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地产信贷火线调查：利率略松动 银行研究提高首付比
多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午，上海（楼盘）相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”（虚假交易）、资金杠杆（首付配资）等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。开年以来，楼市之热，甚至超出银行机构的预期。目前，北京和上海已经普遍出现首套房8.5折利率优惠，有银行甚至给出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基准上浮10%的执行标准也有所松动，已有银行开始执行基准利率。多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。有消息人士表示，相关监管部门目的有三方面：一是希望各家银行不要在利率上打价格战，保持价格稳定；二是希望了解各家银行个人住房按揭贷款的投放计划；三是了解银行与房产中介合作的情况，特别是在合作中是否遇到问题和困难。“房价快速上涨，投机情绪加重，还是要谨慎。”有银行零售一线人士向21世纪经济报道记者表示。无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”（虚假交易）、资金杠杆（首付配资）等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。一月上海个人住房贷款创三年新高新高纪录还在持续创造。央行的相关数据显示，2015年上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元。一月上海地区新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。可以比较的是，截至2015年12月末，北京地区个人住房贷款超5800亿元，新增1371.4亿元，同比多增906.3亿元，同比增长30.3%，增速较2014年提高19个百分点。其中，7月份单月新增量创下五年来的新高。某国有大行内部人士告诉21世纪经济报道记者，1月开始该行个人按揭贷款增长提速。“为配合"去库存"，银行业普遍在大量投放信贷。”该国有大行人士表示。另一家国有大行相关业务监测人士则表示从2月份开始出现大幅增长，同比增幅甚至达到100%。一家股份行个人金融部人士透露，今年个人住房贷款指标比2015年增长约30%。另一家大型城商行的年增长指标也为30%。某股份制银行人士透露，个人住房按揭贷款是总行2016年定调的三大战略业务之一，其中一线城市被寄予厚望。“据我了解，个人住房按揭贷款30%的增长应该还是一个保底的状况。”其还透露，上海地区某农商行1、2月的个人住房按揭贷款投放已接近国有大行的水平。多位金融界人士表示：“对银行来说，个人房贷的风险不高，唯一的风险是"断供"。”“之前温州（楼盘）有过，陕西前两年也出现过，但这种情况只会出现在三四线城市，北上广深因为购房量较大，房价相对稳定，波动小，所以不构成系统性风险。”有城商行人士分析称。有上海银行业人士表示，回顾目前为数不多的“断供”的案例，主要是2007年到2010年之间的一些房贷客户，有借款人个人财务问题导致的；也有个别升值空间远低于预期的别墅持有者。对于一线城市的金融机构而言，潜在风险另有考量。“大家都说上海没问题，但其实我们观察到一个现象值得关注”，有股份制银行上海地区零售部人士向21世纪经济报道记者表示，一些楼盘的购买群体尽管有财富积累，但投机心态较强。值得一提的是，该类购房者如果购买的是银行的合作楼盘（新房），或者是通过银行合作中介（二手房），作为批量客户，银行一定程度上也是批量接受。“比如，如果是和楼盘有合作，他们那边批量推荐的客户，我们一般不对具体的申请者做特别要求。另外，其实像单价十几万这种楼盘，总价上千万的，我们比较青睐的公务员、老师等工薪阶层也没办法买。”上述股份行人士表示。有银行零售条线资深人士向21世纪经济报道记者表示，目前存在中介推荐给银行的打包客户质量参差不齐。“推荐过来10个客户，里面夹个两三个次的。”银行密切关注房地产信贷风险据21世纪经济报道记者在各地调研结果表明，目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠，也有极个别出现8.3折以上。国有大行中，以农行为例，农行上海某支行个人客户经理表示：“商业贷款金额以180万元为界，超过180万的，利率折扣可低至8.5折；180万以下的，折扣为8.6折。”北京分行则已有8.3折优惠。另外，工行北京分行对于首套房也是执行首付三成，首套利率可低至8.5折。股份制银行中，招行和民生较有代表性。招商银行(600036,股吧)上海某支行，房贷客户经理告诉21世纪经济报道记者：“商贷在100万元-200万元之间的，利率优惠为8.7折，200万元到400万元的，利率优惠8.6折，400万元-1000万元的优惠8.5折。”民生银行(600016,股吧)则针对不同的合作楼盘和二手房中介，以及客户资质，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。城商行和农商行中，宁波银行(002142,股吧)在杭州（楼盘）地区执行的基本标准为首套利率9折，二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折，二套房利率可低至基准。据21世纪经济报道记者了解，杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付，平均利率是基准95折，业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付，但一般实际执行40%首付。上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士，并未得到银行官方确认，具体执行利率可能存在差异。有银行业内人士透露，考虑到资金和税务等成本，目前银行房贷的保本价在83折左右，“低于这个价格，一定是亏的”。多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。某大行信贷部门人士接受21世纪经济报道记者采访时称，目前还没有对房贷政策进行调整，但对房地产贷款风险保持密切关注。有股份制银行上海分行零售部人士告诉21世纪经济报道记者，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳（楼盘）银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。前述某大行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财，或者资本市场。多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。民生银行上海地区相关零售人士则表示，除了严格审核贷款人本身的背景，在合作楼盘的选择上，也尽量不碰外环以外的房子。地产公司融资成本快速下降一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张，另一边，房地产开发贷款也在去年开始回暖。根据央行上海总部公布的数据，1月上海地区房地产开发贷款止跌回升，新增135.5亿元；其中，地产开发贷款增加最多，单月新增378.7亿元，同比多增379亿元；商业用房开放贷款增加68.8亿元，同比多增3.1元。回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。以去年11月为例，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。同时，值得注意的是，根据权威部门相关调查，除了表内信贷，还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。据人行北京营管部统计，2015 年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元，而2014 年为减少105.4 亿元。有财富管理公司产品人士表示，自去年以来，可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商，去年年初他们的融资成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了，地产公司从拿地的保证金到开发贷，全链条提供融资，资金很充裕。”不过，某大行有关信贷部门人士告诉21世纪经济报道记者，在房地产开发贷款方面，总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目，三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”而有某浙江地区城商行人士则表示，在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称，总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢，比如杭州、嘉兴（楼盘）（靠近上海）、湖州（楼盘）、丽水（靠近江西）。某大行宏观策略研究认为，目前高层对房地产市场的调控政策，主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策，但是北京上海目前还没有。今年上半年可能开始调整，下半年根据房价走势，政府有可能采取一些行政手段，比如提高税率的百分比，调整首付比例等，调控一线城市房价。”该大行相关研究人士表示。“风险最大的，还是商业地产”，另有上海地区城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击，以及上海不断上涨的租金，一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。对此，上海银监局也在持续开展全口径压力测试，并要求各机构强化风险总敞口管理，合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策，加强对商业地产的风险管控。今日推荐：成都城市总体规划获批并规定：到2020年成都，中心城区常住人口不超过620万！从这一点我们能看得出，未来成都将控制外来人口落户了，所以想要落户成都的乖乖些要赶紧！所以帮帮特意为大家准备了一篇“成都落户最全攻略”扫描下面二维码或添加房帮帮微信号（cdfbb028）后，回复下面数字，即可查看各种落户方式。1、回复：166 查看“购房入户+投靠入户+人才引进入户攻略”2、回复：167 查看“投资入户+学历入户+集体户口落户攻略”3、回复：161 查看“居住证办理+居住证落户攻略”
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2016201610月
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银行房企貌离神合:上市银行半年增涉房贷款逾万亿
　　银行与房企的关系，在2014年的上半年显得有所扑朔迷离。　　从银行的态度来看，一切似乎已经降至了冰点，有关银行“开发贷停贷、住房按揭惜贷”的传言不时会在二级市场偷袭房地产股的估值;然而，半年报的数据却呈现出了另一个版本：上半年，16家上市银行新增的涉房贷款高达1.09万亿元，其中住房按揭的增长超过了8000亿元。　　“对于银行‘涉房贷款’的风险并不能一概而论，不同区域的差异还是非常大的”，一位总部位于北京的股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示，“未来这种区域分化还可能加深”。“从整体来看，涉房贷款的规模和占比确实都在提升，不过增速确实有所放缓;而且，从银行的个体来看，还是可以看出来差异化的选择”，一位银行业分析师对记者表示。　　停贷传言屡次来袭　　涉房贷款增势不减　　2月24日，有关“多家银行暂停地产开发贷”的传言在二级市场引发恐慌，当日地产股领跌大盘：板块指数跌幅超过5%，格力地产、上实发展、华夏幸福等跌停，保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%。　　银行方面也不得不纷纷对传言进行回应。2月24日晚，最先被爆出疑似停贷的兴业银行正式发布公告称，“为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，本行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响”。　　2月25日，招商银行最先在其官网发布公告称，招商银行一贯严格执行国家房地产政策，稳健开展房地产相关融资业务，近期未调整房地产信贷政策。民生、交行、建行、中行、农行等网站随之公告称，房贷业务一直正常开展，从未停止相关业务。此外，中信银行、浦发银行、光大银行、平安银行均作出回应，表示并未出台新的房地产贷款调整政策。　　商业银行的集体发声虽然平息了开发贷停贷传言，但随后住房按揭“房贷荒”的传言再次袭来，虽为传言但言之凿凿，以至于监管部门不得不窗口指导银行要求银行支持房贷个贷业务。　　然而，从占据了我国整个商业银行业规模和利润逾八成的上市银行的中报数据来看，所谓的停贷不过是单个银行自行调整的举动，从全行业来看，涉房贷款的各项指标均呈现出上涨态势。　　据《证券日报》记者独家统计，截至今年中期，16家上市银行“涉房贷款”的合计金额(均采用集团或合并口径相关数据)为12.88万亿元，较上年同期的11.06万亿元增长了16.46%;较去年年底的11.79亿元增长了9.25%。　　此外，上市银行“涉房贷款”各自的占比(占各行贷款和垫款总额)分别在14%-30%之间。其中，建设银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比最高，为29.07%;民生银行的合计占比最低，仅为建设银行的一半左右，为14.63%。　　6家银行开发贷占比下降　　兴业降幅最大　　据记者统计，截至今年中期，16家上市银行合计的房地产对公贷款规模为3.82万亿元，较去年年底的3.55万亿元增加了7.6%。　　16家上市银行中，只有交通银行和兴业银行的对公业务领域的房地产业出现了规模上的下降：交通银行由去年年底的2013亿元降至今年中期的1975亿元，占比(占上市银行贷款和垫款总额的比例)也由6.16%降至5.75%;兴业银行由去年年底的1851亿元降至1549亿元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。　　此外，包括交行和兴业在内，房地产业贷款占比出现下降的银行共有6家，另4家分别是华夏银行、宁波银行、建设银行、工商银行。　　其余10家上市银行房地产业贷款的规模和占比“双升”，其中，中国银行余额最高，达到7002亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.31%;工商银行和建设银行的余额同样超过了5000亿元，但是占比并不突出，分别仅为5.04%和6.22%，在上市银行中位居倒数第一和倒数第三;而房地产业贷款额并不突出(768亿元)的北京银行，在占比指标的排名中位列第一，占比接近12%，且与去年年底基本持平。　　股份制银行中，招商银行的房地产业对公贷款突然发力，不仅规模从去年年底的1311亿元迅速增至今年中期的1609亿元，占比更是从5.97%猛增至7%。不过，就规模而言，民生银行的房地产业贷款额仍然在股份制银行中排名第一位，为1885亿元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%;排在其后的是浦发银行，贷款额为1740亿元，占比为9.16%。　　相对而言，部分主打“一线城市”的商业银行确实并未急于调整信贷政策。　　“我们银行过去对于涉房贷款的审核一直就比较严格，因此目前并没有明显变化”，某上市银行的相关人士在回答记者关于近期该行涉房贷款的门槛是否加高的问题时做出上述表述，该行的对公房地产业贷款在其贷款结构中的占比不算低，不过，该行的不良贷款率在同业中并不算高。上述人士也承认，该行的主要业务集中在一线城市，因此面临的不良贷款压力较小。　　“多数银行早已经实施了名单制管理，”另一位股份制上市银行的区域支行行长对本报记者表示，“因此房地产行业贷款的不良贷款率通常是远低于各行业平均数的”。　　8家银行按揭贷占比上升　　建行占比最高　　数据显示，16家上市银行截至今年中期个贷业务中的房贷余额合计为9.06万亿元，较2013年年底的8.24万亿元增长了9.95%。从增速上来看，按揭贷不仅增速快于开发贷等对公涉房贷款，而且从绝对值来看，涉房贷款中个贷的余额远远高于对公开发贷等贷款的余额，甚至达到了对公贷款余额的2.37倍。　　此外，16家银行中有半数银行的个贷类涉房贷款的占比继续提升，仅民生银行和平安银行的涉房贷款规模出现下降。从上述种种数据可以看出，有关银行“大面积停贷、缓贷”的消息并不属实。　　此外，兴业银行的数据也十分有趣，该行今年中期对公和个贷合计的涉房贷款占比为23.66%，与去年年底的23.31%基本持平，不过其“内容”已经大相径庭——有约为2.8%左右的贷款由开发贷转向按揭贷，涉及的规模约为300亿元-400亿元。　　不过，16家上市银行中，住房按揭类贷款的占比可谓是差距悬殊：建设银行的贷款额超过了2万亿元，占比更是高达22.85%;而民生银行的占比仅为3.51%。　　“这与国有大行和股份制银行的资金成本不一致有关”，某国有大行支行有关人士对本报记者表示，“国有大行以及招商银行的付息率和信贷成本较低，其余股份制银行虽然不尽相同，但整体而言要高于大行，因此对于利润率和不良贷款率都较低的个人住房按揭贷款的态度自然不一致”。　　对于绝大多数商业银行来说，房贷业务中住房个人按揭的不良贷款率一直以来远低于信用卡贷款、个人经营类贷款等其他种类的个贷业务。再加上不高于70%的抵押率的保证，即使按揭贷款出现违约并进入不良贷款，商业银行发生实际损失的概率还是比较低的。　　但是，面对2014年以来二、三线城市楼市的波动以及收益率的下降，银行还是倾向于对房地产个贷业务进行微调。　　一季度，多数银行选择了“价格调控”的手段，不仅过去的八五折、九折利率难觅踪影，“原价”都已经成为了奢望。不过，随着“央行喊话”支持房贷，银行的利率多数回归了基准利率，甚至还有一定程度的优惠。　　此外，也有银行在“价格调控”之外，启动了隐性的名单制管理，个人申请住房按揭时购买的楼盘甚至也成为了银行放贷与否的关键。一家城商行有关人士对记者表示，该行与上述股份制银行一样，尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款，对于一些风险较高的项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。
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