为何说2016年房价将不涨反跌--百度百家
为何说2016年房价将不涨反跌
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0无论是从宏观经济增长层面，还是从人口红利层面，还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了年楼市“去库存”基调不会改变。
11月10日，据路透社报道，四位欧洲央行[微博](ECB)管委会委员称，ECB内部正在形成共识，将进一步下调本已为负的商业银行在该央行的存款利率。同时，欧洲央行也在考虑调整600亿欧元的资产购买计划，但这是一个争议很大的事宜，尚未达成一致。
上述全球各大经济体货币政策连锁反应似乎都是源于美国退出QE及加息的预期。从目前来看，各个国家或经济体正在主动或被动调整货币政策，以应对未来美国加息的落地。中国货币政策也不例外，自去年下半年开始就开始全面宽松，至今为止，中国央行已累计6次降息5次降准。由此可见，年全球范围内货币大战的爆发已经不可避免。
那么，对于对于中国来讲，在经济结构深化调整阶段，经济增速也面临着下滑的压力，全球范围内货币大战的爆发对中国影响如何？中国楼市否会会因为全球范围内货币大爆炸而重新步入快速上涨的通道？
理由之一：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元加息预期强烈，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期即将来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。
理由之二：中国版“量换宽松”对宏观经济影响边际效应降低，楼市难以有上涨的经济基础
2008年金融危机以来，中国实施了三轮的4万亿投资政策，第一轮为2009年，我们称之为4万亿1.0版，实施后，宏观经济出现快速回升，对于摆脱全球经济危机的影响功不可没；第二轮为2012年左右，我们称之为4万亿2.0版，实施后，宏观经济并没有出现快速回升，只是小幅回升后又陷入触底的阶段；第三轮为2014下半年至今，我们称之为4万亿3.0版，实施后至今央行累计6次降息5次降准，还有其他货币政策工具变相放水，此时，宏观经济并没有出现快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，几乎没有什么明显效应。
上述过程与美国4轮QE(“量换宽松”)对宏观经济的刺激作用极为相似，这说明，随着中国版“量换宽松”的实施，它对宏观经济影响边际效应降低，而对于楼市来讲，宏观经济基本面不好，楼市也难以有持续上涨的经济基础。
同时，中国人口增速放缓，人口红利带给房地产市场的“大机会”正在消失，房地产市场进入下半场。
从国家统计局公布的数据来看，截止2014年末，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前10几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。
然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在楼市下半场依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力。
综上所述，无论是从宏观经济增长层面，还是从人口红利层面，还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了年楼市“去库存”基调不会改变。
理由之三：中国版“量换宽松”对楼市影响边际效应降低，此时当务之急仍然是去库存，而不是期待房价继续快速上涨
2008年金融危机以来，中国实施了三轮的4万亿投资政策，第一轮为2009年，我们称之为4万亿1.0版，实施后，宏观经济出现快速回升，房地产市场也出现全国范围内的快速上涨。回顾2009年以来的楼市可以发现，无论对于一二线城市，还是三四线城市，甚至以县镇为核心的五线城市，交易量猛增，房价暴涨，保守估计每个城市至少上涨50%，乐观的房价甚至上涨100%以上，楼市在4万亿的刺激之下出现“欣欣向荣”的景象，效果非常明显；
第二轮为2012年左右，我们称之为4万亿2.0版，实施后，大部分一二线城市出现了楼市基本面回升的行情，但是，楼市量价回升的幅度大不如2009年，三四线城市在这轮市场表现也没有抢眼，更不要提以县镇为核心的五线城市。
这轮4万亿政策刺激对楼市的影响大打折扣；第三轮为2014下半年至今，我们称之为4万亿3.0版，实施后至今央行累计6次降息5次降准，此时，只有北上广深、南京、合肥、苏州等少数几个城市出现了量价齐升的状态，其他城市的楼市几乎没有什么明显效应，全国范围内大多数城市楼市仍然面临去库存的压力。
上述过程说明，随着中国版“量换宽松”的实施，它对楼市影响边际效应降低，而对于楼市来讲，此时当务之急仍然是去库存，而不是期待房价继续快速上涨。
理由之四：房企激进扩张导致企业资金面紧张，2016年市场调整期势必导致大范围降价潮
中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年3次“双降”之后，虽然热点城市楼市成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在四季度出现繁荣景象，“日光盘”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，降价潮或将因此而再度来临。
然而，对于房企来讲，因为当前楼市基本面的好转与融资成本的大幅降低，房企仍然借机在大规模拿地扩张，全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”，市场“面粉贵过面包”的成为常态。对于房企来讲，尽管可以借助资本市场力量进行扩张，但是，扩张期的房企的资金面仍然是相对紧张的，一旦楼市进入调整，企业将面临资金链断裂的风险，届时，楼市大范围降价潮也将发生。
对于扩张期的房企来讲，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。
从历史经验来看，如果房企激进扩张与“地王”成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。比如，年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年四季度持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
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繁荣背后的危机（附绝密楼市崩盘时间表)
2016年房价将暴跌的15城
繁荣背后的危机（附绝密楼市崩盘时间表)
继今年8月25日，央行再次降息降准后，8月31日傍晚，楼市再出大利好。住建部、财政部、央行联合下发通知，宣布从9月1日起“二套房”的公积金贷款首付比例降低。对于楼市来讲，大多数业内人士认为，在央行降准降息、降低首付款比例等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息以及降低首付比例等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。从历史经验来看也是如此，年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。来源：新浪财经意见领袖（微信号：kopleader）封面图来自：图虫网
YF8778/摄2016年年初20个城市的房价面临暴跌第一、北京住宅均价：29418元/平米环比上周：↓0.15%，环比上月：↓0.85%，同比去年：↑3.93%第二、上海住宅均价：27024元/平米环比上周：↑0.05%，环比上月：↑19.20%，同比去年：↑30.37%第三、深圳住宅均价：25942元/平米环比上周：↑1.56%，环比上月：↑0.33%，同比去年：↑26.48%第四、厦门均价：25538元/平米环比上周：↑0.33%，环比上月：↑1.92%，同比去年：↑27.56%第五、温州住宅均价：20,755元/平环比上月-0.49%第六、三亚住宅均价：20,017元/平环比上月-4.01%第七、杭州住宅均价：20753元/平米环比上周：↓0.1%，环比上月：↑1.29%，同比去年：↑8.80%第八、广州住宅均价：19265元/平米环比上周：↑0.56%，环比上月：↑3.47%，同比去年：↑20.23%第九、南京住宅均价：15925元/平米环比上周：↑0.45%，环比上月：↑26.03%，同比去年：↑39.72%第十、天津?住宅均价：17032元/平米环比上周：↑1.21%，环比上月：↑0.95%，同比去年：↑18.01%第十一、宁波住宅均价：14698元/平米环比上周：↑0.38%，环比上月：↑1.33%，同比去年：↑0.11%第十二、福州住宅均价：14698元/平米环比上周：↑0.38%，环比上月：↑1.33%，同比去年：↑0.11%第十三、珠海住宅均价：12899元/平米环比上周：↑2.6%，环比上月：↑0.49%，同比去年：↑23.42%第十四、金华住宅均价：11,622元/平环比上月-1.54%第十五、台州住宅均价：11,284元/平环比上月+1.22%10多年来，房子是中国最大的事。中国的房子，又是全世界最大的事之一。 在房价疯狂上涨的时期，中国楼市带动全球大宗商品价格飙升，那时澳大利亚一个铁矿的工人，年收入可以达到百万人民币。资源输出国因此经济向好，货币升值。中国经济也在楼市推动下，实现高基数下的高增长，创造了世界奇迹。 但当中国房地产出现拐点，再加上美元加息在即，大宗商品价格、海运价格不断下跌，不仅资源国家今不如昔，整个世界经济都增长乏力。 正因为中国楼市极其重要，利益巨大，因此争议也大。有些流传甚广的说法，其实就反映了房子给中国人带来的“阶层分裂”、“心态分裂”。 这些说法固然宣泄了很多人的不满，但却是不折不扣的谎言。你沉溺其中，只能让自己被时代的列车抛弃得更彻底。 1、不只房子，还有诗和远方 这是高晓松一篇文章的标题，说实话，很有煽动性，也流传很广。但遗憾的是，这句话的后果足以“杀人”。高晓松算是高干子弟，是名人，有粉丝经济支撑，据说还有家传别墅和美国绿卡，所以人家不怕没房子。 让我跟你说说中国历史上最有资格谈论“诗和远方”的四个人吧。他们是李白、白居易、苏轼和辛弃疾。李白的想法跟高晓松差不多，他堪称中国“诗和远方第一人”，一生不置产业、漫游天下，但常常入住达官贵人的别墅、豪宅（比如华清宫），还顺便做过两个过气宰相的倒插门孙女婿。青壮年时代生活阔绰，但晚年从夜郎流放归来的时候，穷困潦倒、居无定所，最后客死在亲戚李阳冰家里。他死后，儿孙辈很快陷入贫困，连受教育的机会都没有。一个孙子失踪，两个孙女嫁给了农民。 白居易和辛弃疾是拥有豪宅的人，这两位诗人一直重视经济收入，白居易诗歌里常常晒工资单。晚年隐居东都洛阳，家在市中心（履道里），有巨大的花园，里面有湖，整天跟樊素、小蛮这些歌姬行舟湖上。他的豪宅如果现在放在北京、上海同样的位置，弄不好价值百亿（其位置、面积大概相当于北京东单公园）。朱熹去过辛弃疾的上饶豪宅，被其豪华的建筑、炫目的“私家文工团”所震撼，然后在给朋友的信里颇有微词。他还暗示过，辛弃疾涉嫌利用士兵走私军用物质牟利（朱熹查扣过辛弃疾涉嫌走私的人）。 苏轼是最旷达的诗人，但人家也一直有很强的买房置地意识。第一次贬谪到黄州，就到处看房子、看地。著名的“莫听穿林打叶声、何妨吟啸且徐行”（定风波），就写于他去买田置地途中。稍后，在江苏宜兴购买有田宅。第二次贬谪和第三贬谪，也都有建房子的记录。其中在惠州的自建房位于白鹤岭，是相当宽敞的。 至于杜甫、陶渊明，虽然时常陷入贫困，但大多数时候都有自己的田地和住宅。否则，到哪里归田园居呢？ 因此，诗与远方跟房子没有半毛钱的冲突。相反，没有房子你在哪里劈柴喂马？在哪里看春暖花开？连海子都说“我有一所房子”，虽然他真的没有。 在中国，没有房子的依托，所有的青春和爱情都如同荷叶上的露珠，随时蒸发、不留痕迹。 2、晚N年买房，省10年（20年）打拼 这是几年前的一个口号，在网上广为流传。时间是最好的裁判，我们已经不用驳斥它了。 为什么中国的房子一直不停地涨？因为我们广义货币M2的增速，一直保持在GDP的两倍。最近两三年差距降下来了，也比GDP快5个百分点。在2009年，M2一年增长了27.7%，是GDP的三倍。这是什么意思？通胀呀！ 我在文章中多次分析过，刚刚过去的10多年是“印钞票时代”，货币超发推着城镇化快跑。买房子的人财富迅速增长，他会买第二套、第三套房子。没有买房子的人社会阶层下移，被时代抛弃。 现在房地产出现了拐点，国家也正准备切换进入“印股票的时代”。但这不意味着通胀没有了，真实通胀率仍然远远高于发达国家。由于信用缺失，金融资产（股票、P2P、信托、基金）在中国风险仍然巨大。因此，在有人口增长的城市里，房价仍然会不断上涨。一线城市和部分强二线城市，其中心区的住宅将日益资产化，成为全国人民的投资品。如果你生活在这样的城市，是刚需，还是要赶快买房子。 当然，人口流失地区的中小城市，房价很难跑过通胀，因为房子严重过剩了。 3、又到卖房炒股时 这是今年流行的一个口号。估计到现在，很多散户股民都已经陷入了亏损。如果他生活在一线城市，真的卖房炒股了，现在跳楼的心都有了。 我在此前的文章中分析过，中国即将进入“印股票时代”，中国人的资产配置将发生逆转，房子占比将下降。但前提是改革获得成功，真正建立市场经济、法治社会。否则，房子对普通百姓来说仍然是最安全的资产。 如果你要卖房买股，卖的房子应该是郊区、新区的，很难出租、居住的房子。买的“股”不是二级市场里被炒高的股票，而是比较原始的股权。当然，这些股权同样风险很大。万一这类创业企业破产了呢？ 4、B城居住，A城工作 东莞居住，深圳工作；苏州居住，上海工作；廊坊居住，北京工作。很多房地产商都为我们勾画过这种蓝图。他们还告诉你，节省的房价，足够买两部车。但他们没有告诉你，两部车的养车成本是多少，你在路上的耗费的青春价值多少，当房价上涨时，A城的房价涨幅是如何远远超过B城的。 正常情况下，我们还是别做这种选择。因为你的生活会变得很狼狈，漫长的通勤时间，会让你如同生活在地狱里。 5、房产税将大幅降低房价 这是最近两年流行的看法，持这种看法的人，他们的潜意识是：政府随时想摧毁楼市，摧毁原有的价格体系。所以，他们基本上幼稚、无脑。 任何一个政府都不会跟房地产作对，楼市不仅仅是大多数民众的资产所在，还是全社会资产所在。银行贷款的抵押物，大部分是土地和房屋。摧毁房价，就是摧毁金融体系，就是找死。没有一个政府会蠢到这种程度。相反，他们需要房地产欣欣向荣，然后在这个过程中获得稳定的税收。 如今，大部分中小城市的政府，最大的愿望是人民多买房子。有的地方已经在减免税费，甚至给予财政补贴。所以，未来房产税肯定是温柔的税种。但一线城市的税率可能会略高一些。美国、英国早就征收房产税了，纽约、洛杉矶、伦敦的房价不还是不断创出新高了吗？ 小结： 常常有读者向我咨询买房问题。对于刚需，我的回答永远是：当然要买，如果经济条件允许，这个周末就去买！ 两三年内看，你也许会买贵。但10年、20年之后，你就会发现这点差价没有多少意义。关键问题是，你买了没有。声明：“凤凰房产”致力于房产、财经等领域内容原创及精选。转发文章的版权属于原作者，者姓名，还望谅解。
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TA的推荐TA的最新馆藏2016年房价预测
在小编身边，总有人说今年无锡的房价又?叒叕涨了。
第一季度无锡平均房价8385元/平米；
第二季度无锡平均房价8427元/平米；
第三季度无锡平均房价8500元/平米；
第四季度无锡平均房价官方数据还未出来
但是从前三季度可以看出，无锡的房价确实是涨了
&&&&想要探究房价上涨的内因，首先得清楚其静态构成。从构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
其一，地价。
　　如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不希奇。
　　越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。比如，2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右，如果一两年后，卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市，一个地块的楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价的比重只有三成。
　　中国土地勘测规划院的数据表明：2014年，全国主要监测城市地价总体水平为3522元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、元／平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、元／平方米。比较可知，相比十年前，住宅地价上涨幅度最大，340%。
如果以国家统计局的数据，2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上涨316%。而2014年全国商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128%。另外，全国开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的最大受益者。
&其二、建安成本
　　建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。就2013年而言，31个省份中，全国最高的地区是上海，达4670元，其次是海南的3904元；最低的地区是河南，为1874元，其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验：如果将前期规划设计等费用也算进去，则当前在一线城市如上海，高层建安成本为7500元左右，二线城市如武汉需要4500元左右。
　　从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为28%、45%、47%和45%。显而易见，越是发达地区，房屋造价所占比重越低，而地价占比越高。当然，有些地方政府土地出让不规范，存在返还土地款的现象，45%的地价占比略被高估。
不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达元。
&其三，房地产税费
　　房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。
　　2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。
　　2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。从实际税率看，土地出让的契税为3%，购房契税实际为2%左右，企业营业税为5.5%，企业所得税为25%，土地增值税(按规为四级累计税率，实际多按房屋销售总金额的2-5%)，这几个是与新房有关的主要税种。
　　不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。
&其四，开发商融资成本
　　房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。
　　2011年之前，由于房地产业利润率比较高，开发商敢于通过高息借贷加速业务拓展、扩大开发规模。而各类资金，也将房地产业视为“香饽饽”。银行贷款利率，一般要比基准利率上浮二成以上，即便如此开发商仍求之若渴，曾经那些年，有放贷审批权的银行高管可谓肥职。房地产信托，利率多在15%以上。房地产私募，利率达20%左右。民间高利贷，30%以上是常态。
　　2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷，笔者曾见过一家银行名单，基本都是全国房地产50强的企业。
　　广大中小开发商根本拿不到贷款，即便是少数大房企，也会因种种原因(比如有信用暇疵)，而被排除在“白名单”之外。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。当然，2011年以来，由于三四线城市楼市持续低迷，中小开发商也不敢大量借房利贷了，根本用不起，这也导致很多地区高利贷泡沫破灭。
　　2014年至2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益微不足道。
&其五，开发商利润
2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。
　　其实，开发商利润率下滑，还没到头。国家统计局数据显示，全国房地产开发企业的营业利润率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路，2011年和2012年分别为13%和11.8%，年的数据尚未公布(统计局的工作不给力，数据更新太滞后)，预期可以接近或者跌破10%。
　　考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税(税率为25%)，因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。
　　不过，也不太可能跌至2000年的1.6%，那时房改之后刚两年，全国楼市还没有全面市场化，需求不振。而且，2000年全国2.9万家房企中，国企和集体企业的占比共31%，他们的经营效益很差。而2013年，全国9.1万家房企中，民企占近98%。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。
最后，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7%左右。
去年房价上涨主要是以下原因：
1，国家政策
2015年自3月国家发布了三条房地产政策之后，央行就开始不断的降准降息，政府高层习主席提出化解房地产库存，促进房地产行业持续发展；李总理要求加快户籍改革步伐带动住房等消费。在这种促进房地产交易的国家政策的趋势下，楼市的房价迎来一波上涨，可见国家政策是影响房价的重要一环。
2，土地市场
楼房是“面包”，土地就是“面粉”。面粉价钱高，面包也便宜不了。2015年12月，业内统计机构发布数据显示，截至目前，今年我国20大标杆房企拿地金额已累积至4429.93亿元，同比涨幅高达21%，成为仅次于2013年的历史第二高点。
&囤积炒房类购房者——炒高房价大家都懂得
已经有房的购房者——由北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》&显示，目前中国家庭平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米&。说明这类购房者中的一部分人有了一套还想来一套，住房不嫌多！
用来自住的购房者——房价低了，买！房价高了，害怕未来房价会更高，还是得买！
那么2016年无锡的房价咋样？
2016年最有可能施行的房地产政策：
　　1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。
　　2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
　　3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
　　4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。
　　5.调整普通住宅标准。
　　6.鼓励人才购房政策。
　　7.将户籍制度与购买房产直接结合。
　　8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。
　　9.政府收购商品房用作保障房
　　10.各城市执行土地供应的“有供有限”政策
　　11.农民工全面纳入城市购房优惠体系
　　12.房贷利息抵扣个税
　　基本上都是有利于楼市的政策哦~
2016年无锡土地市场：
　　参考2015年情况：2015年无锡土地市场稍显冷淡，据e房网数据中心统计，月，无锡土地市场共出让经营性用地10幅，居住地块3幅、商住地块1幅、商业地块4幅还有其他2幅，另外还有租赁1幅；土地成交面积共计108.12万平方米，同比下降21.03%；成交金额24.93亿元，同比下跌52.3%。其中，除了XDG-2015-1号地块溢价24.98%，其他地块均为底价拍出，未出现溢价的情况。
　　截止到2015年9月，无锡仅成交12幅居住地块，成交总金额为31.1亿元，成交面积112.57万平，最高楼面价5080元每平方米。基本上来说2016年无锡土地市场如无特殊情况，土地成交价格不会有太大的突破，但是，由于无锡市的土地开发强度已经达到了32%，超出合理值30%，所以无锡土地市场可能会有所收紧，新拍土地价格可能会小幅上涨。
2016年的购房者：
　　据相关调查结果显示，目前只有23%的购房者认为无锡房价太高不能接受，表示正常、基本接受的购房者最多，占比42%，另有32%的购房者表示无锡房价偏高，但勉强可以接受。
　　同时，认为房价将上涨的人群与认为房价将下跌的人群几乎持平，分别占31%和32%。而这个数据回放到一年前，2015的无锡购房者置业心态调查中，认为房价上涨的和下跌的分别占15%和37%，可见，2015年锡城楼市的整体回暖已经让更多购房者对楼市恢复了信心，这就意味着将有更多人投入楼市的怀抱。
　　综合以上三个因素，小编觉得2016年无锡的房价还是会有一点点小涨的。
　　当然也有不同的声音出现，认为2016年房价会略有下降，理由就是2015年年底无锡房地产库存面积与2014年相差无几，想要去库存，楼市房价必须下降。但是小编认为，2015年无锡商品房去化成绩仅次于2009年，成为历史第二高，2016年1月也有可能破成交记录。（）
　　毕竟和周边房价飙升的苏州、南京相比，无锡已经荣升为全国最容易购房城市，房价算是十分具有吸引力的，再加上可能出台的相关利好政策，库存量不会成为阻挡房价小涨的理由。
&房价究竟如何也不能只看小编的猜测，再看看专家的观点吧！
 任泽平，男，国泰君安证券首席宏观分析师。曾担任国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任 、科技部国家高新区升级评审专家、中国投入产出学会副秘书长、中国人民大学经济研究所兼职研究员等。年国务院发展研究中心量化绩效考核排名第4、6位。
王健林，男，日出生于四川省广元市，1989年起担任大连万达集团股份有限公司董事长。
1970年入伍，1986年毕业于辽宁大学，同年7月进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年进入房地产行业，1993年起担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁。是中共十七大代表、第十一届全国政协常委、第十一届全国工商联副主席，兼任中国民间商会副会长、中国企业联合会副会长、中国企业家协会副会长、中国商业联合会副会长、中国慈善联合会副会长。
谢国忠：男，《 财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。谢国忠1960年出生于上海，1983年毕业于同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。谢国忠先生是独立经济学家和金融投资顾问并领导一家股权投资俱乐部。他是原摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济学家，谢国忠于1997年加入摩根士丹利。
李嘉诚（日—），汉族，出生于广东潮州潮安，祖籍福建莆田，现任长江和记实业有限公司及长江实业地产有限公司主席。 是香港开埠后第三任首富
&那么，2016年什么时候购房才最好？看看去年的数据就知道！
1月份，无锡市商品住宅成交均价为7603元/㎡，供应5110套，成交3348套。
1月是一年的开头，不少楼盘会打出年末钜惠、春节钜惠等优惠，但此时楼市已经提前步入“节假”模式，因此市场成交量会下降，房价也会相应下滑。此时，虽然开发商“喊涨”声不断，但大部分是“雷声大雨点小”。
2月份，无锡市商品住宅成交均价为7793元/㎡，供应1868套，成绩1880套。
一般来说，农历传统春节都是在2月份，受春节假期的影响，2月份楼市一般很难有起色，无论是房价还是成交量都会较为低迷。
3月份，无锡市商品住宅成交均价为7586元/㎡，供应7155套，成交3740套。
春节过后，被“挤压”的购房者得到释放，活跃度开始出现反弹。市场供应将达到新高，成交量也会随之有一点的增加，但对于无锡这座慢热的城市来说，无论是房价还是成交量幅度不会太大。值得一提的是，“金三”是各楼盘“价格战”的首秀，因此，这个时候房价说不定是最低的。
4月份，无锡市商品住宅成交均价为8042元/㎡，供应3643套，成交4439套。
4月是楼市政策密集出台的月份，以2015年为例，330新政的出台，极大刺激了楼市，楼市成交开始出现量价齐升的局面。
5月份，无锡市商品住宅成交均价为7871元/㎡，供应3391套，成交5448套。
进入5月后，经历一个月沉淀后，楼市利好开始完全展现，开发商集中放量，而买房需求也开始增加，而开发商则会采取“以价换量”的方式促进成交，楼市成交小高峰出现。
6月份，无锡市商品住宅成交均价为8269元/㎡，供应3434套，成交5229套。
延续着“红五月”的火热成交，6月的供应和成交也处于高位，但是此时多以改善住宅的成交为主，价格走势向高。
7月份无锡市商品住宅成交均价为7807元/㎡，供应3107套，成交4246套。
7月，楼市相对的淡季，无论是购房者还是开发商都处于观望状态。因此，楼市成交和供应量出现下降，而房价也略有下滑。
8月份无锡市商品住宅成交均价为7914元/㎡，供应2554套，成交4062套。
8月份来临，作为金九银十前奏，楼市开始渐入佳境。8月26日央行再次双降，让购房者热情开始提前释放。
9月份无锡市商品住宅成交均价为7857元/㎡，供应3430套，成交4209套。
金九作为传统楼市旺季，开发商趁机大幅推盘，观望已久的购房者会蠢蠢欲动，同时9月有住文化节的主推，以及9月1日起无锡公积金新政正式落地，成交量开始上扬，而价格却不一定会攀升。
10月份无锡市商品住宅成交均价为7893元/㎡，供应1032套，成交4738套。
10月，又一个楼市销售旺季，经过了金九的预热，10月成交量将继续上扬，但基本以去库存为主要基调，因此，价格则基本与9月持平。
11月份无锡市商品住宅成交均价为8048元/㎡，供应3760套，成交4965套。
临近年底，很多开发商会面临着回款任务，所以会配合促销活动来冲刺年度业绩，成交量不会太逊色。
12月份（截至12.15）无锡市商品住宅成交均价7928元/㎡，供应1341套，成交2295套。
12月应该是房价涨幅最低的月份。而开发商也会配合双12、元旦、圣诞，感恩等主题进行促销，以此来冲击年度销售任务。
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策划:吴松伟