惠州市惠博沿江路宝瑞路口半山一号房价多少

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惠州西部不想成为城市死角
  清晨,姹紫嫣红的杜鹃花和熙熙攘攘进入高榜山的人群,是火车西站片区一天最荣耀的时刻。  不远处,宽阔的火车西站广场,已无力控诉摇摇欲坠的路灯和斑驳墙面相映的窄巷残院。短暂的辉煌褪尽之后,火车西站连同他所在的片区一起成为了惠州寒冷的“西伯利亚”。如同一个身体孱弱的孩子,强迫被踢足球一样,拥有高榜山、丰山、西湖的火车西站片区就这样和巨大的垃圾填埋场、废弃的火车西站一起沉沦。    在南部新城、金山湖片区不停向前的时候,这里的房地产发展基本陷入停顿状态,更为严重的后果是更多的原居民看不到片区发展的任何预期而陆续外迁,他们无法忍受超过1万人的片区没有一家现代化商超、门诊部。  开发商不看好火车西站片区的理由在于孱弱的购买力以及市政配套无法让上述资源形成有利的融合,但无论民间抑或业界对于火车西站的现状都明确指向政府应该承担更多的责任。翻开火车西站由盛及衰的历程,政府始终成为最主导的力量,上世纪80年代西站的建立让该片区车水马龙春风正盛,而火车西站的废弃让该片区失去活力。2002年也是政府主导合资项目——装机12万千瓦的垃圾焚烧发电厂立项,2007年运营的日均焚烧600吨垃圾的发电厂终日冒黑烟、散发恶臭,让片区居民苦不堪言,多位居民在本地论坛上吐槽曾在熟睡中被臭气熏醒。  如果说火车西站的废弃是城市发展需要,至今我们依然无法理解在火车西站片区的共联村官方主导建设的垃圾电厂用意何在?在一个拥有得天独厚性资源的片区建一个垃圾电厂?更令人不可思议的则是在2012年版火车西站片区规划中,上述区域被定位是集居住、工业、商贸、旅游休闲等功能为一体的生态综合性片区,以及城市门户。一个伴随着垃圾臭气和火车站噪声的城市门户我们很难想象。  而逢雨必涝的永联路三孔桥铁路涵洞政府也似乎找不到更好的解决办法,屡次出动消防队员使用橡皮舟运送周边居民出入,任何开发商和其他职能部门无能为力,他们搬不走废弃的铁路。更为重要的,短时间内上述局面依旧无解,试问除了政府还有谁能承担这个责任?  片区规划公示2年了还没动静  殇  火车西站片区,这个除了爬高榜山和逛红花湖,其余时间几乎被惠州人遗忘的角落,开始被开发商们寄予极高的期待。2013年6月,超大规模项目明发·高榜新城正式开工,这个总建筑面积达92万平方米、宣称旨在打造高档现代生态家园的项目计划于下半年入市,成为火车西站片区体量的楼盘。  但是,记者采访的多位业界人士均看空这一片区的发展。这个片区不仅一些项目房价5年才涨了1100元/平方米,就连公示了长达2年多预示着该片区未来希望的《惠州市火车西站分区规划()》(草案)也至今没下文。  被指存在城市死角、垃圾处理厂污染、火车噪声、交通堵塞和配套匮乏等诸多死穴的火车西站片区,究竟路在何方?它将迎来蜕变的契机还是继续被边缘化?  西部片区房地产发展大事记  2&0&0&1年,惠州火车北站改造完成后,惠州的火车客运便从西站搬迁到北站。火车西站片区人流量迅速下降,繁华场景不再。  2&0&0&5年,惠州兴合房产开发有限公司进驻高榜山脚下的共联路开发兴合坊项目。日开盘,期间销售均价由3300元/平方米涨至3800元/平方米,目前,兴合坊二手房均价为4479元/平方米。  2&0&0&7年,位于高榜山山腰的房地产项目城市原筑开盘,该项目由8栋小高层组成,共270户,销售持续到2010年极度不畅,目前二手房价格介于元/平方米之间。  2&0&0&8年,西部片区30万平方米社区大盘国华湖畔新城开盘,项目规划有临湖联排洋房、别墅、小高层、高层等多种建筑形态,当前依旧有大户型尾盘在售,均价约7000元/平方米。  2&0&10年,位于兴合坊和国华湖畔新城之间的金榜御景园项目开工建设,该项目占地面积10962平方米,建筑面积39281平方米,共232户,在售均价6100元/平方米。  2&0&12年4月,惠州市住房和城乡规划建设局公示《惠州市火车西站片区控制性详细规划》(草案),确定火车西站片区该片区定位为惠城中心区西部的对外交通枢纽、重要的城市门户、市级重大基础设施所在地。  2&0&13年3月2&2日,惠新大道、梅湖大道开工建设。  2&0&13年6月,总建筑面积达92万平方米的明发·高榜新城在西部新城永联路正式开工,该项目计划于2014年下半年入市。  2&0&13年,选址西湖边的惠州植物园开始建设,东临西湖鳄湖景区,西接惠州火车西站片区,建设面积约1000亩,共分两期进行,首期投资估算5.62亿元,总面积约700亩。  采写:南都记者 古优裕 实习生 罗强  现状  片区仅6个项目,2个在售  地处城区边缘的火车西站片区历来不被看好。自2005年惠州兴合房产开发有限公司进驻高榜山脚下的共联路开发出第一个项目兴合坊以来,这个片区在长达接近9年时间里仅出现了6个房地产项目。在合兴坊、名家花园、城市原筑卖完之后,目前仅剩国华湖畔新城和金榜御景园在售,而目前正在建设中的明发·高榜新城则尚未入市发售。  在《惠州市火车西站分区规划()》(草案)中,火车西站片区被称为惠城中心区西南城市门户,又被称为高榜山生态板块。惠州火车西站片区位于惠城中心区西部,东临三环西路,西接长深高速,南邻西湖风景名胜区,北靠沙帽岭。规划用地面积为750&.24公顷。该片区定位为惠城中心区西部的对外交通枢纽、重要的城市门户、市级重大基础设施所在地。  上个世纪,这里曾经是惠城区人流量最为密集的地方,如今人烟罕至堪称惠州的“西伯利亚”,相比房地产开发得热火朝天的金山湖片区和水口片区,发展全方位滞后的火车西站片区相对相当沉寂。  由此也造就了该片区的房价洼地。兴合坊项目日开盘,期间销售均价仅3300元/平方米,比惠城区均价低了1000多元。5年后的今天,兴合坊二手房均价仅4479元/平方米,房子5年才升值了1100多元/平方米。2007年,位于高榜山山腰的房地产项目城市原筑开盘,共270户,销售持续到2010年极度不畅,目前二手房价格介于元/平方米之间,在整个惠城区同样处于低位。  南都联合西子房产频道日前所做的网调结果显示,30%的网友根本就不关注西部片区,而在不关注的原因中,36%的网友认为该片区的基础配套设施匮乏;24%的网友认为片区的发展速度缓慢,无法吸引眼球;22%的网友则认为西部片区太偏僻,感觉像个农村。45%网友将来不会在火车西站片区买房。  问题  制约片区发展的致命因素太多  火车西站片区有着惠州最为丰富的山体资源,却也拥有一个被市民诟病的垃圾处理场。在惠城各大商圈板块演绎着各自独特的崭新格局,尤其是以江北、金山湖为首的大江北和南部新城,许多置业安家的人士,见证了新区域开发从无到有、从荒凉到繁华的蜕变过程,如今这些区域筑造的人居环境显得更加充满了生机与活力。相比之下,火车西站片区依然被落后和极端的环境所困扰。  现状是环境差,楼盘少,房子卖不起价格,大开发商不愿意进场。当地许多有条件到别的片区买房的原居民也不愿意在此居住,开始逃离。在上述沙龙谈及该片区存在的问题时,惠州市又一居投资有限公司总经理华敏的发言火力十足。  他认为,一是政府没有任何盈利的冲动去干西部的事。因为大量的土地已经被该拿的开发商拿走了,政府要干这所有的一切的前提是土地迅速升值再重新挂牌,赚取更多的利润,但这个前提目前不存在;二是现在的房地产态势让大量的居住类产品回归刚需为主,投资为辅,投资客不会买这儿,一大堆基础配套跟不上,刚需也不会来买;三是基于前面两个原因,很多开发商会对这个片区望而却步。  惠州世联行策略总监胡光宇也持类似观点,他认为,火车西站片区的问题太多了,而且都是短期内无法解决的问题。无论是交通堵塞问题,还是配套匮乏问题,都显得该片区硬伤太多。尤其是火车站和垃圾焚烧厂都是致命硬伤,很少人愿意在这里长期忍受垃圾的臭味和火车的噪声。  出路  搬迁垃圾处理厂建好基础配套  火车西站片区存在的高榜山和红花湖风景区被认为是其发展的一大优势,这些稀缺的生态资源,都被开发商认为是该片区楼盘的极大卖点。但业界普遍认为,如果其它致命因素不解决,这些优势依然难有足够的吸引力。  而解决问题的出路在哪里?火车西站片区要想有好的发展,除非政府把垃圾焚烧厂搬走,把铁轨移开,把各项基础设施配套、公共配套做起来。但目前没有任何迹象显示以上问题能在短期内得到解决。  华敏则认为,一定需要政府花大力气,敢于投入,敢于搬迁掉很多东西。而对已经进入或者将要进入到西部片区开发房企,他的建议是:第一,放缓开发节奏,整合企业资源;第二,清理剩余尾货,变现回款;第三,苦练企业内功,包括突出产品特色和企业核心竞争力。“没有哪个地产商能够改变世界,只有这个世界能够改变地产商。”  交通堵塞、缺少学校和超市,还有噪声  火车西站片区之  殇  西部片区死穴和短板  火车噪声以及铁轨铺设分割片区影响发展  解读:2001年惠州火车客运站从火车西站迁至江北小金口火车北站后,上世纪80年代建成的火车西站以及那些依旧存在的铁轨即开始成为火车西站片区的桎梏。正处在火车西站片区中心的西站现在沦落为鸡肋形式的货运站点,每天过往的车辆有限,相反无准确时间、固定班次的列车噪声成为周边居民的负担,2013年动工的明发·高榜新城距离铁轨仅50米。  更为重要的是沦为鸡肋的火车西站以及铁轨的铺设从空间上物理分割了火车西站片区的发展规划,导致火车西站片区的规划无法相连。火车西站的废弃导致西站片区的商贸、人流大幅下降,以至于很多原本在西站片区开厂的老板都陆续迁出。惠州世联行策略资源部总经理胡光宇在上周一场小型的公开论坛上称,火车西站片区的问题是火车铁轨,垃圾站可以搬走,但是政府根本没有权利搬迁铁路,这涉及到多方的利益博弈,现实的状况即是越往火车西站里面走,越感觉火车轨道对于周边居民的生活影响越大,低矮的火车轨道和居民的房屋并行,并且导致交通的升级极度缓慢。  配套严重匮乏不足,生活元素匮乏  解读:从地域位置上看火车西站片区距离江北、麦地中心区极为通达,但是令人费解的是其发展成为惠州最滞后的区域。除火车站北迁的硬伤外,片区居民吐槽最多的即是片区的基本生活元素匮乏。基本配套的缺位从表面上看是对片区居民的生活造成较大的影响,实际更深层面的影响还在于更多的人对片区未来前景的看衰,这也是从2008年之后,西站片区房地产发展始终无法跟上市场的正常步伐的根本原因。  当前的火车西站片区相比于5年前,相关生活元素配套几乎没有进步,即便是惠城区政府的迁入也无法改变这一局面。火车西站片区近1万人的居民区,没有一家现代化商超,有的都是一些杂货店,一些去往高榜山的市民都深有体会。更多在此居住的市民和原居民购物最近的选择即是上排的沃尔玛或更远的江北、麦地片区。只有一所共联小学或幼儿园,且教育资源严重不足,更多的市民只有把孩子送往上排入学。包括兴合坊在内一些已经如入伙交楼多年的楼盘,临街商铺多处于半空置状态,导致更多的原居民逃离上述片区。  交通配套设施差,雨后出行艰难  解读:火车西站片区与市区的交通连接主要由新联路承担。位于惠城区政府前面的新联路路口因为与鳄湖路相交而成为市区交通拥堵黑点之一。每到周末市民登高榜山抑或上下班高峰期,途经该处的车辆必定排成长龙。在更多的片区居民看来,火车西站片区发展缓慢,与该片区道路规划滞后有关。除道路交通配套差之外,火车西站片区通往惠州城区的公共交通体系也完全无法满足出行要求,只有4路、14路公交车往返,周边居民纷纷吐槽其存在运载线路偏短的事实。  不仅如此,更为严重的是惠城区永联路的三孔桥铁路涵洞已经成为火车西站附近居民出行的阻碍,原本为了通行方便的下沉式铁路桥,因地势偏低逢雨必涝,周边的积水加青年河水倒灌让周边居民苦不堪言。最近一次是上个月的暴雨导致铁路桥积水超过2米,周边数百住户、学生的出行要依靠消防抢险人员的皮划艇运送,周边的店铺较多也被水淹没。更为糟糕的是,逢雨必涝的铁路桥因铁路的存在暂时找不到更好的解决办法。  高压线、殡仪馆造成的心理阴影  遍布于火车西站片区的高压线,尽管理论上不会对片区居民产生实质性影响,但给人造成的心理阴影却不可忽视。因为多数人不愿意住在一个一抬头就看见一条条高压线的地方。  而更为致命的是,位于下角梅湖的惠州市殡仪馆距离火车西站仅三四公里之遥,几乎挨着这个片区。这如同对下角片区的影响一样,很多购房者对下角片区的楼盘望而却步,重要原因之一便是位于下角梅湖的殡仪馆对购房者产生巨大心理影响。  垃圾处理场污染环境  在诸多阻碍火车西站片区发展的因素当中,位于火车西站的垃圾处理厂也是长期以来遭到片区居民投诉最多、最激烈的设施。当地居民纷纷抱怨,火车西站片区有一个垃圾发电厂,垃圾焚烧发电散发的异味影响整个片区居民的生活。  惠州市垃圾焚烧发电厂位于下角共联村,紧邻着此前的垃圾填埋场。记者在附近走访时,的确能闻到空气中有股难闻的异味。当地居民称,这种异味严重影响了下角片区的经济发展。  而南都3月份的报道称,《惠州市环境卫生专项规划()》(草案)已经形成并将于近期报批。火车西站地区垃圾焚烧厂整体搬迁,另址新建集垃圾焚烧厂和填埋场等为一体的环境产业园等内容在规划中得到确认。不过,规划草案在新焚烧厂选址这一敏感信息上表述模糊,仅称环境园“将选址于惠城区及周边地区”。据了解,规划草案的早期版本曾包含了环境园(垃圾焚烧厂)候选点名单,后被市环卫局建议删去。  由此,被认为制约片区发展头号障碍的垃圾处理厂,其搬迁的命运由此变得扑朔迷离。  规划方案迟迟未落地  日,《惠州市火车西站片区控制性详细规划》(草案)在惠州市住房和城乡规划建设局网站公示。  规划草案显示,惠州火车西站片区位于惠城中心区西部,东临三环西路,西接长深高速,南邻西湖风景名胜区,北靠沙帽岭,规划用地面积为750&.24公顷。  该片区定位为惠城中心区西部的对外交通枢纽、重要的城市门户、市级重大基础设施所在地,集居住、工业、商贸、旅游休闲等功能为一体的生态综合性片区。  但是,两年多的时间过去了,该规划草案仍然没有正式实施,甚至似乎已经没了下文。而惠州市住建局在去年7月22日在其官方回复网友询问时称,该局正在组织编制火车西站片区的控制性详细规划,根据控规草案,火车西站片区规划分别安排了公交首末站用地2处,小学、初级中学、九年一贯制学校、完全中学和高级中学共有10所。待该控规草案按程序报市政府审定后,各职能部门将根据控规组织片区内相关公共服务设施的建设实施工作。  但本周三由于该部门拒绝了南都记者采访,无法确认该控规草案是否已由政府审定,目前也无任何迹象显示草案已获得政府审定。  本来就发展极度滞后的火车西站片区,这让更多人看不清火车西站片区的未来。  西部开发只能放缓步伐,等待政府出手  火车西站片区之  殇  网调  45%网友不愿意在西部买房  几年来,金山湖片区和水口片区的开发热潮,吸引了越来越多人的目光。与此同时,曾经繁华一时的惠城区西部片区逐渐落入边缘化的危险境地。  在南方都市报与西子房产频道联合发布的《惠州西部被抛弃了吗?》的调查中,网友认为垃圾焚烧厂的存在和政府的忽视,导致了西部片区成为城市死角。  截止到5月7日,共有2&16名网友参加调查,6&3&%的网友坦言自己关注西部片区的原因是高榜山和红花湖,良好的空气质量和丰富的生态自然环境仍然吸引人,另外,还有15&%的网友被西部众多的农家餐厅所吸引。  也有3&0&%的网友根本就不关注西部片区,而在不关注的原因中,3&6&%的网友认为该片区的基础配套设施匮乏;2&4&%的网友认为片区的发展速度缓慢,无法吸引眼球;2&2&%的网友则认为西部片区太偏僻,感觉像个农村。虽然对于西部片区的关注不多,但是众多网友依然认为西部片区拥有巨大的发展优势,自然生态资源丰富、处于楼市价格洼地、交通便利则是这种发展优势的体现。  有4&8&%的网友认为垃圾焚烧厂的存在阻碍了西部片区的发展,其次便是政府对该片区的忽视,还有13&%的网友认为火车的噪声使得人们不得不逃离西部片区。  但有多达4&5&%的网友表示将来不会在这个片区买房,3&8&%的网友表示,如果未来该片区发展向好,他们愿意在西部片区购房居住。只有17%的网友表示将来会在该片区买房。  代理商  胡光宇  惠州世联行策略总监  唯有政府能解火车西站片区困局  火车西站片区的问题太多了,而且都是短期内无法解决的问题。首先是指向这个片区未来发展前景的大问题———规划问题。火车西站片区规划至今没有定下来,2012年出的《惠州市火车西站片区控制性详细规划》(草案)至今还没开始落实,不知最终如何敲定。  其次是交通问题,现在从外部进入这个片区只有惠城区政府门前这条路,而且因为下午或节假日经常有人爬高榜山、逛红花湖而造成严重的交通拥堵。交通不畅通,势必对这个片区的发展造成阻碍。  此外,配套匮乏硬伤太多。谈及资源,虽然有高榜山、红花湖等极好的生态资源优势,但火车站和垃圾焚烧厂却是致命硬伤,住在这里,突然一辆火车呼啸而过,会制造出令人难以忍受的噪声。但火车站是不可能搬迁的,至少短期内看不到搬迁的任何希望。  还有要命的垃圾焚烧厂,经常有很多居民在网上投诉垃圾焚烧厂的污染问题,对于这个片区的居住品质已造成严重影响。“我们不能说这个区域的魂就是资源,但是你是伴着火车的噪音和垃圾的味道去享受这个资源的,谁都没有这样的好的心情。”  而开发商在这个片区也会因此而面临产品定位问题,如果你走中低端的刚需路线,这个片区什么配套都没有,也无法吸引那些以居住为目的的刚需客。如果是走高端路线,这个地方凭什么能卖高价?无论是开发旅游地产还是养老地产似乎都不是很合适,而且一般的房企在这种地方开发不了养老地产。  火车西站片区要想有好的发展,除非政府把垃圾焚烧厂搬走,把铁轨移开,把各项基础设施配套、公共配套做起来。但目前没有任何迹象显示以上问题能在短期内得到解决。  开发商  华敏  惠州又一居投资有限公司总经理  现阶段西部片区开发应放缓节奏  惠城西部片区是一个特别适合居住的片区,但是站在投资公司的角度,现阶段我们不会选择西部片区,因为该片区开发成熟的等候期过长。我们秉持观望态度,未来暂时不会进入到西部片区进行投资。  之所以说西部片区特别适合居住,因为其拥有的原生态景观环境资源,但是在这么好的基础条件下,西部片区的规划定位却有所偏差,就好比“有一个孩子有很好的音乐天赋,但是爸妈却让他去研究数学”。正因为这种偏差,导致了西部片区目前的尴尬境况。当然也受到西部片区人居环境方面的一些“硬伤”影响。  另外,西部片区的交通到达率理论上是很高的,但是由于公共基础设施的缺乏和未落实的规划,使得交通问题已经成为其发展的瓶颈。在这个方面,政府也非常关注,也将改善措施写进了规划,但是规划的落实需要大量资金投入,在土地政策和房地产开发之间,政府的选择实难两全。  而在房地产市场下行的大环境下,国内大部分房企已经进入到“变现过冬”的状态,“规避风险已经摆在第一位,而不是谋求发展”。因此对已经进入或者将要进入到西部片区开发的房企,建议是:第一,放缓开发节奏,整合企业资源;第二,清理剩余尾货,变现回款;第三,苦练企业内功,包括突出产品特色和企业核心竞争力。“没有哪个地产商能够改变世界,只有这个世界能够改变地产商。”
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号瑞亨半山一号:惠州的香蜜湖 滨水美墅 传世典藏
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面积:380平方米
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房屋单价:6052 元/m?
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志联地产 - 志联地产缤纷时代分行志联地产缤纷时代分行志联地产缤纷时代分行志联地产缤纷时代分行
开发商:惠州市荔浦房产开发有限公司
物业公司:惠州市瑞涛物业管理有限公司
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
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备注:本房为满二唯一,免收营业税(如非普通住宅,需收取营业税)和个人所得税。税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房源不同有差异,详情请咨询经纪人。
参考首付:69.00万&(&3成&)
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