因为人民币可能变成上图那样
　　研究实证
　　信用扩张可以完美解释房价走势
　　广发证券首席宏观分析师 郭磊博士
　　要点：
　　第一，M2和社会融资规模都低估了真实的信用供给，2015年之后信用扩张速度加快。
　　第二，月M2同比11.4%，社融同比10.5%，但广义信用供给同比达33.7%。
　　第三，我们以美国房价为锚来比测深圳房价，可看到“超涨”部分2015年后明显加速。
　　第四，从经验走势看，我们的“广义信用供给曲线”几乎可以完美解释房价上涨（图）。
　　第五，信用供给引领，其他三因素助推，共同带来了此轮房价异动。
　　第六，广义信用供给增速/GDP增速（衡量信用供给宽裕度）在历史最高的2009年是6.2倍，其次就是月的5.0倍。
　　第七，从历史规律来看，高点次年政策调整，明年广义信用供给和房价增速应会下行。
　　正文：
　　M2低估真实的货币供给，社会融资规模与M2的裂痕不断扩大。M2作为广义货币供给，一直被视为衡量货币扩张速度的有效指标。但在2011年之后，这一指标在指示意义上出现了显著失效。一则是它与社会总额的走势从基本吻合到裂痕不断扩大；二则是它对同期资产价格变化的解释力也明显下降。
　　初期产品规模的表外扩张是M2失效的原因之一；但在理财产规范统计之后，M2同样还是呈现出趋势紊乱和波动过大的特征，可能和债务置换等因素有关。M2低估货币供给的特征亦比较明显，至少从结果上来看，社会融资规模增速与M2增速之间的裂痕有增无减。
　　即使是社会融资规模亦低估了一个更广义的信用供给，2015年之后信用扩张速度明显加快。社会融资规模这个指标缺点同样很明显，它的界定宽度是个人及企业部门从国内金融市场获得的资金，从而存在一些遗漏。第一，它不包含国债这样的政府融资，因为不符合社会融资规模四原则之一的“金融原则”；第二，它不包含外商直接投资，因为不符合四原则之一的“居民原则”；第三，它不包含P2P、民间借贷等渠道融资，这部分似乎不违反四原则，但存在应用方统计困难的问题。
　　现代社会的货币供给本质上是信用的扩张。上述几块增量都构成了实质上的信用扩张，形成了对社会资源的竞争性定价，无疑会推动价格上行，却并未统计在现有货币供给口径中，这就造成了广义的信用供给被低估。
　　我们在这里做一个简单的修正模拟，即以社会融资规模为基础，增加上政府、政策性银行债等部分，增加上P2P，我们可以称之为“广义的信用供给”。
　　从经验走势看，信用供给曲线基本可以完美解释房价上涨。2015年中期以来房价上涨加速是一个显性现象。由于70城房价是指数化的，在技术上反映周期尚可，无法准确反映房价上升的相对程度。代表性一二线城市的价格变动其实更有参考意义。我们以深圳成交套均房价为基础，以美国成交套均房价为锚，在做了汇率折算后，可以看到“超涨”的那一部分在2015年中期之后明显加速。
　　如何解释这轮房价在M2震荡走低背景下的快速上涨？
　　从经济学逻辑上来说，所有的价格上升都是货币现象。我们认为，恰恰是被M2低估的那一部分货币供给在催生价格超涨。
　　从我们的“广义信用供给曲线”来看，它基本可以完美解释房价的历史上行和这轮超涨（图5）。
　　以2015年为例，M2和社会融资总量增速分别为13.3%和-6.4%，但广义信用供给的累计同比增速为19.5%；再以2016年为例，尽管1-8月M2同比为11.4%，社会融资总量的累计同比为10.5%，但广义信用供给的累计同比增速为33.7%。房价的暴涨基本是这么大规模的信用供给的结果。
　　信用供给引领，其他三个因素作为助推，共同带来了这轮房价异动。另外有一系列因素也在助推这轮上涨加速，它可以解释信用扩张曲线没有弥合的另一小部分。包括货币因素在内，我们可以统称为推动房价上行的四大因素。
　　第一，信用供给绝对增速很高，相对增速更高。如前所述，广义的货币和信用供给依然偏高，非M2和社融能准确衡量；这还只是一个绝对概念，我们必须认识到同期中国经济的趋势增长率也在下行，如果再考虑到潜在增长率（货币需求）的下降，这种供给过剩会更显著。
　　关于这一点，我们可以以实际GDP为参照系来看一下。广义信用供给增速/GDP增速（它衡量的是信用供给宽裕度）在历史最高的2009年是6.2倍，其次就是月的5.0倍，年的3倍，以及2015年的2.8倍，这依旧可以完美解释上述各个阶段房价的上冲力量。
　　第二，通缩末端降息降准导致投资投机需求上升，部分城市土地供应却显著减少，供需两端边际力量明显失衡。
　　事后来看，2015年11月就是上一轮全球通缩周期的底部（CRB工业原材料指数同比-20%）。通缩触底之后，企业预期变化，工业通缩收窄和一般物价再通胀成为了主逻辑。2016年2月底的降息降准可能属于对实体端的巩固性动作，但从经验规律来看，历次降息降准都会显著地推升投资投机需求。
　　需求增加的同时供给却在收缩。月100个大中城市土地供应面积同比减少10%，在部分一二线城市下降更多，普遍滞后于全年供地计划。以南京为例，1-8月南京主城区供地254.76公顷，仅占全年供地计划的39.2%。供地减少导致土地成交溢价率偏高，0个城市住宅类土地成交溢价率达到了60%，8月进一步高达87%，均属于历史少见的高点。高土地溢价率推升新房房价，并进一步对整体房价形成比价效应下的推动。
　　第三，新汇改之后汇率预期更单一，居民在对汇率用脚投票不充分的状态下，会更集中地涌向对隐形通胀用脚投票。
　　人民币确实不存在趋势性大幅贬值条件，维护人民币资产的预期稳定性成为了政策首要目标之一。“小幅缓贬”（年初以来中间价贬值幅度为2.67%）成为一年以来的一个现实趋势，在很大程度上也成为居民预期。缓贬在经济学逻辑上会带来两个传递：一是由于更多本应对贬值压力用脚投票的资金被“缓”而无法有效出清，它会停留在对国内资产的追逐中从而助推隐形通胀；二是为减轻汇率压力，传统的财政和货币政策必须维持一定力度，这会带来实际经济增速较潜在增速偏高，从而也会带来隐形通胀。在工业刚刚从一轮通缩中抽身出来的背景下，旧世界暂时还胀得不明显，资产型通胀成为了一个必然结果，房价就是资产型通胀的典型案例。在房价上行的背景下，居民逐渐参与到这一逐利过程，从而导致它在结果上更加显著。
　　第四，地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾，土地出让金成为了唯一的解决方案。
　　今年1-8月地方财政收入增长只有7.6%；但在稳增长的压力下，财政支出依然不能放缓过快，1-8月财政支出增长高达14.2%。从近期报道的国务院督查组分赴地方展开督查来看，保持经济平稳发展被置于督查工作的第一项。在地方财政收支两端存在缺口的背景下，土地出让金成为了一个香饽饽。今年1-8月，地方政府土地出让金收入增长高达14%。再考虑到传统财政收入中“地产系税收”的贡献，目前“土地财政”的特征依然比较明显。这在一定意义推升了地方政府压低土地供应，推升地价的短期行为。
　　从经验规律来看，高点次年调整，明年广义信用供给曲线和房价增速应该会显著下行。既然信用供给速度可以完美解释房价表现，那么，后续这一指标将如何演进？
　　从广义信用供给的增速，广义货币供给增速/GDP增速这两个指标来看，其在-、属于5个高点位置，基本上每个高点之后都会有一个政策的反思（通胀压力、资产泡沫压力或经济结构恶化压力）和调整的过程，比如2004年、2010年、2014年都出现了融资增速的下行和政策的相对稳健，2008年在危机黑天鹅出现之前的政策趋势也是从紧，基本上没有例外情形。月广义信用供给增长33.7%，广义信用增速/GDP增速为5.0倍，都属于仅次于2009年的历史次高。按照历史经验，2017年融资量和信用扩张量大概率会有一个增速上的放缓。实际上从年内趋势来看，2016年增速的高点在一季度已经呈现。
　　年底的政治局会议很可能对明年信用供给略偏谨慎，同时出“房地产去库存”政策的补充修正。如前所述，每一轮信用供给的过度扩张会带来经济结构压力、资产泡沫、汇率压力等一系列问题，在这次它可能集中表现为政策所关心的“脱虚入实”需求。我们判断政策层很可能在12月召开政治局会议布局2017年经济工作的时候，进一步强调脱虚入实，同时在2017年适度收缩信用供给。关于房地产，前面我们已经对土地供给减少导致供需失衡加剧的状况进行了分析，届时政策亦可能对房地产去库存政策做出补充修正，比如加快土地供应适度修复房地产的供给端；以及在“脱虚入实”的政策导向下，提出抑制投机需求，避免地产领域泡沫化风险。在美国加息周期中，这是一个务实的选择。
　　所以从结果来说，我们可能会先看到房地产供给端的修复（四季度，供地和新开工回升），再看到经济的信用供给增速下降（明年一季度开始），再看到房地产在两种作用之下的量价调整。
16-09-2516-09-2516-09-2316-09-2016-09-2016-09-17一线城市房价“涨疯了” 上海房价3天涨30万市民直呼太恐怖(图),2015房价上涨十大城市,2015年一线城市房价会暴跌,未来房价上涨的20城市名单,中国房价必涨十大城市,未来十年一线城市房价预测,中国一线城市房价排名,深圳为什么是一线城市
一线城市房价“涨疯了” 上海房价3天涨30万市民直呼太恐怖(图)
时间：日15:03 来源：中金网
原标题：一线城市房价“涨疯了” 上海房价3天涨30万市民直呼太恐怖(图),2015房价上涨十大城市,2015年一线城市房价会暴跌,未来房价上涨的20城市名单,中国房价必涨十大城市,未来十年一线城市房价预测,中国一线城市房价排名,深圳为什么是一线城市
　　一线城市房价“涨疯了” 上海房价3天涨30万市民直呼太恐怖　　一线城市房价“涨疯了” 上海房价3天涨30万市民直呼太恐怖 中金网 近期上海房价涨势凶猛，据记者了解，上海市民表示一直在看房，但是想买却买不到。有市民表示，在上海淮海路看重的房子定价为400万，3天内从400万涨至430万，并且目前仍不卖，房东要等下周过后再定价。而一些学区房的房价，一年内涨了100万，市民直呼太恐怖…　　1月商品房价上海涨21.4%　　线城市去年房价涨幅抢眼，今年还在继续涨。国家统计局2月26日发布了70个大中城市1月房价数据，其中深圳和上海的新建商品房价同比上涨高达52.7%和21.4%，环比涨幅分别为4.1%和2.6%。　　城市间房价分化现象依然延续。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，而绝大多数三线城市同比仍在下降。　　深圳、上海、北京的新建商品住宅价格涨幅排全国前三，深圳上涨52.7%，上海上涨21.4%，北京上涨11.3%，广州在一线城市中涨幅最低，为10.0%。全国涨幅排第四的是南京，南京1月新建商品房价同比上涨10.8%，高于广州。　　环比来看，北上广深4个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大，其中环比涨幅深圳为4.1%，上海2.6%，北京1.1%，广州0.8%。部分二线城市环比涨幅排名靠前，南京房价上涨2.5%，厦门上涨2.0%，合肥上涨1.5%，福州上涨1.1 %，武汉上涨1.0%。　　二手房价涨幅排行榜中，一线城市位居前四。1月二手房价深圳同比上涨49.7%，北京同比上涨23.7%，上海同比涨幅14.4%，广州同比上涨13.1%。　　一线城市行情正火爆，春节之后上海出现千万豪宅抢购的现象，其他一线城市也频频出现二手房跳价的现象，一线城市土地市场“地王”仍然频出等。　　一线城市需求旺盛、供给不足，二三四五线城市却库存高压、需求不振。2月19日，多部门联合发文下调房地产契税、营业税，调降购房者交易环节成本，但北上广深被排除在部分优惠政策之外。　　2月23日，上海市重申“7090”政策加大中小户型供地，被业界解读为以强调小户型所占比例为手段，抑制住房过热需求的“7090”政策重启。　　一线城市楼市进入疯涨状态　　清华大学的研究报告指出，过去10年，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。2016年春节刚过完，关于一线城市房价加速疯涨的消息就再次充斥着各种媒体的热门版面。　　先来看看北京，2月23日，北京大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价，最终被绿地以39亿拍到，楼面价达到了惊人的4.7万/平米，这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱，而该地的二手房价格不过2万多一点而已。与此同时，万科北京项目正酝酿10%至20%左右的涨价。据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（2月14日至2月20日），北京新宅网签量仅为1006套。而二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，交易量为2010年以来的最高值。从价格看，成交均价41490元/平米，较2015年全年均价已经上涨5%左右。在北京，买车要摇号，基本得靠运气，看病要挂号，肯定都遇到过号贩子而现在，买房过户也和春运车票差不多了据说有的黄牛一个号都卖3000啦！　　上海在春节后则更是频频传出“疯涨”的消息。媒体报道称，上海内环一套老公房，春节前报价430万元，在与购房者商谈中，房主三次提价，几天之内就涨价70万元。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%，更惊人的是，许久不见的“日光盘”盛况再现。上海虹口区一新盘2月21日推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元，连销售人员都感叹“许久不见这么好的行情了”。　　再看看深圳，深圳房价在过去一年的疯狂上涨为全国瞩目，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑全国。进入2016年深圳1月的新房成交均价达4.65万元/平方米，同比涨幅超74%已出现短期泡沫。越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。　　北上广深房价持续居高的因素　　近来中国楼市的表现出现明显分化，一方面是二三四线城市努力去库存，另一方面是一线城市房价疯涨。造成北上广深房价持续居高不下的因素主要有以下四点：　　（一）政策支持：　　各种优惠政策出台刺激购房需求。尽管2016年才刚刚过去50多天，但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出，节前是“降首付”，节后是“降契税和营业税”，同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。独立经济学家马光远指出，去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里。　　（二）供求关系：　　一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大。市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。　　（三）一线城市的吸泵效应：　　在财经作家吴晓波看来，北京，中国首都，中国政治中心；上海，中国的三大金融中心城市之首，经济总量第一；深圳，中国的科技创新中心城市，中国最大的移民城市，竞争力排中国第一。此类超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期。　　资金是最聪明的，它天生知道去哪里。这半年，无论是开发商还是购房客的资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致。再加上由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市楼盘成为财富保值的重要手段，投资这些 城市的房子问题并不大。　　（四）房产中介因素：　　随着一线城市的楼市升温，目前房产中介市场乱象重重。为抢夺市场，有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，这在一定程度上也推高了房价。上海以业主450万房子被中介抢走卖出510万。本月15日，深圳市房地产经纪行业协会发文明确表示，禁止中介对当事人隐瞒真实的交易价格，买卖房产需取得当事人的书面同意，若出现“炒房”行为，则需要承担相应的法律责任。
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来源：华夏时报
作者：傅蔚冈
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国内房地产行业终于转冷回热。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年5月，全国100个城市中48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。而在去年年底，环比上涨的城市只有30个，70个城市环比下跌。需要注意的是，这样的成绩是以楼市政策暖风频频为前提的：金融机构存贷款利率下调，不少城市放宽了贷款条件。也正是如此，不少城市的楼市销量创下新高。最为典型的莫过于杭州。据杭州透明售房网的数据显示，5月杭州市区新建商品房共签约1.3万套，环比上升13.2%，比去年同期增长了115%；成交金额221.32亿元，已超过2009年同期成交额，居历史同期最高值。但值得注意的是，这样庞大的成交量却是以楼市价格下降为前提。《华夏时报》有报道指出，预计今年杭州亏本楼盘数量可能会有近百个，比去年增加一倍。亏本卖房？在几年前这是不可想象的。房地产市场流传着“面粉贵过面包”的新闻，即出让土地的楼面价比现房销售还贵。但最近情况有所变化。还是以杭州为例，那篇报道指出，“与今年1月售价1.8万元/平米相比，位于杭州主城区的之江九里项目现在1.7万元/平米的售价比年初降了1000元/平米。此前今年2月之江九里曾降过一次价，当时降到了1.75万元/平米，这已经是该楼盘今年第二次降价。资料显示，2009年华润和新鸿基以27.7亿元拿下了该项目地块，楼面价格高达1.52万元/平米。”从百城房价指数来看，去年12月份全国100个城市（新建）住宅中位数为6937元，而到5月份时全国100个城市（新建）住宅中位数为6918元，同比下跌5.22%，由此可见，房价下跌从全国范围来看是个大趋势。以往楼市的“量价齐飞”变为了当前的“量涨价跌”。但也有城市出现了价格暴涨，比如深圳。从2015年4月下旬开始，购房者抢先抢购，深圳楼市猛烈升温，出现量价齐升的局面。来自深圳规土委的数据显示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%，同比上涨151.1%；成交均价则环比上涨8%，同比上涨18.8%。涨幅最大的南山区5月房价更是同比上涨了85%。因为深圳楼市上涨得实在太过于剧烈，使得深圳银行业集体收紧房贷，原因就是怕积累风险。早在10年前，杭州楼市并不逊于深圳，为什么10年过去后深圳和杭州的楼市价格却分道扬镳？在笔者看来，原因也并不复杂，那就是10年后的今天，杭州和深圳两地的房地产基本面已完全不同，因此有了楼市价格的两重天。不妨以2003年这个点来对比下深圳和杭州楼市的情况。之所以要以2003年作为比较的起点，很重要的一个原因是2003年发生了一件非常重要的事，那就是楼市调控的开始，也就是被人们称为房地产黄金时代的开始。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，18号文将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。从两地的统计数据得知，从2003年以来到2013年，杭州的住宅竣工面积累计达到9534.54万平方米，而深圳的住宅竣工面积只有4995.07万平方米。需要指出的是，深圳的常住人口数量却比杭州多。截至2014年底，杭州和深圳两地的常住人口数量分别为889.2万人和1077.89万人。人口数量更少的杭州，其住宅供应量却是深圳的2倍，这就不难理解为什么深圳楼市在涨，而杭州楼市却在以价换量。据杭州透明售房数据研究院的数据显示，到目前为止，杭州房源库存量还在不断攀升。截至4月29日，杭州库存已经达到158351套，接近16万套。同时另一个不可忽视的现象是，在过去10年，深圳的商品房供应量在逐年减少。深圳和其他城市一个非常不同的特征在于，它的住房市场启动得很早，商品房供应量在过去十年内逐年减少，最高峰时期是出现在2003年，当年住宅竣工面积达到了816.62万平米，当年的杭州只有651.58万平米。而杭州则是相反，在过去10年内其商品房供应量逐年上升，2013年的住宅竣工面积是1308.83万平米。其实，今天深圳的楼市之所以能够领涨全国，最为主要的一个问题是供需比。2003年深圳常住人口数量只有778万，但住宅竣工面积却达到816.62万平米，而当年杭州人口约为700万，而住宅竣工面积则只有651.58万平米。也正因如此，我们不难理解为什么深圳在2003年以后楼市出现价格下降，而杭州则是量价齐飞，唯一的一个因素在于，当年深圳的供应量已经超过了当地的需求。如果再往前追溯至1998年，情势就更加明了：从1998年住房制度改革以来，深圳住宅竣工面积共达到3381.46万平米。而在同期，杭州住宅竣工面积只有2650.14万平米。从这个意义而言，今天杭州只是重演了深圳10年前发生过的事：供应量大于需求量而导致价格下跌。而从杭州和深圳两地的楼市故事来看，最能影响楼市价格的指标就是供应量，当一地的供应量超过需求量，那么价格就会持续下降；反之则会上升。这也是从2003年以来给楼市调控提供的重要镜鉴。从这个意义上说，过去十年的很多调控措施之所以失败，是因为没有把激励做对，甚至做了很多违背激励的事，比如说限制土地供应量。（作者为上海金融与法律研究院执行院长）
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