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逐条解读最高院《关于租赁合同纠纷的司法解释》
来源:合同法
　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
　　第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
　　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的&城中村&内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高人民法院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处&一审法庭辩论终结前&不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
　　第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
　　第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
　　若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
　　第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
　　第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　(一)已经合法占有租赁房屋的;
　　(二)已经办理登记备案手续的;
　　(三)合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　【解读】本条规定了&一房数租&的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
　　&一房数租&时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。
　　第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
　　【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
　　出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在&合理期限&内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
　　实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。
　　对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
　　第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
　　(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
　　(二)租赁房屋权属有争议的;
　　(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　　【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
　　在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致&租赁房屋无法使用&。所谓&无法使用&是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
　　司法机关对房屋的查封，实务中有&活封&和&死封&之分，其中&死封&是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而&活封&则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
　　当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。
　　第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
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房屋租赁纠纷如何举证？
[标签： ]　作者：to　浏览量：4020　更新日期：
　　核心提示：房屋租赁纠纷如何举证？租赁合同发生纠纷，双方都需要提供证据证明自己的主张是成立的。那么，房屋租赁合同发生纠纷，双方要承担什么举证责任来证明自己的主张是成立的呢？下面由法律快车的编辑为您介绍。
　　举证责任是指，当事人对自己提出的主张有收集或提供证据的义务，如果当事人有举证的义务却无证明自己主张的话，将承担其主张不能成立的危险。
　　房屋租赁合同纠纷举证责任的具体规定如下：
　　一、房屋租赁合同纠纷需证明当事人主体适格的证据
　　1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等；
　　2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；
　　3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。
　　二、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁法律关系成立的证据
　　1、证明房屋产权的证据；
　　2、租赁许可证及租赁登记证明；
　　3、证明转租合法性的证据；
　　4、房屋租赁合同。
　　三、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁合同履行情况的证据
　　1、证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据；
　　2、承租人履行合同情况的证据，如交付定金(或保证金或押金)、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等。
　　四、房屋租赁合同纠纷需当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。
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3秒自动关闭窗口业主将住宅改为经营用房未经利害关系的业主同意租赁合同无效- 李淑玲律师 - 110法律咨询网
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业主将住宅改为经营用房未经利害关系的业主同意租赁合同无效
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兰州市城关区人民法院 民事判决书 (2011)城法民一初字第353号 原告(反诉被告)李某,男,19XX年6月18日出生,身份证 号XXXXX，无固定职业,汉族,住兰州市七里河区XXX31号。 被告(反诉原告)周某某,男,19XXX年X7月6日出生,身份 证号XXXXX,汉族,无固:定职业,住兰州市城关区XXX号。 原告李某与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2011年X月28日立案受理后,依法适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人戴威、李淑玲、被告周某某的委托代理人许秀慧、陈乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某诉称:日原、被告签订《房屋租赁 合同》约定被告将位于沛丰大厦东区六楼ABC三座共391平方米的房屋租赁给原告商用经营宾馆旅店,租金自3月30日开始计算。交付租金后，原告开始装修设计、购买材料,但进入现场装修时被有关部门制止，同时宾馆各项手续也无法办理，经核实得知该出租房原是民用个人住宅,禁止商用。因双方签订的合同违法有关法律规定,现依法向法院提起诉讼要求:1、请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效:2、请求判令被告向原告返还22万元(19万元租金、2万元房屋保证金、1万元装修押金)3、请求判令被告赔偿原告损失8.8万元。 被告(反诉原告)周某某辩称并反诉称:1、原告要求确认房 屋租赁合同无效,但是被告此前并不知情房屋不得用于商业,周 日的房屋都在用作商用。2、对于原告诉求的租金等被告不能全额退还,应当扣除原告占有房屋期间的实际使用费;3、由于原告对于房屋进行了拆改破坏,因此被告不应当承担损失,原告应当对房屋恢复原状;综上请求驳田原告的诉讼请求。并反诉请求:1、 请求判令被反诉人将租赁房屋恢复原状后返还或者承担恢复原状的费用150000元并返还房屋。2、请求判令反诉被告承担日至交付房屋之日的房屋占有使用费800OO元。3、被反诉人承担本诉、反诉的诉讼费。 ˇ 反诉被告李某辨称:1、被告反诉要求原告承担恢复原状费用 1500O0元与事实不符。被告交付的房屋就是现房,原告并未对房屋进行破坏、拆解,不存在恢复原状的问题。2、被告反诉要求原告承担20Ⅱ年2月26日至交房之日的使用费没有事实依据。根据合同约定,租期从2O11年3月30日开始,并不是从日开始，此外，因为房屋不能用作经营宾馆的用途，原告并未实际占有使用该房屋，谈不上承担使用费的问题。同时，原告发现房屋不能用于商用时，及时和被告协商要求退房，但是被告推诿，无奈原告通过特快专递要求解除合同，但被告仍然拒收。 综上由于被告提供的房屋不能实现原告的使用目的,因此房屋使用费不应当由原告承担,而应当由被告自行承担。 争议焦点:本诉部分,1、原、被告双方签订的房屋租赁合同 是否有效?2、原告主张返还的22万元费用及损失8.8万元有无 事实和法律依据?反诉部分,1、反诉被告是否对房屋进行了破坏、 装修?2、反诉被告的租房日期?3、导致租赁房屋不能经营使用 的过错在哪方? 经审理查明:2O11年2月26日,原告李某作为承租方与被 告周某某作为出租方签订了一份房屋租赁合同,双方约定周某某 将其位于兰州市城关区静安门外5号沛丰大厦东区六楼ABC叁座共391平方米写字楼租给李某作为经营宾馆旅店,租期5年,自日到日止,租金前两年为每年19万元等条款。合同还约定,乙方(李某)在合同签约时向甲方(周某某)交纳保证金2万元,房屋装修押金1万元;甲方因转让乙方承租房屋导致本合同在租赁期内无法履行。或提前收回房屋,按本合同余下租期租金总额的1O%向乙方支付违约金。合同签订后,周某某按约向李某交付了房屋。李某按约向周某某给付了2O11年4月1日至2O12年3月30日的房19万元、房屋押金2万元、装修押金1万元,共计22万元。9O11年4月11日,李某与他人签订房屋装修协议,并预支装修定金5万元。另李某支出装修设计费2万元。后原告在装修时被有关部门制止，被告知所租赁房屋系民用个人住宅，不得做为商用。原告李某于日向原告周某某用特快专递送解除合同通知、日向原告周某某用特快专递寄送租赁房屋钥匙，但均被拒收。 上述事实有原告提交的房屋租赁合同、国内特快专递清单及 查询结果、相关收据、发票等证据予以证明。被告仅以照片举证证明其房屋被毁坏,未有其他证据加以印证,不予采信。关于双方争议的交房日期,被告在无证据证明的情况下,采信合同约定的起租日期及2O11年3月30日。 本院认为,物权法第七十七条规定,业主不得违反法律、法规 以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经 营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害 关系的业主同意。涉案房屋系个人住宅,原、被告签订的租赁合 同明确约定将房屋做为宾馆旅店经营用房,也未经利害关系的业 主同意。故原、被告所签订合同违反法律、法规的强制性规定, 为无效合同。原、被告应当依法返还取得对方的财产,故原告要 求确认合同无效并返还22万元租金及押金的请求和被告要求原 告返还房屋的请求予以支持。原告李某未尽审查义务,对涉案房 屋系个人住宅,且不能做为商用应当知道,故对造成合同的无效 原、被告均有过错。故对原告损失7万元双方分担。被告反诉 原告承担占有使用费8万元的请求,根据《最高人民法院关于审 理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持本案年租 金为19万元(日均521元),自2O11年3月30日起算至原告发 出通知解除合同之日即2O11年6月23日止,共计83天,核箅占 有使用费(83天&521元)43243元。关于被告主张原告毁坏其 房屋并提出原告将租赁房屋恢复原状后返还或者承担恢复原状的费用150000元的诉讼请求,因被告未能提供充分的证据加以证实,不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、 《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、 《最高人民法院关手审理城供痨屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,判决如下: 确认原告李某与被告周某某签订的房屋租赁合同无效; 一、原告李某返还被告周某某位于兰州市城关区沛丰大厦东 区六楼ABC三座共391平方米的房屋;被告周某某返还原告李某 租金、保证金、押金共计220000元, 二、原告李某装修等损失计70000元，被告周某某承担35000元，其余损失原告自行承担； 三反诉被告李某给付反诉原告周某某房屋占有使用费 43,243元; 四、驳回反诉原告周某某的其他诉讼请求。 上述现金给付相抵后,被告周某某再给付原告李某现金 211,757元,于判决生效后10日内付清。 案件受理费599O元减半收取2960元、反诉费2375元,共计 5335元,原被告各负担2667.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交 上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中 级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的,按照 自动撤回上诉处理。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义 务,应当依照《中华人民共和国民事诉髅法》第二百二十九条之 规定,加倍支付迟延履行期限的债务利息。 本民事判决书发生法律效力后,在判决书规定的履行期限届 满之日起,权利人向本院申请执行的法定期限为二年,未在法定 期限内申请的,视为放弃申请执行的权利。 代理审判员 柴宗海 二○一一年十月十二日 书 记 员 祝 静 兰州市城关区人民法院 民事判决书 (2012)城法民一初字第353号 原告(反诉被告)李某,男,19XX年6月1XXX日出生,身份 证号XXXX,汉族,无固定职业,住兰州市七里河XXXX1号。 被告(反诉原告)周某某,男,19XXX年7月6日出生,身份 证号XXXX,汉族,无固定职业,住兰州市城关区XXX号。 原告李某因与被告周某某房屋租赁合同房屋纠纷一案,本院 曾于日作出(2011)城法民一初字第353号民事 判决书,被告周某某不服提起上诉,兰州市中级人民法院于2012 年3月29日作出(2012)兰法民三终字第54号民事裁定书,撤 销原判,发回重审。本院于日立案登记,依法另行 组成合议庭,于日公开开庭审理了本案。原告李 某某及其委托代理人戴威、李淑玲和被告周某某的委托代理人张江萍均到庭参加了诉讼,本案经合议庭评议,现已审理终结。 原告诉称,日原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于兰州市城关区沛丰大厦东区六楼ABC三座共391平方米的房屋租赁给原告用于经营宾馆旅店,租金自日开始计算。交付租金后,原告开始装修设计、购买材料,但进入现场装修时被有关部门制止,同时宾馆各项手续也无法办理,经核实才得知该出租房原是民用个人住宅,禁止商用。因双方签订的合同违反有关法律规定,现诉至法院,请求依法判令:1、依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效;2、判令被告向原告返还22万元(19万元租金、2万元房屋保证金、1万元装修押金)； 3、判令被告赔偿原告损失8.8万元;4、本案诉讼费用由被告承担。 被告周某某反诉辩称,日,周某某与李某签 订了《房屋租赁合同》。合同签订后,周某某如约将其所有的厉屋,即位于兰州市城关区静安门外5号沛丰大厦东区六楼ABC叁座共391平方米写字楼交付李某使用。李某在交纳了首次房租(日至日)和保证金之后,拆除了承租房内的原有吊顶等装修,准各重新装修。随后李某因其经营招待所的项目以及服装设计项目均未获得审批等原因,单方面撕毁合同。现其认为该合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的,意思表示真实,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,符合法律规定的实质要件、形式要件,应认定为有效,故应驳回原告的诉讼请求。同时被告周某某反诉要求:1、依法确认原、被告签订的房屋租赁合同有效,双方继续履行;2、依法判令原告支付下年度的房租19万元(按照双方合同约定日已到下年度房租支付期限);并按中国人民银行同期贷款利率支付相应迟延履行的利息,直至实际履行日止;3、依法判令原告支付拖欠的物业费等费用31479.8元(暂计算至日);4、依法判令原告承担违约金8.5万元及因此给被告造成的损失;5、反诉费用由原告承担。 原告李某针对反诉辩称,1、被告要求依法确认双方房屋租赁合同有效违背了法律及事实,原、被告签订的合同是无效的。2、被告提出的损失因双方之间的合同无效而不应支持。3、拖欠物业费与原告无关。4、原告没有违约,故应驳回被告周某某的反诉请求。 通过以上双方当事人的诉辩称,本案双方当事人争议的焦点及法庭∷调查的重点为:1、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否有效,是否可以继续履行。2、造成合同无法实际履行的责任在哪一方。3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据。4、被告是否已收回房屋，被告反诉要求原告支付房租和损失有无事实及法律依据。 经审理查明,日原、被告经协商一致签订《房屋租赁合同》,约定:&被告将其位于兰州市城关区静安门外5号沛丰大厦东区6楼ABC三座共391平方米写字楼租给原告,供原告使用|房屋租用用途为经营宾馆旅店;租期5年,起租时间为日到日至;日至日每年租金为19万元,日至日租金为20.5万元&&&。合同签订后原告即向被告支付日至日一年租金19万元:房屋押金2万元、装修押金1万元。付清上述款顶后原告开始装修房屋时,遭到沛丰大厦物业管理人员的阻拦,告知其该房屋系民用住宅,不得用于商业经营。随后原告及时与被告联系要求退租,但一直未得到被告的同意。无奈原告于日向兰州市城关区人民法院提起诉讼,被告的委托代理人于同年7月1日从法院领取民事诉状副本。7月2日原告又以邮政特快专递的方式将涉诉房屋的钥匙及解除合同的通知邮寄给被告,但被告拒绝收取,邮件被退回。 以上查明的事实有原告提供的《房屋租赁合同》、收条、邮政专递回执和被告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、交费通知单及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在卷为凭,该证据已经开庭质证和本院审查,可以采信。 综上所述,本院认为,我国《物权法》第七十七条规定,业 主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规 约外,应当经由利害关系的业主同意。本案涉诉房屋在房屋所有 权证书中记载的用途为住宅并非商用。作为房屋所有人的被告 对此是明知的,其隐瞒该情况与原告签订《房屋租赁合同》,导致原告合同目的无法实现,对此被告应承担主要责任。原告在签订合同时未尽审查义务,对造成损失亦有一定责任。在得知房屋不能使用后,原告及时与被告协商解决未果,随即向人民法院提起诉讼,并于旧将房屋瑚匙通过邮政专递寄给被告,但被告拒绝收取。在本案诉讼过程申,被告仍拖延不同意从法院领取房屋钥匙，恶意扩大掼失，因此对于扩大损失的部分被告应承担全部责任,故在扣除日至同年7月2日原告实际占用期间的房屋租金33865元及3个月物业费3216元后,被告应向原告退还剩余租金。因原告未开始装修就被沛丰大厦告知房屋不能使用,故不存在装修损失,因此对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告提出的反诉请求,因被告恶意扩大损失,故对其要求原告支付下一年度房屋租金和物业费的诉请,本院不予支持。由于原告在本案中并无违约行为,故对被告要求支付违约金的反诉请求,应予驳回。据此,依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(一)项之规定,判决如下: 一、依法解除原告李某与被告周某某日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告周某某退还原告李某房屋租金152919元、保证金2万元、装修押金1万元。 三、驳回原告李某的其它诉讼请求。 案件受理费5920元,原告李某承担920元,被告周某某承担5000元,反诉费5324元,由被告周某某承担。 以上由被告周某某承担的款项共计193,243元,在本判决生效后十日内一次性向原告李某付清。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交 上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中 级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的,按照 自动撤回上诉处理。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义 务,应当依照《中华人民共和国民事诉髅法》第二百二十九条之 规定,加倍支付迟延履行期限的债务利息。 本民事判决书发生法律效力后,在判决书规定的履行期限届 满之日起,权利人向本院申请执行的法定期限为二年,未在法定 期限内申请的,视为放弃申请执行的权利。 审 判 长 郭宏茜 审 判 员 齐春晖 人民陪审员 张文刚 二○一二年十一月十三日 书 记 员 程 娟
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