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限购令下哪些情况下购房合同可以解除
省高级人民法院近日通过《关于审理纠纷案件的指导意见(试行)》，首次就近年来出现的涉“限购令”商品房买卖纠纷、涉“保障性住房”买卖纠纷、“”买卖纠纷等新案件的审理进行规范。尤其在涉“保障性住房”买卖纠纷中，分别对经济适用房买卖纠纷、限价商品房买卖纠纷和单位集资合作建房买卖纠纷案件的审理做出了指导。意见规定，在预约购房情况下，未订立认购协议、预购协议及意向书等的，拟购房人有权要求开发商退回认购金、订购金、诚意金等;订立了认购协议、预购协议及意向书等，则应当根据认购协议内容、认购金数额、约定签订正式商品房买卖合同时间等区别对待。同时规定，认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容时，开发商可以拒绝与拟购房人签订正式购房合同，但应承担相应法律责任。认购协议、预购协议及意向书等具备了商品房买卖合同的主要内容，在收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书等中约定的购房款数额时，认购协议、预购协议及意向书等认定为是正式的商品房买卖合同;若开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，开发商应当继续履行，因开发商原因不能继续履行的，应承担相应法律责任。正式合同订立后，合同有继续履行可能的，要求解除合同的诉求一般不予支持，但有3种情况例外，即：双方约定、房屋抵押给第三人或未经备案登记房屋出卖给第三人。认购书内容不明确容易引发购房合同纠纷近日，网友李女士咨询：买房子前与开发商签订了购房认购协议，开发商要求交纳1万元的定金!协议上说，如果不买这个房子了，不交首付了，这个钱就不退还了，开发商还能把房子卖给别人!李女士很是不解，房子不买了，这个钱我就不能拿回来了吗?有的购房者认为房屋认购书只是确定购买意向，而非正式的购房合同，经常草率地在认购书上签了字，结果让自己陷入了购房上的被动。买房必须要签认购书吗?认购书有没有法律效力?如果签应注意什么?缴纳的定金可以退吗?这是很多网友不解的。未必非签认购书目前中对房屋认购书没有特别的说明，也没有买房前必须签订认购书的法律规定。从的角度来说，房屋认购书属于合同要约的范畴，而非房屋买卖合同。可以说，签订认购书并非买房过程中的必经程序。按照有关法律规定，只要商品房取得了预(销)售许可证，购房者就可以与开发商签订正式的商品房买卖合同。因此，建议购房者最好直接与开发商签订正式买房合同。认购书有法律效力认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力?依据现行的《商品房认购书》范本规定，认购书必须包含以下三项内容：将来要签订的《商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担违约责任。然而，时下开发商出具的认购书多数仅有后两项，对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。而且，认购书通常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是认购书中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，认购书就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业(楼盘)的法律手续齐备(五证齐全)，该认购书一般具有一定的法律效力。违约后如何担责?定金可以退吗?目前开发商与购房者签订房屋认购书时，大都要求购房者同时交纳一定的购房定金。同时，如果因开发商原因不能在约定时间签订购房合同，则向购房者双倍返还定金。按照以上双方的约定，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。在实践中，由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以买方拒签合同为由，拒绝返还买房人定金，遇到这种情况怎么办?王伟琪律师指出，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”而“认购书”通常表述为：“如果买受人在一段时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，出卖人有权没收买受人交纳的定金。”所以，如果买卖双方都不是&“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而只是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。签“认购书”时要注意什么?一、在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。二、签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。三、如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。
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唐俊，毕业于中南财经政法大学经济法专业，获法学学士学位，现为北京观韬（广州）律师事务所专职律师。唐律师2005年起开始在律师事务所工作，2007年正式...
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微信公众平台：规避国家限购令签订的房屋买卖合同应如何认定
文章摘要：王先生购房前已专门向中介公司工作人员询问过&社保不满5年能否交易&的问题,得到中介公司明确承诺后,他才与卖方签订了房屋买卖合同.而中介公司明知王先生不具备在京购房资格,仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,并收取……
&&& 案情简介: 　2011年,山东省淄博市来京人员王先生打算在北京买套房子,可当时国家限购令已出台,王先生的社保不满5年,如果按照北京市的规定,到2013年王先生才具备在京购房资格. &&& 不过,当王先生专门就此事向一家知名的北京房产经纪公司咨询时,店长李某却称:可以帮助王先生补办社保,让他放心地进行房产交易.王先生算是吃了定心丸,之后就将相关材料交给了李店长,由其为王先生补办社保. &&& 与此同时,在中介公司的居间介绍下,王先生与卖方张某签订了《房屋买卖合同》,购买了位于北京市石景山区的一套两居室.双方约定:房屋总价款为116万元,王先生通过贷款的方式支付.当日,王先生还与中介公司签订了《居间服务合同》,并支付了4万元中介服务费,中介公司出具了相关收据. &&& 在北京终于要有自己的房子了,王先生满心欢喜,就等着补完社保去办贷款和过户了.不料,合同签订后没几天,他就接到了中介公司的通知:&社保没补成,因为你是农村户口.你先把证件拿回去,我们再帮你想想办法.&&之前明明承诺可补办社保,怎么突然又说补不了？我跟人签了合同,有违约责任,首付款50万也都交了,过不了户,可怎么办？&尽管王先生心急如焚,但事情终未如愿,社保还是没补办成. &&& 眼见房子过不了户,卖方提出了高达房款20%的违约金,而中介公司又坚决不退王先生中介费.无奈之下,王先生慕名找到了笔者,在笔者的建议下王先生向北京市石景山区人民法院提起了诉讼,请求解除购房合同,并退还中介费. &&& 法院判决结果 &&& 北京市石景山区人民法院经过审理,在法庭的主持调解下,双方最终达成和解,内容如下:一、解除王某与张某就北京市石景山区玉泉路xx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王某、张某、北京某房地产经纪有限公司就北京市石景山区玉泉路xx号房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；三、张某于二０一二年七月八日前退还王某购房款五十万元整；四、王某于二０一二年七月十日前将北京市石景山区玉泉路xx号房屋腾退交还张某；五、北京某房地产经纪有限公司于二０一二年六月三十日前退还王某收取的居间费用共计四万元整；六、各方就居间及买卖北京市石景山区玉泉路xx号房屋一事所发生的纠纷至此一次性解决,各方无其他争议. &&& 律师剖析 &&&&在北京市限购令出台之后,诸多中介公司打出各种名义,称可以补办社保、办理户口等,进而从中间收取一部分代办费,之后促成买卖双方签约,规避国家限购令.但往往这些中介公司在收取中介费之后,无法兑现承诺,导致合同无法履行,并不退还中介费.王先生遇到的情况就是典型的一例. 有的读者可能会认为,这事儿不能怪王先生,他从中介公司得到&可补办社保,请放心购房&的肯定答复后,才签订的购房合同.是中介公司没把事情办好,王先生应该要求中介公司和卖方继续履行合同. &&& 对此,笔者认为,&要求继续履行&是不妥的.虽然买卖双方签订了房屋买卖合同,但截至目前双方尚未办理网签,而且王先生不符合北京市人民政府办公厅于日下发的,即限购令规定的在京购房资格. &&& 在司法实践中,对于购房人不具备购买资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同.本案中,王先生尚不具备购房资格,如果坚持主张继续履行合同,则很有可能会被驳回.因此,笔者建议王先生要求解除买卖合同. &&& 关于中介费事宜,中介公司认为,因为王先生是农村户口,社保才没补办成功,问题出在王先生身上,因此拒不退还中介费.笔者认为这种说法不正确.首先,王先生购房前已专门向中介公司工作人员询问过&社保不满5年能否交易&的问题,得到中介公司明确承诺后,他才与卖方签订了房屋买卖合同.而中介公司明知王先生不具备在京购房资格,仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,并收取4万元中介费. &&& 中介公司在提供中介服务的过程中,存在严重的过错,属于违规操作.作为专业的房产中介公司,其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的.即使王先生不是农村户口,因要买房补办社保也是办不下来的,中介公司对此应心知肚明,却做出了虚假承诺,其欺诈行为是导致损害后果发生的直接原因.因此,中介公司在合同解除上负有不可推卸的责任.依据我国法律的相关规定,合同解除后,中介公司应将中介费全额退还给王先生. &&&&如果买卖双方在《补充协议》中约定&到2013年买方具有购房资格再过户&,购房合同是否有效呢？有的读者可能会认为,该约定属于规避国家限购令的行为,因而是无效的. &&& 笔者认为,这属于认识上的一个误区.本案王先生签订的房屋买卖合同在国家限购令出台后,假设双方在《补充协议》中约定到2013年买方具有购房资格后再过户,应认定为该约定有效.虽然在签订合同时王先生不具备购房资格,但是当约定时间条件满足时,王先生便具备了限购令的购房资格. &&& 依据我国《合同法》第四十五条:&当事人对合同的效力可以约定附条件.附生效条件的合同,自条件成就时生效.&本案中,如果双方约定待买方具备过户资格时再办理过户,该约定并不违反法律行政法规的强制性规定,属于真实有效的约定.到2013年&买方具备相关资格&这一条件成就时,是可以在京购房的.届时,买卖双方可以办理过户手续.&&& &&& 诉讼策略指引: &&& 结合本案的情况,有多种诉讼策略可以选择: &&& 1、买受人可以起诉要求继续履行合同.在实践中有一些对相关限购令的规定了解不是很清楚的律师可能会直接建议买受人要求继续履行合同,但是因王先生不具备在京购房的资格,其如果坚持要求继续履行合同,很有可能会被驳回全部诉讼请求.因此,笔者不建议选择此种方式主张权利. &&& 2、买受人起诉要求解除合同,并要求出卖人退还首付款,中介公司退还中介费.结合本案的实际情况,王先生要求解除合同并返还首付款及中介费是完全合情合理的. 首先,中介公司明知王先生没有购房资格而促成买卖双方签订买卖合同,中介公司是存在过错的,中介费理应退还.其次,买卖合同已经实际履行不能,在此情形下,买受人只能要求解除合同,之后双方相互返还,出卖人将首付款退还王先生,王先生将房屋交还张先生. 如果双方均不愿意解除合同,那么可以采取变通的方法,即双方另行签订补充协议,约定待买方具备购房资格后再办理相关过户手续.关于此内容律师剖析部分已经详述,在此不赘述. &&& 法条链接 &&& 《中华人民共和国合同法》第九十三条:&当事人协商一致,可以解除合同.当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同.& 第九十七条:&合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失.& &&& 作者: 李松 &&& 转载须注明作者否则追究法律责任
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下一篇：未能签订正式的买卖合同.中介公司以李小姐拒绝签订买卖合同为由,起诉要求李小姐支付违约金18万元.法院裁判要旨:法院审理认为,李小姐与中介公司签订的《居间协议》,中介公司应根据《居间协议》的内容积极斡旋,促成李小姐与王先生签订房屋买卖……
合作伙伴提供补充内容违反“限购令”签订的购房合同如何处理？
作者：张乐
来源：新华网　　 19:11:00
【大小： 】【】【】
财经时评：
　　全国各大中城市近期纷纷出台房地产调控政策，其中一项重要的措施便是对住房进行“限购”。买卖双方违反“限购令”签订的房屋买卖合同不能办理房地产登记，也就是拿不到房产证，这时已经签订的购房合同该如何处理呢？　　上海星瀚律师事务所主任、房地产律师卫新表示，若购房合同是在“限购令”颁布前签订的，则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行，合同双方可解除合同，并且都无需承担违约责任；买方已经支付购房款的，卖方应退还款项。若购房合同是在“限购令”颁布后签订的，合同双方又都是“明知故犯”，则合同无效，不能履行；对于提供虚假材料的合同方，还将面临行政法规的处罚。“若卖方不知情，买方未说明自己已属于限购人群，则买方还很可能需要承担缔约过失赔偿责任。”卫新说。&
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