振兴路向东&江平路向北&阳江路向东&济川北路
镇海路向南&澄江路向西&金沙路向北&跃进路向东&镇海路区域内除上述范围以外的区域
三、泰兴市区国有土地上非住宅非营业房屋征收区位划分结果（同住宅房屋征收区域划分）
四、泰兴市区国有土地上营业用房征收区位商业街区划分
主要商业街道
鼓楼南北路（国庆中路-大庆路）、鼓楼中路（烈士桥-长征路）
鼓楼中路（烈士桥-联盟桥）、国庆中路（国庆桥-长征路）、大庆东西路（新建巷-长征路）、长征中路（庆云路-大庆路）、府前街（国庆中路-大会堂路）、鼓楼南路（庆云路-国庆中路）
次要商业街道
鼓楼南路（庆云路-四牌楼）、大庆东路（大庆桥-新建巷）、大庆西路（长征路-兴隆桥）、鼓楼中路（联盟桥-江平路）、国庆东路（济川中路-文汇路）、鼓楼东路（镇海路-济川中路）
国庆中路（济川中路-外环城河）、大庆西路（兴隆桥-江平路）、济川中路（国庆中路-大庆路）
普通商业街道
鼓楼南路（四牌楼-城南路）、鼓楼北路（大庆路-根思中路）、鼓楼中路（羌溪河-济川中路）、大庆东路（学院路-大庆桥）、羌溪南北路、万桥路、永丰路、泰师路、环城东西路、鼓楼东路（学院路-济川路）、根思中路（两泰官河-车站路转盘）、文江路、东润路、曾涛路
江平路（板桥路-如泰运河）、济川南路（城南路-国庆中路）、国庆西路（江平路-金城小区）、大庆东路（朱庄桥-润泰路）、城南路（济川南路-鼓楼南路）、根思中路（两泰官河-济川北路）、东城路（济川南路-润泰路）、车站路（大庆西路-车站路转盘）、鼓楼西路（江平路-襟江路）
城区规划红线之内，上述范围以外的道路